Terenul și solul sunt esențiale pentru viață, precum mâncarea și aerul. Dar spațiul de locuit accesibil a devenit rar în orașele germane. Politicienii, urbanistii și cetățenii angajați caută noi soluții și nu se tem să pună întrebări foarte fundamentale.
Investitorii mari investesc miliarde mari de două cifre în piața imobiliară din orașele germane - an după an. Acest lucru a determinat creșterea prețurilor terenurilor și scăderea terenurilor. Cu cât devine mai valoros, cu atât primește mai multă atenție din partea speculatorilor care obțin profituri mari din tranzacționarea imobilelor. Adesea fără a crea spațiu de locuit.
Cheia problemei locuințelor
Modul în care o societate se ocupă de prețiosul său pământ nu este în niciun caz o lege a naturii, ci se bazează pe regulile pe care și le dă comunitatea. În istoria omenirii au existat numeroase modele pentru acest lucru, începând cu Vechiul Testament: în cea de-a treia carte a lui Moise se spune că pământul nu trebuie vândut permanent și pentru totdeauna.
Cui aparține orașul?
Așa a cerut departamentul de dezvoltare urbană din Berlin toamna trecută la o întâlnire cu șase sute de cetățeni, investitori și arhitecți. "Trebuie să ne recâștigăm capacitatea de a acționa în termeni de planificare și politică financiară", a declarat senatorul pentru dezvoltare urbană și locuințe, Katrin Lompscher, acolo. Ei bine, în cele din urmă, cetățeanul ar putea răspunde. Pentru că politica a neglijat construirea și trăirea mult prea mult timp. În ultimul deceniu, mulți oameni au considerat că problema locuințelor este rezolvată: se aștepta o scădere a populației, iar în multe locuri din Germania apartamentele au fost chiar demolate fără înlocuire. În timp ce ministerul clădirilor a fost timp de zeci de ani un departament important cu propriul său ministru în tânăra Republică Federală Germania, din 1998 a fost doar un departament în schimbarea altor ministere.În același timp, municipalitățile rigide din punct de vedere financiar și statele federale și-au vândut propriile asociații de locuințe. Au dispărut numeroși dezvoltatori orientați spre binele comun care oferiseră anterior locuințe la prețuri accesibile. În același timp, marja politică de manevră s-a micșorat dramatic: terenul municipal a fost vândut și investitorilor privați cu cea mai mare ofertă. Cu toate acestea, fără acces direct la propriul șantier, suveranitatea asupra prețurilor terenurilor acceptabile din punct de vedere social va scădea în mod vizibil.Terenul municipal a fost vândut și investitorilor privați cu cea mai mare ofertă. Fără acces direct la propriul șantier, cu toate acestea, suveranitatea asupra prețurilor terenurilor acceptabile din punct de vedere social va scădea în mod vizibil.Terenul municipal a fost vândut și investitorilor privați cu cea mai mare ofertă. Fără acces direct la propriul șantier, cu toate acestea, suveranitatea asupra prețurilor terenurilor acceptabile din punct de vedere social va scădea în mod vizibil.
Mai mult spațiu de locuit
Numărul total de apartamente din Germania a crescut constant în ultimele decenii. În același timp, suprafața în care trăiește fiecare german a crescut: astăzi fiecare cetățean ocupă în medie 45 de metri pătrați - în 1990 era mai puțin de 35. Din ce în ce mai mulți oameni trăiesc în gospodării singure. Cu toate acestea, cererea de spațiu de locuit a crescut, ceea ce a alimentat speculațiile. Mai ales în orașele spre care oamenii sunt tot mai atrași. Consecința: ponderea șantierului în costurile de construcție a crescut dramatic. În unele proiecte de orașe mari, este deja mai mult de cincizeci la sută.
În calitate de senator din Berlin pentru dezvoltare urbană și locuințe, Katrin Lompscher dorește să recâștige planificarea și politica financiară a sectorului public în politica funciară.
Ce e de făcut?
În Elveția, multe municipalități nu își vând terenurile, dar adesea le acordă în arendă. Aceasta este o „cumpărare temporară de terenuri” și o alternativă tradițională la cumpărarea de terenuri construibile. Dreptul imobiliar ereditar are două avantaje majore: nu împovărează clientul cu costurile uneori exorbitante ale achiziționării terenului, deoarece acesta își plătește doar chiria anuală. Previne speculațiile cu pământul, iar proprietatea asupra acestuia rămâne în sarcina comunității și, astfel, a publicului larg. Experiența elvețiană este pozitivă. Orașul Berlin dorește, de asemenea, să se orienteze către un astfel de model în viitor și să închirieze doar zonele municipale. Pe termen lung, acest lucru va oferi cu siguranță orașului mai multă libertate pentru a crea locuințe la prețuri accesibile. Cu toate acestea, pe termen scurt, prețurile din capital vor continua să crească,deoarece atunci oferta pentru investitori va fi și mai strânsă.
Un nou impozit pe proprietate
În aprilie 2018, Curtea Constituțională a constatat că impozitul pe proprietate în Germania era neconstituțional cu colectarea actuală a valorii terenurilor. Prin urmare, guvernul federal trebuie să prezinte o nouă formă de impozitare până la sfârșitul anului 2019. Experții sunt de acord: într-o nouă formă de impozit pe proprietate există o oportunitate pentru o impozitare mai echitabilă a terenurilor. O astfel de taxă pe valoarea terenurilor ar putea mobiliza terenuri care ar fi fost în trecut și ar putea împinge jucătorii înapoi pe piața imobiliară. De exemplu, în acel teren neutilizat ar putea fi impozitate mai mult. Este de necontestat că tocmai aici politica ar putea ajuta acei proprietari de clădiri care doresc să creeze noi spații de locuit accesibile.
Soluții
Dacă terenul construibil este scump, ar avea sens să îl folosim mai intens. O cale de ieșire din dilemă este de a construi mai dens în orașe. În practică, acest lucru este înțeles să însemne umplerea loturilor vacante, adăugarea de etaje la case sau densificarea zonelor urbane care sunt doar construite slab. Acesta din urmă, în special, este rareori popular cu rezidenții locali. Deoarece acest lucru închide adesea spațiile libere, împiedică vizionarea axelor, umbrirea ferestrelor. Dar densitatea face parte din viața urbană: fără ea, nu va exista urbanitate, nici un oraș plin de viață.
Turnul Riverpark urmează să fie construit la Frankfurt din vechea Union Investment House: pensiune, apartamente de închiriat ocupate de proprietari și subvenționate social pe 23 de etaje, planificate de Ole Scheeren.
Clădiri înalte ca spațiu de locuit accesibil
O altă modalitate de a contracara problema prețurilor ridicate ale terenurilor ar fi clădirile de apartamente înalte. Cu toate acestea, sunt scumpe de construit și nu sunt foarte populare în această țară. Imaginea așezărilor satelitare cu mai multe etaje care a apărut în suburbii în anii 1960 și 1970 este prea rea. Frankfurt, cunoscut pentru clădirile sale de birouri înalte, se grăbește acum și permite turnurilor rezidențiale să crească spre cer: unul dintre primele este nou construit Turnul Henninger, încă o enclavă pentru grupuri cu venituri mai mari. Urmează mai multe în noul Europaviertel și în alte districte. Arhitectul Ole Scheeren construiește, de asemenea, clădiri înalte - în metropole din Canada, China, Singapore și acum Turnul Riverpark din Frankfurt.Dar el este familiarizat cu critica silozurilor rezidențiale anonime și, prin urmare, a integrat numeroase spații de schimb social în turnurile sale rezidențiale - inclusiv mici parcuri. Aceste zone de întâlnire nu sunt adesea create la poalele caselor, ci în mijloc, sus deasupra nivelului străzii. De asemenea, el reușește în repetate rânduri să minimizeze costurile, astfel încât până la o treime din spațiu să poată fi alocat ca locuință subvenționată social.
Politica funciară are o perspectivă pe termen lung. Dacă planificarea începe astăzi, rezultatele vor fi vizibile doar în ani. Poate că astfel de perioade sunt dificil de urmărit într-o democrație cu alegeri regulate. Cu toate acestea: o politică funciară bine coordonată este cheia unei politici de locuință echitabile și accesibile.
