Cumpărarea unei clădiri vechi: trebuie să știi asta
Unii înjură o casă nouă. Totul este de ultimă generație, îndeplinește cerințele și reglementările actuale. Dacă cumpărați la cheie, prețul este în mare parte fix. Alții preferă o clădire veche. Casele cu istorie au adesea un farmec foarte individual. Dar și riscuri foarte individuale.
Prin urmare, nu există o regulă aplicabilă în general cu privire la faptul dacă o clădire veche sau o clădire nouă este cu atât mai bună. De multe ori depinde și de persoana proprietarului. Dar dacă aveți în vedere o clădire veche, ar trebui să luați în considerare câteva puncte atunci când luați decizia. Pentru ca achiziția să nu se transforme într-o aventură incalculabilă. Iată o prezentare generală a tuturor punctelor critice.
Clădirile vechi au adesea un farmec aparte. Dar o achiziție trebuie analizată cu atenție. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Cel mai mare factor de incertitudine este țesătura de construcție. Vânzătorul nu poate refuza defectele cunoscute. Dar cu multe deficiențe va fi dificil să se demonstreze că au fost cunoscute. Vânzătorul nu trebuie să sublinieze cele care pot fi ușor recunoscute. „Cumpărat așa cum se vede” - acesta este principiul atunci când cumpără o casă.
Este nevoie de expert
Prin urmare, cel mai important sfat este consultarea unui expert. Acest lucru este util pentru o a doua inspecție după ce ați obținut o imagine de ansamblu la prima întâlnire și apoi ați decis să vă apropiați de o achiziție. Pentru a face acest lucru, primiți serviciile unui expert în construcții, arhitect sau inginer civil. Majoritatea brokerilor sunt excluși. Un expert nu este ieftin , se datorează o sumă de trei cifre. Dar investiția merită întotdeauna.
Programare la fața locului la șantier © BSB eV
De ce un constructor? Numai un expert poate stabili în mod fiabil dacă umezeala poate fi tolerată în subsol sau dacă aceasta va deteriora structura clădirii. Dacă există probleme statice cu componentele individuale. Indiferent dacă acoperișul va dura o vreme sau dacă trebuie re-acoperit. Ce probleme pot apărea cu izolarea termică planificată și necesară.
Un topograf de clădiri poate, de asemenea, să calculeze costurile de renovare pe care băncile ar dori să le aibă înainte de aprobarea împrumutului. Trebuie luată în considerare o anumită marjă de manevră pentru neprevăzut. Pentru că unele probleme nu sunt observate până când nu au început lucrările de renovare. Dar calculul unui profesionist este pur și simplu mai fiabil decât cel al unui profan - calculatoarele de costuri de renovare pe Internet pur și simplu nu sunt suficient de fiabile.
Ce face un topograf
Poate doriți să vă faceți o idee despre costurile renovării după prima inspecție, chiar înainte de a angaja un expert. Acest lucru poate duce la realizarea faptului că proiectul eșuează din cauza finanțelor - atunci puteți economisi costurile pentru evaluator. Pentru acest caz al unei prime evaluări foarte aspre, există o regulă generală.
Costul renovării regulii generale (fără cazuri speciale)- Pentru proprietățile din anii 1990 sau 2000, sunt așteptate costuri de întreținere și renovare de 20% din prețul de achiziție.
- Pentru casele din anii 70 sau 80, o treime din prețul de cumpărare poate fi adăugat pentru renovări și renovări.
- Casele din anii postbelici costă cel puțin 40% din prețul de cumpărare la renovare.
- În cazul caselor chiar mai vechi, renovarea costă cel puțin 50% din prețul de achiziție.
În plus, ar trebui, bineînțeles, să nu mergi orbește prin casă în timpul unei inspecții inițiale și să te uiți doar la câte buruieni există în peluză. Există probleme pe care un profan le poate recunoaște - nu pentru a estima costurile de renovare, ci pentru a obține informații suplimentare și pentru a discuta cu experții despre acestea.
Chiar și laicii pot vedea că acest acoperiș nu mai este bun pentru mult timp. Dar, în multe cazuri, este mai bine să aveți încredere în judecata unui profesionist © JFsPic, stock.adobe.com Lista de verificare a defectelor de construcție
- Eflorescența și tencuiala deteriorată pe pereți, mucegai și miros de mucegai în camerele de la subsol indică probleme de umiditate. Acest lucru ar putea fi inofensiv sau grav.
- Urmele de picurare și apă din pod indică faptul că acoperișul se scurge. Plăcile alunecate și șipcile sparte pot indica, de asemenea, probleme.
- Ferestrele și ușile ar trebui să fie verificate pentru a nu prezenta fisuri curgătoare, iar ramele ferestrelor nu sunt deteriorate. Vitrarea simplă face aproape imperativă înlocuirea ferestrelor.
- Dacă vedeți doar câteva prize, dar comutatoare de lumină vechi, instalația electrică trebuie, de obicei, să fie complet reînnoită.
- Fisurile din pereți ar putea indica probleme statice, deși nu neapărat. Este dificil atunci când sunt continue de la interior la exterior.
Probleme de acest gen nu trebuie să ducă la o decizie de a se abține de la cumpărarea casei în cauză. Acestea trebuie luate în considerare numai în calculul general înainte de cumpărare. Acest lucru este important în primul rând pentru finanțarea prin bancă și, în al doilea rând, pentru prețul de achiziție. Referința la daune individuale poate fi utilizată pentru a reduce prețul de achiziție.
Sfat: găsiți cei mai ieftini meșteri regionali și companii specializate, comparați ofertele și economisiți până la 30%. Cereți acum fără obligațieRespectați cerințele legale
Pe lângă condițiile pur structurale, trebuie luate în considerare și o serie de cerințe legale, deoarece acestea au un impact asupra costurilor. Însemnate sunt obligațiile de renovare, protecția monumentelor și amenajarea teritoriului. Consecințele financiare ale acestor cerințe pot fi calculate diferit în cele trei domenii.
ENEV stabilește linii directoare pentru noii proprietari de case © marco2811, fotolia.com
Costurile care decurg din obligațiile de renovare eficientă din punct de vedere energetic pot fi calculate relativ bine . Oricine este mulțumit de estimări foarte grele poate căuta informații pe internet. Oricine dorește să cunoască mai multe informații obligatorii poate contacta un consilier în domeniul energiei. Există trei obligații specifice atunci când cumpărați o casă astăzi - izolarea plafonului de la ultimul etaj, izolarea conductelor de încălzire și apă caldă din încăperile neîncălzite și înlocuirea sistemelor de încălzire vechi. Nu putem intra în detalii aici, acesta este un subiect în sine. De altfel, ar trebui să se ia în considerare rapid izolarea completă a clădirilor rezidențiale neizolate, chiar dacă acest lucru este întotdeauna asociat cu costuri de cinci cifre.
Acest lucru este obligatoriu, dar nu atât de scump - în încăperile neizolate, conductele pentru încălzire și apă caldă trebuie izolate. © André Reichardt, stock.adobe.com
Înainte de a cumpăra o casă mai veche, ar trebui să clarificați cu siguranță dacă este o clădire catalogată . Trebuie făcută o distincție între așa-numita protecție a ansamblului, în care autoritatea monumentului are un cuvânt de spus doar în proiectarea exterioară a casei și monumentul individual, în care toate măsurile de construcție trebuie, de asemenea, discutate în interior. Cerințele pot fi considerabile, prețurile pentru ferestrele noi, de exemplu, se cintuplează cu ușurință. Faptul că autoritățile monumentului oferă, de asemenea, asistență tehnică la renovare este pozitiv, dar de multe ori nu ajută financiar.
Vechea clădire este o clădire catalogată? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Clarificarea situației de planificare juridică este, de asemenea, imperativă . Dacă există un plan de dezvoltare pentru trimestrul în cauză, puteți vedea ce se poate construi pe proprietate - dar și ce este posibil în cartier. Dacă nu există un plan de dezvoltare, fiecare clădire trebuie să se încadreze în dezvoltarea vecină. Dacă planificați modificări, este foarte recomandat să consultați autoritatea locală pentru construcții. De altfel, multe municipalități pun la dispoziție planurile de dezvoltare actuale pe site-urile lor web.
Locația joacă, de asemenea, un rol
Un alt factor în decizia de a cumpăra o casă este locația - dar acest lucru se aplică tuturor caselor și, prin urmare, ar trebui tratat aici doar ca indicație. În orice caz, ca potențial cumpărător, ar trebui să verificați consecințele situației pentru propria situație de trai - trebuie să cumpărați o altă mașină, deoarece magazinele sau facilitățile de îngrijire a copiilor nu se află la câțiva pași? Există afaceri, de la restaurante la ateliere de reparații auto, care fac zgomot? Există proiecte planificate în cartier care afectează calitatea vieții? Aceste întrebări joacă, de asemenea, un rol dacă doriți să închiriați proprietatea integral sau parțial.
Un factor care este adesea supraestimat în legătură cu finanțarea are legătură și cu situația personală - contribuțiile personale . Teoretic, poți face multe singur, mai ales că multe informații necesare sunt ușor accesibile pe internet. Dar ai timp și rezistență? Atunci când decideți să cumpărați o clădire veche, ar trebui să fiți prudenți în ceea ce privește propriile contribuții - dar ele pot juca și un rol. Mulți se distrează și cu el!
Recondiționare: pentru ce meserii are sens să o faci singur? 
Contribuția personală pe șantier: avantaje și dezavantaje
Dar există și alți factori care trebuie ponderate diferit. Amenajarea camerei din casă se potrivește situației și nevoilor dvs. de familie? Se încadrează mobilierul existent în casă, în special o bucătărie posibil existentă? Apreciați un garaj sau un loc de parcare și este posibil ca acesta să mai fie construit? Dar și: Doriți să instalați un sistem solar și statica acoperișului chiar permite acest lucru?
Nu uitați subvențiile și costurile auxiliare
Un alt factor în finanțare și, prin urmare, în a decide dacă cumpărați o clădire veche, sunt subvențiile . Există diverse reglementări pentru clădirile listate; Cu toate acestea, toate acestea au în comun faptul că nu compensează în niciun caz costurile suplimentare și, prin urmare, nu ar trebui luate în considerare. Subvenții sau împrumuturi mai ieftine sunt, de asemenea, disponibile pentru renovări energice - acestea pot fi deja luate în considerare.
Finanțare pentru renovarea clădirilor vechi: Bine de știut
Și mai există un subiect pe care s-ar putea să-l uitați, în ciuda entuziasmului pentru o clădire veche grozavă - pe lângă prețul real de achiziție, există și câteva costuri auxiliare . Dacă este necesar, acestea sunt costurile pentru broker, dar în orice caz taxa de transfer imobiliar, taxele pentru înscrierea în cartea funciară și taxa pentru notar.
Adesea uitat - dar niciodată de către biroul fiscal: Impozitul pe transferul imobiliar © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Ocazional, problema nu este luată în considerare, de regulă, că nu este posibilă mutarea în timpul renovării, dar banca ar dori să aibă dobânzi și plăți de capital. Aceasta poate deveni o povară dacă chiria economisită trebuie să aducă o contribuție financiară. Poate fi o ușurare dacă banca acordă o perioadă de grație - dar aceasta trebuie negociată.
