Principiul de comandă se aplică de la 1 iunie 2015 până la 22 decembrie 2020 și reglementează asumarea costurilor comisionului brokerului între chiriaș și proprietar. În cele ce urmează veți afla care sunt diferențele față de situația juridică anterioară și care sunt problemele.
Dacă sunteți în căutarea unui apartament nou sau doriți să vindeți propriul apartament, de obicei angajați un broker. Dar cine plătește de fapt comisionul brokerului? Înainte de introducerea principiului de comandă, era posibil ca proprietarul unei proprietăți să angajeze un broker și să-și transfere cheltuielile de comision către chiriașul ulterior. Legiuitorul a recunoscut că acest lucru a reprezentat un dezavantaj din punct de vedere al costurilor, în special pentru chiriaș, și, prin urmare, a creat principiul ordonării.
Care este principiul de ordonare?
Pe scurt, prin principiul ordonării, s-a luat decizia: „Cine comandă, plătește.” În consecință, dacă un proprietar folosește ajutorul unui broker pentru a găsi un nou chiriaș, el trebuie să plătească și comisionul. În același timp, acest lucru se aplică și unui chiriaș care găsește un apartament nou cu ajutorul unui agent imobiliar. Astfel, nu mai este legal permis ca proprietar să transfere pur și simplu comisionul de brokeraj către chiriaș. Curtea Constituțională Federală a justificat noua reglementare prin declarația că „contracarează inegalitățile sociale și economice”.
Cui se aplică principiul ordonării?
Practic, trebuie să se facă distincția între trei categorii: închirierea de bunuri imobile către persoane fizice, vânzarea unei proprietăți și închirierea de proprietăți comerciale. În mod oficial, principiul comenzii se aplică numai închirierilor pentru persoane fizice. De exemplu, dacă este o vânzare, principiul clientului nu se aplică. În practică, cumpărătorul plătește de obicei întregul comision de brokeraj. Cu toate acestea, în unele cazuri, cumpărătorul și vânzătorul decid, de asemenea, să împartă comisionul brokerului. A treia categorie este imobiliară comercială. Nici principiul ordonării nu se aplică aici. Deci, dacă doriți să închiriați o clădire de birouri, trebuie să plătiți taxa de brokeraj completă.
Critica principiului ordonării
După introducerea principiului comenzii, asociațiile de proprietăți și brokeri s-au plâns în special. Asociația imobiliară Germania (IVD) - de care aparțin agenții imobiliari, consultanții imobiliari, administratorii și alte grupuri profesionale - încă se teme că apartamentele vor fi oferite din ce în ce mai mult sub acoperiș și că existența agenților imobiliari va fi amenințată. Există, de asemenea, riscul ca comisionul brokerului să fie pur și simplu alocat prețurilor de închiriere în viitor, ceea ce va continua să îi dezavantajeze pe chiriași.
Ca proprietar, trebuie să știi asta
De obicei, proprietarul angajează un broker și, prin urmare, trebuie să suporte și costurile. Rețineți că nu este legal să transferați indirect comisionul brokerului către chiriaș, de exemplu cu ajutorul unei taxe de transfer mult prea mari pentru o bucătărie montată. S-a stipulat legal că taxa de transfer nu trebuie să depășească valoarea curentă cu mai mult de 50 la sută.
De asemenea, trebuie să fiți conștient de faptul că valoarea comisionului brokerului pentru un proprietar nu este reglementată de lege. Dacă un chiriaș angajează un broker pentru că este în căutarea unui apartament nou, comisionul brokerului nu poate fi mai mare de două chirii lunare nete plus TVA.
Vestea bună pentru toți proprietarii, totuși, este că aceștia pot solicita comisionul de brokeraj pe care l-au plătit sub formă de cheltuieli de publicitate în declarația de impozit pe venit. Cu condiția ca proprietatea de închiriere să fie achiziționată pentru a primi venituri din chirie care sunt impozabile.
Trebuie să știi asta ca locatar
Principiul ordonării este destinat în primul rând pentru ameliorarea chiriașilor. Cu toate acestea, anumite reguli se aplică și aici:
În calitate de chiriaș, trebuie să plătiți costurile de brokeraj numai dacă ați comandat intenționat un broker să caute un apartament cu cunoștințe despre o obligație de comision și un contract a fost încheiat prin medierea sa.
Dacă aveți senzația că proprietarul dvs. încearcă să ocolească principiul de comandă cu costuri suplimentare ridicate de închiriere, aveți opțiunea de a recupera acești bani. Conform Legii Agenției pentru Locuințe, acordurile de plată sunt „ineficiente dacă sunt vizibil disproporționate față de valoarea facilității”.
În anumite cazuri, chiriașii au, de asemenea, opțiunea de a deduce comisionul brokerului din impozit. Aveți șanse mari dacă ați fi nevoit să căutați un apartament nou din cauza unui nou loc de muncă și ați angajat un broker pentru acest lucru.
Ocolirea principiului ordonării: ceea ce este interzis
Proprietarii încearcă în mod regulat să ocolească principiul ordonării. Cu toate acestea, multe cazuri sunt ilegale. Enumerăm câteva exemple mai jos:
- Nu este neobișnuit ca persoanele care caută cazare să fie supuse unei presiuni deosebite. Apoi, se întâmplă rapid ca un potențial locatar disperat să semneze în mod voluntar la vizualizarea apartamentului că a angajat brokerul.
Asigurați-vă că citiți amprenta mică pe reclame pentru locuințe. Adesea, se specifică aici că o cerere de căutare este plasată împreună cu o solicitare de contact. Aici cererea de comision devine invalidă chiar și după încheierea unui contract. - Datorită pieței imobiliare extrem de competitive, este din ce în ce mai des ca unele reclame imobiliare să nu mai fie afișate pe portaluri imobiliare comune pe care toată lumea le poate vizualiza. Mai degrabă, reclamele sunt acum încărcate pe site-uri private la care doar brokerii au drepturi exclusive de acces. În acest caz, un potențial locatar nu poate evita angajarea unui broker.
- În plus, în calitate de broker, este ilegal ca o comandă să fie plasată de un proprietar și, în același timp, să aștepte până când un chiriaș îl angajează pentru a le uni apoi. Aceasta înseamnă că brokerul este plătit de ambele părți, ceea ce este ilegal.
Bine de știut: dacă sunteți îngrijorat de faptul că comisia de brokeraj nu este legală și poate justifica acest lucru în mod legal, aveți la dispoziție trei ani pentru a revendica plata în conformitate cu secțiunea 5 WoVermittG (legea care reglementează brokerajul locativ).