Mulți cumpără case și terenuri direct de la dezvoltatorii imobiliari. Pentru că a cumpăra în loc să te construiești economisește mult efort. Dar chiar și aici pot apărea probleme. Cu o bună planificare, proiectul de proprietate asupra locuințelor poate fi abordat cu calm.
Cumpărarea de bunuri imobiliare de la dezvoltator are avantaje: trebuie doar să-ți alegi casa de vis. Din când în când verificați progresul construcției și, în final, tot ce trebuie să faceți este să vă mutați mobilierul în locul potrivit. Dezvoltatorul se confruntase anterior cu toate certurile de planificare, formalitățile enervante și provocările tehnice - și rezolvase totul foarte bine. Aceasta este teoria.
Verificați constructorul
În practică, lucrurile nu merg întotdeauna atât de bine. Ar trebui să fii pregătit pentru posibile probleme. Multe depind de găsirea unui partener de construcție profesional. „Lăsați dezvoltatorul să vă arate obiecte de referință și să luați legătura cu clienții anteriori”, sfătuiește Gabriele Heinrich, director general al asociației de protecție a consumatorilor din Bonn, care locuiește în proprietate. Dezvoltatorul dvs. imobiliar nu numai că trebuie să fie sănătos din punct de vedere tehnic, ci trebuie să fie și solvent economic. Dacă un dezvoltator imobiliar întâmpină dificultăți financiare în timpul fazei de construcție, acest lucru poate fi costisitor și pentru dvs. Vestea bună: cu un raport de afaceri, puteți afla rapid cât de stabilă financiar este o companie de construcții. Totul este bine? Bine. Apoi trimiteți în continuare contractul de construcție unui avocat specialist. Costurile sunt bine investitedeoarece avocatul vă poate avertiza cu privire la clauze contractuale nefavorabile.
Verificați contractul de vânzare
„În niciun caz nu vă lăsați supuși presiunii atunci când încheiați un contract”, subliniază Wendelin Monz, avocat specialist în drepturile clădirilor și arhitecturii de la Asociația pentru protecția proprietarilor de clădiri. De multe ori, clienții sunt împinși să semneze rapid. Înainte de a face acest lucru, ar trebui să înțelegeți pe deplin contractul. Documentul central este descrierea construcției și a serviciilor, care enumeră toate materialele de construcție, serviciile și prețurile. Rezervările pentru a aduce modificări materialelor de construcție sunt esențiale. Aceste clauze permit dezvoltatorului, de exemplu, să utilizeze alte dale decât cele convenite. Este posibil să nu obțineți standardul de echipament dorit. În cazul condominiilor, declarația de divizare și drepturile de utilizare sunt de o mare importanță: de exemplu, se poate întâmpla ca o terasă pe acoperiș să fie deținută în comun și plătită de toate părțile,dar un singur proprietar are dreptul să-l folosească. Ar fi enervant dacă ai fi lăsat să plătești pentru locurile în aer liber, dar să nu te bucuri de el.
Plătește doar ceea ce a fost deja făcut
Constructorii plătesc numai în funcție de progresul construcției, așa cum este stipulat în Ordonanța agenților imobiliari și a constructorilor (MaBV). Prima tranșă este setată. Până la șase etape suplimentare de număr pot fi convenite individual.
|
Progresul în construcții |
Ponderea |
Exemplu pentru șapte rate individuale |
|---|---|---|
|
După ce au început lucrările de terasament |
30 la sută |
Prima rata |
|
Pentru toate lucrările ulterioare la |
70 la sută | |
|
Cota din suma rămasă | ||
|
După finalizarea cochiliei, |
40 la sută |
A doua tranșă |
|
Fabricarea suprafețelor acoperișului și a |
8 la sută |
A treia rată |
|
Instalarea brută a sistemelor de încălzire |
3 la sută |
A 4-a rată |
|
Instalarea brută a instalațiilor sanitare |
3 la sută |
A 4-a rată |
|
Instalarea brută a sistemelor electrice |
3 la sută |
A 4-a rată |
|
Instalare geamuri, inclusiv geamuri |
10 la sută |
A 4-a rată |
|
Tencuiala interioara |
6 la sută |
A 5-a tranșă |
|
Șapă |
3 la sută |
A 5-a tranșă |
|
Instalarea instalațiilor sanitare |
10 la sută |
A 5-a tranșă |
|
Ocupare |
12 la sută |
A 6-a tranșă |
|
Finalizarea fațadei |
3 la sută |
A 7-a tranșă |
|
Finalizare completă |
5 la sută |
A 7-a tranșă |
* se aplică achiziționării simultane a casei și terenului de la dezvoltator.
Plătiți în etape
Constructorii plătesc numai în funcție de progresul construcției, așa cum este stipulat în Ordonanța agenților imobiliari și a constructorilor (MaBV). Nu trebuie să plătiți prețul integral pentru o proprietate care nu este încă pregătită. Transferați în mai multe etape în funcție de progresul construcției. Prima tranșă (a se vedea tabelul) se datorează numai după ce au început lucrările de terasament și nu la semnarea contractului. Plătiți toate ratele ulterioare numai după ce dezvoltatorul a furnizat efectiv serviciul convenit.
Vizită la șantier
Inspecțiile timpurii și periodice pe șantier facilitează eliminarea defectelor. Desigur, acest lucru se aplică și proiectelor dezvoltatorilor imobiliari. Prin urmare, este logic să adăugați un act adițional la contract care vă oferă dreptul de a inspecta shell-ul la expertul în care aveți încredere. Pentru a identifica în timp util toate defectele de construcție, trebuie să fiți însoțit de propriul dvs. expert în timpul inspecției clădirii. Aceste asociații sunt mediate de experți independenți în construcții și avocați: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Asociația constructorilor privați (vpb.de) și Locuințe în proprietate (Wohnen-im-eigentum.de).
Protejați-vă investiția
Deși dezvoltatorul imobiliar are o reputație foarte bună, acesta poate ajunge și în dificultăți financiare sau, în cel mai rău caz, poate depune faliment. Prin urmare, este recomandabil să vă acoperiți investiția de la început.
Prin lege, aveți dreptul la o garanție de executare de 5% din valoarea contractului. Această depunere este destinată să compenseze costurile suplimentare pe care le suportați dacă dezvoltatorul dvs. imobiliar nu poate finaliza proiectul. Dezvoltatorul imobiliar poate oferi fie o garanție, fie puteți păstra o sumă corespunzătoare din prima tranșă. Cu toate acestea, 5% din prețul total este adesea prea mic. Deci, este mai bine să negociați o creștere cu aproximativ 10%.
Trebuie doar să plătiți în funcție de progresul construcției, ar trebui să vă țineți cont de asta. Dar când dezvoltatorul imobiliar rămâne fără fonduri, adesea nu se întâmplă nimic pe șantier, iar clienții efectuează în mod repetat plăți în avans. Cu toate acestea, este recomandată prudență aici, deoarece puteți pierde această plată în avans. Cel mai bun lucru de făcut este să consultați un avocat care va încorpora titluri de plată anticipată în contract într-un mod etanș. Cu această plasă de siguranță, puteți rămâne mai relaxat dacă dezvoltatorul imobiliar se află în criză. Banii nu se pierd - și, dacă este necesar, vă puteți realiza visul de a deține propria casă cu un nou partener și o proprietate nouă.