Cu o cerere preliminară de clădire, puteți clarifica înainte de cererea de clădire dacă proiectul poate fi aprobat în principiu și este compatibil cu legislația clădirilor. Aici vă explicăm cine face cererea și ce ar trebui să conțină.
Ancheta preliminară privind construcția este o modalitate bună de a afla dacă este permisă construirea proprietății dorite. Deși nu este absolut necesar, ancheta preliminară a clădirii poate avea sens în anumite cazuri. Decidentul este autoritatea responsabilă pentru construcții, care verifică dacă proiectul dvs. este compatibil cu legea clădirilor publice și dacă acesta poate fi implementat. O cerere preliminară de construcție poate fi făcută fără ajutor din exterior, dar datorită expertizei sale în domeniul reglementărilor de planificare și construcție și evaluării edificabilității unei proprietăți, este logic să solicitați sfatul unui arhitect.
Când are sens o anchetă preliminară de construcție?
Dacă proprietatea se află într-o zonă pentru care nu există un plan de dezvoltare, se recomandă de obicei o cerere preliminară de construcție. Acest lucru se aplică aproape tuturor zonelor care erau deja parțial construite înainte de intrarea în vigoare a Legii construcției federale în 1960. Un alt criteriu important este dacă parcela de construit se află în ceea ce este cunoscut sub numele de zona exterioară - acesta este termenul folosit pentru a descrie toate zonele din afara unei dezvoltări contigue. O cerere preliminară de construcție special concepută creează cele mai bune condiții pentru o autorizație finală de construcție, deoarece toate aspectele parțiale aprobate sunt valabile din punct de vedere legal.
Dacă dețineți un lot vacant fără un plan de dezvoltare existent și vă gândiți să îl vindeți, o anchetă preliminară de construcție poate crește prețul. Deoarece în acest fel, se creează o aprobare legală valabilă pentru aspectele parțiale ale unui proiect de construcție pentru potențialii cumpărători. Dacă doriți să cumpărați singur un teren, o anchetă preliminară privind clădirea vă poate clarifica ce opțiuni de construcție vă sunt disponibile. Pe baza acestor informații, prețul proprietății poate fi apoi negociat.
Cum se face o cerere de construcție
O anchetă preliminară de construcție este întotdeauna trimisă în scris la biroul responsabil cu reglementările clădirii sau la autoritatea de supraveghere a clădirilor. Nu trebuie să fii arhitect sau planificator. Tot ce este necesar este o dobândă de cumpărare și, prin urmare, o procură de la proprietarul proprietății. Unele autorități furnizează un formular corespunzător care facilitează „cererea de decizie preliminară”.
Puteți trimite cererea preliminară de construire atât în mod informal, cât și în mod formal. În cazul unei cereri informale, de obicei sunt prezentate doar un plan de amplasament și schițele unui proiect de construcție. Vă rugăm să rețineți, totuși, că răspunsul la o cerere informală nu are niciun efect obligatoriu din punct de vedere juridic. Cu toate acestea, dacă faceți o cerere formală, șabloanele detaliate vor fi obligatorii. Dar cât de extins este din nou acest efect obligatoriu depinde de statul federal respectiv. De obicei, ancheta preliminară de construcție este recunoscută ca o decizie administrativă obligatorie. Cu toate acestea, în unele state federale, cererea este evaluată doar ca „asigurare”, prin care autoritățile continuă să își rezerve dreptul de a ridica efectul obligatoriu al autorizației preliminare de construcție în anumite cazuri.
Odată ce ați depus documentele, autoritățile pot solicita documente suplimentare. Nu veți primi un răspuns până când nu va fi verificat cu atenție totul. Aveți răbdare - se poate aștepta un timp de procesare de până la trei luni.
Înainte de sosirea șantierului: se recomandă întotdeauna o cerere preliminară de construcție dacă nu există un plan de dezvoltare pentru o proprietate.
Cum arată o cerere preliminară de construcție și ce ar trebui să conțină?
O cerere preliminară de construcție constă de obicei dintr-un catalog de întrebări și alte documente, care sunt, totuși, mai puțin extinse decât o cerere de construcție. Este esențial ca răspunsul la întrebări să fie „da” sau „nu”. Deoarece nu există specificații precise cu privire la întrebări, un arhitect sau un planificator de clădiri vă poate ajuta la elaborare.
Mai jos sunt câteva exemple de întrebări pentru a vă ajuta să vă faceți o idee aproximativă. Asigurați-vă că întrebările care sunt prea generale, precum: „Este proiectul de clădire eligibil pentru aprobare?” Nu sunt suficiente.
Exemple de întrebări pentru ancheta de pre-construcție
- Următoarea utilizare este planificată pentru proiect: (…) (a se vedea și descrierea companiei). În ceea ce privește tipul de utilizare, proiectul este permis în temeiul legii de planificare ca (…) în conformitate cu § 34 BauGB?
- Este permis proiectul cu o suprafață de bază de (…) și o înălțime a coamei de (…) conform legii de planificare în ceea ce privește gradul de utilizare?
- Proiectul depășește limita sudică a clădirii cu (…) m. Se poate promite o scutire pentru proiectul de clădire deoarece proiectul de clădire depășește limita de clădire cu (…) cu (…) m? Depășirea este necesară din punct de vedere al planificării deoarece (…).
- Se poate promite o autorizație pentru tăierea copacilor protejați în temeiul Ordonanței de protecție a copacilor (…) conform planului de populație a copacilor? Arborii trebuie îndepărtați pentru că (…). Plantările de înlocuire pot fi făcute în altă parte a proprietății.
Documente pentru o anchetă preliminară a clădirii
Domeniul de aplicare al documentelor pentru o cerere preliminară de construcție este definit în ordonanța șablon de construcție respectivă (BauVorlVO) a statului federal. Poate conține următoarele documente:
- Formular de cerere al statului federal respectiv (dacă este oferit și solicitat de autoritatea de construcție) într-o singură versiune
- Extras din harta funciară oficială
- Chestionar detaliat
- Descrierea clădirii: descriere informală a construcției preconizate
- Descrierea utilizării (pentru facilități comerciale precum magazine sau restaurante)
- Desene de construcție:
- Planul de amplasament și planul de etaj: Vă rugăm să prezentați toate planurile de etaj afectate de proiectul de construcție și toate celelalte planuri de etaj relevante pentru evaluarea proiectului general cu utilizarea intenționată a camerelor și desenați-le în planul de amplasament al proprietății.
- Secțiuni și vizualizări : Afișați toate secțiunile necesare pentru evaluarea proiectului. Aceasta include, de asemenea, secțiuni longitudinale și secțiuni din care se pot vedea conexiunea, fundația și, dacă este cazul, limita clădirilor adiacente.
- Desene pentru drenaj și alimentare cu apă
- Desenele trebuie să fie la scară. Un nivel scăzut de detaliu este suficient.
- Fotografii ale terenului construibil
- Copie extras din registrul comerțului / asociației (dacă reprezentați o persoană juridică sau un parteneriat)
- Procură : Clientul poate autoriza o altă persoană să efectueze acțiuni legate de cererea de construcție.
- O copie a încărcăturilor de construcție: aflați din timp dacă există o sarcină de construcție pe proprietatea dvs. Dacă acesta este cazul, vă rugăm să atașați un extras din indicele de încărcare a clădirii.
- Extras din certificatul de proprietate : Conține desemnarea terenului construibil și a parcelelor învecinate în cartea funciară și cadastrul imobiliar.
- Cerere pentru excepții / scutiri (§ 31 BauGB) și / sau abateri (§ 63 HBO) BAB10: Dacă proiectul dvs. de clădire nu respectă reglementările de drept public, cum ar fi dispozițiile legale privind spațiul sau legea de planificare și puneți întrebări cu privire la aceste subiecte ca parte a cererii de construire , cererile corespunzătoare de scutire, excepție sau abatere trebuie atașate la ancheta preliminară de construcție.
- Calculul volumului brut al camerei: În calcul, volumul brut al camerei pentru diferitele utilizări trebuie să fie listat separat.
Sfat: Semnați toate documentele și planurile trimise împreună cu locul, data și semnătura.
Diferențe față de aplicația clădirii
O cerere preliminară de construcție acoperă doar aspecte parțiale ale unui viitor proiect de construcție, în timp ce autorizația de construire confirmă faptul că proiectul prezentat în cererea de construcție îndeplinește toate cerințele legale și poate fi implementat. Cu toate acestea, ambele aplicații sunt valabile doar pentru o perioadă limitată de timp. În unele cazuri, cererea preliminară de construcție poate fi deja înțeleasă ca o abordare a autorizației de construire. Cu toate acestea, proiectul complet de construcție este valabil din punct de vedere legal numai după ce a fost primită autorizația completă de construcție ca răspuns la cererea de construire.
Costul cererii de construcție
Costurile pentru o cerere preliminară de construcție, cunoscută și sub numele de cerere preliminară de construcție, depind întotdeauna de sfera întrebărilor și de efortul total de procesare pentru autoritatea de construcție respectivă. Costurile unei cereri informale pentru o casă unifamilială simplă sunt de obicei între 50 și 200 de euro. O autorizație preliminară de construcție pentru proiecte mari de construcții, pentru care se face de obicei o cerere formală cu documente extinse de planificare, poate costa până la 5000 de euro. Dacă un arhitect vă ajută cu crearea, trebuie luat în calcul și taxa arhitectului său (conform HOAI, așa-numita reglementare a tarifelor pentru arhitecți și ingineri) - unii arhitecți oferă și acest serviciu ca serviciu gratuit, cu condiția ca aceștia să fie și ei însărcinați cu planificarea ulterioară a proiectului de construcție erau.Ca regulă generală pentru o anchetă formală, puteți calcula cu costuri totale de 0,1 până la 0,2 la sută din suma construcției. Având în vedere costurile de planificare și taxele de aprobare pentru o cerere de construcție, care pot fi încă respinse, o cerere preliminară de construcție este o investiție sensibilă, cel puțin pentru proiecte critice sau costisitoare, în ciuda costurilor implicate.
Ce se întâmplă după ancheta preliminară de construcție?
Dacă primiți feedback pozitiv, nu înseamnă că vă puteți pune în aplicare planul. Cererea de construcție trebuie depusă mai întâi. Puteți începe doar după ce acest lucru a fost aprobat. Cu toate acestea, nu lăsați să treacă prea mult timp, deoarece cererea preliminară de construcție este de obicei valabilă timp de aproximativ trei ani (în funcție de reglementările de construcție din statele federale). Dacă acest timp nu este suficient, puteți solicita o prelungire a valabilității. În Bavaria, de exemplu, este posibilă o prelungire de până la doi ani.
Dacă cererea preliminară de clădire este respinsă, veți primi o notificare de respingere. Apoi aveți opțiunea de a depune o obiecție - cu toate acestea, acest lucru este asociat cu costuri suplimentare.
