În drumul către o clădire nouă, unul dintre primii și cei mai importanți pași este studierea cu atenție a planului de dezvoltare. În aceasta, municipalitățile stipulează modul în care proprietățile pot fi construite, plantate și utilizate, ce proprietăți trebuie să aibă clădirile și ce distanțe trebuie respectate.
Dar nu orice lucru mic este definit în detaliu în fiecare plan de dezvoltare, care oferă proprietarilor de proprietăți o anumită libertate în proiectarea proiectului lor de construcție. În același timp, fiecare aspect care este reglementat în mod expres în planul de dezvoltare, pe scurt Planul B, este o lege obligatorie.
Sensul și scopul planului de dezvoltare
Municipalitățile acordă foarte rar excepții de la planificare din motive întemeiate: deoarece Planul B nu numai că restricționează, dar asigură și securitatea cetățenilor. Oricine construiește o casă astăzi și conform planului de dezvoltare nu trebuie să țină cont de poluarea fonică de la o școală de pe proprietatea vecină nu trebuie să fie dezavantajată nici de o regulă de excepție în viitor.
Situația este similară cu reglementările individuale, cum ar fi numărul maxim de etaje din clădiri sau orientarea acestora. Umbrirea iminentă a clădirilor prea mari în imediata apropiere sau o restricție neplăcută a vieții private poate fi văzută pe planul clădirii dacă știți cum să o citiți. În acest sens, un plan de dezvoltare servește, de asemenea, pentru a determina valoarea și a menține valoarea unei proprietăți, asigurând o calitate definită structural.
În cele din urmă, intenția la emiterea unui plan de dezvoltare este ca o municipalitate să poată controla dezvoltarea zonei sale în interesul binelui comun și transparent pentru cetățeni. Dacă scutirile ar fi la ordinea zilei, acest obiectiv ar fi pus în pericol. De aceea este atât de important ca cei interesați să cumpere să facă față planului de dezvoltare a propriei proprietăți de vis și a zonelor înconjurătoare înainte de a cumpăra. În acest fel, pot fi evitate dezamăgirile și riscurile financiare ulterioare.
Secțiunea 34 BauGB în locul unui plan de dezvoltare
Atunci când decid și execută un plan de dezvoltare, municipalitățile trebuie să respecte legile federale și statale. Dar nu există un plan de dezvoltare pentru fiecare zonă care să poată și ar trebui să fie construit. Acest lucru se întâmplă mai des cu districtele care sunt folosite de mult timp și în care o utilizare (nouă) este luată în considerare pentru un lot vacant. Apoi, articolul 34 din Codul clădirii (BauGB) este decisiv.
În esență, se afirmă că un proiect de clădire este permis „dacă se potrivește cu natura și amploarea utilizării structurale, metoda de construcție și zona de proprietate care urmează să fie construită, iar dezvoltarea este asigurată”. Această formulare lasă factorilor de decizie din autoritățile de construcție o marjă de manevră considerabilă și este puțin iluminată pentru potențialii constructori. Când ceva se încadrează în mediu și când nu, este întotdeauna în ochiul privitorului.
Următoarea considerație poate servi ca un ghid aproximativ: Cu cât este mai eterogen un cartier, cu atât este mai probabil ca o clădire nou planificată să fie confirmată că se va încadra în împrejurimile sale. Vagitatea din textul legal poate avea un efect pozitiv, dar și negativ - depinde întotdeauna de perspectivă.
Componentele unui plan de construcție
Cele mai importante categorii de informații menționate în secțiunea 34 din BauGB sunt prezentate în detaliu în planul de dezvoltare: tipul și amploarea utilizării structurale și metoda de construcție necesară stabilesc cursul unui proiect de construcție. În plus, planul de dezvoltare poate conține informații suplimentare despre utilizarea terenului, proiectarea fațadelor, materialele de construcție care pot fi utilizate și multe alte aspecte.
În mod formal, planul de construcție constă din două părți: o parte de text descrie reglementările și completează cealaltă parte, un desen de plan grafic. Ambele părți formează împreună planul de dezvoltare și sunt obligatorii.
Un plan de dezvoltare constă de obicei dintr-o secțiune text și un desen grafic al planului.
Un număr mare de abrevieri, numere, linii și simboluri diferite servesc pentru a transmite informații concentrate în secțiunea grafică. Fiecare viitor constructor ar trebui să poată citi și înțelege cele mai importante simboluri și termeni. Aceasta include următoarele puncte.
Tipul utilizării structurale
Tipul de utilizare structurală se referă la alocarea de bază a unei proprietăți către o zonă rezidențială, o zonă comercială, o zonă mixtă sau specială. Tipul este prescurtat cu majuscule. Conexiuni cu stand W pentru zone rezidențiale:
- WA identifică zonele cu o utilizare predominantă pentru locuit (zonă rezidențială generală).
- WR numește zone care pot fi dedicate doar locuințelor (zonă pur rezidențială).
- WS (zonă mică de așezare) înseamnă spațiu de locuit cu grădini de bucătărie.
- BM (zonă rezidențială specială) indică zonele în care pot fi amplasate operațiuni comerciale care nu afectează viața.
- Alte compoziții sunt, de exemplu, GI pentru industriale și GE pentru zone comerciale, S pentru speciale, MD pentru zone sătești și MU pentru zone urbane.
Desenul în plan grafic conține toate liniile și simbolurile. În timp, veți putea să vă amintiți ce înseamnă ce.
Gradul de utilizare structurală
Devine puțin mai complex cu numerele.
- Numărul etajelor permise (VG) este indicat în planul de dezvoltare cu un număr roman. Un II înseamnă că clădirea poate avea maximum două etaje. Dacă cifra romană este încercuită, nu este un număr maxim, ci un număr obligatoriu. Un II într-un cerc înseamnă că clădirea trebuie să aibă exact două etaje. O indicație precum „II-III” înseamnă că cel puțin două și maximum trei etaje sunt obligatorii.
- Numărul suprafeței de bază (GRZ) este un factor cu care se poate calcula suprafața maximă a clădirii. Se dă cu un număr zecimal arab, uneori după abrevierea „GRZ”. Un GRZ de 0,3 înseamnă că 30% din proprietate poate fi construită. Pentru un teren de 1000 de metri pătrați, acesta este de 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Numărul suprafeței etajului (GFZ) este un număr zecimal și indică modul în care poate sau trebuie să fie raportul dintre suprafața proprietății și suprafața totală a tuturor etajelor. Ca factor, GFZ este înmulțit cu suprafața proprietății și astfel se obține suprafața permisă sau necesară. Cu un GFZ de 0,6 și un teren de 1000 de metri pătrați, rezultă o suprafață permisă de 600 de metri pătrați. Dacă este aprobat un singur etaj, GRZ și GFZ sunt identice. Cu toate acestea, dacă este planificată o casă cu două etaje, nici acestea nu trebuie să depășească totalul maxim permis de 600 de metri pătrați. Un GFZ într-un cerc sau după abrevierea „GFZ” denotă suprafața maximă a podelei. Valorile minime și maxime ale GFZ sunt afișate, de exemplu, cu „GFZ 0,3 până la 0,5”.
- Numărul masei clădirii (BMZ) este dat ca număr zecimal într-un dreptunghi sau după abrevierea BMZ. Specifică volumul maxim pe care o clădire îl poate cuprinde de la etaj până la etaj. Cu 1000 de metri pătrați de teren și o BMZ de 0,8, masa clădirii este de 800 de metri cubi.
- Măsurătorile de înălțime pot fi date sub forma înălțimii streașinii (TH), înălțimii creastei (FH) sau a marginii superioare (OK) cu cifre arabe în contorul de unitate. Numerele dintr-un cerc trebuie respectate exact, altfel acestea sunt valori maxime sau intervale permise cu valori minime și maxime.
Linia de construcție și limita de construcție
Cele mai importante informații dintr-un plan de construcție includ, de asemenea, locațiile posibile sau obligatorii în care o clădire poate sau trebuie să fie amplasată pe o proprietate. Este important să faceți diferența aici: Limita clădirii cuprinde o zonă pe care clădirea poate fi ridicată la alegere. Este afișat grafic cu o linie cu un punct după fiecare două linii. Garajele și magaziile pot fi, de asemenea, în afara limitelor clădirii dacă se respectă orice distanță prescrisă.
Cu linia de construcție, specificația trebuie respectată mai strict: Dacă este introdusă, marginea exterioară a clădirii trebuie să fie construită exact pe ea. În reprezentarea vizuală din planul de dezvoltare, linia clădirii este exact opusul graniței clădirii. O linie urmează la fiecare două puncte.
Construcție închisă și deschisă
Această categorie tratează problema legăturii dintre o clădire și clădirile învecinate. Cu metoda de construcție deschisă - prescurtată cu un mic în planul de dezvoltare - este permisă o distanță, cu metoda de construcție închisă g pereții exteriori ai clădirilor adiacente se ating.
Casele individuale (E), casele semi-detașate (D) și grupurile de case (H) sunt concepute în metoda de construcție deschisă, fără alte restricții. Dacă abrevierile sunt introduse într-un triunghi în plan, desemnarea este obligatorie.
Specificații suplimentare
Lista specificațiilor care pot fi definite în planul de dezvoltare este lungă. De exemplu, un punct solid într-un cerc marchează un loc unde un copac poate fi păstrat. Dacă punctul nu este completat, trebuie plantat un copac acolo.
Formele de acoperiș, cum ar fi acoperișul de șa (SD) și acoperișul cu coadă (WD), înclinarea acoperișului (D) și direcția creastei (arătate de o săgeată dublă) fac din planul de dezvoltare un corset strâns care poate sta în calea propriilor cerințe de proiectare. Prin urmare, este de o importanță fundamentală să citiți cu atenție Planul B înainte de a cumpăra!
Dacă ceva nu este clar cu privire la specificații, autoritatea locală pentru construcții va furniza informații. Pentru a asigura securitatea în avans, părțile interesate pot depune, de asemenea, o anchetă preliminară formală sau informală de construcție. Ca răspuns la cererea formală, persoana care face cererea primește o notificare care este obligatorie pentru o procedură ulterioară a autorizației de construire. Acesta este cel mai bun mod de a evita surprizele neplăcute.