Construirea unei case și realizarea unui vis mare sau cumpărarea unei case și aranjarea dvs. - ambele au avantaje și dezavantaje. Atunci când construiești o casă, îți asumi deseori riscuri de cost, atunci când cumperi o casă investești în măsuri de renovare sau modernizare.
Dani și Steffen Hohenrainer așteaptă descendenți. Casa de rând pe care au cumpărat-o în 2002 izbucnește la cusături cu cei doi fii ai lor - de trei și cinci ani = "" -. Oportunitatea este bună: un teren cu o casă din anii 1950 este de vânzare în cartier. Profitați de ocazie, cumpărați proprietatea, inclusiv casa, aveți demolarea vechii clădiri și planificați o clădire nouă cu un arhitect.
Oricine construiește o casă nu ar trebui să-și piardă niciun efort
Dar construirea unei case înseamnă, de asemenea, că noua clădire poate fi cu până la 20 la sută mai scumpă decât era planificată. Dacă, la fel ca în cazul Hohenrainers, o demolare este în așteptare, dacă aprobarea autorităților de construcție va veni la câteva luni, dacă vor apărea situri contaminate sau ape subterane prea mari odată cu excavarea. Prin urmare, treceți peste proprietate cu un evaluator înainte de a cumpăra, întrebați vecinii, autoritatea de construire și lăsați notarul să inspecteze registrul funciar. În faza de construcție, modificările din ultimul moment vă scutesc de numerar, dar creșterile neașteptate ale prețurilor pentru materialele de construcție sau insolvența unei afaceri meșteșugărești pot crește costurile de construcție. Important: fixați-vă bugetul în faza de planificare și aveți gata rezerve de numerar pentru neprevăzute.
Economisiți cu arhitectul
Ar trebui să aduceți asertivitate, nervi și dorința de a vă organiza - chiar dacă arhitectul face multe pentru dvs. Nu faceți fără el, el își economisește performanța printr-o planificare strictă a costurilor. Aranjați o taxă de urgență cu el dacă îndeplinește limita de costuri.
În calitate de cumpărător de clădiri vechi, sunteți obligat să aduceți clădirea veche la standardul actual EnEv în termen de doi ani de la cumpărare.
Cumpără o clădire veche
Cumpărarea unei clădiri vechi înseamnă că cumpărați Your-Best-Home.net așa cum se vede. Riscurile financiare sunt mai mici, iar volumul de muncă nu este exagerat. Cu toate acestea, înainte de a cumpăra o clădire veche, ar trebui să examinați cu atenție și să verificați totul aici. Verificați structura clădirii împreună cu un expert. Puteți inspecta zona, adică vecinii și infrastructura, la o plimbare prin district. Structura stabilită - școală, grădiniță, azil de bătrâni, supermarket și pub - vă oferă câteva avantaje, dar necesită disponibilitatea de a face compromisuri.
Renovarea clădirii vechi
Este logic să includeți un tampon ca cumpărător. Dacă Hohenrainers ar lăsa clădirea anilor '50 în picioare, ar trebui să pună 40% din prețul de cumpărare în renovare, ca o orientare, conform Asociației Constructorilor Privați, 34% într-o casă din anii 1970 și 20% în anii 80. Atenție: În calitate de cumpărător de clădiri vechi, sunteți obligat să aduceți clădirea veche la standardul actual EnEv în termen de doi ani de la cumpărare.
Cumpărarea sau construirea unei case - finanțarea
Regula generală pentru clădirile vechi și noi este: o treime de capitaluri proprii, un al treilea împrumut al societății de construcții, un al treilea împrumut de anuitate de la banca de economii.
Dacă nu ați economisit încă suficient, LBS acoperă diferența cu finanțarea în avans sau reducerea. Constructorii se asigură că banii sunt disponibili la sosirea facturilor. Arhitectul creează un program de construcție pe care îl predați consilierului dvs. Întrebați-vă despre condițiile speciale - de exemplu, dacă partenerul dvs. de finanțare va renunța la dobânzi pentru provizion și la costurile auxiliare pentru o estimare sau plăți parțiale.
Chirie rudelor
Dacă construiești o casă, planifică-ți un apartament bunicuță pentru rudele tale! Deoarece chiar și în calitate de proprietar al rudelor, economisiți impozite - de îndată ce proprietatea nu are datorii, venitul din chirii vă îmbunătățește pensia.
Dacă închiriați rudelor, permiteți rudelor să se mute cu cel puțin 75% din chiria locală comparativă. Puteți utiliza capitalul propriu pentru partea casei ocupată de proprietar și puteți finanța apartamentul printr-un împrumut. Dobânda datoriei vă reduce veniturile din chirie. Pur și simplu deduceți pierderile.
tampoane
Pentru ca biroul fiscal să poată participa, contractul de închiriere trebuie să fie conceput așa cum ar fi printre străini. În plus, unitatea rezidențială ar trebui să aibă intrare proprie, contoare separate, conexiuni de baie și bucătărie și, eventual, pereți de protecție împotriva incendiilor. Este imperativ să păstrați conturi separate pentru casă și apartament în timpul fazei de construcție și să separați cu precizie facturile pentru meșteșugari. Cel mai bine este să calculați proiectul și economiile fiscale împreună cu asociația de ajutor pentru impozitul pe venit sau consilierul fiscal.
avansare
Dacă lăsați apartamentul gratuit rudelor, puteți utiliza programul KfW de proprietate asupra locuințelor. În programul de construcție ecologică, puteți primi chiar finanțare pentru Your-Best-Home.net și pentru apartamentul bunicii - adică de două ori. Pentru a primi finanțare, trebuie să trimiteți întotdeauna cererea de finanțare înainte de începerea construcției.
Pentru a nu cădea pe nas când cumpărați o casă, ar trebui să discutați totul cu experții înainte de a semna contractul.
Capcanele construirii sau cumpărării unei case: capcane și trucuri tipice
Când construiți sau cumpărați o casă, trebuie să aveți în vedere câteva lucruri dacă nu doriți să plătiți în plus. De exemplu, o descriere incompletă a clădirii sau o lipsă de asigurare. Sfatul nostru: Asigurați-vă că sunteți securizat în mod adecvat în faza de construcție și să tratați temeinic conținutul și obiectul înainte de a încheia un contract. De asemenea, ar trebui să cereți sfatul experților înainte de a semna ceva, la urma urmei, este una dintre cele mai importante decizii financiare din viață. Punctele de contact utile sunt centrele naționale de consiliere ale Asociației constructorilor privați, Asociația pentru protecția constructorilor și serviciul regional de consiliere a consumatorilor.
Lipsa asigurării
Asigurarea pentru construcții este răspunzătoare pentru daunele cauzate de grindină, îngheț, furtună, inundații, erori de construcție și vandalism pe șantier. Asigurarea de răspundere civilă a constructorului preia dacă un terț se rănește pe șantier.
Descriere incompletă a clădirii
Dacă cumpărați direct de la dezvoltator, verificați cu atenție descrierea clădirii. Înainte de a semna contractul, gândiți-vă la modul în care ați dori să vă amenajați casa sau apartamentul. Înregistrați solicitările speciale în contract. Costul modificărilor ulterioare.
Costuri de dezvoltare
Insistați asupra unui acord în contract despre cine plătește costurile de dezvoltare. Oricine este înscris în cartea funciară este răspunzător pentru contribuții atunci când notificarea contribuției municipalității ajunge în casă.
Contracte incomplete
Adesea vânzătorul și cumpărătorul încheie contractul în anumite condiții. De exemplu, vânzătorul dorește dreptul de a locui într-unul dintre apartamentele din clădirea de apartamente care a fost vândută. El are dreptul la acest drept numai dacă contractul aprobat de notar conține un pasaj despre acesta. Atenție: un contract poate fi ineficient dacă un acord esențial nu a fost notarizat.
Ajutor greșit
Informații inexacte: dacă un agent imobiliar estimează incorect valoarea de piață a unei proprietăți, vânzătorul îi poate cere să plătească. El este responsabil pentru diferența dintre prețul de piață atins și cel realizabil (OLG Schleswig, numărul dosarului 14 U 136/99). Oricine a întocmit un raport incorect de valoare de piață este, de asemenea, răspunzător (BGH, numărul dosarului X ZR 244/00). În cazul în care brokerul pretinde în fața notarului că finanțarea este garantată, deși acest lucru nu este adevărat, el răspunde pentru daune (OLG Düsseldorf, dosar numărul 7 U 123/99).
Sfaturi greșite: avocații și consultanții fiscali sunt răspunzători dacă ratează termenele limită. Dar, de asemenea, dacă furnizați informații incorecte de proiectare sau sugerați clauze contractuale nefavorabile. Notarul poate fi tras la răspundere dacă a notarizat un contract cu reglementări ineficiente sau a monitorizat insuficient execuția unui contract întocmit de acesta. În cazul în care notarul a efectuat prea devreme rata de achiziție pentru o proprietate, acesta trebuie să ramburseze clientului costurile suplimentare de finanțare (Curtea Federală de Justiție, numărul dosarului IX ZR 266/00).
Feriți-vă de autentificarea falsă
Un exemplu: dezvoltatorul imobiliar a găsit pe cineva interesat de parcela sa construibilă de 400 de metri pătrați - familia Müller. O casă unifamilială la cheie urmează să fie construită pe proprietate în termen de un an. Tatăl familiei Müller ar dori să cumpere proprietatea cu casa încă de construit cu 250.000 de euro.
Prezentare generală: ferește-te de autentificarea falsă.
Cu un notar, 14 zile pentru a revizui contractul de cumpărare a proprietății
Dacă aveți astăzi o tranzacție imobiliară certificată de un notar, în calitate de cumpărător veți primi acordul de cumpărare a proprietății cu 14 zile înainte de certificare. Așadar, puteți gestiona conținutul fără presiune în timp și vă puteți reconsidera decizia de cumpărare. De asemenea, ar trebui să calculați calm efectele economice și fiscale ale afacerii.
Termenul este prevăzut de lege numai dacă, pe de o parte, este implicat un consumator care nu dobândește proprietatea în scopuri comerciale sau profesionale și, pe de altă parte, un antreprenor, de exemplu o asociație de locuințe. Pentru dvs., în calitate de cetățean privat, perioada de reflecție se aplică și pentru comanda drepturilor de construcție ereditare și a contractelor de cumpărare pentru condominii. Perioada de 14 zile nu este prescrisă între cetățeni privați, dar în practică notarul vă va trimite un proiect de contract în timp util înainte de legalizare.
Notarul va răspunde la toate întrebările dvs. despre contract - fără costuri suplimentare: taxa de notarizare acoperă consultarea anterioară.
Cumpărarea unei case: cine este responsabil?
Cumpărătorul și vânzătorul semnează documentul, mărfurile își schimbă mâna. Lucru ușor. Cu toate acestea, există pericole care se ascund în jurul contractelor de vânzare imobiliare și a înregistrărilor de carte funciară de care ar trebui cel puțin să fiți conștienți. Important: nu contractul de cumpărare notarial conduce la o schimbare de proprietate, ci înscrierea în cartea funciară.
Notarul are o notificare de transport înscrisă în cartea funciară - rezervarea obligatorie pentru cumpărător. Notarul va obține declarații cu privire la dreptul de prim refuz și eliberarea de sarcini asupra proprietății - în cazul în care proprietatea este grevată cu ipoteci și taxe funciare. Odată ce toate documentele au fost depuse, notarul vă va informa cui va fi plătit prețul de achiziție. Avantaj pentru cumpărători: El transferă bani numai atunci când nu mai există obstacole. Avantaj pentru vânzători: numai atunci când banii sunt în cont, transferul proprietății are loc în registrul funciar.
Date și inversări
În cazul în care cumpărătorul nu plătește la timp prețul de achiziție, de exemplu pentru că finanțarea a eșuat, se vor aplica dobânzi pentru restanțe. Vânzătorul poate chiar să se retragă din contract și să pretindă despăgubiri pentru costurile și profitul pierdut. Cumpărătorul trebuie să aibă apoi șters notificarea de transport înregistrată pentru el. În schimb, dacă vânzătorul nu își îndeplinește obligațiile - de exemplu pentru că nu respectă termenul de predare a posesiei - cumpărătorul poate solicita despăgubiri pentru daunele cauzate de întârziere. De exemplu, costul închirierii unui apartament de schimb.
Your-Best-Home.net a fost cumpărat, dar vânzătorul își ia timpul să predea cheile? Aici cumpărătorul trebuie să stabilească doar un termen rezonabil. Contractul va fi anulat numai dacă acesta a expirat fără niciun rezultat: ceea ce a fost deja plătit trebuie returnat.
Cereri de despăgubire și defecte
Puteți solicita înlocuirea în scris - cu copii ale facturilor, extraselor bancare și certificatelor de dobândă. În cazul încălcării obligațiilor de către vânzător, cumpărătorul poate revendica costurile pentru notar, carte funciară, broker și impozitul pe transferul imobiliar, precum și costurile de finanțare, de mutare și de renovare care au fost irosite. Dacă cumpărătorul achiziționează o proprietate echivalentă, vânzătorul datorează diferența dintre prețul de achiziție convenit inițial și prețul de cumpărare pentru proprietatea de înlocuire.
defecte
Vânzătorul trebuie să informeze cumpărătorul despre defectele nedetectabile - umiditate, mucegai, materiale toxice de construcție, mirosuri. În caz contrar, cumpărătorul poate contesta contractul de cumpărare din cauza unor denaturări frauduloase (OLG Bamberg, 4 U 196/01 și 3 U 165/01). Contractul de cumpărare poate fi ineficient dacă prețul proprietății este de două ori mai mare decât valoarea sa (dosarul OLG Oldenburg numărul 15 U 15/02).
Răspunderea la cumpărarea unei case
| cerinţă | Consecințe juridice | |
| Daune însoțitoare | Încălcarea obligației de către vânzător din culpa vânzătorului | Despăgubiri pentru daune cauzate propriilor bunuri . De exemplu, după deteriorarea apei. |
| Întârziați daunele | Încălcarea obligației din partea vânzătorului Neîndeplinirea obligațiilor din partea vânzătorului , adică, în principiu, un memento, cu excepția cazului în care este dispensabil (de exemplu, acordul specific de numire). | Compensația pentru daune (de exemplu, apartamentul de înlocuire sau costurile de finanțare) dobânzi pentru arierate, răspundere crescută |
| Compensație în loc de performanță | Încălcarea obligației din partea vânzătorului Defecțiunea din partea vânzătorului Stabilirea unui termen rezonabil pentru performanță / performanță suplimentară | Dreptul la despăgubire pentru diferența de valoare dintre proprietatea defectă și cea defectuoasă |
| Compensație în locul întregului serviciu | Încălcare semnificativă a obligației. Defecțiune din partea vânzătorului. Stabilirea unui termen rezonabil pentru performanță / performanță suplimentară | Revocarea întregului contract (aici, de exemplu, spre deosebire de retragere, profitul pierdut poate fi înlocuit) |
| demisie | Încălcarea semnificativă a obligației (nu este necesară nicio eroare) Stabilirea unui termen rezonabil pentru performanță / performanță suplimentară | Revocarea contractului |
| Compensarea cheltuielilor irosite | Încălcarea obligației din partea vânzătorului Defecțiunea din partea vânzătorului Stabilirea unui termen rezonabil pentru performanță / performanță suplimentară | de exemplu, rambursarea costurilor contractului (de exemplu, plăți ale dobânzilor, costuri de mutare, costuri de renovare) |
| reducere | Există un defect material sau un defect juridic . Cumpărătorul a solicitat inițial o performanță suplimentară , adică acțiune de remediere, termenul stabilit nereușit sau dispensabil | Cumpărătorul păstrează proprietatea. Vânzătorul rambursează o parte din prețul de achiziție |