În majoritatea cazurilor, oricine dorește să găsească un teren construibil se adresează unui dezvoltator imobiliar local. Cu toate acestea, cumpărarea unei proprietăți este adesea legată de achiziționarea unei proprietăți care a fost deja planificată și aveți un cuvânt de spus limitat în proiectarea clădirii. În plus, parcelele construibile sunt vândute și de municipalități sau de proprietari privați. Aici puteți citi cum să găsiți terenul construibil potrivit pentru propria casă și la ce ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați o proprietate.
- Pentru a găsi un teren construibil care este de vânzare, ar trebui să parcurgeți portalurile imobiliare relevante de pe Internet și paginile de publicitate ale ziarelor regionale. Acolo veți găsi, de asemenea, informații despre licitații imobiliare și executări silită.
- Întrebați direct cu municipalitatea dacă există încă spațiu de construcție sau dacă este planificată o nouă zonă de construcție. Dacă da, ar trebui să aflați dacă există deja un plan de dezvoltare finalizat și dacă vi se permite să îl vizualizați. În astfel de cazuri, este logic să vă exprimați interesul pentru o proprietate adecvată într-un stadiu incipient.
- În plus față de proprietățile imobiliare, brokerii au adesea și o mică selecție de terenuri construibile. De asemenea, vă ajută să găsiți parcelele de construcție potrivite și să vă îngrijiți până la semnarea contractului - desigur pentru o taxă corespunzătoare.
- Multe instituții financiare au propriul lor departament imobiliar și își oferă și proprietățile pe internet. Sau puteți căuta proprietăți în regiunea dorită pe site-ul web Sparkassen-Immobilien.
- De asemenea, ar trebui să întrebați în cercul dvs. de prieteni - nu toate proprietățile care urmează să fie vândute sunt, de asemenea, publicitate publică.
- Căutați în mod specific loturi vacante în regiunea dorită: cel mai bine este să vă uitați mai întâi la Google Maps pentru a vedea unde există loturi neamenajate într-o zonă construită. Apoi inspectați proprietatea la fața locului și întrebați rezidenții cine este proprietarul. Întrebați-i pur și simplu dacă proprietatea este de vânzare.
Verificați construcția șantierului
Odată ce a fost găsit un teren edificabil frumos, viitorul client va fi întrebat dacă terenul poate fi construit deloc. Verificați dacă este un teren construibil desemnat în conformitate cu §30 sau §34 din Codul construcțiilor (BauBG), care este potrivit pentru construirea unei case fără restricții. Dacă parcela construibilă nu se află într-o zonă de construcție desemnată, ar trebui să trimiteți o anchetă preliminară a clădirii către municipalitatea dvs. Autoritatea pentru construcții vă va oferi informații obligatorii din punct de vedere juridic cu privire la potențialul clădirii al proprietății. Dacă este doar așa-numitul teren de așteptare a clădirii, mai bine nu țineți mâna de la cumpărare. În planul de zonare al municipalității, aceste zone sunt destinate terenurilor construibile pe termen lung, dar încă nu există un plan de dezvoltare. Realizarea proiectului dvs. ar putea fi amânată de ani de zile.
Specificațiile planului de dezvoltare
Dacă există un plan de dezvoltare legal valabil pentru proprietate, clientul știe la ce să se aștepte. Acest plan reglementează adesea detaliile, de la parter și înălțimea podelei până la înclinația acoperișului, de la numărul de etaje până la alinierea coamei și tipul și culoarea acoperișului. Unele planuri de dezvoltare au doar cerințe minime: Adesea puteți construi chiar și o casă suedeză lângă o casă de țară toscană. Fiecare municipalitate poate stabili cât de uniformă ar trebui să fie dezvoltarea în planul de dezvoltare. În principiu, se aplică următoarele: Cu cât este mai mică cererea de parcele construibile într-o municipalitate, cu atât este mai mare libertatea de proiectare a proprietății.
Studiul solului creează securitate
Condițiile nefavorabile ale solului pot duce la costuri considerabile. Nivelurile ridicate ale apelor subterane, reziduurile de mlaștină din subsol, nisipul în derivă sau umpluturile din timpurile anterioare necesită măsuri suplimentare, cum ar fi o fundație a grămezii pentru o mai bună stabilitate sau măsuri speciale de etanșare a clădirii. Dacă aveți dubii, faceți un sondaj de sol înainte de cumpărare. Există indicații de probleme dacă, de exemplu, apa subterană este aproape de suprafață, dacă straturile de apă curg în subsol sau solul nu pare a fi stabil. Fundația și construcția pivniței ar deveni apoi mult mai scumpe. Pentru o evaluare a solului, trebuie să calculați costurile de la 800 la 2.000 de euro. O evaluare a solului este mai puțin importantă dacă proprietatea se află în zona unui plan de dezvoltare obligatoriu din punct de vedere juridic,deoarece aici subsolul a fost verificat de obicei în avans în locații critice.
Lista de verificare a calității solului parcelei construibile
- Ce fel de sol este?
- Există straturi impermeabile?
- Sunt de așteptat incluziuni organice?
- A existat vreun umplutură de sol pe proprietate? Dacă da: când și ce?
- Proprietatea se află în zona defectelor geologice?
- Cât de adâncă este apa subterană și trebuie să vă așteptați la fluctuații ale apei subterane?
- Apa stratificată sau apă presată apare?
- Terenul construibil va fi inundat temporar?
- A existat vreo afacere pe proprietate în trecut? Dacă da, care?
- Au fost depozitate pe site moloz de construcții, combustibil, ulei, vopsea, produse chimice, deșeuri de producție sau deșeuri menajere?
- Trebuie să vă așteptați să găsiți rămășițe de muniție pe proprietate?
- Există incendii sau accidente cunoscute?
Asigurați-vă că verificați dacă există locuri contaminate. Dacă proprietatea a fost folosită anterior în scopuri comerciale, contaminarea solului este mai probabilă.
Site-uri contaminate de pe proprietate
Înainte de a cumpăra proprietatea, verificați dacă există locuri contaminate în solul șantierului. Mai ales dacă șantierul dvs. se află într-o locație. Siturile contaminate pot fi urmărite înapoi la utilizarea industrială sau comercială anterioară. Aflați mai multe despre utilizarea anterioară a șantierului de la autoritățile de mediu și de apă sau din registrele de stat ale siturilor contaminate. Dacă zona a fost utilizată comercial, ar putea fi recomandabil să se efectueze o cercetare a solului. De exemplu, dacă zona este contaminată cu ulei sau moloz de construcție, trebuie luate în considerare și costurile de curățare pe metru cub. Legea federală privind protecția solului reglementează cine suportă aceste costuri în cazuri individuale. În plus, proprietatea nu poate fi utilizată ca garanție financiară, deoarece siturile contaminate îi pot reduce considerabil valoarea.
Înainte de a cumpăra o bucată de pământ, aflați dacă regiunea a fost puternic bombardată în timpul celui de-al doilea război mondial. În special în centrele industriale, cum ar fi zona Ruhr, zona Stuttgart și zona Rin-Main, există un risc mare ca nedumeririle să fie încă în pământ, care trebuie recuperate și dezamorsate în prealabil cu mult efort. Dacă aveți dubii, verificați șantierul cu o sondă de sol - reziduurile metalice mici și mari sunt ușor de detectat.
Uneori poluarea solului provine din proprietatea vecină. Vecinul nu numai că trebuie să îndepărteze poluanții, ci și să restabilească proprietatea la starea inițială (hotărârea BGH, 4 februarie 2005, 5 ZR 142/04). Cu toate acestea, în principiu, actualul proprietar este întotdeauna responsabil față de autorități pentru îndepărtarea siturilor contaminate. Deoarece renovarea este adesea costisitoare, vă puteți anula proiectul de clădire în scopuri fiscale. Cererile de recurs împotriva vânzătorului sunt de obicei executorii numai dacă au fost convenite în mod expres în contractul de vânzare.
Verificați amplasarea terenului construibil și a infrastructurii
Inspectați zona înconjurătoare de mai multe ori în timpul săptămânii pentru a verifica volumul traficului - de preferință la ore diferite. Dacă există companii industriale în vecinătatea proprietății sau dacă zgomotul aeronavelor, feroviarului sau străzii afectează calitatea vieții, valoarea șantierului este redusă. Asigurați-vă că aveți un teren într-o zonă liniștită, cu acces ușor la mijloacele de transport în comun. Magazine, școli, medici, activități culturale și de agrement ar trebui să fie, de asemenea, în apropiere. Autoritățile locale pentru construcții și mediu vă vor anunța dacă vor urma proiecte majore de construcții în viitorul apropiat.
Dacă parcela construibilă nu se află într-o zonă de construcție desemnată, ar trebui să trimiteți o anchetă preliminară a clădirii către municipalitatea dvs.
Lista de verificare pentru locația parcelei construibile
- Cum apreciați caracterul zonei de așezare? Mediul face o impresie decentă sau cartierul pare defavorizat?
- Observați mirosuri sau poluare fonică (stradă, tren, aeronave, instalații industriale)?
- Proprietatea se află în principal la soare, la umbră sau într-o regiune cu multă ceață?
- Care este perspectiva? Vecinii au vedere directă asupra proprietății?
- Există legături de transport public lângă proprietate?
- Cât de ieftină este conexiunea rutieră (trafic local / pe distanțe lungi)?
- Cât de departe trebuie să mergi / să mergi la serviciu, la școală și la grădiniță?
- Sunt medici, magazine și sucursale bancare în apropiere?
- Există oferte culturale, oportunități de agrement,
zone de agrement și excursii locale la fața locului?
Dezvoltarea și calitatea rețelei
Discutați cu vânzătorul și cu municipalitatea dacă au fost deja luate măsuri de dezvoltare asupra proprietății, adică dacă există deja țevi de telefon, electricitate, gaz, apă și canalizare. Pe lângă administrația municipală, informații pot fi obținute și de la Telekom, de la companiile de furnizare a energiei și de la instalațiile de apă. Important: includeți starea de dezvoltare în contractul de vânzare - acest lucru va evita costurile inutile ulterior. Starea străzii rezidențiale și iluminatul stradal sunt, de asemenea, importante pentru construirea unor parcele din clădirile existente. Dacă acestea trebuie reînnoite în viitorul apropiat, rezidenții trebuie să suporte costurile.
Calitatea conexiunii de date devine, de asemenea, din ce în ce mai importantă - în mod ideal, proprietatea are deja o conexiune în bandă largă realizată din fibră optică. Viteza mare de transmisie poate fi încă atinsă prin cablul televizorului. Cel mai bine este să întrebați un vecin direct dacă poate testa viteza conexiunii sale la internet.
Lista de verificare pentru dezvoltarea șantierului
- Apa potabilă este deja conectată?
- Cât de departe se află cea mai apropiată conductă publică de apă potabilă?
- Există o conexiune pentru canalizare pe proprietate?
- Cât de departe este conducta de canalizare?
- Cât de adâncă este conducta de canalizare?
- Există o conexiune pentru gazul la distanță?
- Cât de departe este conducta de gaz?
- Au fost instalate linii de electricitate?
- Cât de departe sunt aceste linii?
- Există o conexiune de telefon și / sau cablu?
- Liniile de aprovizionare traversează proprietatea? Dacă da, care?
- Au fost plătite contribuțiile la dezvoltare și extindere?
- Care sunt celelalte costuri?
Vizualizați înregistrarea terenului pentru parcela construibilă
Dacă există linii de alimentare sau catarguri pe parcela dvs. de construcție, acestea pot limita sever potențialul de construcție al parcelei dvs. Cereți așa-numita sarcină de construcție, adică „drepturile terților”, de la notarul care inspectează cartea funciară pentru a pregăti actul de cumpărare. În unele state federale, puteți afla aceste încărcări din registrul de încărcare a clădirii la autoritatea responsabilă pentru construcții. Sunteți în siguranță dacă nu există drepturi de conduită sau de trecere și, de asemenea, nu există contradicții în ceea ce privește dreptul de proprietate. Se recomandă precauție dacă terenul dvs. de construcție este aproape de monumente arhitecturale sau naturale. Atunci ar trebui să întrebați cu siguranță despre orice restricții legale.
Un extras din registrul funciar oferă, de asemenea, informații despre activitățile proprietarilor anteriori. Dacă, de exemplu, se aflau în proprietate un atelier de reparații auto, o benzinărie sau un serviciu de curățenie, pot exista resturi în proprietate. Acest lucru se aplică și companiilor de artizanat sau de producție sau chiar utilizării ca depozit de deșeuri. Proprietarii proprietăților învecinate vă vor oferi, de asemenea, informații despre utilizarea anterioară. În caz de îndoială, fie să se abțină de la cumpărare, fie să facă prevederi de răspundere în contractul de vânzare.
Dacă căutarea unui teren de construcție adecvat se dovedește a fi nereușită, profesioniștii, de exemplu din Asociația Constructorilor Privați, vă vor ajuta.
Contractul de cumpărare și costurile suplimentare pentru parcela construibilă
Odată ce ați găsit terenul de construcție potrivit și ați decis să cumpărați parcela, un notar va pregăti contractul de cumpărare. Verifică înscrierile din cartea funciară și formulează textul contractului. În timpul notarizării, el explică riscurile legale și protecția contractuală a acestora. Odată ce toate părțile au semnat, notarul informează biroul fiscal, comisia de experți responsabilă și registrul funciar. Obține documente de ștergere și alte permise solicitate legal. În plus față de prețul proprietății, există și o serie de costuri auxiliare:
Brokeraj: Ați angajat un agent pentru a găsi proprietatea? Apoi, asta vă costă trei până la șase procente comision de brokeraj - în funcție de regiune.
Notar:Pentru ca achiziția să fie obligatorie din punct de vedere juridic, aveți nevoie de un contract notarizat de notar. Pentru acest serviciu el percepe taxe care se bazează pe o structură de costuri fixe. Suma sumei depinde nu numai de prețul de achiziție, ci și de cheltuiala pe care o are notarul. Puteți decide dacă doar l-ați lăsat să facă notarizarea sau, de exemplu, să-i încredințați înscrierea în cartea funciară. Intrarea în sine costă cu siguranță bani suplimentari.
Finanțare: dacă cumpărătorul sau constructorul contractează un împrumut pentru proprietatea sa, există costuri de finanțare auxiliare. Acestea sunt, de exemplu, timpul de construcție și dobânzile stand-by și suprataxele parțiale de plată sau costurile suplimentare pentru ordonarea taxei funciare de la notar și înscrierea în cartea funciară.
Impozite și dezvoltare: statul solicită 3,5% impozit pe transferul imobiliar la cumpărare. Oricine cumpără teren construibil plătește, de asemenea, impozitul pe transferul imobiliar pentru imobilul viitor, dacă proprietatea este deja vândută cu casa planificată. Cumpărătorul, pe de altă parte, plătește impozitul pe transferul proprietății pentru proprietate numai dacă poate alege liber un dezvoltator imobiliar după achiziție.
Oricine cumpără teren construibil trebuie să se aștepte și la costuri de dezvoltare. Aceasta include taxele de conectare pentru canalizare, apă, electricitate, gaz sau încălzire urbană, cabluri și telefoane. Dacă clădirile vechi sunt demolate sau copacii perturbatori sunt tăiați înainte de construcție, ar trebui să luați în considerare și aceste costuri. Nu uitați taxele autorizației de construcție, costurile cu energia electrică și apa pentru șantier și contribuțiile la asigurări.
Măsurarea șantierului: efort și costuri
Când s-a găsit un teren de construcție adecvat și s-a semnat contractul de vânzare, inspectorul intervine: el pregătește documentele de planificare și le transformă în realitate, pune cârlige în loc și stabilește pietre de graniță. Dacă doriți să partajați proprietatea, faceți obligatoriu să o activați. Specialistul vă va sfătui cu privire la întrebările legate de fezabilitatea clădirii și planul de dezvoltare. Autoritățile de construcție din unele state federale necesită un plan de amplasament oficial pe care inspectorul îl va crea înainte de a începe construcția. El dă contractorului de construcție colțuri și înălțimi de construcție. După finalizare, profesionistul măsoară clădirea pentru biroul de carte funciară.
Taxele pentru serviciul de topografie diferă în funcție de statul federal și se bazează de obicei pe valoarea și dimensiunea proprietății. Împărțirea și măsurarea unei suprafețe de 1.000 de metri pătrați (valoare: 100 de euro pe metru pătrat) costă în jur de 1.320 de euro. Măsurarea clădirii înainte de mutarea unei case sub valoarea de 250.000 de euro costă în jur de 500 de euro. Adăugați TVA și taxe la aceasta.
Topografii vin pe scenă înainte de începerea construcției.
Așa funcționează un proces tipic de topografie
În studiul nostru de caz, constructorii au găsit un teren de 400 de metri pătrați pentru o singură casă familială. Noua clădire ar trebui să coste între 200.000 și 250.000 de euro. Angajați un topograf pentru a măsura proprietatea și a măsura clădirea astfel încât să fie plasată exact conform specificațiilor cererii de clădire aprobate.
Sfaturi: Constructorii din toată Germania pot angaja un inginer topograf numit public (ÖbVI), cu excepția Bavariei, unde birourile măsoară. El clarifică: Ce clădiri sunt permise? Ce încărcături există pe proprietate? Cât valorează proprietatea? În cazul unei comenzi de urmărire, costurile fac parte din serviciul de topografie.
Costuri: fără comandă de urmărire, 40 până la 80 de euro pe oră de
măsurare:Familia are proprietatea re-măsurată deoarece unele dintre pietrele limită nu mai pot fi găsite. Oricine dorește să împartă un teren construibil trebuie să consulte și un profesionist. Documentele, măsurile, marcarea frontierelor în cauză, conduc negocierile la frontieră și depun cererea de transfer la cadastrul imobiliar.
Costuri: între 800 și 1.500 de euro
Planul de amplasament: Pentru aplicația clădirii, clientul are nevoie de un plan de amplasament în care să poată fi identificată locația și valoarea proiectului planificat. În funcție de reglementările de construcție și de construcții de stat, inginerul pregătește un plan oficial (notarizat) sau simplu.
Costuri: între 800 și 1.500 de euro
.Odată ce cererea de construcție a fost aprobată, începe faza de construcție. Primul pas este să excavăm groapa de construcție. Inspectorul marchează punctele de colț ale casei cu mize de lemn (de obicei voluntare în funcție de stat).
Costuri: între 300 și 500 de euro.
Tragere fină: După ce a fost excavată excavarea, șeful de șantier are nevoie de puncte de referință precise pentru a ridica clădirea în poziția corectă. Profesionistul marchează axe importante de construcție cu cuie pe așa-numita placă de aluat. Maistru întinde cabluri peste unghii pentru a determina poziția pereților.
Costuri: între 400 și 600 de euro
Dovezi pentru autoritatea de construire:În funcție de reglementările de construcție de stat, în timpul construcției trebuie furnizate autorității de supraveghere a clădirii dovada că clădirea va fi construită în conformitate cu autorizația. Certificate de la ÖbVI că locația și înălțimea carcasei corespund informațiilor din autorizația de construire.
Costuri: între 400 și 600 de euro.
Măsurare: Este datoria clientului ca clădirea terminată să fie măsurată în termeni de carte funciară pentru a fi înscrisă pe harta proprietății. Proprietarul comandă un topograf numit public (sau registrul funciar).
Cost: Între 800 și 1.000 de euro
