Având în vedere ratele mai mici ale dobânzii la împrumuturi, tot mai mulți oameni se gândesc la finanțarea integrală - adică la cumpărarea unei case fără capital propriu. Deși acest lucru poate fi o afacere bună, în multe cazuri este riscant.
Ratele scăzute ale dobânzii la clădiri și chiriile în creștere sunt tineri deosebit de tentanți, care nu au reușit încă să economisească mulți bani în viața lor, să cumpere o casă fără capital propriu. În astfel de cazuri, creditorii ipotecari vorbesc de finanțare completă.
Nu în ultimul rând, piața imobiliară însăși sugerează o anumită presiune de a acționa: creșterea prețurilor imobiliare pare a fi nesfârșită în multe locuri. Între mijlocul anului 2017 și mijlocul anului 2018, clădirile rezidențiale nou construite au crescut în medie cu 4,6%, potrivit Oficiului Federal de Statistică. În același timp, ratele dobânzilor rămân la un nivel scăzut și permit multor oameni să își pună în practică propriul proiect de casă, în ciuda creșterii prețurilor.
Nu este de mirare, deci, că finanțarea imobiliară cu un capital cât mai redus posibil pare inițial atractivă. „Indicatorul tendinței creditelor ipotecare” de la Dr. Klein Privatkunden AG că ponderea medie a împrumutului în prețul de achiziție sau de construcție este în creștere: de la 77,6 la sută la începutul anului 2014 la 81,6 la sută în prezent - cu alte cuvinte: împrumuturile ipotecare devin din ce în ce mai riscante.
Graficul arată cum s-au dezvoltat sumele de investiții și cota de împrumut pentru finanțarea imobiliară în ultimii ani.
Germanii aduc în continuare o medie de aproape 20% din capitalurile proprii, dar chiar și mai ales în perioadele cu rate ale dobânzii foarte mici, viitorii proprietari ar trebui să rețină că proprietatea imobiliară este probabil cea mai mare investiție în viață - împrumuturile ipotecare și cumpărarea de locuințe ar trebui, așadar, să fie pe o bază sigură. Capitalurile proprii sunt un pilon crucial: Chiar dacă pare tentant să ne bazăm mai mult pe împrumuturi ieftine, având în vedere ratele scăzute ale dobânzii, se recomandă o combinație solidă de finanțare de capitaluri proprii, împrumut clasic de anuitate și împrumut societate.
Cu cât finanțarea este mai mare, cu atât este mai mare riscul de a nu putea plăti plățile lunare la un moment dat. De exemplu, când expiră finanțarea cu dobândă mică și proprietatea nu a fost încă achitată. Nimeni nu poate prezice dezvoltarea ratelor dobânzii în următorii zece ani. Chiar și o creștere de la aproximativ 1,5% în prezent la un procent încă relativ scăzut de 3% înseamnă o dublare a poverii dobânzilor.
Chiriașilor le lipsește echitatea
Mulți ar prefera să locuiască în proprietate decât să închirieze. Un sondaj a arătat: lipsa rezervelor de numerar este cel mai frecvent motiv pentru care visul de a avea propriile patru pereți nu se realizează până la urmă.
Puțin peste jumătate din persoanele din Germania care nu dețin o casă ar dori să fie proprietar. Două treimi din acest grup (68%) afirmă că visul lor de a deține propriile patru pereți eșuează din cauza lipsei de echitate. Acesta a fost rezultatul unui sondaj în numele Asociației Imobiliare Germania (IVD).
Ieși din chirie
În cadrul sondajului, 19% dintre chiriași au spus că vor să-și cumpere propria casă acum sau în viitor. Alți 32% ar dori, de asemenea, să locuiască în propria lor proprietate, dar nu cred că pot realiza acest vis în prezent.
Alte obstacole, pe lângă lipsa amortizării financiare, sunt ratele ridicate ale împrumuturilor și lipsa imobilelor. Dar dorința rămâne. Deoarece acest studiu confirmă, de asemenea: Pentru majoritatea, proprietatea asupra locuințelor este o contribuție importantă la propria pensie.
Graficul prezintă motivele pentru care chiriașii nu cumpără proprietăți rezidențiale.
Ce înseamnă finanțarea completă?
Cei care doresc să cumpere o casă fără capital propriu de multe ori nu iau în calcul costurile suplimentare de achiziție. Finanțarea completă nu înseamnă finanțarea a 100 la sută din valoarea proprietății cu capital împrumutat, ci de la 112 la 115 la sută - costurile suplimentare care depășesc valoarea pură a proprietății trebuie, de asemenea, să fie acoperite de împrumut, dacă capitalul propriu corespunzător nu este disponibil. Acesta este, de asemenea, motivul ratelor de dobândă disproporționat de mari pentru finanțarea completă: volumul creditului pentru costurile auxiliare nu este garantat împotriva activelor reale, adică nu este acoperit de valoarea pură a casei cumpărate. Aici banca își asumă riscul, pe care împrumutatul trebuie să îl compenseze cu rate de dobândă corespunzător mai mari.
Starea și locația proprietății dorite joacă un rol important atunci când cumpără o casă fără capital propriu și sunt folosite de creditor ca ajutor de luare a deciziilor: Dacă sunteți în căutarea unei finanțări complete, ar trebui să cumpărați o proprietate într-o locație bună și într-o stare bună. Cu o clădire veche care are nevoie de renovare, cu o structură discutabilă într-o zonă rezidențială mai puțin populară, aveți șanse mari să convingeți banca de finanțare completă. Dacă, pe de altă parte, proprietatea promite o performanță pozitivă, șansele sunt mult mai bune ca împrumutătorul ipotecar să se implice în proiect.
Ceea ce costă finanțarea completă
Finanțarea completă include doi factori de cost care fac ca achiziționarea unei case să fie relativ scumpă fără capital propriu:
- Cu cât este mai mică porțiunea de capitaluri proprii, cu atât este mai mare dobânda la împrumutul pentru locuințe. Capitalurile, pe de altă parte, oferă creditorilor ipotecare o securitate mai mare, pe care o recompensează cu rate de dobândă corespunzător mai mici.
- Majoritatea oamenilor pot rambursa sume mai mari de împrumut doar pe o perioadă lungă de timp cu rate de rambursare reduse - și asta înseamnă că o proporție foarte mare din serviciul datoriei intră în dobânzi.
De asemenea, trebuie să luați în considerare un alt aspect important: observațiile pe termen lung ale piețelor imobiliare arată că ratele scăzute ale dobânzii alimentează cererea imobiliară și mențin prețurile în creștere. În cele din urmă, cumpărarea unei case nu este cu atât mai ieftină cu cât indică ratele scăzute ale dobânzii, întrucât este nevoie de mai mult capital în consecință. În același timp, o creștere a ratelor dobânzii va calma piața imobiliară, iar prețurile vor deveni din nou mai ieftine, în special în locațiile simple și mijlocii.
Lipsa rezervelor de numerar lasă deseori să izbucnească visul propriilor patru pereți. Poate deveni realitate prin finanțare completă.
Finanțare de 100% în loc de finanțare integrală
Dacă puteți acoperi costurile de achiziție auxiliare cu capitalul propriu, aceasta este cunoscută sub numele de finanțare 100%. Creditorii ipotecare sunt mult mai deschiși la acest proiect decât finanțarea integrală, deoarece în acest caz împrumutul este acoperit în mare parte de valoarea proprietății. Din acest motiv, ratele dobânzii sunt de obicei mult mai ieftine. Cu toate acestea, nici nu oferă creditorului ipotecar o garanție optimă, deoarece așa-numita valoare a creditului ipotecar al unei proprietăți este de obicei cu mult sub prețul real de achiziție. Creditorul evaluează proprietatea împrumutată cu o reducere de securitate, deoarece în cazul unei vânzări de executare silită, mai ales în zonele rezidențiale mai puțin preferate, rareori poate răscumpăra prețul inițial de achiziție.
Cumpărarea unei case fără echitate: cerințe personale
Oricine caută finanțare completă sau 100% pentru noua lor casă ar trebui să aibă un venit bun și sigur în orice caz - este ideală angajarea optimă în serviciul public sau chiar statutul de funcționar public. În cazul în care vă pierdeți slujba din cauza sănătății dvs., trebuie să faceți provizii prin încheierea unei asigurări de invaliditate. Ar trebui să fie atât de mare încât să închidă diferența de venit dintre salariul dvs. normal și orice pensionare anticipată sau pensionare anticipată. În caz de deces, puteți încheia o asigurare de viață pe termen lung. Este relativ ieftin, în special pentru tineri, și intervine cu capitalul necesar în cazul morții unui câștigător, astfel încât cei în suferință să poată continua să finanțeze proprietatea.
O altă condiție prealabilă importantă pentru cumpărarea unei case fără capital propriu este vârsta - doar tinerii care au 35-40 de ani de muncă în față ar trebui să își asume riscul.
Contractul Bauspar și Baukindergeld vă sprijină cu rambursarea datoriilor
Chiar dacă ați contractat deja un împrumut pentru a vă finanța integral proprietatea, este logic să încheiați un nou contract de împrumut al societății de construcții în același timp. Cu aceasta puteți, ulterior, de exemplu, să reprogramați datoria rămasă a împrumutului dvs. și, în același timp, să asigurați ratele scăzute ale dobânzii pe termen lung. În plus, puteți primi în continuare alocații Riester pentru contractul de împrumut și economii la domiciliu și, eventual, și indemnizația de economii ale angajaților, precum și prima pentru construcția locuințelor. Planurile de economisire a împrumuturilor la domiciliu Riester sunt deosebit de profitabile pentru familiile cu copii, deoarece există cele mai mari alocații pentru generația următoare.
Statul susține familiile fără proprietăți imobiliare care doresc să își construiască sau să cumpere propria casă cu alocație pentru copii din toamna anului 2018. Condiția prealabilă este ca locuința să fie achiziționată în perioada 1 ianuarie 2018 - 31 decembrie 2020 - indiferent de spațiul de locuit și dacă este nou sau folosit. Familiile primesc o subvenție anuală de 1.200 de euro pe copil pentru o perioadă de zece ani. Limita de venit este de 75.000 de euro venitul impozabil al gospodăriei plus 15.000 de euro pe copil. Baukindergeld poate fi solicitat online prin intermediul portalului de grant KfW. Documentele de cumpărare sau de construcție, certificatele de înregistrare, dovada venitului și notificările privind alocația pentru copii ar trebui să fie disponibile.
Când are sens finanțarea completă?
Există cu siguranță cazuri în care finanțarea completă are mai mult sens pentru dvs. personal decât cumpărarea unei case cu capital propriu. Dacă dețineți deja o investiție imobiliară de o valoare comparabilă, cea mai mare parte fiind achitată și o rentabilitate anuală netă a chiriilor de peste 5%, calculul este ușor. Dacă luați noul împrumut imobiliar de la aceeași bancă care v-a finanțat deja prima proprietate, de obicei nu există probleme cu finanțarea completă. În acest caz, creditorul poate folosi proprietatea existentă proporțional ca garanție pentru noul împrumut.
Dacă ați investit deja suma necesară pentru cumpărarea casei în investiții de capital, cum ar fi acțiuni sau fonduri, iar randamentul mediu anual a fost de peste 6% timp de cel puțin 10 ani, finanțarea completă este, de asemenea, rentabilă. În acest caz, venitul este mai mare decât costurile suportate pentru finanțarea proprietății. Cu toate acestea, în astfel de cazuri este mai dificil să convingi banca să cumpere o casă fără capital propriu, deoarece veniturile de pe piața de capital pot fluctua puternic în funcție de situația economică, iar creditorul ipotecar nu apreciază această investiție de capital la fel de siguranță ca aurul concret.
Finanțarea cu sau fără capitaluri proprii: calculați exact
În orice caz, înainte de a cumpăra o casă fără fonduri proprii, ar trebui să calculați diferite scenarii folosind un calculator de împrumut. În primul rând, calculați poverile atunci când cumpărați o proprietate fără capital propriu. Apoi calculați cât timp ar trebui să economisiți pentru a crește 20% din capitalul propriu pentru achiziționarea proprietății și calculați acest scenariu cu un calculator de împrumut, utilizând ca bază dobânzi noționale diferite. În acest fel, veți avea impresia dacă cumpărarea acum este la fel de profitabilă pe cât pare inițial.
