Dreptul de acces al proprietarului creează în mod repetat incertitudine în rândul chiriașilor, precum și al proprietarilor de proprietăți. La urma urmei, el este unul dintre chiriașii proprietății de închiriat, își are gospodăria în apartament și se află într-o zonă foarte privată. Pe de altă parte, proprietarul este proprietarul proprietății și are un interes legitim să viziteze apartamentul din când în când. Dar când are proprietarul dreptul de a intra în apartament? Cât de des poate face asta? Din orice motive? Și cât timp? Avem toate răspunsurile cu privire la „dreptul de acces al proprietarului”.
Există dreptul de acces pentru proprietari?
Drepturile proprietarului, care sunt acoperite de jurisprudența generală, oferă proprietarilor de proprietăți unele oportunități. Cu toate acestea, proprietarii nu au în general dreptul de a-și inspecta apartamentul închiriat.
Cu toate acestea, dacă există un motiv valid care face absolut necesar accesul sau vizionarea în apartament, proprietarul are dreptul de acces la apartament. Locatarul trebuie să-i permită să intre în apartament. Dacă există unul sau mai multe dintre aceste motive, proprietarului nu i se poate refuza accesul la apartament:
- Apartamentul va fi vândut sau reînchiriat și arătat părților interesate.
- Avariile din apartament ar trebui luate în considerare pentru a putea fi reparate.
- Există suspiciunea că daunele sunt iminente. Pentru a preveni acest lucru, apartamentul trebuie inspectat.
- Modernizările sau întreținerea sunt planificate sau trebuie verificate pentru a vedea dacă sunt necesare.
- Apartamentul urmează să fie măsurat.
- Citirile contorului (gaz, apă, electricitate …) trebuie citite.
- Reparațiile urmează să fie efectuate.
- Proprietarul suspectează că apartamentul nu este utilizat în conformitate cu contractul.
Dacă niciunul dintre aceste motive nu există, proprietarul nu are dreptul de acces la apartament. Acest lucru este confirmat și de o hotărâre a Curții Federale de Justiție (BGH, hotărârea din 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): afirmă că proprietarul nu are dreptul de acces la apartament, chiar dacă acest lucru este prevăzut în contractul de închiriere. Întrucât o astfel de reglementare este contrară articolului 13 alineatul (1) din legea fundamentală (inviolabilitatea locuinței), o astfel de clauză este invalidă.
Dar chiar dacă motivele menționate mai sus sunt prezente, proprietarul este obligat să își exercite cu grijă dreptul de acces la apartament. El ar trebui să mențină numărul de inspecții la apartament redus, tratând mai multe probleme într-o singură întâlnire. Dacă apartamentul trebuie măsurat în următoarele câteva săptămâni și citirile contorului trebuie citite în același timp, aceste două date ar trebui combinate.
Este esențial ca proprietarul să anunțe în prealabil accesul la apartament. În mod ideal, acest lucru ar trebui făcut în scris și cu o notificare suficientă. Instanțele consideră că este adecvat un anunț între 24 de ore și 14 zile înainte de programare. O probă de scrisoare care anunță inspecția unui apartament poate fi descărcată de aici:
Cât de des este permis proprietarului să intre în apartament?
Cât de des proprietarul are dreptul de acces la apartament nu poate fi răspuns clar, deoarece nu se poate da un număr specific. Dacă există motive repetate pentru vizualizarea apartamentului, proprietarul poate avea acces la apartament de mai multe ori pe an. Așa cum s-a menționat mai sus, ar trebui să se acorde atenție chiriașului prin faptul că proprietarul include mai multe întâlniri, dacă este posibil.
Dacă apartamentul urmează să fie reînchiriat sau vândut, chiriașii actuali trebuie să permită vizionări de până la trei ori pe lună, conform legislației în vigoare. Aceste numiri nu trebuie să dureze mai mult de 45 de minute și trebuie să aibă loc la „orele normale” (LG Frankfurt / Main, hotărârea din 24 mai 2002, Az. 2/17 S 194/01). Orele obișnuite sunt:
- zilele lucrătoare de la 10 a.m. la 13:00
- zilele lucrătoare de la 15:00 la 18:00
- zilele lucrătoare de la 19 la 20
Sâmbăta este de obicei o zi lucrătoare, astfel încât chiriașii trebuie să permită și vizitele în ziua lor de obicei gratuită de weekend. Proprietarul are acces doar duminica și de sărbătorile legale numai dacă există un pericol iminent (de exemplu, deoarece există o conductă de apă izbucnită).
De altfel, proprietarii pot crea și publica fotografii pentru o expoziție numai cu permisiunea chiriașului, deoarece aceasta afectează viața privată a chiriașului. Fotografiile cu daune sau defecte sunt, totuși, permise în general, chiar dacă chiriașul nu este de acord.
Indiferent de motivele valabile menționate anterior care oferă proprietarului acces la apartament, el are, de asemenea, dreptul de a-și vizualiza proprietatea la fiecare cinci ani, fără un motiv special. Acest lucru a fost decis de către Curtea Locală din München (AG München, hotărârea din 8 ianuarie 2016, Az. 461 C 19626/15). Potrivit instanței, proprietarul proprietății trebuie să poată inspecta starea proprietății sale la intervale regulate.
Dacă nu există motive valabile pentru o inspecție, chiriașul poate refuza proprietarului dreptul de acces.
Pot chiriașii să refuze intrarea la proprietar?
Dacă nu există motive valabile sau dacă programările de vizionare trebuie să aibă loc în afara orelor obișnuite, chiriașul poate refuza proprietarului dreptul de acces. Totuși, aici se recomandă prudență: dacă chiriașii resping cererea proprietarului de a vizualiza proprietatea fără justificare, proprietarul are dreptul de a obține acces prin intermediul unei hotărâri judecătorești și a unei dispoziții. Pe de altă parte, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul fără preaviz (BGH, hotărârea din 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Dacă chiriașul refuză accesul la apartament, proprietarii nu ar trebui în niciun caz să aibă acces la apartament fără consimțământ. În schimb, este recomandabil să solicitați consiliere juridică și să solicitați unui avocat să stabilească un termen pentru eventuale propuneri de numire. Doar atunci când acest lucru nu este de nici un folos, ar trebui să se ia calea către instanță.
Pericol iminent: când poate intra proprietarul în apartament?
Dacă există un risc semnificativ în apartamentul închiriat, proprietarul poate intra în apartament fără consimțământul chiriașului. Acesta ar fi cazul, de exemplu, dacă există o conductă de apă izbucnită, un incendiu a izbucnit sau gazul scapă.
Chiar și în astfel de locații, este recomandabil să obțineți consimțământul chiriașului pentru a intra în apartament în avans - dar dacă acest lucru nu este posibil, proprietarul are dreptul să deschidă și să meargă prin apartament fără o notificare prealabilă.
Proprietarul poate intra în apartament fără acordul chiriașului?
Intrarea în apartament de către proprietar fără acordul prealabil al chiriașului este permisă numai în caz de urgență menționat mai sus. În cazul în care chiriașul refuză să permită proprietarului să intre într-o astfel de situație, el poate fi tras la răspundere pentru orice daune rezultate.
În același timp, însă, proprietarii ar trebui să se asigure întotdeauna că este într-adevăr o urgență care face obligatorie intrarea în apartament. În caz contrar, chiriașul ar putea raporta proprietarul proprietății pentru încălcarea drepturilor în conformitate cu secțiunea 123 StGB.
Care este situația legală dacă proprietarul intră în apartament în secret?
În cazul în care proprietarul obține acces la apartament fără consimțământul chiriașului, el comite încălcarea, care poate fi urmărit legal. Pe lângă notificare, chiriașul are apoi opțiunea de a rezilia contractul de închiriere fără notificare prealabilă.
Proprietarul poate păstra cheia apartamentului?
Este una dintre concepțiile greșite pe scară largă că proprietarul are dreptul de a păstra o cheie duplicat a apartamentului. Cu toate acestea, acest lucru este permis numai cu permisiunea expresă a chiriașului. Dacă păstrează încă o cheie și astfel obține accesul la apartament fără autorizație, chiriașul îl poate raporta pentru încălcarea dreptului, poate rezilia contractul de închiriere fără notificare și chiar poate înlocui încuietoarea ușii.
Dreptul de acces al proprietarului: ce se schimbă după încetare?
În cazul în care chiriașul sau proprietarul anulează contractul, dar chiriașul nu s-a mutat încă din apartament, aceleași reguli se aplică dreptului de acces al proprietarului care se aplică și contractului de locațiune în curs.
Dacă, pe de altă parte, este încă neclar dacă rezilierea (de exemplu din cauza utilizării personale) este legală și când poate deveni valabilă, aceasta va avea un impact asupra posibilelor date de vizionare. Deoarece acestea sunt tolerate de către chiriaș numai atunci când rezilierea este efectivă și este clar de când apartamentul poate fi închiriat unei alte părți sau, de asemenea, vândut.
