Chiria absolvită este o opțiune interesantă pentru proprietari. Deoarece creșterea chiriei nu este de obicei fără probleme. O chirie absolvită, pe de altă parte, oferă mai multă securitate de planificare într-un mod simplu și convenabil și, în funcție de designul exact al contractului, nu este neapărat dezavantajos pentru chiriași.
Toate detaliile esențiale despre chiria absolvită sunt explicate mai jos. În calitate de proprietar, aveți toate informațiile de care aveți nevoie pentru a întocmi în mod corespunzător contractul de leasing gradat. Deoarece, pe lângă cerințele din dreptul chiriei, sunt importante și alte puncte.
Ce este o chirie absolvită?
Chiria absolvită este acordul unei anumite sume de chirie, care este înregistrată în scris între proprietar și chiriaș. Se referă la o perioadă fixă și a eșalonat creșterea chiriei cu o sumă exactă. Chiria rămâne neschimbată timp de cel puțin douăsprezece luni. Din alte motive, acesta nu poate fi majorat în această perioadă în conformitate cu § 557a BGB.
În cazul chiriei absolvite, proprietarul și chiriașul sunt de acord în prealabil la ce oră va fi majorată chiria la ce sumă. Pentru proprietari, aceasta înseamnă o posibilitate de a impune o creștere a chiriei fără probleme majore. Cu toate acestea, acordul este, de asemenea, destinat să ofere chiriașilor o claritate pe termen lung cu privire la costurile de locuință pe care le vor face față în viitor.
Cum este convenită contractual chiria absolvită?
Pentru ca chiria absolvită cu majorările sale să fie permisă, acordul trebuie formulat în scris. De asemenea, este posibil să alocați ulterior o chirie gradată unui contract de leasing existent, dar numai dacă chiriașul este de acord. Acordul de scriere scris trebuie semnat de proprietar și locatar, deci nu este suficient să scrieți un e-mail.
Când este efectiv un contract de leasing gradat?
Conform secțiunii 557a din Codul civil german (BGB), condițiile formale includ, de asemenea, specificația exactă a sumei în euro cu care se mărește chiria. Procentele nu sunt suficiente aici. Pentru ca leasingul gradat să fie valabil, proprietarul trebuie să includă și alte detalii pe lângă creșterea chiriei. Printre altele, trebuie definit momentul când va avea loc creșterea chiriei. Următoarele condiții preliminare sunt esențiale pentru ca leasingul gradat să fie eficient:
- Acordul trebuie să fie scris și semnat de ambele părți. Include astfel acordul proprietarului și al chiriașului.
- Prețul închirierii și creșterea trebuie să fie indicate în valori concrete în euro (nu în procente).
- Intervalul dintre creșterea chiriei trebuie să fie întotdeauna de cel puțin douăsprezece luni. Nu sunt permise scale mai scurte, dar sunt posibile perioade mai lungi.
- În contract trebuie menționat cel puțin un sezon.
În contractul de leasing gradat, trebuie specificat clar în ce moment apare următoarea barem de chirie și în ce sumă crește chiria.
Formulare legală și ilegală în contractul de închiriere gradată
Contractul de leasing gradat trebuie să clarifice în mod clar când va avea loc următoarea creștere a chiriei și la ce sumă va crește chiria. Un contract de leasing care prevede o creștere anuală de trei la sută este ineficient. O indicație a prețului pe metru pătrat este, de asemenea, invalidă, deoarece chiria totală nu este listată sub forma unei sume monetare. Cuantumul creșterii chiriei în sine poate varia, dar intervalul dintre absolvirile respective trebuie să fie de cel puțin un an.
Exemplu de contract de închiriere la scară eficientă:
- Închirierea absolvită începe pe 1 ianuarie 2019 cu o chirie netă de 800 de euro. Această chirie netă va crește anual: de la 01/01/2020 la 830 euro, de la 01/01/2021 la 870 euro, de la 01/01/2022 la 900 euro.
Exemple de acord ineficient:
- Închirierea absolvită începe pe 1 ianuarie 2019 cu o chirie netă de 800 de euro. Ulterior, chiria netă, fără încălzire, crește anual cu două procente.
- Chiria va crește la 9,20 euro pe metru pătrat pe 01/01/2020.
Cât timp este valabilă chiria absolvită?
În trecut, proprietarilor li se permitea să stabilească creșteri de chirie pentru următorii zece ani, dar această limită nu mai există. Aceasta înseamnă că creșterile pot fi, de asemenea, convenite contractual pentru o perioadă de 15 ani sau chiar mai mult. Însuși contractul de leasing gradat poate fi limitat sau nelimitat, în funcție de nevoile dvs.
În ceea ce privește durata contractului de leasing gradat, eventuala reziliere a contractului joacă, de asemenea, un rol. Deoarece, pe lângă faptul că este de acord cu chiria absolvită, proprietarul are opțiunea de a exclude rezilierea chiriei pentru maximum patru ani de la începutul unui contract de leasing gradat (a se vedea Secțiunea 557a, Paragraful 3, Sentința 1 BGB). Cu toate acestea, o astfel de clauză restricționează spațiul de manevră pentru ambele părți, adică pentru chiriaș și proprietar. De aceea, ambele părți ar trebui să se gândească dacă un astfel de regulament are sens și se încadrează în planificarea pentru anii următori.
Creșterea chiriei este stipulată în contractul de leasing gradat și are loc de obicei anual.
Creșterea chiriei trebuie anunțată în cazul unei chirii absolvite?
Deoarece creșterea chiriei este deja determinată în cadrul contractului de leasing gradat la semnarea contractului, proprietarul nu trebuie să trimită chiriașului nicio notificare suplimentară dacă chiria crește. Dacă chiriașul a stabilit un ordin permanent pentru transferul chiriei, el trebuie să facă o ajustare corespunzătoare la data relevantă. Dacă nu reușește să facă acest lucru, proprietarul îi poate reaminti că chiria a crescut - așa cum este stipulat în contract - și trebuie să se facă o plată suplimentară.
Cu toate acestea, proprietarul nu poate solicita nicio creștere suplimentară a chiriei în timpul leasingului gradat. Și nici chiar dacă modernizările sunt realizate. Astfel de costuri nu pot fi reportate retrospectiv dacă chiria absolvită expiră, a decis instanța districtuală din Berlin. Când a anunțat modernizarea, un proprietar l-a sfătuit pe chiriaș cu privire la o viitoare creștere a chiriei. Acest lucru s-a apărat cu succes: proprietarul fie ar fi planificat modernizarea planificată a chiriei absolvite, fie ar fi renunțat la acordul absolvit (a se vedea dosarul numărul 65 S 225/17). Excepție: modernizările au fost obligatorii din cauza cerințelor legale sau a cerințelor oficiale. Apoi, acestea pot fi transmise și către chiriașii cu leasing gradat.
Ce creșteri de chirie sunt permise în contractul de leasing gradat?
Proprietarii optează adesea pentru chirie absolvită, deoarece limita obișnuită nu se aplică aici. În cazul contractelor normale de închiriere, acest lucru asigură faptul că chiria nu crește cu mai mult de 20% pe o perioadă de trei ani. În unele regiuni, limita superioară este chiar maximă de 15%. Această limită nu se aplică chiriei absolvite. În funcție de baremele convenite, se poate întâmpla ca chiria să crească cu mai mult de 20 la sută în trei ani cu un contract de închiriere la scară.
Cu toate acestea, chiar și cu un contract de leasing gradat, creșterile individuale ale chiriei nu pot fi alese fără limite, deoarece limitele Codului penal economic, secțiunea 5, se aplică și chiriei gradate. În conformitate cu aceasta, o creștere necorespunzătoare a chiriei are loc dacă chiria într-o zonă cu un deficit de locuințe este cu cel puțin 20 la sută peste chiriile comparative locale.
Și există alte cerințe pentru chiria absolvită: în zonele în care spațiul locativ este redus, ar trebui să se prevină creșterea chiriei. Prin urmare, contractele de leasing gradate nou convenite trebuie să respecte limita prețului de închiriere.
În zonele în care spațiul locativ este redus, contractele de leasing gradate nou convenite trebuie să îndeplinească cerințele frânei prețului de închiriere.
Chirie absolvită: se aplică frâna chiriei?
În cazul în care se aplică frâna prețului de închiriere, chiria unui apartament nou închiriat nu trebuie să fie cu mai mult de zece procente mai scumpă decât chiria comparativă locală (a se vedea secțiunea 557a, paragraful 4, BGB). Acest lucru este valabil și pentru chiria absolvită. Această cerință legală înseamnă că pentru fiecare nou contract de închiriere, atât închirierea la începutul contractului, cât și baremele individuale pot fi controlate cu precizie. Această verificare are loc în momentul creșterii scalei.
Dacă una dintre baremele de închiriere convenite este cu peste zece procente mai mare decât chiria locală comparativă obișnuită la începutul eficacității sale, se plafonează în cazul unei reclamații a chiriașului. Aceasta înseamnă că baremul intră în vigoare, suma care depășește zece la sută, dar nu trebuie plătită de chiriaș. Contractul rămâne valabil.
Deoarece frâna prețului de închiriere poate fi setată doar pentru maximum cinci ani în orașele sau regiunile respective, baremele care sunt datorate într-un moment ulterior nu mai pot fi afectate și, prin urmare, nu vor fi limitate. Dacă acest lucru restricționează prea mult proprietarii în planificarea lor, se poate utiliza un contract de închiriere index, care poate ocoli acest plafon. Indicele chiriei nu se bazează pe indicele chiriei obișnuit în zonă, ci pe indicele prețurilor de consum și dezvoltarea acestuia.
Chiriile în creștere sunt deosebit de interesante pentru proprietarii care au semnat contractul de închiriere gradată înainte de aplicarea frânei prețului de închiriere.
Care este diferența dintre chiria absolvită și chiria indexată?
Atât chiria absolvită, cât și chiria index, reglementează momentul și modul în care chiria se schimbă sau crește în viitor. Prin urmare, acestea conțin momentul exact și suma corespunzătoare (în cazul chiriei gradate) sau o indicație că chiria viitoare se bazează pe indicele prețurilor de consum (în cazul chiriei cu indicele). Acest indice al prețurilor de consum este publicat o dată pe an de către Oficiul Federal de Statistică și nu poate fi prevăzut.
|
Chirie absolvită | Indicele chiriei |
|---|---|
Data exactă și valoarea ajustării viitoare a chiriei sunt listate în contractul de leasing gradat. | Modificările prețului de închiriere sunt direct legate de dezvoltarea indicelui prețurilor de consum . Deci, dacă costul vieții crește, va crește și chiria. Un contract de leasing cu indice poate fi convenit pentru o perioadă nelimitată. |
|
Creșterile chiriei pot fi stabilite pentru câțiva | O clauză index este, de asemenea, cunoscută sub numele de clauză de conservare a capitalului . Suma exactă a creșterii chiriei nu poate fi prevăzută în mod specific . |
| Când toate baremele convenite au intrat în vigoare și același locatar continuă să locuiască în apartament , contractul de închiriere la scară devine un contract de închiriere „normal”, în care creșterile chiriei pot fi aplicate în conformitate cu §§ 558 și 559 BGB . | Exemplu de formulare: dacă indicele prețurilor de consum pentru Germania se modifică cu patru la sută sau mai mult în comparație cu prima lună de închiriere , în conformitate cu stabilirea Oficiului Federal de Statistică , atunci chiria se modifică cu același procent. |
Cu chiria indicelui, proprietarul poate crește chiria mai independent de frâna chiriei, cu condiția ca indicele prețurilor de consum să crească în consecință. |
|
| Chiria indicelui oferă astfel un pic mai multă libertate proprietarului chiar și în zonele cu deficit de locuințe , deoarece aici doar chiria inițială se bazează pe frâna chiriei, în timp ce creșterile în viitor nu sunt atât de restrânse. |
Ce se întâmplă când se termină chiria absolvită?
După ultimul nivel de chirie convenit, contractul de închiriere pe niveluri se transformă într-un contract „normal”. Tipurile obișnuite de creștere a chiriei pot fi apoi utilizate, de exemplu sub formă de modernizare a creșterii chiriei sau prin ajustarea la chiria comparativă locală.
Când perioada contractului de leasing gradat convenit a expirat, proprietarul are opțiunea de a conveni o altă chirie absolvită. Un astfel de acord este posibil numai dacă chiriașul este de acord cu acesta. Cu toate acestea, o determinare unilaterală a acestui nou sezon nu este eficientă. Aceasta înseamnă că un nou contract trebuie întocmit și semnat de ambele părți.
În cazul în care contractul de închiriere este cu durată nedeterminată și baremele sunt listate doar până la o dată specificată, rămâne ultima baremă. În acest fel, un contract de leasing gradat poate fi transformat într-un contract de leasing clasic. După încheierea chiriei absolvite, proprietarul are apoi posibilitatea de a lucra cu alte creșteri de chirie. Aceasta înseamnă că, de exemplu, se poate adapta la chiriile locale comparative sau poate transfera chiriașilor costurile de modernizare.
Ce este renunțarea?
O renunțare unilaterală la reziliere poate fi convenită într-un contract de închiriere gradată. Aici chiriașul semnează că nu va rezilia apartamentul pentru o perioadă determinată de timp, în timp ce proprietarul își păstrează dreptul de a rezilia. Această renunțare unilaterală la reziliere se poate aplica pentru maximum patru ani, altfel devine ineficientă (a se vedea secțiunea 557a, paragraful 3, BGB). Pentru proprietar, această excludere unilaterală a rezilierii asigură o bună securitate a planificării, dar nu mulți chiriași sunt dispuși să se angajeze să locuiască într-o proprietate pentru o perioadă determinată de timp.
Mulți chiriași ar dori să folosească o clauză ulterioară a chiriașilor atunci când acceptă renunțarea la rezilierea acestuia, pentru a păstra în continuare un anumit grad de libertate. Această clauză vă oferă posibilitatea de a rezilia locațiunea existentă mai devreme, dacă este necesar. Această nouă clauză a chiriașului este adesea însoțită de obligația de a propune un chiriaș de schimb de încredere.
Avantajele și dezavantajele unei chirii absolvite pentru chiriași
Chiria absolvită oferă chiriașilor o anumită siguranță. Deoarece în perioada eșalonată convenită, proprietarul nu poate solicita alte creșteri de chirie, chiar și în cazul măsurilor de renovare sau modernizare, cu excepția cazului în care acestea au fost dispuse de autorități sau de lege (de exemplu, pentru că trebuie instalate noi contoare de încălzire datorită noii ordonanțe privind costurile de încălzire). Ajustările sunt posibile numai după decontarea costurilor auxiliare, dar numai cu o justificare corespunzătoare. De asemenea, leasingul gradat garantează chiriașilor o chirie care rămâne constantă timp de cel puțin un an și nu este majorată.
Avantajele dintr-o privire
- Planificarea securității pentru costurile de locuință în următorii câțiva ani.
- Nu sunt posibile alte creșteri de chirie pentru renovări sau modernizări.
- În zonele puternice din punct de vedere economic, o chirie absolvită este încă mai ieftină decât o chirie indexată, ceea ce ar include o creștere mai rapidă a chiriei.
Dezavantaje dintr-o privire
- Chiria crește anual, ajustările în anii conveniți nu mai sunt posibile.
- După încheierea absolvirii convenite, contractul pe durată determinată este de obicei transferat la un alt contract absolvent. Numai contractele cu durată nedeterminată devin contracte normale de închiriere.
- Dacă chiria locală comparabilă scade, absolvirea rămâne independentă de aceasta.
Cu un contract de leasing gradat, puteți urmări costurile de închiriere, inclusiv creșterile chiriei pentru următorii câțiva ani și decenii.
Avantajele și dezavantajele unei chirii gradate pentru proprietari
Un contract de leasing gradat merită pentru toți proprietarii care doresc să obțină cel mai mare venit posibil din închiriere. Când sunteți de acord asupra baremelor, puteți estima chiria comparativă locală și dezvoltarea acesteia și, astfel, să vă planificați veniturile în avans. În funcție de cererea de locuințe din zona corespunzătoare, eșalonarea ar trebui să ia în considerare chiria comparativă locală într-o măsură mai mare sau mai mică, pentru a evita problemele cu o posibilă creștere a chiriei.
Pentru o bună securitate a planificării, proprietarii precauți pot include o renunțare unilaterală la reziliere în contractul de leasing gradat. În acest context, poate fi util să alegeți scale mai mici pentru a face contractul atractiv pentru chiriaș. Scalele inferioare sunt mai susceptibile de a încuraja chiriașii să semneze o renunțare unilaterală la reziliere.
Chiriile în creștere sunt deosebit de interesante pentru proprietarii care și-au semnat contractele de leasing gradate înainte de aplicarea frânei prețului de închiriere. Dacă, pe de altă parte, frâna prețului de închiriere se aplică deja la semnarea contractului, proprietarii nu mai au la fel de multe opțiuni pentru creșterea veniturilor din închiriere. Cel puțin chiria absolvită permite o creștere cu frâna chiriei, care este cu până la zece procente peste chiria locală comparativă.
Avantajele dintr-o privire
- Ajustarea automată a chiriei fără efort administrativ suplimentar: datele privind creșterea chiriei sunt deja stabilite la începutul locațiilor, astfel încât să nu existe întrebări sau dificultăți ulterioare.
- Tipul simplificat de ajustare a chiriei.
- Acordul contractual permite planificarea pe mai mulți ani.
- Este posibil să se depășească chiria comparativă locală (în funcție de frâna posibilă a chiriei aplicabilă într-un anumit cadru).
- Este posibil să conveniți asupra unei renunțări unilaterale la încetare (până la patru ani).
Dezavantaje dintr-o privire
- Nu sunt posibile alte creșteri de chirie.
- Lucrările de modernizare sau renovare nu pot fi compensate cu o creștere a chiriei (excepție: modernizarea dispusă de autorități sau de lege).
- Nu toți chiriașii respectă creșterile de chirie convenite în contractul de leasing gradat. Acest venit lipsă poate fi revendicat doar la trei ani după fapt. Singura alternativă este încetarea și, dacă este necesar, acțiunea de evacuare cu evacuare.
- În cazul chiriei gradate, rata inflației nu este luată în considerare, deoarece sumele chiriei sunt independente de scăderea valorii. Aceasta arată diferența față de chiria indicelui.
Concluzie
Chiria absolvită oferă proprietarilor, în special, un nivel ridicat de securitate, chiar dacă acestea permit doar o marjă de manevră limitată. Cu toate acestea, având în vedere deficitul de locuințe din multe orașe, este doar corect. Diferitele perspective ale proprietarului și ale chiriașului devin evidente de îndată ce se încheie contractul de leasing gradat. Cu securitatea necesară pe de o parte și o compensație satisfăcătoare prin prețul de închiriere, ambele părți ar trebui respectate. În acest sens, chiria absolvită este o soluție bună pentru planificarea viitoare.