Asocierea finanțelor devine importantă atunci când vindeți o proprietate și doriți să cumpărați alta. Deoarece adesea prețul de achiziție al noului se datorează înainte ca veniturile din vânzări să fie disponibile. Citiți aici cum puteți obține un astfel de împrumut de legătură și ce ar trebui să luați în considerare.
Ce este finanțarea tranzitorie?
Acordarea finanțelor vine întotdeauna atunci când vindeți o proprietate veche și doriți să cumpărați una nouă. Există multe motive pentru care proprietarii doresc să se schimbe și să cumpere o casă nouă: familia este în creștere, iar condominiul devine prea mic sau copiii sunt în plină dezvoltare, iar un apartament din oraș se potrivește stilului de viață mult mai bine decât Your-Best-Home.net în Verdeaţă. Poate că urmează și următorul pas pe scara corporativă pentru care intenționați o mutare. În cel mai bun caz, veniturile din vânzări sunt suficiente pentru a-și permite noua casă - cel puțin crește capitalul propriu. Cu toate acestea, banii sunt adesea blocați în vechea proprietate, în timp ce prețul de achiziție pentru cea nouă este datorat. Această fază de tranziție poate fi cel mai bine reglementată printr-un împrumut tranzitoriu, numit și împrumut tranzitoriu.
Există numeroase motive pentru finanțarea pentru construcția de case - adesea spațiul de locuit nu mai este suficient, astfel încât este necesară mutarea într-o proprietate mai mare.
Cum funcționează finanțarea tranzitorie?
„Când vindeți bunuri imobiliare și cumpărați unul nou, de obicei nu puteți evita finanțarea”, spune Antje Hilke, managerul districtului LBS. "Banca de economii sau banca va înregistra o taxă funciară pentru noua casă și va acorda un împrumut până când prețul de vânzare pentru proprietatea anterioară va fi disponibil."
Pentru a planifica solid împrumutul tranzitoriu, trebuie să știți ce valoare are vechea proprietate. Presupunând că vânzarea va aduce aproape sigur 150.000 de euro, este posibilă reducerea finanțării în această sumă - cu excepția cazului în care datoriile rămase trebuie deduse. La cumpărarea unei locuințe, dobânda pentru împrumutul tranzitoriu depinde de situația actuală a pieței și, ca acestea, este supusă fluctuațiilor constante. Expertul adaugă: „Teoretic, puteți primi și dobândă fixă în locul variabilei, dar numai dacă sunteți de acord cu un termen specific pentru împrumutul tranzitoriu.” Cu toate acestea, ar trebui să fie clar când vor fi disponibili banii din vânzare.
Ori de câte ori noua casă este mai scumpă decât cea veche, aveți nevoie și de o finanțare clasică a prețului de achiziție pentru împrumutul tranzitoriu. De exemplu, dacă proprietatea dorită costă 300.000 de euro, există o diferență de 150.000 de euro. „Aveți condiții excelente pentru asta”, subliniază Antje Hilke. Deoarece finanțarea bridge face parte din capitalul propriu. Acest lucru îmbunătățește relația dintre valoarea împrumutului și valoarea creditului ipotecar și, astfel, rata dobânzii.
Pentru ca împrumutul tranzitoriu și cumpărarea casei să funcționeze, faza de tranziție ar trebui să fie planificată și calculată cu atenție.
Ce se întâmplă cu împrumutul atunci când vindeți o casă?
Uneori se întâmplă ca o proprietate să fie vândută în timp ce finanțarea locuinței este încă în desfășurare. În cazul în care contractul a fost semnat în urmă cu zece ani, acesta poate fi de obicei reziliat gratuit. În caz contrar, rezilierea este posibilă, însă băncii trebuie să i se plătească o penalitate de plată în avans pentru dobânda pierdută. În funcție de termenul rămas și de datoria rămasă, comisionul poate însuma zeci de mii de euro. Este un avantaj dacă s-au negociat drepturi speciale de rambursare la încheierea contractului. La calcularea comisionului de transfer, banca ia în calcul rambursarea specială convenită. Aceasta înseamnă că penalizarea de rambursare anticipată este cel puțin puțin mai mică.
Cum pot evita penalizarea de rambursare anticipată?
Există trei moduri de a evita o penalitate de plată în avans:
1. Oferiți
garanții de înlocuire Dacă părinții sau bunicii dvs. au o proprietate neîncărcată, aceasta poate servi drept garanție pentru împrumut în viitor. Condiția preliminară este ca această proprietate să aibă o valoare identică sau mai mare decât proprietatea pentru care s-a încheiat inițial finanțarea. Și, desigur, proprietarii trebuie să fie de acord.
2. Luați împrumutul cu dvs.
Dacă vindeți o proprietate și cumpărați în schimb o proprietate nouă care este cel puțin la fel de valoroasă, este posibil să puteți lua împrumutul existent cu dvs. Ambele variante funcționează numai dacă valorile mobiliare sunt echivalente.
3. Cumpărătorul preia vechiul contract de împrumut
Cumpărătorul intră în contract în locul vânzătorului. Această opțiune apare rar în practică, dar ar putea deveni mai importantă dacă ratele dobânzii sunt semnificativ mai mari decât sunt astăzi. Acordul de împrumut al vânzătorului poate fi apoi foarte atractiv pentru cumpărător.
Ce costă finanțarea tranzitorie?
Al doilea cumpărător trebuie să plătească dobânda, dar nu este responsabil pentru rambursarea împrumutului. De îndată ce încasările din vânzări sunt disponibile, veți plăti suma înapoi dintr-o singură lovitură. „Atunci când cumpărați o casă, reducerea finanțelor are aproape întotdeauna un termen scurt. Acest lucru menține costurile în limite rezonabile ”, explică funcționarul societății imobiliare și finanțele. Împrumutul de legătură devine costisitor, însă, dacă împrumutatul nu găsește un cumpărător pentru o lungă perioadă de timp - și, eventual, trebuie să mențină o proprietate goală în plus față de noua sa casă.
Cât durează finanțarea tranzitorie?
Acest lucru depinde în totalitate de cazul individual, deoarece unele proprietăți sunt mai greu de vândut decât altele. Acest lucru se poate - dar nu trebuie - din cauza așteptărilor nerealiste de preț. De aceea, este logic ca valoarea de piață a unei proprietăți să fie determinată profesional. În plus, vânzătorii reduc riscul ca aceștia să fie nevoiți să corecteze prețul și că încasările nu vor fi suficiente pentru a înlocui complet împrumutul tranzitoriu.
Pe de altă parte, Antje Hilke cunoaște și cazurile în care vechea casă a dispărut rapid și cea nouă nici măcar nu este gata să se mute: „Dacă aveți la îndemână un potențial cumpărător bogat, poate fi o opțiune de a vinde imediat și, de exemplu, vechea proprietate pentru o vreme să închiriezi până când vei găsi unul nou. ”Acest lucru scurtează termenul împrumutului tranzitoriu sau chiar îl evită în totalitate. De altfel, nu există penalități de rambursare anticipată pentru finanțarea tranzitorie.
