Cu clădirile de apartamente mai mari există întotdeauna o mulțime de muncă administrativă de făcut, iar proprietarii care închiriază mai multe unități rezidențiale știu oricum să cânte un cântec despre asta. Toate aceste lucrări pot fi, de asemenea, delegate în mod convenabil unei companii de administrare a proprietății. Expertul în verificarea costurilor explică în detaliu într-un interviu care sunt costurile suportate.
Întrebare: Ce sarcini își asumă de obicei un administrator imobiliar?
Expert în verificarea costurilor: administratorii imobiliari se ocupă, în general, de toate activitățile administrative care apar într-o casă cu mai multe părți. Activitățile manuale, precum cele desfășurate de un îngrijitor desemnat, nu sunt incluse.
Administratorii imobiliari sunt practic activi în două domenii:
- În cazul unei case cu condominii, acestea îndeplinesc toate sarcinile administrative ale asociației de proprietari de apartamente (WEG)
- într-o clădire cu apartamente de închiriat, ei fac o mare parte din munca administrativă pentru proprietar
În ambele cazuri, domeniile de responsabilitate sunt similare în unele domenii și foarte diferite în altele.
În general, o companie de administrare a proprietății se ocupă doar de chestiuni administrative, tehnice și comerciale legate de sistemul general al casei, dar nu și de interesele locatarilor sau proprietarilor individuali.
Singura excepție este dacă, de exemplu, un proprietar de apartamente închiriază apartamentul care îi aparține în cadrul WEG și angajează un administrator de proprietate pentru a gestiona separat apartamentele închiriate. Dar nu este cazul prea des.
Sarcinile unei companii de administrare a proprietății pentru un WEG includ:
- organizarea și implementarea adunării anuale a proprietarilor
- pregătirea punctelor de pe ordinea de zi a ședinței
- înregistrarea rezoluțiilor ședinței
- Obținerea de oferte pentru schimbări structurale, conversii sau renovări necesare ale zonei generale (casă de scări, zonă verde etc.)
- monitorizarea activității desfășurate și pregătirea rapoartelor și conturilor pentru WEG
- înregistrarea și distribuirea costurilor suplimentare și distribuirea către proprietarii individuali
- gestionarea rezervelor de reparații
- planificarea și bugetarea costurilor pentru WEG și contabilitate
Nu toate serviciile sunt întotdeauna necesare - acest lucru este întotdeauna reglementat în detaliu în contractul de administrare.
Administrarea proprietății poate economisi o mulțime de muncă unui proprietar
Desigur, toate aceste lucrări ar putea fi efectuate și de un singur proprietar în numele întregului WEG. În practică, totuși, acest lucru necesită un nivel ridicat de cunoștințe de specialitate și puțină experiență, garanții adecvate în cazul în care se fac greșeli și nu trebuie să existe niciun conflict de interese între interesele proprietarului și interesele administrative ale WEG pe puncte individuale, ceea ce nu este întotdeauna ușor.
Dacă un proprietar al unei clădiri de apartamente angajează managementul proprietății, domeniile de responsabilitate sunt foarte similare - dar deseori există și crearea facturilor de utilități și, în general, o gestionare tehnică oarecum mai cuprinzătoare a tuturor sistemelor generale din case. În multe cazuri, este oferită și o gestionare completă, inclusiv gestionarea contractelor de închiriere.
În aceste cazuri, proprietarul este adesea scutit de atribuțiile sale și trebuie să-și facă griji pentru mult mai puțin - mai ales cu case de închiriat mai mari sau cu mai multe proprietăți, acest lucru merită cu siguranță ca proprietar.
Numărul companiilor de administrare a proprietăților active pe piață este foarte mare și există cu siguranță diferențe de calitate. De regulă, ar trebui să vă asigurați că o companie de administrare a proprietăților are referințe , a fost activă pe piață de mult timp și gestionează cu succes unele proprietăți.
De asemenea, este important ca o companie de administrare a proprietății să ofere asigurări de răspundere civilă pentru daune materiale , precum și asigurări de fidelitate (în cazul unor acțiuni neautorizate ale angajaților care duc la daune). Serviciile oferite de compania de administrare a proprietății și condițiile din contractul de administrare ar trebui să fie prezentate în mod clar și transparent - costurile ar trebui, de asemenea, să fie gestionabile și ușor de înțeles.
Întrebare: Acesta este deja unul dintre cele mai importante puncte: ce costă administrarea proprietății?
Expert în verificarea costurilor: Desigur, este întotdeauna dificil de spus în termeni generali - costurile pot varia considerabil în funcție de serviciile oferite și de clădirea în cauză.
Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, puteți presupune că costurile de bază forfetare pentru un management WEG sunt cuprinse între 20 și 30 EUR pe lună pe unitate rezidențială .
În orașele mai mari, costurile, în special pentru casele cu câteva unități rezidențiale, pot fi de până la 45 EUR pe unitate rezidențială pe lună sau mai mult .
Pentru majoritatea caselor de închiriat, este necesară o taxă de bază între 20 EUR și 25 EUR pe lună și unitate rezidențială .
În plus, totuși, pot apărea costuri suplimentare dacă administrarea proprietății trebuie să desfășoare activități speciale și costisitoare - cum ar fi organizarea unei renovări complete a clădirii, eficientă din punct de vedere energetic.
Costurile suplimentare pentru o astfel de muncă sunt întotdeauna reglementate individual în contractul de administrare. Acestea pot fi taxe forfetare pentru activități individuale, dar și o taxă orară fixă. Costurile de călătorie trebuie, de asemenea, plătite separat și nu fac parte din remunerația de bază.
Un exemplu de cost redus din practică:
Avem o clădire de închiriere cu 18 condominii și comandăm o companie de administrare a proprietății cu managementul complet al casei. 16 garaje trebuie, de asemenea, îngrijite.
| Post | Taxe lunare |
|---|---|
| Administrarea locuinței | 22,50 EUR pe unitate rezidențială = 405 EUR pe lună |
| Managementul garajelor | 3,50 EUR pe garaj = 56 EUR pe lună |
| cost total | 461 EUR pe lună |
Desigur, acestea sunt doar costurile estimate de o anumită companie de administrare a proprietății pentru o anumită clădire.
Costurile pot varia, de asemenea, în mod semnificativ, în funcție de tipul de clădire și locație. Acestea sunt doar costurile de bază în conformitate cu contractul de administrare - dacă administrarea proprietății oferă și servicii speciale, acesta va fi, de asemenea, facturat separat.
Întrebare: De ce factori depind de obicei costurile administrării proprietății?
Expert în verificarea costurilor: Desigur, trebuie luați în considerare unii factori aici:
- prețul administrării proprietății
- tipul de obiect care trebuie gestionat și tipul de gestionare
- locația proprietății
- starea structurală a proprietății
- serviciile incluse (sfera serviciilor conform contractului de administrare)
Costul administrării proprietății depinde de tipul și starea clădirii
Toți acești factori influențează întotdeauna prețul - din acest motiv este dificil să se compare prețurile pentru două clădiri.
Totuși, ceea ce se poate compara, sunt oferte diferite pentru aceeași clădire. Acest lucru ar trebui făcut în practică - dar serviciile oferite ar trebui, de asemenea, verificate în orice caz și ar trebui să se acorde atenție caracteristicilor de calitate menționate la început (pasiv de pierderi financiare, pasiv de fidelitate, activitate mai lungă pe piață, referințe).
Apropierea locală relativă a societății de administrare a proprietății de proprietatea care urmează să fie administrată poate fi, de asemenea, un criteriu important - dacă un angajat în administrarea proprietății poate fi rapid și ușor la fața locului, dacă este necesar, acest lucru crește adesea calitatea managementului enorm și, în același timp, reduce costurile.
Întrebare: Care este diferența dintre costurile administrative pentru o proprietate rezidențială și pentru o casă de închiriere, de regulă?
Expert în verificarea costurilor: prețurile și ofertele sunt, desigur, întotdeauna diferite, dar puteți spune în general că administrarea unui WEG este de obicei puțin mai scumpă decât administrarea unei clădiri de închiriere.
Diferențele dintre costurile de bază lunare pe unitate rezidențială sunt de obicei mici și în aproape toate cazurile sunt de doar câțiva euro pe lună.
Întrebare: Ce influență are numărul unităților rezidențiale asupra costurilor de bază?
Expert în verificarea costurilor: în mod normal, pe măsură ce crește numărul unităților rezidențiale, crește și costurile de bază pe unitate rezidențială.
În cazul clădirilor foarte mari, cu multe apartamente, costurile de bază sunt adesea mai mici, dar există și cazul invers: administrațiile WEG pentru casele cu două sau trei familii, în special, sunt adesea semnificativ mai scumpe decât pentru casele cu mai multe părți cu un număr mai mare de proprietari de apartamente.
Întrebare: De ce contează starea unei clădiri?
Experți în verificarea costurilor: administratorii imobiliari calculează întotdeauna prețurile pe baza propriului efort.
Într-o clădire mai veche, oarecum ponosită și ponosită, există cu siguranță mai multe de făcut și mai mult efort - mai ales dacă există deja un mic „restant”. O companie de administrare a proprietății poate, desigur, să compenseze acest efort mai mare cu prețuri mai mari.
Întrebare: Amplasarea clădirii joacă, de asemenea, un rol?
Expert verificare costuri: Da, cu siguranță. Ca exemplu extrem, poate vă puteți gândi la o casă într-un hotspot real într-un oraș mare - chiriași problematici, o locație foarte problematică și demolări sau probleme frecvente.
Dacă o companie de administrare a proprietății s-ar ocupa deloc de o astfel de clădire, atunci bineînțeles numai la costuri masiv mai mari decât o clădire de apartamente decentă într-o zonă rezidențială liniștită și de lux.
Întrebare: Ce alți factori pot juca în continuare un rol în cazuri individuale?
Situațiile inițiale dificile măresc prețul pentru administrarea proprietății
Expert în verificarea costurilor: situația specială a casei se va reflecta întotdeauna în costurile administrative într-un fel sau altul.
Dacă, de exemplu, este un WEG cu proprietari divizați fără speranță, care aproape că nu sunt de acord vreodată cu nimic, efortul de administrare a proprietății crește de obicei considerabil. Și aici, acest efort mai mare se va reflecta apoi în prețuri calculate în mod corespunzător.
Baza pentru calcularea prețului este întotdeauna efortul individual pe care un administrator imobiliar îl are cu clădirea - de exemplu în comparație cu o clădire complet lipsită de probleme în care nu trebuie să vă faceți griji cu privire la nimic. Diferența de preț între una și cealaltă poate fi considerabilă în cazuri individuale.
Întrebare: Cât durează de obicei contractele de manager?
Experți în verificarea costurilor: contractele de administrare se încheie în general pe o perioadă de 5 ani. Există, de asemenea, anumite perioade de preaviz care trebuie respectate dacă nu sunteți de acord cu serviciile unei companii de administrare a proprietății.
Există câteva reglementări speciale pentru administrarea unui WEG: în cazul unui WEG nou înființat, durata contractului poate fi de numai 3 ani, altfel maximum 5 ani.
Un WEG trebuie - indiferent de perioada de preaviz - să suspende administrarea proprietății la fața locului dacă există un „motiv important”. Nu este posibil să reziliem contractul în toate cazurile - costurile trebuie să fie plătite în continuare cel puțin până la perioada de preaviz obișnuită. Acțiunea administrării proprietății în numele WEG poate fi prevenită imediat din astfel de motive importante.
Un motiv atât de important ar fi, de exemplu, faptul că societatea de administrare a proprietății facturează incorect sau pe care proprietarii individuali o preferă în mod clar și demonstrabil. Acest lucru distruge apoi relația de încredere dintre administrarea proprietății și WEG și există un motiv important.
Cu toate acestea, astfel de reglementări speciale nu se aplică gestionării clădirilor de apartamente. Aici trebuie să încetați în mod regulat.