Aproape nimic nu poate fi construit în Germania fără aprobarea oficială. Ca și în cazul majorității permiselor și cererilor, de obicei nu există taxe de evitare. Într-un interviu, expertul în verificarea costurilor explică în detaliu ce costuri pot fi suportate pentru autorizația de construire și de ce depind aceste costuri.
Întrebare: Pentru ce clădiri aveți nevoie de un permis în Germania - și cum trebuie făcută o astfel de cerere?
Expert în verificarea costurilor: Practic, aproape toate clădirile din Germania necesită aprobare oficială, inclusiv majoritatea conversiilor majore ale clădirilor existente, dacă au ca rezultat o schimbare semnificativă a utilizării sau dacă se schimbă spațiul de locuit.
Cu toate acestea, cerințele pentru ceea ce este supus aprobării diferă de la stat la stat - acestea se bazează pe reglementările de construcție de stat aplicabile respective.
În unele state federale pot exista excepții de la cerința de autorizare pentru clădiri individuale - de exemplu, pentru construcția de case cu grădină sau un loc de parcare pe propria proprietate. Cu toate acestea, aceasta este întotdeauna o problemă a statului și, prin urmare, poate diferi de la stat la stat. În plus, există reglementări speciale de la municipalități individuale sau municipalități care pot restricționa în continuare reglementările de construcții de stat în cazuri individuale.
Pentru a complica și mai mult lucrurile, nu există „cererea” pentru clădire - pot fi depuse cereri diferite în funcție de tipul clădirii.
Cererea obișnuită de construcție, așa cum trebuie făcută de obicei pentru casele unifamiliale sau plurifamiliale, este denumită în germană oficială „autorizație majoră de depunere a clădirii”.
În plus, în unele state federale există și așa-numita „autorizație de depunere a clădirilor mici”, care este suficientă pentru anumite clădiri. Aici cerințele nu sunt la fel de stricte și trebuie prezentate documente mai puțin extinse.
Autorizația de depunere a unei clădiri mici este disponibilă în următoarele state federale:
- Baden-Wuerttemberg
- Bavaria
- Berlin
- Bremen
- Hamburg
- Saxonia Inferioară și
- Schleswig-Holstein
În aceste state federale, nu numai arhitecților li se permite să depună o cerere de construcție, ci și în multe cazuri
- Maeștri meșteri în toate meseriile de construcții (dulgheri, zidari, betonari)
- Ingineri civili și
- inginer in constructii
În aproape toate statele federale, numai arhitecții au voie să depună fiecare cerere de construcție
Arhitecții au, în general, dreptul de a depune oricum un plan de construcție (excepție: designeri de interior) și, prin urmare, pot depune orice cerere de construcție în toate statele federale. Singura excepție de la aceasta este statul Hesse: aici, mulți designeri de interior sunt, de asemenea, autorizați să depună documente de construcție (autorizație de depunere a clădirilor mici), în timp ce în toate celelalte state federale designerii de interior nu au, de obicei, nicio autorizație de depunere a clădirilor.
În plus față de aplicațiile pentru clădiri mari și mici, care sunt disponibile numai în anumite state federale, există și așa-numitul aviz de construcție în unele state federale.
Și aici, fiecare stat federal reglementează ce tipuri de clădiri și la ce înălțime maximă este suficientă o notificare a clădirii.
Un aviz de construcție este semnat de către arhitectul de planificare, care confirmă că toate reglementările privind construcția aplicabile șantierului respectiv au fost respectate.
Autoritățile verifică de obicei aceste notificări de construcții doar foarte superficial, iar documentele prezentate de obicei numai pentru completitudine și plauzibilitate.
Nu există autorizație oficială de construcție pentru un aviz de construire, dacă autoritățile nu ridică obiecții în termen de 4 săptămâni de la depunerea avizului de construire sau dacă proiectul de construcție este interzis, acesta este considerat automat aprobat.
Dacă doriți să economisiți costurile scumpe ale depunerii și schimbării unei cereri de construcție, puteți depune mai întâi o așa-numită cerere preliminară de construcție . Acest lucru este asociat cu taxe semnificativ mai mici decât o cerere oficială de construcție și autoritatea anunță după examinare dacă și ce obiecții există și ce trebuie modificat pentru ca cererea de construcție să fie aprobată.
Dacă un arhitect efectuează ancheta preliminară asupra clădirii, el nu poate percepe costuri de planificare în cazul unei decizii negative. El este obligat contractual să realizeze un plan aprobabil permanent pentru client . În consecință, el nu poate percepe costuri separate pentru schimbarea unei cereri neaprobate.
Întrebare: Acum cea mai importantă întrebare: Ce costă de obicei o aplicație de construcție?
Expert în verificarea costurilor: nu puteți spune asta peste tot . Fiecare autoritate își percepe propriile tarife și există întotdeauna costuri foarte diferite pentru furnizarea diferitelor documente, în funcție de autoritate și proiectul clădirii.
Costul aprobării nu trebuie subestimat
În general, în majoritatea cazurilor va trebui să calculați aproximativ 0,5% din costurile totale de construcție doar pentru autorizație (șablon de construcție mare) . În practică, aceste costuri variază în general între 0,2% și 0,7% din costurile totale de construcție.
Cu toate acestea, autoritatea calculează taxele pe care le percepe în conformitate cu o formulă diferită care ia în considerare așa-numita valoare de construcție și spațiul închis pentru clădiri.
Apoi, există costurile pentru documentele necesare care trebuie anexate la cererea de construcție. Crearea acestor documente poate fi, de asemenea, foarte costisitoare.
Un exemplu de cost redus din practică:
Vrem să construim o casă unifamilială care, conform planificării, are o valoare de construcție de 325 EUR pe m³. Dimensiunea spațiului închis este de 637 m³. Arhitectul comandat efectuează toate planurile și ne trimite cererea de construcție.
| Post | Preț |
|---|---|
| Costuri pentru cererea de clădire (autoritate) | 1.040 EUR |
| Costuri de planificare pentru arhitect (fazele de service 1 - 4 conform HOAI) | 6.053,40 EUR |
| cost total | 7.093,40 EUR |
Desigur, acesta este doar un exemplu de cost unic care se aplică doar unei clădiri foarte specifice într-o locație foarte specifică. Costurile pentru alte clădiri, în special în diferite modele, pot, de asemenea, să difere semnificativ.
În cazul nostru, arhitectul a preluat întreaga planificare, a pregătit documentele necesare și a depus cererea de construcție pentru noi. El și-a facturat performanța în conformitate cu propoziția de mijloc din HOAI.
Costurile arhitecturale pot fi semnificativ mai mari, în special pentru planificarea dificilă sau în special consumatoare de timp.
Întrebare: De ce factori depind costurile pentru autorizația de construire?
Expert în verificarea costurilor: aici trebuie să luați în considerare multe:
- tipul de construcție
- la care autoritate este depusă cererea de construcție (stat federal și municipiul respectiv)
- care documente sunt necesare
- cine depune cererea de construire
- ce costă arhitectul pentru planificare
Autoritatea își calculează de obicei costurile în conformitate cu următoarea schemă:
Valoarea construcției = valoarea construcției / m³ × spațiul închis în m³
valoarea construcției × rata costului = costurile autorizației de construire (de obicei 0,5%, aceasta este adesea rotunjită)
În timpul planificării, arhitectul determină întotdeauna mărimea spațiului închis și valoarea clădirii / m³.
Cu ajutorul acestor două valori și a ratei de cost aplicabile, se poate estima apoi costurile autorizației de construire.
Întrebare: Care sunt costurile planificării?
Expert în verificarea costurilor: dacă presupuneți că arhitectul va efectua întreaga planificare (ca în exemplul nostru), se utilizează HOAI, programul tarifelor pentru arhitecți și ingineri. Acesta reglementează ceea ce arhitectul poate cere pentru serviciile sale în cazuri individuale.
HOAI este obligatoriu pentru toți arhitecții din Germania, dar costurile sunt clasificate în funcție de tipul de clădire ridicată (clasa I-V). Casele unifamiliale sunt uneori destul de complexe de planificat, deci se încadrează fie în clasa III, fie în clasa IV, în funcție de construcție.
În funcție de efortul individual de planificare, arhitectul are apoi o cantitate mică de marjă de manevră pentru a-și ajusta costurile. El poate factura în funcție de rata minimă, medie sau maximă a HOAI, în funcție de cât de mare este efortul său. Cu toate acestea, diferențele dintre rata minimă și cea maximă nu mai sunt de obicei foarte mari.
10% din costurile totale revin arhitectului
De regulă, puteți presupune aproximativ 10% din costurile totale de construcție pentru costurile totale ale arhitectului pentru o casă unifamilială .
Cu toate acestea, aceasta include toate cele 9 etape de serviciu pe care arhitectul are voie să le factureze în timpul construcției unei case - de la evaluarea de bază și planificarea preliminară până la întreținerea clădirii după finalizare și documentarea daunelor structurale.
Cu toate acestea, numai fazele de lucru 1 - 4 sunt necesare până la depunerea cererii de construcție. Conform HOAI, acestea reprezintă puțin mai puțin de o treime ( 27% ) din costurile totale ale arhitectului.
Întrebare: Ce costă o anchetă de construcție?
Expert verificare costuri: aici costurile se bazează de obicei pe efortul de inspecție al autorității.
Costurile pentru o anchetă de pre-construcție pot fi destul de mici (de la aproximativ 50 EUR la 100 EUR ), dar pentru majoritatea proiectelor de construcții mai mari, acestea sunt cuprinse între 200 EUR și 400 EUR .
În cazul proiectelor de construcții foarte complexe sau a clădirilor foarte mari, cum ar fi o clădire de apartamente, ancheta preliminară a clădirii poate costa până la 5.000 EUR .
Întrebare: Autorizația de depunere a clădirilor mici este mai ieftină decât cea mare?
Expert în verificarea costurilor: de obicei da, deoarece sunt necesare mai puține documente aici.
În plus, aplicația pentru clădiri „mici” este permisă de obicei numai pentru proiecte de construcții mai mici sau clădiri foarte simple - în acest caz, costurile pentru planificare și aprobare sunt mai mici.
Costurile totale care sunt taxate depind de autoritatea în care stat federal este depusă cererea.
Întrebare: Pot fi și costurile de planificare diferite?
Expert verificare costuri: Da, cu siguranță. În special în cazul planurilor de construcție mici, meșterii meșteri pot depune adesea o cerere de construcție - costurile de planificare sunt adesea mai mici decât în cazul arhitecților.
Cu toate acestea, toți arhitecții și inginerii civili calculează automat în conformitate cu HOAI, deoarece sunt obligați legal să facă acest lucru. În acest caz, costurile se bazează întotdeauna pe costurile totale de construcție care sunt determinate în planificarea detaliată (faza de service 3).
Întrebare: Este posibil să influențăm sau să reducem costurile autorizației de construire?
Expert verificare costuri: de obicei nu. Costurile de planificare sunt specificate de HOAI, documentele care trebuie depuse sunt determinate de reglementările de construcție de stat respective - deci nu aveți nicio influență asupra niciunui.
Autoritățile determină costurile aplicației pentru clădire pe baza valorii clădirii și a spațiului care a fost construit - și aici nu aveți nicio influență.
Dar ceea ce vă puteți economisi de obicei sunt costuri suplimentare datorate unei modificări de planificare. Dacă lăsați arhitectul să planifice, oricum aceasta nu este o problemă, deoarece arhitectul trebuie să se asigure că planificarea este aprobată.
Cel mult, puteți face sarcini secundare, cum ar fi obținerea declarațiilor de consimțământ de la vecini, pentru a economisi costurile arhitectului pentru această lucrare. Cu toate acestea, acest lucru reprezintă adesea doar o parte foarte mică a costurilor de planificare și aprobare care pot fi economisite ca urmare.