Cu o anuitate, proprietarii de case pensionari își pot completa pensia. Dar este vânzarea unei case o idee bună pentru o pensie lunară mai mare? Vă explicăm modelul de anuitate imobiliară, variantele sale și riscurile pentru vânzători și cumpărători.
De ce renta?
Dacă vă gândiți să vă pregătiți pensionarea anticipat, vă aflați într-o poziție mai bună. Desigur, deținerea unei proprietăți este o modalitate bună de asigurare a bătrâneții - dar: Chiar dacă proprietarii trăiesc fără chirie și proprietatea a fost achitată, ei pot întâmpina dificultăți financiare la bătrânețe. Renta viageră nu este încă răspândită în Germania. Dar interesul pentru acesta crește, relatează Dirk Scobel, un expert în finanțe de la Hamburg Consumer Center: „Actuala generație de persoane în vârstă și-a plătit integral proprietatea și primește doar o pensie mică în același timp.” Pensionarii pot elimina astfel de blocaje cu anuitatea.
Așa funcționează renta imobiliară
Pasul către o renta este vânzarea unei case sau apartamente. În schimb, proprietarii primesc o pensie lunară în contul lor, precum și un drept de ședere pe toată durata vieții, combinat uneori cu o plată unică. Totul securizat de un notar și ancorat în cartea funciară. Cât de mulți bani depind de valoarea proprietății și de vârsta vânzătorului.
Expertul în finanțare Scobel explică: „Oricine decide să închirieze o proprietate trebuie să aibă clar despre un singur lucru: fosta locuință cade în posesia cumpărătorului după moartea proprie. în astfel de cazuri, adesea bunurile esențiale. Pentru a evita discordia și cearta, vorbiți-vă rudelor despre dorința de a vă retrage proprietatea. Dacă descendenții dvs. sunt puternici din punct de vedere financiar, fiul sau fiica lor ar putea dori să preia casa părintească și să își facă singuri pensia. Casa ta continuă să fie deținută de o familie. " În practică, este o practică obișnuită să acordați o parte din proprietate copiilor cât sunt în viață și să conveniți în schimb cu o renta viageră. Pensionarii care nu au copiialege-o atunci când nu le pasă să lase bogăția în urmă.
Variante ale anuității
| variantă | anuitate clasică | Anualitate abreviată ( pensie pe termen maxim) | renta viageră prelungită (perioada de garanție a rentei) |
| Așa funcționează | Plata regulată contra unei valori care este legată de viața unei singure persoane - dacă plata este legată de viața mai multor persoane, se vorbește despre o renta legată | Plata regulată pentru o valoare legată de viața uneia sau a două persoane, dar limitată la un termen maxim convenit | Plata regulată contra unei valori care este legată de viața uneia sau a două persoane , dar cu un termen minim convenit anterior |
| Plusuri |
acoperire pe tot parcursul vieții cel mai bun |
pensie mai mare decât renta plata anuității cea mai mare renta |
Garanție pe tot parcursul vieții Cu o perioadă de garanție, cea mai bună protecție |
Cazul special al unei ipoteci inverse
Un alt model ca alternativă la o renta este așa-numita ipotecă inversă. Aici proprietarii încheie un contract de împrumut cu o bancă sau o companie de asigurări. Your-Best-Home.net rămâne proprietatea proprietarului, ipoteca fiind plătită în rate lunare. La sfârșitul termenului, ipoteca acumulată este rambursată sau proprietatea este transferată creditorului. În plus, plățile rate lunare se încheie.
Rămâneți proprietarul casei și obțineți bani pentru aceasta în fiecare lună: modelul de ipotecă inversă ca alternativă la anuitate face acest lucru posibil.
Avantajele anuității
- Cumpărătorul nu trebuie să plătească inițial prețul de achiziție integral, dar îl poate achita sub forma unei pensii lunare.
- Cumpărătorul nu trebuie să utilizeze capitalul propriu și nu trebuie să facă un împrumut.
- Veniturile din anuitate sau anuitate temporară sunt impozitate diferit față de veniturile din active de capital. Dacă vindeți casa străinilor, plătiți doar impozit pe partea de venit a anuității.
- Dacă copiii plătesc anuități părinților lor, aceștia pot deduce o parte din aceasta ca cheltuieli speciale.
- Acordarea unei anuități sau a unei anuități este ideală, mai ales pentru casele care necesită renovare, deoarece acestea sunt adesea dificil de vândut.
Închirierea unei proprietăți merită doar de la vârsta de aproximativ 65 de ani. Valoarea proprietății depinde puternic de locație. Acest lucru face ca modelele de rentă viageră să fie deosebit de interesante în râvnite regiuni metropolitane. Prețurile pieței sunt ridicate, iar vânzătorul are o poziție bună de negociere cu investitorul. „Este logic să comparăm diferite oferte”, sfătuiește avocatul consumatorului Scobel. Un furnizor de modele de anuitate poate fi, de exemplu, o fundație, o companie sau un furnizor de servicii financiare. Acordurile de rente se pot încheia și cu persoane private.
Riscuri de anuitate imobiliară
Renta viageră se dovedește a fi problematică dacă vânzătorul trăiește mai mult decât se aștepta. În anumite circumstanțe, cumpărătorul plătește mai mult pentru Your-Best-Home.net decât dacă ar fi plătit prețul de achiziție dintr-o dată. Cu toate acestea, acest caz poate fi reglementat prin contract.
Un alt risc: Cumpărătorul are probleme financiare. Dacă cumpărătorul nu poate plăti anuitatea convenită, dreptul său la un transfer ulterior al proprietății este pierdut. O notificare de transmitere în registrul funciar asigură dreptul de retragere al vânzătorului în cazul în care plățile nu mai curg.
Valoarea anuității
Valoarea anuității este determinată de valoarea proprietății, de termenul și de rata dobânzii. Vârsta și sexul pensionarului joacă, de asemenea, un rol în calcularea anuității imobiliare. Acest factor de rentă vitală se bazează pe media statistică, care se bazează pe tabelele de mortalitate ale Oficiului Federal de Statistică. Notarul are dreptul de ședere pe tot parcursul vieții și povara reală pentru anuitatea înscrisă în cartea funciară. Dacă este posibil, acestea ar trebui să fie primele în registrul funciar. O plată unică a ratei de către cumpărător, un acord privind o perioadă de garanție a pensiei sau acordarea unui drept de ședere au, de asemenea, o influență asupra cuantumului anuității. Există numeroase calculatoare de anuitate pe Internet cu ajutorul cărora puteți calcula aproximativ anuitatea în avans.Este mai bine să aveți un model de rentă viageră adecvat calculat de un expert, deoarece mulți factori pot influența suma.
Calculul unei anuități - un exemplu
Un bărbat în vârstă de 70 de ani deține o casă cu două familii și vrea să locuiască în propriul apartament pe viață. Omul vinde Your-Best-Home.net pe bază de anuitate. Angajează un expert pentru calcularea anuității lunare. Aceasta se bazează pe tabelele de mortalitate ale Oficiului Federal de Statistică. Este folosit pentru a determina factorul de rentă viageră. Factorul indică câți ani va primi în continuare beneficiarul anuității în conformitate cu media statistică. Rata dobânzii este de 3,5 la sută pe an (sursă: Heubeck AG / Köln).
| 1. Valoarea dreptului de ședere pe viață |
|---|
| Valoarea închirierii x 12 luni x factorul de renta = valoarea dreptului de ședere pe viață: 660 euro x 12 luni x 10.113 = aproximativ 80.000 euro |
| 2. Determinarea sumei de pensionat |
|---|
| Valoarea proprietății - valoarea dreptului de ședere pe viață = suma de pensionat: 300.000 euro - 80.000 euro = 220.000 euro |
| 3. Determinarea anuității lunare |
|---|
Suma de pensionat: 12 luni: Factor de rentă vitală = vitalitate lunară 220.000 euro: 12 luni: 10.113 = 1813 euro |
Cumpărătorul plătește 1813 euro pe lună pentru casa cu două familii - aproximativ 900 de euro pe apartament sunt alocați pentru două apartamente.
Contractul pentru renta
Contractul de cumpărare notarial pentru o casă limitează riscurile pentru ambele părți. Renta temporară sau renta este convenită ca o vânzare normală într-un contract de cumpărare încheiat în fața notarului. „Chiar și o pensie imobiliară între rude apropiate trebuie să fie stipulată cu precizie în contract”, subliniază expertul în finanțare Scobel. Vânzarea unei case pe bază de pensie este configurabilă în mod liber de către părțile contractante. Nici prețul total al proprietății nu trebuie închiriat și nici proprietatea nu trebuie predată imediat sau imediat. Plățile pensiilor pot fi efectuate și într-un moment ulterior. O povară reală înscrisă în registrul funciar protejează vânzătorul. Dacă este necesar, el poate avea executarea sechestrului dacă cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile.
Dreptul de ședere cu renta imobiliară
„Există numeroase pârghii pentru a ajusta renta viageră”, subliniază expertul în finanțe Scobel. Deosebit de importantă este întrebarea dacă seniorul dorește să asigure dreptul de ședere sau uzufruct (dreptul de utilizare) la proprietate. Dreptul de ședere expiră la mutare. Dacă optați pentru dreptul de uzufructuar, vă puteți închiria și casa, de exemplu pentru a plăti o casă de bătrâni scumpă. Dreptul de uzufruct duce la o reducere mai mare asupra proprietății și reduce anuitatea. Mai sunt multe de luat în considerare: cine se va ocupa de întreținerea proprietății în viitor, cine va face reparații cosmetice? Important: uzufructul trebuie comandat de notar și înscris în cartea funciară.
Mulți seniori doresc să evite mișcarea și să-și păstreze mediul familiar. Acest lucru este posibil cu renta viageră.
Impozit pe anuitățile imobiliare
Expertul în finanțare Scobel recomandă: "Merită la consilierul fiscal, merită: destinatarul poate fi obligat să plătească impozite pe plățile anuităților. Iar urmașii care pot dobândi proprietatea nu pot deduce costurile de întreținere din impozit la fel de ușor ca și cu o proprietate de închiriere".
Ce se întâmplă cu renta în caz de deces?
În cazul în care beneficiarul rentei solitare moare înainte de expirarea contractului de plată stipulat contractual, cumpărătorul poate dispune liber de proprietate, o poate vinde, închiria sau utiliza chiar el. La urma urmei, a îndeplinit contractul pentru renta imobiliară. Este standard pentru cupluri să stipuleze în contract că ambele persoane care locuiesc în gospodărie își păstrează dreptul de ședere pe viață.
Protecția cu renta
Contractul de anuitate necesită securitate. Notarul va propune așa-numita povară reală, care este înscrisă în cartea funciară. Se asigură că, în caz de neplată sau insolvență a cumpărătorului, vânzătorul poate accesa și utiliza proprietatea vândută. Vânzătorul se poate proteja pe el și pe moștenitorii săi printr-o perioadă de garanție a pensiei. De asemenea, ne putem gândi la contractarea unei asigurări de anuitate, care acoperă, de exemplu, riscul unei vieți lungi pentru vânzător. Persoana de contact pentru contractul de anuitate este notarul. În conversație, el află ce valorează cei implicați. Valoarea anuității imobiliare poate fi legată de indicele prețurilor de consum al Oficiului Federal de Statistică pentru a compensa inflația.
Avocații consumatorilor avertizează împotriva anuității
Unii experți în consumatori sunt sceptici cu privire la acest model. Argumentul dvs.: rentele pe viață și ipotecile inversate sunt adesea cumpărate la un preț ridicat și nu sunt recomandabile pentru toată lumea. Pentru că:
- Rezidenții primesc o pensie lunară, dar nu trăiesc gratuit. Încă trebuie să plătească costurile auxiliare, deseori și renovarea și întreținerea.
- Cu anuitatea inversă, un evaluator este comandat de bancă pentru evaluarea proprietății. Pentru aceasta, el va stabili întotdeauna mai puțin decât valoarea reală de piață pentru a amortiza riscurile, de exemplu dacă rezidentul este semnificativ mai vechi decât se aștepta sau dacă proprietatea nu este ușor de vândut după moarte.
- Dobânzile la împrumut sunt mari, plus taxele pentru închidere și reasigurare de la bancă împotriva riscului de longevitate. De multe ori nu există mai mult de o pensie suplimentară lunară de 100 până la 200 de euro. Ipoteca inversă merită adesea numai pentru proprietarii de case fără copii care au nevoie de bani.
Avocații consumatorilor recomandă să calculeze meticulos ofertele, să le compare și să le verifice de către o parte independentă (de exemplu, de către centrul de consiliere pentru consumatori sau de un avocat).
Ca alternativă la o rată și o ipotecă inversă, aceștia recomandă vânzarea casei dvs. la cel mai bun preț de piață posibil. Apoi puteți utiliza încasările pentru a cumpăra o proprietate mai mică. Sau investește banii și închiriază-i. Cu toate acestea, mulți oameni în vârstă se feresc să se mute din nou și să părăsească împrejurimile lor familiare.