Italia înseamnă mâncare bună și vin bun. Dacă doriți mai mult decât să vă bucurați de aerul mediteranean de la hotelul dvs., vă vom oferi sfaturi aici despre cum să ajungeți la propria casă sau la casa de vacanță din Italia. Nici nu trebuie să fie chiar lângă mare.
Când Hannibal și-a condus armata peste Alpi, i-a învins pe romani - o mișcare strălucitoare care a prins. Mai mult de 2.000 de ani mai târziu, invazia peste creasta alpină este banală. Astăzi îl folosim pentru a înșela vremea - și suntem întâmpinați cu căldură de italieni. Cele mai bine vândute proprietăți de vacanță italiene se află pe Lacul Garda, tot pe Lacul Maggiore, în Toscana, pe Riviera.
Cerință pentru o casă în Italia
Achiziționarea de bunuri imobiliare pentru uz privat nu este supusă niciunei restricții în Italia și este posibilă și pentru străini. Nu există restricții de ședere în Italia pentru cetățenii UE. Cu toate acestea, Italia acceptă în general doar un singur loc de reședință. Deci, dacă doriți să deveniți „rezident” și să emigrați în Italia, trebuie să vă radiați în Germania și de acum înainte sunteți considerat rezident în Italia. Este ușor pentru cetățenii UE să lucreze în Italia, atât ca lucrător independent, cât și ca angajat. Efectele fiscale ale unui loc de reședință sau al unui obiect în străinătate se bazează pe acordul de dublă impunere încheiat între Republica Federală Germania și Italia. Fiscul responsabil pentru dvs. din Germania vă poate oferi mai multe informații.
Cum să-ți găsești casa perfectă în Italia
Brokerii lucrează la nivel regional în Italia și cunosc piața foarte bine. Spre deosebire de această țară, ei trebuie să studieze sau să facă o ucenicie în camera imobiliarului.
Brokerii își dovedesc aprobarea prin intermediul unui număr de înregistrare. Comisionul brokerului costă cumpărătorului între două și patru procente. În funcție de faptul dacă plătește întreaga sumă (ca și în cazul măsurilor de dezvoltare a proprietății) sau dacă vânzătorul preia o parte din aceasta. În orice caz, părțile interesate ar trebui să cadă de acord în scris când este datorată suma. Cel mai bine este să plătiți taxa de brokeraj numai după ce a fost semnat contractul notarial, proprietatea a fost transferată și înregistrată în registru. Pentru siguranța dvs., cel mai bine este să întrebați despre organizația locală de brokeraj, de exemplu municipalitatea sau Camera de Comerț și Industrie. Instituțiile de credit din Italia nu dau vina.
Dacă doriți să căutați pe cont propriu, răsfoiți ziarele germane naționale. Acestea sunt însoțite în mod regulat de o secțiune imobiliară cu oferte străine. Sau puteți căuta online: puteți găsi oferte de la marii brokeri sau companii imobiliare pe Internet. Puteți găsi proprietăți de la vânzători privați sau mici birouri de brokeraj în ziarele locale din regiunea preferată.
echitate
Pentru proprietățile din străinătate, ar trebui să aduceți cu 40 până la 50 la sută din fondurile proprii. Restul poate fi finanțat, de exemplu, printr-un contract de împrumut și economii la domiciliu. Avantajul: rate fixe ale dobânzii, fără risc valutar, fără costuri pentru transferuri lunare de bani.
Finanțarea unei case de vacanță în Italia
Doriți să vă bucurați de „la dolce vita”? Înainte de a plăti împrumutul, proprietatea din Italia trebuie evaluată. Există, de asemenea, taxe notariale și multe altele.
Împreună cu cererea de împrumut, societatea dvs. de construcții / banca dvs. necesită următoarele documente:
- Acord preliminar de cumpărare (compromesso / promessa di vendita); dacă nu sunteți încă proprietar
- contract de achiziție notarial (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Dovada înregistrării în cartea funciară / cartea funciară (NCEU) dacă sunteți deja proprietar (certificazione ipocatastale)
- Planul site-ului (estratto di mappa),
- Fotografia obiectului
- Număr fiscal italian (codice fiscale)
- Copia cărții de identitate / pașaportului celor implicați
- Certificat de asigurare împotriva incendiilor corespunzător, incendiu, explozie, fulger (certificat di asigurare antincendo) cu obligație de plată în favoarea institutului respectiv.
Pentru clădiri noi / modificări: - planuri de construcții aprobate (proiect aprobat)
- Desene de construcții (piantine / progetti di construction)
- Lista costurilor de construcție (preventivo delle spese di construction)
- Calculul spațiului de locuit și al spațiului convertit (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Declarație de finalizare a construcției din partea șefului de șantier
- Mesaj pentru a începe construcția
- Certificat de locuit după finalizare.
Orice cetățean UE poate achiziționa proprietăți în Italia fără efort birocratic nejustificat.
Evaluarea proprietății, debursarea împrumutului
Valoarea creditului ipotecar este determinată pe baza unui raport de evaluare întocmit în numele dumneavoastră. Costurile suportate pentru aceasta diferă în funcție de regiunea în care este situată casa dvs. de vacanță și de cât timp investește evaluatorul în evaluare. Dacă toate cerințele pentru împrumutarea proprietății dvs. sunt îndeplinite și contractul ipotecar a fost semnat de un notar italian, nimic nu stă în calea finanțării. Dacă notarul a confirmat înregistrarea corectă a ipotecii, împrumutul poate fi achitat.
Costuri adiționale
Achiziționare de la privat (calculată la prețul de achiziție):
- Taxe notariale de până la 3,5 la sută (în funcție de prețul de achiziție)
- Impozitul ipotecar cu două procente
- Taxă cadastrală un procent
- Taxă de înregistrare șapte la sută în funcție de tipul de proprietate
- Taxă de intermediere de două până la patru procente
Achiziție de la dezvoltator (calculată pe prețul de achiziție):
- Taxe notariale de până la 3,5 la sută (în funcție de prețul de achiziție)
- TVA zece procente
- Taxe de carte funciară
Costuri de finanțare
- Taxe de evaluare
- Taxe notariale de până la două la sută din suma împrumutului
- Taxă de înlocuire: 0,25 la sută din suma împrumutului pentru comanda de ipotecă
- Anularea ipotecii: În funcție de suma ipotecii
Pentru o casă de vacanță în Italia, ar trebui să aduceți 40-50 la sută din propriile fonduri.
Transferul de proprietate
În primul rând, notarul organizează transferul dreptului de proprietate. Asta durează cel puțin patru săptămâni. În plus, vânzătorul sau notarul înaintează un raport către autoritatea locală de securitate - aceasta este o cerință dacă proprietatea este transferată unui străin.
Comandă o ipotecă
Ordinul de ipotecă, pe care numai proprietarul îl poate solicita, este certificat de notar în prezența unui reprezentant de la banca dvs. Cu toate acestea, numai atunci când structura proprietății a fost clarificată și a fost creat registrul funciar. Ipoteca este înregistrată la patru până la opt săptămâni după ce contractul ipotecar notarial a fost notarizat. Abia atunci împrumuturile pot fi plătite. Pentru ca vânzătorul să aibă garanție până la data scadenței prețului de achiziție, vă atribuiți vânzătorului drepturile de plată de la societatea de construcții sau bancă (delegazione di payment / cessione del credito). Societatea / banca dvs. imobiliară nu vă va transfera apoi soldul, ci direct vânzătorului.
În cazul în care prețul de achiziție se datorează înainte de a deține proprietatea, va trebui să furnizați alte garanții, cum ar fi asigurarea de viață sau garanțiile, pentru plata împrumutului.
Drepturi și sarcini
Din motive fiscale, în contractul de vânzare din Italia este adesea dat un preț de achiziție mai mic decât cel convenit efectiv (sub-securitizare). Calculul sumei minime care urmează a fi notarizat se bazează pe valoarea cadastrală determinată de cartea funciară. Autoritățile fiscale italiene au dreptul să reimpoziteze un preț de achiziție care a fost stabilit prea mic.
Cu toate acestea, deoarece este aproape imposibil ca profanul să controleze structura de proprietate, inclusiv ipotecile și alte sarcini, vă recomandăm să consultați notarul sau avocatul cu privire la caracterul adecvat al prețului de achiziție notarizat. În plus, ar trebui să vă asigurați cu ajutorul unui profesionist că Your-Best-Home.net respectă legea clădirilor. Deși autoritățile cu greu permit demolarea clădirilor ilegale, proprietarul riscă întotdeauna probleme și costuri. Chiar și cei care doresc să renoveze Your-Best-Home.net ar trebui să obțină autorizațiile de construcție înainte de cumpărare sau să le includă în contract ca condiție.
Proprietatea dvs. în Italia
Dreptul de proprietate este reglementat în Constituția italiană și în Codul civil italian (CC). Transferul proprietății în cartea funciară funcționează diferit în funcție de regiune. În fostele zone austriece din Tirolul de Sud, Trient (Lacul Garda), Friuli-Veneția Giulia, se aplică un proces juridic similar cu al nostru din Germania: Devii proprietar doar când ești înscris în cartea funciară (libro fondiario). Oriunde altundeva în Italia, proprietatea îi revine cumpărătorului de îndată ce semnează contractul de cumpărare notarial.
Taxele notariale, impozitele și taxele se plătesc direct la fața locului în timpul notarizării. Cine prezintă primul contract de vânzare are maneta mai lungă. Prin urmare, în ciuda taxelor care trebuie plătite, cel mai bine este să vă înregistrați în registrul imobiliar atunci când se semnează contractul preliminar notarial. Acest lucru este recomandat din cauza legislației italiene privind falimentul, în special pentru proprietățile care tocmai se construiesc. După semnare, trebuie să fiți întotdeauna înscris ca proprietar în registrul proprietății și cât mai curând posibil în registrul funciar. Transferul proprietății în cartea funciară nu este absolut necesar pentru ca achiziția să fie legală, dar este foarte recomandat. Acesta este singurul mod de a acționa ca actual proprietar al lumii exterioare și de a te proteja de tinecă un vânzător ipotecează ulterior proprietatea sau vinde Your-Best-Home.net unui terț.
Dacă doriți să cumpărați terenuri în țară, aveți nevoie de o derogare de la viitorii voștri.
Cumpărați o casă în trei pași
Pentru a efectua o tranzacție juridică, cum ar fi cumpărarea unei proprietăți în Italia, trebuie să solicitați un număr fiscal (cod fiscal) de la un birou fiscal italian. De asemenea, veți avea nevoie de acest număr fiscal pentru a deschide un cont la o bancă italiană. Trebuie menționat și în contractele de vânzare.
Înainte de a semna un contract preliminar, plătiți un depozit - „per fermare l´oggetto”, care înseamnă „blocați proprietatea”. Vă confirmați intenția de cumpărare.
Apoi, cumpărătorul și vânzătorul încheie de obicei un contract preliminar(contratto preliminare), care vă va oferi timp pentru a finaliza formalitățile rămase. Contractul preliminar obligă ambele părți la acord. Prin urmare, este recomandabil să înregistrați toate acordurile în scris, în plus față de datele din registrul funciar și să le faceți legalizate. Schimbările în favoarea ta cu greu pot fi aplicate ulterior. Prin urmare, verificați întotdeauna cu atenție formularele standard. Ele sunt în mare parte create chiar de vânzător și îl favorizează. La încheierea contractului preliminar, în Italia se obișnuiește efectuarea unei plăți în avans de zece până la 30% din prețul de achiziție în numerar. Dacă mai târziu decideți asupra unei alte case sau dacă nu puteți strânge banii la timp, vânzătorul poate reține plata în avans - dacă nu ați specificat altfel în contract.Costurile de brokeraj trebuie, de asemenea, plătite în ciuda retragerii. În cazul în care vânzătorul se retrage, cumpărătorul poate solicita despăgubiri până la dublul sumei depozitului. Cererea poate fi executată în instanță. Odată cu contractul preliminar notarial, are loc o rezervă de proprietate în cartea funciară.
Contractul de vânzare notarial trebuie să aibă caracteristici esențiale ale conținutului contractului preliminar, cum ar fi datele cadastrale, lipsa de sarcini, datele proprietarului. Transferul proprietății are loc prin semnarea contractului de cumpărare în fața notarului. Prețul de achiziție rămas este, de obicei, scadent. Înainte de a semna contractul de cumpărare legalizat, fiți de acord cu vânzătorul că veți transfera ulterior plata rămasă a prețului de achiziție, deoarece aveți nevoie de o ipotecă pentru finanțare. Cu toate acestea, numai proprietarul poate ipoteca o proprietate - nu sunteți încă la momentul semnării contractului. Trece ceva timp până când formalitățile sunt soluționate.
Mai multe sfaturi pentru casa ta de vacanță în Italia
Bonitatea contractantului de construcție, costurile auxiliare, drepturile de trecere: factori care sunt adesea uitați la cumpărarea unei case de vacanță. Citiți aceste sfaturi pentru a fi complet siguri:
- Datorită diferitelor rate de impozitare atunci când cumpărați proprietăți, ar trebui să clarificați cu siguranță taxele înainte de a cumpăra.
- Pentru clădirile noi, verificați bonitatea contractantului de construcții. O garanție bancară pentru plățile care trebuie efectuate este recomandabilă și impusă de lege. Pentru clădirile noi, puteți solicita și asigurări de construcții de la firma dvs. de construcții.
- În cazul terenurilor agricole, rezidenții au, în general, dreptul de prim refuz. Aveți nevoie de o derogare scrisă de la ei înainte de a semna contractul notarial.
- În cazul condominiilor, întrebați despre cota de proprietate comunală și aflați despre costurile suplimentare.
- Ar trebui să preluați doar apartamente și case fără chiriași.
- Întrebați întotdeauna despre înregistrările existente în registrul funciar, cum ar fi servituța sau drepturile de trecere.
- Dacă vânzătorul dvs. este căsătorit, soțul trebuie să fie întotdeauna de acord cu achiziția și să o semneze. Excepție: un singur soț deține Your-Best-Home.net și are un contract de căsătorie cu o separare strictă a proprietății.
- Obțineți confirmarea că, în cazul în care vânzătorul se retrage din contract, acesta va putea plăti depozitul dvs. și orice compensație datorată.
- Cereți despre pericolele naturale din regiune - cum ar fi cutremure sau alunecări de noroi.
Toate informațiile oferite aici sunt date din cele mai bune cunoștințe. Cu toate acestea, nu se poate oferi nicio garanție pentru corectitudinea sau exhaustivitatea informațiilor.
