Proprietate individuală, proprietate comună? Oricine cumpără un condominiu ar trebui să clarifice ce drepturi de utilizare suplimentare are. Unele lucruri vă aparțin în totalitate ca proprietar al casei, altele doar parțial.
Proprietatea este distractivă? Karl Schmidt mormăie cu colegii săi de cameră: El deține un condominiu care include un loc de parcare pentru mașina sa - dar vehicule ciudate sunt în permanență parcate acolo. El a vrut să construiască un gard pentru a preveni acest lucru - vecinii casei i-au interzis - parcarea este considerată proprietate comunitară.
În principiu, legiuitorul reglementează cine deține ce într-un complex cu condominii. Totuși, ceea ce statul nu ține cont este determinat de client în declarația de divizare. Cumpărătorii ar trebui să le cunoască. Descrie modul în care o proprietate este împărțită în condominii și proprietate comunală. Și există potențialul conflictului care se ascunde în el, așa cum arată exemplul lui Karl Schmidt.
Declarația de divizare
Declarația de împărțire precizează ce camere vă aparțin și ce părți ale casei aparțin tuturor rezidenților. Numele apartamentului dvs. din declarația de divizare trebuie să corespundă cu cel din contractul de cumpărare. Apartamentul dvs. și camerele pe care le achiziționați, eventual un subsol sau o cameră de hobby, sunt proprietăți speciale. Proprietatea și tot ceea ce asigură existența și securitatea casei, de exemplu instalațiile, sunt deținute în comun. Dar include și camere folosite de toată lumea, precum spălătoria sau camera de uscare. Declarația de divizare dă naștere, de asemenea, la drepturi speciale de utilizare a locurilor de parcare a vehiculelor sau a zonelor de grădină. Atenție: Chiar dacă contractul de cumpărare declară o cameră la subsol ca proprietate separată, cumpărătorul nu are dreptul la utilizare exclusivă,dacă această cameră la subsol nu este desemnată ca proprietate separată cu același număr în declarația de divizare și planul de divizare.
Proprietate privată
Proprietatea privată vă aparține singură și o puteți determina singură. Aceasta include apartamentul dvs. și camerele pe care le-ați achiziționat conform declarației de divizare. Culoarea ferestrelor și ușii din interiorul apartamentului fac parte, de asemenea, din proprietatea separată - dar nu și din exterior. În principiu, numai apartamentele sau camerele independente pot fi clasificate ca proprietate separată. Spațiile de parcare marcate într-o parcare subterană îndeplinesc acest criteriu, dar locurile de parcare în spațiile deschise nu. Dacă proprietatea privată nu este destinată scopurilor rezidențiale, aceasta este denumită drept de proprietate parțială . Aceasta include, printre altele, spațiul comercial și cu amănuntul.
Exemple de proprietate privată:
- Mobilier de baie
- Îmbrăcăminte de tavan
- Încălzire prin pardoseală
- Pervazul ferestrei în interior
- Pardoseli interioare
- Locuri de parcare marcate în garaje colective
- Tapet
- Ușile camerei
- Radiator (alocarea proprietății comunale este permisă, deoarece sistemul global de încălzire formează o relație funcțională.)
- hornuri deschise (coșul de fum ca parte a coșului de fum în proprietatea comunală)
- pereți neportanți din apartament
- Acoperiri de perete
- Fitinguri
- Sistem de alarmă (dacă este limitat la zona proprietății private)
Proprietatea comunității
Proprietatea comună este tot ceea ce este utilizat în mod colectiv. Aceasta include și proprietatea în sine și zona clădirii și tot ce este necesar pentru existența casei. Serviciile de construcții fac, de asemenea, parte din proprietatea comună. Puteți face modificări aici numai cu permisiunea comunității de proprietari. Pentru că acestea ar influența impresia externă a casei. De exemplu, instalarea antenelor parabolice este considerată o măsură structurală și nu trebuie făcută fără alte îndoieli (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Proprietatea comunală include, de asemenea, pereți și ferestre exterioare, casă de scări, acoperiș și încălzire. Adesea părți ale proprietății comune sunt alocate proprietarilor individuali pentru utilizare, de exemplu un loc de parcare pentru o mașină sau zone din grădină. Apoi se vorbește despre un drept special de utilizare.
Exemple de proprietate comună:
- Supape de închidere
- Ascensoare
- Facilități în aer liber
- Balcon (toate componentele fixe sunt deținute în comun, spațiul de pe balcon în sine și obiectele atașate acestuia sunt deținute separat)
- Sistem de cutii poștale
- Lucernă
- Straturi izolante / izolante
- Acoperi
- Parcare dublă (deoarece nu sunt zone închise)
- Șapă
- Ferestre (deoarece fac parte din anvelopa clădirii; pictură interioară în proprietate separată)
- Jaluzele, obloane, jaluzele exterioare (dispozitive de tragere, curele și placare interioară a cutiilor de obloane, dar proprietate separată)
- Etaje
- Incalzire in pardoseala
- Locuri de parcare în exterior
- Antene comunitare
- Linii principale de apă, gaz și electricitate
- Loc de joacă pentru copii
- Sistem de eliminare a gunoiului
- Interfoane de casă
- Pereți portanți
- Ușa apartamentului afară
- terase la nivelul solului
Puteți face modificări asupra proprietății comune a condominiului dvs. numai cu permisiunea comunității de proprietari.
Sandra Weeger-Elsner, avocat la Köln și consilier juridic la asociația pentru protecția consumatorilor „Wohnen im Eigen”, sfătuiește: „Oricine planifică măsuri care intervin în proprietatea comunală ar trebui să se informeze în prealabil cu privire la drepturile lor de reproiectare”. În cazul în care modificarea nu corespunde planului de distribuție, comunitatea de proprietari poate cere proprietarului apartamentului să o înlăture, a decis Curtea Regională Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). „Chiar și ani mai târziu, coproprietarii pot insista”, subliniază expertul. Indiferent dacă există cereri speciale pentru construcția condominiului sau modificări structurale în complexul rezidențial existent: „Clarificați dacă măsurile planificate afectează proprietatea comună și dacă acestea sunt permise”, recomandă Weeger-Elsner.Uneori, limitele dintre proprietatea specială și cea comunală sunt nedeterminate: litigiile trebuie apoi soluționate de instanțe.
Acțiuni de coproprietate
Acțiunile de coproprietate descriu cota aritmetică (nu reală) din proprietatea comună. Acest lucru nu este reglementat de lege, dar este de obicei măsurat de spațiul de locuit. Un apartament mic are mai puține acțiuni de coproprietate decât unul mare. Conform acestei valori, povara proprietății comune, precum și costurile de întreținere, reparații și alte administrări sunt acum distribuite. Acestea sunt indisolubil legate de proprietatea individuală a unui condominiu.
Drepturi speciale de utilizare
Oricine cumpără un apartament achiziționează proprietăți individuale care le aparțin doar și care acționează în proprietatea comună. În plus, există drepturi speciale de utilizare a persoanelor fizice pentru a împărți proprietatea. Drepturile speciale de utilizare sunt adesea incluse în declarația de divizare. Acestea sunt legate de proprietatea unei case și nu pot fi vândute nimănui care nu deține proprietăți în comunitate. Cu toate acestea, ele pot fi închiriate unor persoane din afară. Astfel de drepturi speciale sunt adesea acordate pentru terase sau spații de grădină pe teren comunal, terase pe acoperiș, încăperi din subsol, părți ale holului pe care alții nu le folosesc, locuri de parcare în aer liber sau în parcarea subterană deschisă, depozitare sub acoperiș sau camere de hobby în subsol. Deși este deținut în comun, ceilalți proprietari nu au dreptul de a utiliza aceste piese.Dar toți proprietarii de apartamente trebuie să plătească împreună costurile de întreținere a zonelor și camerelor corespunzătoare, atâta timp cât nimic altceva nu este reglementat.
Drepturile speciale de utilizare măresc valoarea apartamentului. Acestea pot duce la alocarea mai multor acțiuni de coproprietate apartamentului decât se obișnuiește pe baza de metri pătrați. Drept urmare, proprietarul plătește o taxă mai mare ca despăgubire pentru dreptul de a folosi lucruri care aparțin tuturor. Dacă un drept special de utilizare trebuie revocat sau modificat, este necesar acordul tuturor proprietarilor. O excepție este o inechitate brută determinată judiciar.
Comanda comunitară
Regulile comunității vă spun dacă vă exersați slujba în apartament și dacă puteți vinde sau închiria cele patru pereți fără alte întrebări, în ce măsură sunt permise animalele sau dacă există interdicția de a cânta muzică. În plus, poate conține un număr mare de alte reglementări care se abat de la lege, de exemplu cu privire la distribuirea sarcinii și a costurilor, întreținerea și reparațiile, asigurarea sau la convocarea, drepturile de vot și adoptarea rezoluțiilor în ședința proprietarilor de apartamente.
Jurnalele pot conține informații importante
Asigurați-vă că priviți rezoluțiile anterioare ale comunității de proprietari. Atunci veți ști în timp util unde există puncte de dispută în comunitate, ce restricții de utilizare există, la ce costuri va trebui să vă confruntați, deoarece sistemul de încălzire sau acoperișul trebuie renovat, cât de mare este rezerva de întreținere etc. Solicitați vânzătorului să vă ofere procesele-verbale ale întâlnirilor anterioare cu doi până la trei proprietari sau să le vizualizeze împreună cu administratorul proprietății, cu o procură de la vânzător. Aceasta trebuie să conducă la colectarea rezoluțiilor pentru toate rezoluțiile adoptate din iulie 2007. Acesta conține rezoluțiile comunității de proprietari cu formularea acestora, locul și data rezoluției, precum și hotărârile judecătorești cu formula lor de judecată.Puteți găsi pasivele curente în ultima declarație anuală și în planul de afaceri curent.
