Autorizația de construire nu este absolut necesară pentru fiecare proiect de construcție. Puteți afla aici când trebuie să solicitați o autorizație de construire și ce documente aveți nevoie pentru cererea de construire.
Cu o autorizație de construcție, vă aflați în siguranță ca constructor. Puteți fi siguri că veți putea construi în conformitate cu cererea de construcție aprobată și că nu veți mai întâmpina obstacole legale. Există întotdeauna dreptul la acordarea unei autorizații în cazul în care proiectul de construcție nu ridică niciun fel de îngrijorare în ceea ce privește planificarea clădirii sau reglementările de construcție. Cu toate acestea, permisul trebuie utilizat în termen de trei ani, altfel își va pierde valabilitatea și va trebui să solicitați o prelungire.
Pentru ce proiecte aveți nevoie de autorizație de construire?
Plănuiți o clădire nouă, doriți să vă extindeți sau să vă modernizați casa? Atunci cel mai probabil veți avea nevoie de o autorizație de construire. În principiu, este necesară o autorizație de construire pentru fiecare construcție, schimbare de utilizare și măsură de demolare. Cu toate acestea, legislația privind construcțiile este destul de diferită la nivel național - în unele țări chiar și mici modificări structurale, cum ar fi lucernele, necesită o autorizație de construire, în altele pot fi ridicate fără permis. O privire asupra respectivelor reglementări de construcție ale statului, pe care le puteți găsi de obicei pe portalurile de internet ale guvernelor de stat, dezvăluie ce se poate și ce nu poate fi construit fără autorizație de construire. Cu toate acestea, pentru profan, o conversație cu un angajat al autorității locale din construcții este adesea mai ușor de înțeles și mai fiabilă. Acestea pot fi găsite, în funcție de regiune,sub diferite denumiri: departamentul clădiri, autoritatea de supraveghere a clădirilor sau autoritatea clădirii.
Sfat : Dacă nu doriți să faceți o anchetă preliminară oficială scrisă și cu taxă, dar doriți doar informații verbale, asigurați-vă că notați conversația: aceasta include data și ora curente a conversației, numele angajatului, numărul său de telefon și, bineînțeles, conținutul înregistrat. Nota conversației poate fi utilă dacă există discrepanțe ulterioare. În mod ideal, o rudă sau un cunoscut vă va însoți la întâlnire, al cărui nume ar trebui apoi notat în notă. Alternativă: vă trimiteți cererea în scris și în mod informal prin e-mail - aceasta este, de asemenea, gratuită.
Ce proiecte de construcții nu necesită aprobare?
Este confuz: în Bavaria, proprietarii au întotdeauna nevoie de un permis pentru a construi o grădină de iarnă. În Turingia, acest lucru se aplică numai exemplarelor deosebit de mari, încălzite. Acest lucru se datorează faptului că dreptul construcțiilor este o problemă a statelor federale. În unele state federale, nu este necesară nicio autorizație pentru magazii de grădină, acoperișuri de terasă, parcări și garaje, fotovoltaice, colectoare solare și bazine de apă. Așa că întrebați autoritatea locală pentru autorizația de construire. Dacă proiectul dvs. de construcție nu necesită o autorizație, puteți acționa imediat.
Pericol: Unele proiecte de construcții nu necesită o autorizație în unele state federale, dar necesită o notificare. Cu astfel de măsuri, proprietarul clădirii sau arhitectul său trebuie adesea să completeze cât mai multe formulare și să prezinte documente ca și în cazul unei cereri normale de clădire. Dar autoritatea clădirii verifică doar selectiv proiectul clădirii. Dacă proprietarul clădirii nu aude contrariul autorității pentru construcții după o anumită perioadă de timp, autorizația de construire se consideră că a fost acordată. Aceasta se mai numește și o procedură de scutire (vezi mai jos).
Bine de știut : chiar și măsurile de construcție care nu necesită autorizație sunt supuse cerințelor legii privind construcțiile publice. De exemplu, trebuie să respectați reglementările privind distanța. În caz contrar, autoritatea poate cere ulterior crearea unor condiții legale.
O casă de grădină nu necesită aprobare?
Chiar și asta nu poate fi răspuns în general, deoarece depinde de proiectul dvs. individual: Regulamentele de construcție de stat stipulează suprafața maximă pe care o casă fără permis nu poate depăși. De asemenea, ele reglementează dacă grădina de grădină are nevoie sau nu de statică. Prin urmare, ar trebui să clarificați cu autoritățile de construcție care vă permit documentele pe care trebuie să le prezentați înainte de cumpărare. Poate că autoritatea clădirii este mulțumită de aprobarea generală a casei de truse.
Autorizația de construire în procedura simplificată
Pentru unele proiecte de construcții, este posibilă o procedură de aprobare simplificată, inclusiv proceduri de scutire sau proceduri de informare. Aici sunt verificate numai anumite puncte ale șablonului de clădire. Constructorul sau arhitectul său trebuie să se asigure că proiectul său respectă pe deplin cerințele planului de dezvoltare. Clădirile mici și mijlocii sau clădirile rezidențiale pot fi aprobate mai rapid dacă se încadrează într-un plan de dezvoltare calificat și dezvoltarea este asigurată. Toate documentele obișnuite de construcție trebuie, de asemenea, să fie trimise pentru procedura de scutire. Care sunt acestea se află în ordonanța șablonului de construcție respectiv.
În procesul de informare, autorizația de construire este considerată în mod automat că a fost acordată într-o perioadă - de exemplu patru până la șase săptămâni - de la depunerea documentelor de construcție, cu excepția cazului în care autoritatea de construire este notificată altfel de către autoritatea de construire.
Întrebați autoritatea clădirii cât durează procesul de aprobare.
Documente pentru aplicația de construcție
Pentru o aplicație de construcție sunt necesare documente de planificare profesională pentru proiectul de clădire. Prin urmare, un arhitect sau inginer civil trebuie, de obicei, să depună cererea. Dar există și excepții aici: pentru măsuri mai mici, meșterii meșteri pot scrie uneori și documentele cererii.
Trebuie să depuneți cererea în trei exemplare, împreună cu toate documentele necesare pentru evaluarea proiectului de construcție. Iată un cadru dur pentru clădirile noi fără nicio pretenție la validitatea generală:
- Desenul arhitectului
- Informații privind drenajul proprietății și alimentarea cu apă
- Informații despre dezvoltarea traseului
- Descrierea tehnică a clădirii
- Statică
- Protecție împotriva incendiilor, izolare fonică, izolare termică
- Planul de amplasament al oficiului de carte funciară
- Calculul numărului clădirii
- Planul de cota
- Calculul suprafețelor proprietății sigilate
- Dacă este necesar, declarație de consimțământ din partea vecinilor vecini
Arhitectul va compila cu dvs. documentele pentru aplicația de construcție. Acestea sunt trimise în trei exemplare.
Acesta este modul în care funcționează procesul de aprobare
Dacă nu există un plan de dezvoltare calificat sau dacă planificați abateri de la un plan de dezvoltare existent, autoritățile vor verifica în timpul procesului de aprobare dacă proiectul dvs. se potrivește în împrejurimile sale în ceea ce privește tipul de utilizare, dimensiunea și amplasarea structurii, zona construită și metoda de construcție. De asemenea, ea acordă atenție respectării zonelor de distanțare.
Cei care sunt de acord cu detaliile în prealabil riscă mai puțin ca cererea de clădire să fie respinsă. Pentru că fiecare ordonanță de construcție lasă loc și pentru interpretare. Și dacă un refuz zboară în casă după câteva săptămâni, nu există niciun motiv să renunți: adesea se poate găsi un compromis într-o conversație personală. De asemenea, sunt posibile autorizații speciale, de exemplu în cursul unei renovări eficiente. Datorită măsurilor de izolare termică, proprietarilor de clădiri li se permite să încalce dezvoltarea frontierelor - aici este protecția climei pe primul loc.
Procesul de aprobare dintr-o privire
- Obțineți informații de la autoritatea de construire .
- Arhitectul face o schiță și este de acord cu clientul.
- Arhitectul desenează șablonul clădirii și compilează toate documentele pentru aplicația clădirii.
- Autoritatea de construire examinează cererea de construcție.
- Autorizația de construire este acordată și proiectul de construcție poate începe.
SAU
- Autoritatea de construcție respinge cererea de clădire și motivează decizia lor.
- Este necesară o discuție cu autoritatea de construcție cu privire la un posibil compromis sau un permis special.
- Arhitectul modifică planul de construcție sau clientul poate obține aprobarea vecinilor, dacă este necesar.
- Autoritatea de construire emite autorizația de construire și proiectul de construcție poate începe.
Timp de procesare până la autorizația de construire
Doar atunci când autoritatea locală de construcție a eliberat autorizația de construire, meșterii se pot muta. Acest lucru durează adesea câteva săptămâni, uneori chiar și câteva luni. Din păcate, nu există reguli la nivel național cu privire la timpul de procesare a aplicațiilor de construcție. Timpul în care proprietarii de clădiri trebuie să aștepte inactiv variază în funcție de stat și municipiu. Cei norocoși scapă cu patru săptămâni - alții trebuie să suporte șase luni. Numai în Baden-Württemberg Secțiunea 54 din Reglementările de stat privind clădirile prevede că decizia cu privire la cererea de construcție trebuie luată după cel mult două luni. Cât de repede se eliberează autorizația de construire în altă parte depinde, de asemenea, de fiecare caz în parte: o clădire rezidențială normală într-o zonă de dezvoltare nouă este de obicei aprobată mai repede decât un teren liber în orașul vechi listat sau un proiect comercial în zona exterioară neplanificată.
Sfat : dacă lipsesc documentele, procesul de autorizare a construcției este întârziat inutil - deci asigurați-vă că este complet.
Când are sens o anchetă preliminară de construcție?
Dacă doriți să știți dacă propriile idei pot fi puse în aplicare înainte de a crea planul de construcție, puteți afla prin intermediul unei anchete preliminare de construcție. În principiu, oricine poate cere acest lucru - dar este perfect logic să solicitați sfatul unui arhitect care, datorită expertizei sale în reglementări de planificare și construcție, poate răspunde în prealabil la una sau la alta întrebare.
O anchetă preliminară de construcție are sens, de asemenea, dacă nu există un plan de dezvoltare pentru proprietate sau dacă se află în așa-numita zonă exterioară - adică în afara unei amenajări contigue. Apoi, cerința este ca noua clădire „să se încadreze în particularitatea zonei înconjurătoare și dezvoltarea să fie asigurată”. Chiar și cei care doresc să vândă un lot vacant pot face o anchetă preliminară asupra clădirii și astfel pot crește prețul, deoarece la urma urmei, cumpărătorii interesați pot afla rapid dacă achiziția este utilă pentru ei sau nu.
La fel ca autorizația de construire, cererea preliminară de construcție trebuie, de asemenea, depusă în scris la biroul responsabil cu reglementările clădirilor sau la autoritatea de supraveghere a clădirii. Există două opțiuni disponibile pentru aceasta: cererea formală (pentru o anumită taxă - de obicei în intervalul de două cifre pentru o casă unifamilială) și aplicația informală. Acesta din urmă este mai ușor de întrebat, dar răspunsul la acesta nu este obligatoriu din punct de vedere juridic.
Bine de știut : solicitarea preliminară de construire durează nu mai puțin timp decât autorizația de construire - vă puteți aștepta până la trei luni de procesare.
Costurile autorizației de construire
Pentru aplicația de construcție, constructorii ar trebui să calculeze aproximativ 0,5% din costurile de construcție (excluzând costurile suplimentare). Alternativ, puteți calcula și costurile pentru aplicația de construcție folosind această formulă:
Spațiu închis în metri cubi x valoarea clădirii în euro pe metru cub / 0,5 la sută = costurile aplicației pentru clădire.
Cu costuri noi de construcție de 300.000 de euro, aplicația pentru clădire costă în jur de 1.500 de euro. Cu toate acestea, dacă costurile de construcție sunt mult mai mici, autoritățile din clădiri percep de obicei o taxă minimă de 100 până la 200 de euro. Autorizațiile speciale, de exemplu de la autoritatea pentru apă sau pentru tăierea copacilor pe proprietate, pot duce la costuri suplimentare.
Sfat : Chiar dacă doriți să așteptați să configurați garajul pentru un nou proiect de clădire, ar trebui să îl includeți încă din start în planul de construcție. Acest lucru vă salvează o procedură suplimentară de autorizare a construcției. Dar fiți atenți: lucrările suplimentare pot duce la costuri mai mari pentru arhitect și inginerul de construcții.
Dacă noua dvs. clădire se amestecă cu împrejurimile sale și corespunde planului de dezvoltare, nu ar trebui să existe probleme cu autorizația de construire.
Vecinul trebuie să fie de acord cu proiectul meu de construcție?
Oricine respectă toate cerințele planului de dezvoltare și ale reglementărilor de construcție de stat respective va primi o autorizație de construire - indiferent de modul în care se simte vecinul său cu privire la proiect. Dacă, pe de altă parte, trebuie acordate excepții și scutiri de la prevederile planului de dezvoltare, acordarea aprobării este la latitudinea autorității. Într-un astfel de caz, șansa unui permis crește dacă clientul poate arăta consimțământul vecinilor săi. În calitate de proprietar al clădirii, prezentați vecinilor documentele proiectului în timp util și cereți-le să semneze.
Opțiuni de opoziție pentru rezidenți
În calitate de rezident, declarați că sunteți de acord cu proiectul de clădire cu semnătura dvs. Cu toate acestea, este posibil să faceți din greșeală alte concesii, cum ar fi suprafețe de degajare reduse. Pentru a preveni acest lucru, iată câteva sfaturi despre ce trebuie să aveți în vedere atunci când verificați documentele:
-
Sunt spațiile în ordine
Cât de mare trebuie să fie distanța până la vecin, rezultă practic din reglementările de construcție respective ale statului federal. De regulă, este de cel puțin trei metri - cu excepția balcoanelor, ferestrelor sau verandelor, pentru care se aplică distanțe limită mai mici. Garajele cu o anumită dimensiune pot fi adesea stabilite la limită -
Se potrivește clădirea cu caracterul zonei?
Dacă clădirea contrazice suprafața clădirii, vecinii se pot simți deranjați în mod nerezonabil. Cu toate acestea, nu gustul individual este cel care decide, ci planul de dezvoltare. De exemplu, nicio întreprindere comercială nu poate fi construită într-o zonă rezidențială. În acest caz, autorizația de construire nu va trece oricum. -
Este păstrată protecția terților?
Dacă proiectul de construcție depășește utilizarea admisibilă a spațiului, numărul de apartamente sau înălțimea clădirii, în calitate de vecin vă puteți opune autorizației de construire.
Veto împotriva planurilor vecinului
Oricine dorește să ia măsuri împotriva unei autorizații de construire care a fost deja acordată are doar o perioadă de o lună. Excepție: dacă dumneavoastră, ca vecin, nu ați fost informat, puteți chiar să obiectați asupra autorizației de construire în termen de un an, începând din momentul în care ați luat cunoștință de proiectul de construcție.
Dacă autoritatea respinge obiecția, o acțiune poate fi luată în fața instanței administrative. Este logic că acest proces este însoțit de o procedură urgentă prin care puteți obține o înghețare a construcției. În caz contrar, va trebui să vă împăcați cu un fapt împlinit. O obiecție sau un proces este promițător dacă permisul încalcă în mod clar o prevedere care protejează vecinii. Cu toate acestea, cel mai probabil nu veți putea asigura viziunea neobstrucționată de care v-ați bucurat până acum.
Cât de mare trebuie să fie distanța până la vecini depinde de reglementările de construcție ale statului federal.
Aceste reglementări protejează vecinii
- Cerere de conservare a zonei conform legii privind planificarea construcțiilor
- Reglementări privind respectarea spațiilor libere la pereții exteriori ai clădirii
- cerințe parțiale pentru stabilitatea structurilor
- dacă este cazul, liniile directoare privind protecția împotriva incendiilor
- planuri posibile privind amplasarea locurilor de parcare și a garajelor
- Cerința de luare în considerare conform legii privind planificarea construcțiilor
- Secțiunea 5 din Legea federală privind controlul imisiilor: în conformitate cu aceasta, instalațiile care fac obiectul aprobării trebuie construite astfel încât să nu producă efecte nocive asupra mediului pentru publicul larg sau pentru vecinătatea lor.
Construirea fără autorizație de construire
Clădirile noi au nevoie de autorizație de construire - desigur! Dar, cu proiecte de construcție mai mici, unul sau altul ar putea fi înclinat să evite procesul lung. Aveți grijă: oricine își pune în aplicare proiectul de construcție fără permis, fie că este o casă în copac sau o magazie pentru scule, poate încălca reglementările de construcție ale statului.
Această așa-numită minerit negru rămâne adesea nedetectată de ani de zile în zonele rurale. Dar, de când Google Street View a apărut, au fost observate tot mai multe încălcări. Apoi, autoritatea trimite mai întâi o invitație proprietarului pentru a fi auzită. După aceea, proprietatea este de obicei verificată neoficial de proprietatea vecină. Dacă este o clădire neagră, proprietarului i se va cere să o elimine. Dacă nu face acest lucru, va suporta o amendă. Acest lucru variază în funcție de statul federal și de fapte. Fermierii negri din Baden-Württemberg plătesc o amendă de la 500 la 7.500 EUR pentru micile schimbări aduse camerei și 1.500 la 50.000 EUR pentru volumele mai mari. În Mecklenburg-Pomerania Occidentală, pe de altă parte, amenda pentru aceasta este semnificativ mai ieftină, de la 750 la 10.000 de euro. Oricine face schimbări mici de cameră în Turingia fără permis vine cu 250 până la 7.500 de euro. Apropo: Dacă proprietarul nu elimină proprietatea în continuare după amendă, autoritățile din clădiri o vor dărâma singure.
Bine de știut : în plus față de sancțiunile legii construcțiilor, construcția ilegală poate avea consecințe în temeiul legii asigurărilor și al dreptului de închiriere, de exemplu dacă asigurarea clădirii nu plătește ca urmare sau chiriașul anulează fără notificare prealabilă.
Obțineți autorizație de construire retrospectiv
Când cumpărați o casă, se întâmplă uneori ca măsurile de renovare sau extindere efectuate cu mulți ani în urmă să nu fie permise de autorizația de construire. În acest caz, se poate solicita o autorizație de construire ulterioară. Acest lucru se acordă foarte des pentru acoperișurile teraselor, pereții, garajele, piscinele sau casele din grădină.
Sfat : Înainte de a cumpăra proprietatea, ar trebui ca vânzătorul să vă arate toate autorizațiile de construcție sau să întrebați autoritățile de construire. Dacă spun că nu se poate acorda o autorizație de construire ulterioară, ar trebui să stați departe de aceasta! În acest caz, s-ar putea chiar să vă așteptați la o comandă de eliminare.