Dreptul chiriei în Germania este foarte complex. Pentru a evita un litigiu legal, puteți afla în acest articol ce drepturi și obligații aveți ca locatar sau proprietar.
Contractul de închiriere joacă acest rol în dreptul chiriei
Conform legii locațiilor, un contract de închiriere este un contract în temeiul legii obligațiilor care se încheie între două părți diferite - chiriașul și proprietarul. Acest contract obligă proprietarul să lase chiriașul să folosească o anumită proprietate de închiriere. În schimb, chiriașul este obligat să plătească proprietarului chiria convenită. În plus, contractul de închiriere reglementează alte drepturi și obligații ale chiriașilor și proprietarilor, dintre care unele le explicăm mai detaliat mai jos.
Legea chiriei către modernizări
Măsurile de modernizare sunt schimbări structurale. Legea locațiilor asociate este explicată în §555 b BGB. Trebuie respectate următoarele drepturi și obligații:
Anunțul unei modernizări
În conformitate cu legea locațiilor, proprietarul trebuie să notifice chiriașului planul de modernizare în scris cu cel puțin trei luni înainte de începerea lucrărilor de construcție (secțiunea 555 c (1) BGB). Scrisoarea trebuie să conțină amploarea modernizării, când va începe lucrarea, cât va dura și la ce crește chiria se poate aștepta chiriașul. În cazul unei renovări energice, proprietarul trebuie să se refere doar la tarifele forfetare cunoscute în scrisoarea de intenție.
Datoria chiriașului de a tolera modernizările
Un avantaj pentru proprietari este că, atunci când se anunță măsura, chiriașii nu mai pot refuza modernizarea din cauza creșterii probabile a chiriei. Din 2018, chiriașii au trebuit să tolereze măsurile într-o măsură mai mare decât înainte. Puteți afirma dificultăți doar la o lună de la primirea notificării măsurilor. Proprietarii trebuie să informeze chiriașul despre acest termen.
Acest lucru este nou: creșterea chiriei după modernizare
Conform articolului 559 BGB, proprietarii au reușit să adauge doar 8% din costurile de modernizare la chirie pe an, în loc de precedentele 11%. În cursul acestei perioade, un plafon a fost stabilit la 3 euro pe metru pătrat în termen de 6 ani, prin care chiria poate crește după o modernizare. Dacă chiriașii au plătit anterior mai puțin de 7 euro chirie pe metru pătrat, plafonul este de 2 euro.
Fără reduceri de chirie pentru modernizarea energetică
Modernizările eficiente din punct de vedere energetic exclud dreptul chiriașului de a reduce chiria timp de trei luni. Dacă, de exemplu, izolația fațadei exterioare este asociată cu zgomotul și murdăria construcției, chiriașul nu poate reduce chiria imediat până în 2018 din cauza afectării calității vieții sale. Acest lucru este posibil acum doar din luna a patra, cu condiția ca lucrările de construcție să restrângă chiriașul în utilizarea normală a apartamentului. Reducerea modificată a chiriei se aplică însă modernizărilor legate de energie care economisesc energie pe termen lung - fie prin instalarea unei încălziri eficiente, înlocuirea ferestrelor sau instalarea izolației. De asemenea, chiriașul trebuie să tolereze instalarea tehnologiei solare sau a sistemelor de ventilație cu recuperare de căldură timp de trei luni.
În cazul modernizării energetice, cum ar fi izolarea fațadei exterioare, o reducere a chiriei datorată deteriorării calității vieții este permisă numai începând cu a patra lună, conform legii locațiilor.
Transmiteți chiriașului costurile investiționale pentru modernizare
De obicei, costul unui nou sistem de încălzire trebuie să fie suportat de proprietar. Cu toate acestea, așa-numita contractare a căldurii a fost utilizată din ce în ce mai frecvent de câțiva ani. Cu acest principiu, noul sistem de încălzire este instalat și operat de o companie de încălzire sau de un furnizor de energie contra unei taxe lunare. Acest lucru este extrem de atractiv pentru proprietari, deoarece costurile pot fi transferate chiriașilor. Cu toate acestea, costurile de furnizare a căldurii pot fi transferate chiriașului doar ca costuri de funcționare în conformitate cu secțiunea 556 c (3) BGB dacă trecerea este neutră din punct de vedere al costurilor pentru el. În plus, proiectul trebuie anunțat cu cel puțin trei luni înainte. În acest fel, chiriașul în cauză poate verifica dacă există într-adevăr condițiile pentru o alocare ulterioară a costurilor de aprovizionare cu căldură ca costuri de funcționare.
Legea locatiunii pentru plata cu intarziere a depozitului
În cazul în care chiriașul nu plătește un depozit, deși este obligat să facă acest lucru în conformitate cu contractul de închiriere, locatorul poate rezilia contractul de închiriere fără notificare în conformitate cu secțiunea 569 (2a) BGB dacă restanțele corespund chiriei de două luni. Cu toate acestea, la calcularea chiriei lunare, chiria este luată ca bază fără plăți în avans pentru costurile de exploatare. Nu este necesar un avertisment. Potrivit unei hotărâri a Curții Federale de Justiție (numărul dosarului VIII ZR 175/14), proprietarii pot rezilia contractul chiar și fără preaviz în cazul în care restanțele au fost cauzate din neplată la plata centrului de muncă.
Noua lege a locatiunii: incarcare si evacuare
Garanția proprietarului
Potrivit secțiunii 562 (1) din Codul civil german (BGB), proprietarul are dreptul de a colecta un drept de retenție asupra obiectelor chiriașului care au fost aduse în incinta închiriată în cazul în care chiriașul este în restanță cu plățile sale. Pentru exercitarea dreptului de retenție, este suficientă o declarație a proprietarului că va folosi dreptul său. În cazul în care chiriașul încearcă apoi să-și scoată bunurile din apartament fără știrea proprietarului, acesta este de obicei supus urmăririi penale în conformitate cu articolul 289 StGB.
Evacuare: Proprietarului i se permite să facă acest lucru în conformitate cu legea chiriei
Se impune executarea silită pentru a elibera proprietatea închiriată în cazul în care chiriașul nu dorește să părăsească apartamentul după încheierea contractului de închiriere și executarea dreptului de garanție sau dacă proprietarul refuză să intre. Acțiunea de evacuare prevede că chiriașul trebuie să-și cheltuiască obiectele aduse într-un depozit și să predea camerele închiriate.
Instanța trebuie să se ocupe de astfel de cereri de evacuare mai repede decât în urmă cu câțiva ani. Acest lucru este destinat să reducă riscul proprietarului ca sumele implicite de plată să se adauge din cauza lungului litigiu legal. În timpul procesului, instanța poate dispune ca chiriașul să depună suma de bani datorată. În cazul în care acesta din urmă nu reacționează, acesta poate dispune evacuarea apartamentului printr-o ordonanță.
Costurile suportate, printre altele, pentru transportul, ambalarea și depozitarea articolelor trebuie plătite de către proprietar printr-o plată în avans către executorul judecătoresc. Deoarece aceste costuri se pot ridica la mii, există un alt tip de evacuare pentru a evita costurile - așa-numitul model Berlin.
Pentru a evita costurile ridicate de transport și depozitare, proprietarul poate limita evacuarea doar la proprietatea închiriată. Aceasta înseamnă instruirea proprietarului cu privire la obiectele chiriașului din apartament. Acest lucru reduce semnificativ avansul costurilor pentru executare, deoarece nu există costuri pentru compensare și transport.
Legea locațiilor specifică în detaliu când un proprietar poate avea un apartament liber.
Legea chiriei
După datoriile de chirie, nevoile personale sunt al doilea motiv cel mai frecvent pentru care un chiriaș primește o notificare. Cu toate acestea, proprietarii trebuie să îndeplinească cerințe stricte aici. Adesea chiriașii au șanse mari să evite să fie dați afară sau să solicite despăgubiri.
Dacă proprietarul este o persoană fizică, poate rezilia contractul de închiriere dacă dorește să folosească proprietatea de închiriere pentru el sau pentru o rudă. Cu toate acestea, utilizarea personală trebuie dovedită în conformitate cu §573 Paragraful 2 Nr. 2 BGB.
O persoană juridică, cum ar fi o companie sau o corporație, nu poate rezilia contractul de leasing din cauza propriilor sale nevoi. Excepția de la aceasta este o companie de drept civil. Aici, acționarilor li se permite să notifice rezilierea din cauza propriilor nevoi.
În scrisoarea de reziliere, proprietarul trebuie să precizeze exact pentru ce rude ar dori să înregistreze uz personal. Dacă proprietarul deține mai multe apartamente, trebuie să fie, de asemenea, clar de ce este necesară închirierea proprietății. În plus, legea locațiilor prevede că proprietarul justifică data încetării.
De asemenea, proprietarul trebuie să respecte termenele de preaviz. Trebuie respectată o perioadă de preaviz de trei luni pentru o perioadă de închiriere de până la cinci ani, o perioadă de preaviz de șase luni pentru o perioadă de închiriere de până la opt ani și o perioadă de preaviz de nouă luni pentru o perioadă de închiriere care durează mai mult de opt ani.
Pericol: După ce un apartament de închiriere a fost transformat într-un condominiu, trebuie respectată o perioadă de blocare a notificării de la 3 la 10 ani în cazul rezilierii din cauza uzului personal, dacă o majoritate de persoane (cum ar fi o companie de drept civil) au achiziționat proprietatea.
Conform legii chiriei, rezilierea pentru uz personal poate fi acordată numai dacă proprietarul este o persoană fizică. Excepția este rezilierea de către o societate în conformitate cu dreptul civil.
Așa spune legea locațiilor despre creșterea chiriei
Creșterea chiriei în locațiile existente
În principiu, conform articolului 558 BGB, proprietarul își poate ajusta chiria la tariful local dacă există o chirie existentă. O chirie locală se bazează pe prețurile medii pentru o proprietate de închiriere comparabilă în aceeași locație din ultimii patru ani. O majorare nu este permisă dacă este justificată cu indicele chiriei municipiului vecin.
Cel mai devreme la un an după ce chiriașii s-au mutat, poate fi afirmată o creștere a chiriei în conformitate cu § 558 Paragraful 1 Clauza 1 BGB. În plus, creșterile chiriei sunt limitate. Ajustarea chiriei locale nu se poate ridica la mai mult de 20% în termen de trei ani. Dacă această limită a fost atinsă la 20%, chiria poate fi majorată din nou doar în trei ani. Creșterile chiriei datorate modernizării rămân neafectate.
În orașele și municipalitățile din zonele metropolitane în care există un risc adecvat de aprovizionare a populației cu locuințe, plafonul a fost redus de la 20% la 15%. Consecință: În termen de trei ani, chiria nu poate fi majorată cu mai mult de 15% (§558 Abs. 3 BGB).
Legea modificată a chiriei privind controlul chiriei și chiriilor excesive
În cazul unui nou contract de închiriere, așa-numita frână a prețului de închiriere asigură că chiria este cu doar 10% mai mare decât chiria locală comparabilă. Deoarece unii proprietari au profitat de numeroasele excepții de la lege, legea locațiilor în acest sens a fost înăsprită din nou în 2019 și 2020. Pentru a face mai dificil pentru proprietari să evite frâna prețului închirierii, cu excepții, au fost nevoiți să dezvăluie chiriașilor informații fără a fi solicitați din 2019. De exemplu, trebuie să precizați pre-chiria dacă solicitați o chirie mai mare decât permite limita de chirie (secțiunea 556e, paragraful 1 BGB). De asemenea, chiriașii au dreptul de a obține informații despre alte circumstanțe care permit eludarea frânei prețului de închiriere, cum ar fi modernizarea anterioară (secțiunea 556e, paragraful 2 BGB).În cazul în care proprietarul nu respectă obligația de a furniza informații, el nu poate percepe o chirie mai mare. Cu toate acestea, el poate ajunge din urmă la informații.
Frâna prețului de închiriere este acum retroactivă din ziua în care vă mutați (§ 556g BGB). După începerea chiriei, chiriașul are acum 30 de luni pentru a solicita returnarea oricăror cereri de închiriere excesive. Această modificare a legii locațiunii a intrat în vigoare la 1 aprilie 2020 și se aplică tuturor locațiilor care au apărut după această dată. Condiția prealabilă este, de asemenea, ca chiriașul să locuiască în continuare în apartament atunci când solicită banii înapoi. Pentru a vă plânge de chiria excesiv de mare, o plângere calificată nu mai este necesară din 2019, ci doar una simplă. Aceasta înseamnă că chiriașul nu mai trebuie să explice de ce chiria nu este adecvată, ci doar menționează că acesta este cazul și, dacă este cazul, că proprietarul invocă o excepție de la frâna chiriei.
Pericol:Pentru toți cei care locuiau în apartamentul lor închiriat înainte de 1 aprilie 2020, se aplică în continuare următoarele că pot solicita doar chiriile înapoi prea mari, care erau datorate după plângere. Reclamația trebuie să fie încă sub formă de text; sunt permise atât o scrisoare, cât și un e-mail.
În 2020, frâna chiriei a fost, de asemenea, extinsă până în 2025. Acest lucru înseamnă că până atunci - în loc să fie planificat inițial până la sfârșitul anului 2020 - orașele și municipalitățile pot defini domenii suplimentare în care urmează să se aplice frâna chiriei.
Drepturile chiriașilor au fost, de asemenea, consolidate în ceea ce privește chiriile exorbitante. Pentru a se apăra împotriva acestui lucru, chiriașul a trebuit să furnizeze mai puține dovezi începând cu 2020. Este suficient dacă se poate înțelege obiectiv că un spațiu de locuit comparabil este dificil de obținut. Amenda care este suportată pentru proprietar a fost majorată de la 50.000 la 100.000 de euro.
Legea locatiunii pentru gradina si balcon
Locatarii pot folosi o grădină care aparține casei numai dacă le-a fost închiriată în contractul de închiriere sau dacă este disponibilă tuturor locuitorilor casei. Acest lucru este valabil și pentru apartamentele de la parter. Numai în cazul unei case unifamiliale grădina este considerată automat închiriată, cu excepția cazului în care se convine altfel.
Întreținerea grădinii în dreptul chiriei
În cazul în care chiriașul trebuie să aibă grijă de grădină, acest lucru trebuie să fie și în arendă. Dacă s-a convenit ca chiriașul să preia întreținerea grădinii, acest lucru înseamnă doar tunderea gazonului, greblarea frunzelor și tragerea buruienilor. Dacă, de exemplu, gardul viu trebuie tăiat, acesta trebuie listat separat. În cazul în care proprietarul are întreținerea grădinii efectuată de furnizorii de servicii, acesta poate transmite prețul chiriașilor prin factura de utilități. Cu toate acestea, acest lucru se aplică numai lucrărilor normale, cum ar fi tunderea gazonului, nu pentru întreținerea unui iaz de grădină imens creat de proprietar.
Legea locatiunii pentru proiectarea gradinii
Chiriașii au dreptul la „utilizarea intenționată” a grădinii. Aceasta înseamnă că îl puteți planta și decora - dar nu fără restricții. Deco, mobilier și echipamente de joacă, cum ar fi un leagăn, trebuie să poată fi îndepărtate fără urmă atunci când se mută. Conform legii chiriei, plantarea sau tăierea tufișurilor sau copacilor mari este posibilă numai cu acordul proprietarului. Dacă chiriașii îndepărtează și înlocuiesc plantele existente, bine conservate, proprietarul poate, atunci când se mută, să solicite chiriașului să readucă grădina în starea inițială (Judecătoria Detmold, Az. 10 S 218/12).
Legea locatiunii pentru utilizarea balconului sau terasei
Drepturile proprietarului și ale altor colegi de cameră trebuie, de asemenea, luate în considerare atunci când se utilizează un balcon sau o terasă. Cutii de flori trebuie să fie bine fixate. Dacă sunt atașate la exteriorul parapetului balconului, care face parte din fațada casei, proprietarul poate avea un cuvânt de spus. Vecinii trebuie să suporte frunzele care cad. Cu toate acestea, acest lucru nu se aplică plantelor sălbatice și luxuriante, cum ar fi tufa sau iedera, care ar putea provoca chiar deteriorarea țesăturii de construcție. Locatarii au voie să usuce rufele mici. Prietenilor și cunoscuților li se mai permite să facă plajă și să bea cafea pe balcon. Cu toate acestea, după ora 21, restul trebuie respectat. Fumatul pe balcon este în general permis. Cu toate acestea, chiriașii care se simt deranjați de vecinii fumători, au dreptul la fumat (BGH, Az.V ZR 110/14).