Impozitele nu sunt suportate numai la cumpărarea unei case, ci și la vânzarea unei proprietăți. Puteți citi aici ce sunt acestea și cât de ridicate sunt la vânzarea unei case.
Când vindeți o casă trebuie să vă așteptați la impozite. În principiu, profiturile din tranzacțiile private de vânzare sunt impozabile (secțiunea 23 EStG). „Perioada de speculație” și „limita cu trei obiecte” joacă un rol decisiv. De asemenea, este relevant dacă utilizați proprietatea în mod privat sau o închiriați.
Vanzare casa pentru uz privat
Pentru a vă putea vinde casa fără a suporta taxe, în calitate de proprietar trebuie să fi locuit în proprietate chiar de la sfârșitul construcției sau achiziției sau ați folosit-o chiar dvs. în cel puțin anul vânzării și în cei doi ani calendaristici anteriori (secțiunea 23 EStG). Legea înțelege că dvs. sau familia dvs. locuiți în Your-Best-Home.net în scopuri rezidențiale proprii. Cu toate acestea, copiii fac parte doar din familie atâta timp cât primiți în continuare alocația pentru copii. Utilizarea de către alte rude nu se aplică aici și duce la impozitarea creșterii valorii în cazul vânzării.
În cazul în care proprietatea nu a fost folosită de vânzător, aceasta trebuie să fi fost deținută de vânzător de cel puțin zece ani, astfel încât să nu apară nicio taxă de speculație.
- Vânzare teren
În cazul unei vânzări de proprietăți profitabile, se datorează o taxă de speculație, deoarece o proprietate vacantă nu poate fi încă locuită, motiv pentru care nu există o utilizare personală.
Impozitele sunt suportate de obicei la vânzarea unei case. Cu toate acestea, dacă ați locuit singur în proprietate de la sfârșitul construcției sau achiziției sau cel puțin în anul vânzării și în cei doi ani calendaristici anteriori, nu trebuie să plătiți niciun impozit.
Vânzare casă pentru proprietate folosită de terți
Atunci când vindeți bunuri imobile utilizate de terți, trebuie să plătiți așa-numitul impozit pe speculații dacă nu respectați termenul limită de zece ani. Numai atunci când proprietatea este deținută de vânzător de cel puțin zece ani, vânzarea este scutită de taxe.
Deci, dacă dețineți un apartament sau o casă închiriată și proprietatea crește în valoare, cel mai bine este să o vindeți după zece ani pentru a primi profitul fără impozite. Alternativ, există, de asemenea, opțiunea de a înregistra proprietatea pentru uz personal și de a o folosi singur în anul vânzării și în cei doi ani anteriori.
Impozit speculativ asupra vânzărilor la domiciliu
Impozitul speculativ este impozitarea profiturilor din vânzările private, cu condiția ca perioada de zece ani să fie subcotată. Profitul este scutit de impozite numai dacă există mai mult de zece ani între achiziționarea unei proprietăți și vânzarea acesteia. Cât de mare va fi impozitul pe speculații depinde de doi factori: valoarea creșterii capitalului și rata impozitului pe venitul personal.
La calcularea taxei de speculație, se compară costurile de achiziție (prețul de achiziție, inclusiv costurile de cumpărare accidentale) și prețul de vânzare.
Bine de știut: nu doar soldul prețului de vânzare și costurile de achiziție este considerat un profit. Deprecierea afirmată în perioada deținerii poate fi, de asemenea, inclusă în evaluare.
Dacă ați închiriat Your-Best-Home.net sau apartamentul, amortizarea reclamată în trecut împotriva fiscului va reduce costurile de achiziție.
Taxă comercială pentru comercializarea proprietăților comerciale
Oricine vinde în mod regulat proprietăți imobiliare și vinde trei sau mai multe obiecte în termen de cinci ani trebuie să se aștepte la impozitare în conformitate cu tranzacționarea proprietăților comerciale (secțiunea 15 EStG). Aceasta înseamnă că, chiar dacă cumpărați inițial o singură proprietate, de exemplu, dar o împărțiți în mai multe apartamente în termen de cinci ani și le vindeți, va trebui să plătiți impozitul pe comerț. Cu toate acestea, câștigurile de capital care se realizează la vânzarea de bunuri imobile aparținând activelor comerciale sunt, de asemenea, impozabile. Proprietățile care aparțin unei întreprinderi comerciale sau unei întreprinderi agricole și forestiere sau sunt utilizate în mod comercial în mod comercial sunt considerate componente ale activelor afacerii.
Impozitul pe comerț este un impozit real, care este unul dintre impozitele municipale. Baza impozitului pe comerț este câștigul de capital calculat, care este înmulțit cu un indice fiscal de 3,5 la sută și rata de evaluare stabilită de municipalitatea respectivă. Rata de evaluare este de cel puțin 200 la sută.
Oricine cumpără un obiect uniform, dar îl împarte în apartamente și îl vinde, trebuie să se aștepte la plata unei taxe comerciale.
Impozitul pe vânzări la vânzările de case
Oricine vinde o proprietate privată nu trebuie să plătească impozitul pe vânzări. În schimb, cu toate acestea, TVA de 19 la sută se aplică tranzacționării proprietăților comerciale. Bine de știut: TVA este suportată și pentru onorariile pentru brokeri și notari.
Vanzare casa dupa mostenire
Oricine moștenește o proprietate preia, de obicei, perioada de speculație de la testator. Aceasta înseamnă că, dacă proprietatea închiriată este în posesia testatorului de mai bine de zece ani, în calitate de moștenitor sunteți scutit de impozitul pe speculații asupra unei vânzări. De asemenea, sunteți scutit de impozitul pe speculații dacă testatorul a folosit el însuși proprietatea de când a fost achiziționată sau finalizată sau în anul moștenirii și în ultimii doi ani anteriori. Orice impozit pe moștenire trebuie plătit separat.
Dar și aici există un dar: „Asta se aplică numai dacă nu există bani. Dacă moștenitorul își asumă o taxă funciară sau se angajează să plătească fraților, achiziția este parțial plătită ”, avertizează Rudolf Gramlich, profesionist în impozite al„ Steuerrings ”(inelul de ajutor pentru impozitul pe salariu și venit Germania eV). O nouă perioadă de speculații începe pentru această parte. Vânzătorii ar trebui să fie atenți la capcanele fiscale.
Economisiți taxe la vânzarea casei
Există câteva modalități prin care puteți evita impozitele la vânzarea unei case. Cel mai simplu mod este să amânați vânzarea până la îndeplinirea perioadei de zece ani și nu se datorează nicio taxă de speculație. Există, de asemenea, opțiunea de a transfera proprietatea pentru a fi vândută soțului / soției sau unui copil. Cu toate acestea, este posibil să fie datorată o taxă pe cadou.
În calitate de vânzător, puteți, de asemenea, să fiți de acord cu cumpărătorul să plătiți prețul de achiziție în rate pe mai mulți ani. Ca rezultat, câștigul de capital poate fi distribuit pe mai mulți ani, iar limitele de scutire aplicabile tranzacțiilor de vânzare pot fi utilizate timp de mai mulți ani.
Caz special: studiu intern
În cazuri speciale, perioada de speculații poate afecta vânzătorii care au locuit întotdeauna în proprietatea lor, și anume dacă au avut un birou la domiciliu sau birou la domiciliu. Deoarece biroul nu are un scop rezidențial, acesta este supus impozitării proporționale. Cel puțin așa o vede fiscul. „Cetățenii afectați ar trebui să facă apel împotriva evaluării fiscale și să solicite suspendarea procedurii”, sfătuiește expertul în ringul fiscal. Procedând astfel, aceștia trebuie să se refere la procedurile aflate pe rol la Curtea Fiscală Federală, a cărei hotărâre cu privire la această problemă este încă în curs (dosarul nr. IX R 11/18).
Calculați singuri impozitul
Profiturile din vânzările de locuințe - spre deosebire de veniturile din investiții - nu sunt supuse impozitului reținut la sursă (25 la sută), ci rata impozitului personal.
| Exemplu de factură | cheltuieli |
| Prețul de vânzare al proprietății | 300.000 de euro |
| - costuri de achiziție | 250.000 euro |
| - Costuri legate de vânzare (broker și notar) | 15.000 euro |
| + amortizare făcută | 200.000 de euro |
| = profit impozabil | 55.000 de euro |
| rata impozitului personal | 40 la sută |
| impozit de plătit | 22.000 euro |
Vânzarea unei case după o despărțire
Regulile fiscale cauzează adesea probleme în cazul unei separări. De îndată ce un fost partener se mută, el nu mai folosește el însuși proprietatea. Dacă fosta casă a familiei este în cele din urmă vândută (în perioada de speculație de 10 ani), persoana care nu a rămas până la sfârșit trebuie să plătească impozite pe partea sa din profit. Dacă a fost singurul proprietar, mutarea devreme are un impact și mai mare. O vacanță pe termen scurt este însă inofensivă - totuși, eforturile de vânzare trebuie să fie recunoscute. În nici un caz, proprietarul unei case care intenționează să vândă trebuie să reducă postul vacant și subînchiriat. „Cu un singur anunț„ chiriaș dorit ”, proprietarul se catapultează în perioada de zece ani”, avertizează Rudolf Gramlich,Profesionist în impozite al „ringului de impozitare” (ringul de ajutor pentru impozitul pe salarii și venituri Germania eV).
Sfaturi ale experților: proprietate după separare
În caz de separare, Josef Linsler recomandă să colaboreze pentru a găsi o soluție pentru proprietatea rămasă.
Josef Linsler, purtător de cuvânt de presă pentru grupul de interese pentru întreținerea și dreptul familiei ISUV știe: „Decizia despre ce se întâmplă cu casa după o separare trebuie să se maturizeze. În acest timp, foștii parteneri ar trebui să continue să locuiască acolo împreună. "
Preia casa
„Deseori cineva este atașat în mod deosebit de casă sau vrea să rămână din cauza copiilor. Acest lucru poate funcționa dacă Your-Best-Home.net a fost plătit, cei implicați au un loc de muncă solid și știu ce pot și ce nu pot plăti în schimb celeilalte persoane. Dar dacă proprietatea are datorii și există și întreținerea separării, de obicei nu mai rămâne decât să se mute. În cadrul consultării avertizăm împotriva cererilor excesive - financiar și psihologic ".
Vindeți sau închiriați?
„În acest moment este probabil că merită să fie vândut. O victorie frumoasă îi poate satisface pe amândoi. Aveți însă grijă cu împrumuturile curente: dacă acest lucru este rambursat mai devreme, banca solicită adesea o penalitate de plată în avans. Ar putea avea sens să închiriați o perioadă mai lungă. Dar mulți preferă să accepte reducerea, dar pot bifa subiectul. Dacă închirierea este o opțiune permanentă, depinde și de locație. Un exemplu: acum 20 de ani, un cuplu a cumpărat un apartament relativ ieftin în München, care acum valorează 800.000 de euro. Le închiriază cu 1.600 de euro. Proprietatea a meritat ca investiție. Este important să găsiți o soluție comună - care este întotdeauna cea mai bună și adesea cea mai ieftină. "