O creștere a chiriei nu este la fel de ușor de implementat pe cât ar fi de dorit pentru proprietari. Legea locațiilor în Germania este plină de capcane. Dacă proprietarii doresc să mărească chiria pentru un apartament, trebuie să-și cunoască drumul în jurul junglei de reglementare, să respecte anumite etape și să evite urgent greșelile. Când este legală o creștere a chiriei și cât de mare poate fi ea? Ce standarde trebuie respectate la stabilirea chiriei? Și poate un chiriaș să se ferească de creșterea chiriei?
Deoarece majorările chiriei sunt permise numai în limite înguste, riscul de litigii cu chiriașul este relativ ridicat. Am compilat toate faptele importante aici, astfel încât proprietarii să poată păstra o imagine de ansamblu și să aplice în mod legal creșterile chiriei.
Important: Următoarele declarații se referă la prevederile pentru închirierea spațiului locativ. Protecția chiriașilor este mai puțin pronunțată atunci când închiriați spații comerciale. În general, se aplică restricții mai puțin stricte aici.
Când este permisă o creștere a chiriei?
Atunci când este permisă o creștere a chiriei pentru spațiul locativ, este clar reglementată în Germania. Timpul și valoarea creșterii chiriei sunt permise de diferite legi și reglementări privind dreptul chiriei. Cadrul reglementărilor legale este stabilit în Codul civil german (§§ 557 și urm. BGB). Există, de asemenea, reguli naționale și regionale care determină numeroase detalii. În general, este permisă o creștere a chiriei în următoarele cazuri:
- după modernizarea spațiului locativ închiriat
- dacă suma chiriei comparative locale este subcotată
- dacă se acordă contractual o chirie index sau chirie absolvită
Creșterea chiriei după modernizare
Cât de mult se permite creșterea chiriei după o modernizare?
Modernizarea unui apartament își mărește valoarea în conformitate cu articolul 555b BGB și, prin urmare, permite proprietarului să crească chiria în conformitate cu articolul 559 BGB. În acest context, legea prevede totuși o limită de 8% (până în 2019 era de 11%) din costurile de modernizare, care pot fi adăugate la chiria lunară pentru un an.
De exemplu, dacă modernizarea costă 25.000 de euro, este permisă o creștere lunară a chiriei de maximum 166.66 euro:
Costuri totale: 25.000 de euro
8 la sută din care: 2.000 de euro
Posibilă creștere a chiriei pe lună (2.000 de euro / 12 luni): 166.66 Euro
Atenție: Dacă un proprietar a primit o subvenție de stat pentru modernizare, el trebuie să deducă aceasta din costurile totale.
Din 2019 s-a aplicat și un plafon de 3 euro pe metru pătrat. Chiria poate fi majorată cu maximum această sumă în termen de 6 ani de la modernizare. Pentru chiriașii care au plătit mai puțin de 7 euro chirie pe metru pătrat înainte de majorare, plafonul este de 2 euro.
Modernizare vs. întreținere: când este permisă cu adevărat creșterea chiriei?
În plus față de suma maximă a creșterii chiriei, proprietarii trebuie să respecte câteva reguli, astfel încât să poată transmite chiriașilor costurile de modernizare. În special, trebuie făcută o distincție în acest context între lucrări de modernizare și întreținere. Diferența apare din faptul dacă măsurile structurale îmbunătățesc calitatea vieții pentru chiriaș.
Dacă, de exemplu, apartamentul este dotat cu pardoseli de înaltă calitate sau dacă Your-Best-Home.net primește o izolație termică mai eficientă, se poate vorbi de modernizare, ale cărei costuri pot fi transferate chiriașului în limitele menționate. Dacă, pe de altă parte, ferestrele sau pardoselile sparte sunt reparate și starea este restabilită așa cum era înainte de producerea pagubelor, măsura este de întreținere. Proprietarul trebuie să suporte el însuși aceste costuri și nu are voie să justifice o chirie mai mare. Dacă se efectuează atât modernizarea, cât și întreținerea, proprietarii trebuie să o separe în contabilitatea costurilor (BGH, hotărârea din 17 decembrie 2014, Az. VIII ZR 88/13).
După modernizarea unui apartament, proprietarul poate crește chiria, dar nu și în cazul întreținerii - de exemplu, dacă se repară geamurile sparte.
Când trebuie să anunțați creșterea chiriei pentru o modernizare?
Un proprietar trebuie să anunțe o modernizare cu 3 luni înainte. Anunțul oferă informații despre tipul, domeniul de aplicare, începutul și durata viitoarei modernizări, precum și despre faptul că se va aplica o creștere a chiriei.
Când trebuie să plătească chiriașii chiria majorată?
Proprietarii trimit declarația scrisă a majorării chiriei numai după modernizare, după ce s-au stabilit costurile finale. Conform articolelor 559 și 559a din BGB, există obligația de a explica. Aceasta înseamnă că scrisoarea de creștere a chiriei trebuie să conțină toate costurile și calculul exact al modului în care costurile de modernizare sunt alocate chiriei. Proprietarul trebuie apoi, la cerere, să permită chiriașului să inspecteze facturile pe baza cărora se solicită majorarea chiriei. În acest fel, chiriașul poate verifica în detaliu dacă se respectă creșterea legală a chiriei de 8%. Din a treia lună după ce a primit scrisoarea de majorare a chiriei, chiriașul trebuie să plătească apoi chiria majorată.
Poate chiriașul să anuleze mai repede din cauza acestei creșteri a chiriei?
În cazul unei creșteri a chiriei datorită măsurilor de modernizare, chiriașul are o perioadă de preaviz scurtată din cauza unui drept special de reziliere. Apoi, el poate rezilia relația contractuală la sfârșitul lunii următoare celei în care a fost făcut anunțul.
Creșterea chiriei după renovarea energică
Renovarea energică este deosebit de interesantă în ceea ce privește chiria. Acest lucru duce la economii în costurile auxiliare pentru încălzirea spațiului de locuit și astfel beneficiază direct chiriașul. Prin urmare, aici este permisă și o creștere a chiriei.
Dacă se efectuează o renovare energetică, conform jurisprudenței actuale, nu există nicio limitare a creșterii chiriei ulterioare din cauza costurilor economice de încălzire. Până în prezent, instanțele au decis că chiria mai mare trebuie să se bazeze pe costurile economice de încălzire. Cu toate acestea, în 2004, BGH a decis că creșterea chiriei, ca și în cazul altor măsuri de modernizare, se bazează și pe costurile de modernizare, nu pe economiile care rezultă din măsurile pentru chiriaș (BGH, hotărârea din 3 martie 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Creșterea chiriei ca ajustare la chiria locală
Unul dintre cele mai importante criterii pentru o creștere legală sigură a chiriei este indicele chiriei locale, care arată chiria medie a spațiului locativ într-o municipalitate sau în municipii comparabile și compară chiriile în ceea ce privește echipamentul spațiului locativ oferit. Indicele chiriei este utilizat pentru a măsura chiria locală comparativă, care poate fi privită ca bază pentru o creștere a chiriei.
Dacă chiria pentru spațiul de locuit oferit este sub nivelul chiriei locale, proprietarul are dreptul, conform articolului 558 BGB, să îl adapteze la nivelul comparabil de la fața locului. În plus față de locație, sunt luate în considerare și numeroase alte caracteristici ale unei proprietăți de închiriere, care pot justifica o sumă a chiriei peste chiria comparativă. Acesta este întotdeauna cazul când există proprietăți speciale cu valoare adăugată, cum ar fi o terasă pe acoperiș sau mobilier de înaltă calitate în apartament. Găsirea unor proprietăți de închiriere exact comparabile este extrem de dificilă, motiv pentru care acest tip de creștere a chiriei este mai puțin ușor de aplicat în mod legal decât, de exemplu, un indice convenit contractual sau o chirie absolvită.
Dacă nu există un indice de chirie pentru o proprietate de închiriere, proprietarul poate calcula o chirie comparativă pe baza a trei apartamente comparabile și poate solicita acest lucru de la chiriașii săi. Cu toate acestea, el trebuie să dezvăluie apartamentele pe care le-a folosit pentru a calcula chiria comparativă. Apartamentele trebuie să fie identificabile pentru chiriaș.
Proprietarul poate folosi propriile sale apartamente pentru această metodă, dar poate compara și alte apartamente dacă are datele necesare despre acestea. Chiar dacă această metodă de creștere a chiriei este permisă în general, aceasta duce adesea la contradicții din partea chiriașilor. De asemenea, instanțele tind să susțină o obiecție în astfel de cazuri, deoarece selectarea apartamentelor comparative nu a fost suficient de precisă. Din acest motiv, acest model prezintă un risc ridicat pentru proprietarii de a nu putea în cele din urmă să crească chiria.
Creșterea chiriei se poate baza și pe indicele chiriei locale. Dacă acest lucru nu există, chiriașii pot examina critic apartamentele comparative utilizate.
Creșterea chiriei printr-o chirie absolvită sau chirie indexată
În plus față de creșterile unice de chirie descrise mai sus, pe care proprietarul le poate implementa individual după cel mult 12 luni, există și posibilitatea de a conveni contractual creșteri regulate de chirie în acord cu chiriașul. Pentru proprietari și chiriași, această variantă oferă securitate timp de câțiva ani și evită litigiile legale lungi și riscante.
Indicele convenit contractual sau chiriile gradate (§557a și § 557b BGB) oferă o posibilitate pentru o astfel de aprobare pe termen lung a majorărilor regulate de chirie. Creșterile anuale ale chiriei sunt deja înregistrate în contract, ceea ce înseamnă că consimțământul chiriașului a fost deja dat în fiecare caz individual. Acest lucru oferă ambilor chiriași planificarea securității pentru perioada convenită.
Ce este o chirie absolvită? (§ 557a BGB)
În cazul în care chiriașul și proprietarul sunt de acord cu o chirie absolvită în contract în conformitate cu § 557a, chiria crește cu o sumă convenită în perioada convenită la date fixate. Secțiunea contractuală privind chiria absolvită reglementează atât timpul, cât și valoarea creșterii chiriei. Procedând astfel, proprietarul trebuie să rețină că nu este permis să se stabilească creșterea chiriei obișnuite doar ca procent. Dacă este stabilită o chirie absolvită cu o creștere procentuală, trebuie specificate întotdeauna sumele de bani prin care se mărește chiria.
În plus, trebuie să existe cel puțin 12 luni între două creșteri de chirie ca parte a unei chirii absolvite. În plus, aceste principii se aplică unei chirii absolvite convenite:
- În cazul în care proprietarul și chiriașul sunt de acord asupra creșterii chiriei ca parte a unei chirii gradate în contractul de închiriere, proprietarul nu poate cere creșteri suplimentare de chirie în perioada convenită.
- Chiriile absolvite pot fi convenite atât în contracte de închiriere pe durată determinată, cât și în perioade deschise.
- În cazul noilor contracte de închiriere, chiria gradată poate fi combinată și cu excluderea dreptului obișnuit de reziliere pentru chiriaș pentru o perioadă de până la 4 ani, ceea ce oferă proprietarului și mai multă siguranță.
- Pe durata chiriei gradate convenite, creșterile chiriei ca parte a măsurilor de modernizare nu sunt permise.
- După expirarea fazei de închiriere absolvită, chiria poate fi majorată numai în raport cu chiria comparativă locală. Alternativ, o nouă chirie absolvită poate fi apoi convenită cu chiriașul.
- Chiria absolvită este restricționată în zonele în care se aplică frâna prețului închirierii sau în care sunt identificate lipsurile de locuințe, dar nu se aplică controale ale prețului închirierii.
- Dacă acordurile contractuale permit acest lucru, costurile de funcționare pot fi ajustate, adică majorate, în faza chiriei gradate.
Ce este o chirie index? (§ 557b BGB)
Dacă în contractul de închiriere este convenită o chirie index, în conformitate cu § 557b, chiria poate fi ajustată anual la indicele de viață, care reflectă costul general al vieții.
Dacă prețurile de consum cresc, chiria crește în aceeași măsură. Indicele prețurilor de consum publicat o dată pe an de Oficiul Federal de Statistică este utilizat ca punct de referință.
Pe durata unei chirii indexate convenite, sunt permise, de asemenea, creșterile chiriei datorate măsurilor de modernizare. Cu toate acestea, modelul trebuie convenit în scris între chiriaș și proprietar, de obicei în contractul de închiriere. În plus, calculul ratelor de creștere a chiriei trebuie prezentat în mod transparent.
Chiria indicelui se bazează pe indicele prețurilor determinat de Oficiul Federal de Statistică pentru nivelul de trai al tuturor gospodăriilor private din Germania.
Cât de mult este permisă creșterea chiriei?
Cât de mare poate fi o creștere a chiriei în cazuri individuale depinde de tipul de justificare pentru chiria mai mare. Cu toate acestea, în general, există dispoziții legale care limitează creșterea legală a chiriei. Acestea sunt înregistrate în § 558 BGB.
Așa-numita limită de plafon, care poate fi găsită în Secțiunea 558, Paragraful 3 BGB, reglementează faptul că chiriile nu pot crește cu mai mult de 20 la sută în 3 ani. Unele orașe au stabilit plafonul și mai strict la o creștere a chiriei de 15% în 3 ani.
În plus, valoarea creșterii maxime permise a chiriei depinde de care dintre tipurile de majorare a chiriei descrise mai sus este implicată. În cazul măsurilor de modernizare, de exemplu, se stipulează cu strictețe că creșterea chiriei nu poate depăși 8% din costurile de modernizare ca o suprataxă a chiriei nete fără un an.
Dacă chiria este ajustată la chiria locală comparativă, proprietarul este, de asemenea, supus unor limite înguste. După cum s-a descris mai sus, cât de mult se poate ridica chiria peste nivelul mediu al chiriei comparabile depinde în mare măsură de valoarea spațiului locativ închiriat.
În plus, există opțiunea de a conveni contractual cu chiriașul creșterea maximă permisă a chiriei și, așa cum este descris mai sus, de a stabili o chirie gradată pe o anumită perioadă. În cazul închirierilor noi, această chirie gradată poate fi combinată și cu o perioadă minimă de închiriere, ceea ce conferă proprietarului o securitate suplimentară. Important: Chiar și cu o astfel de reglementare, trebuie respectate cerințele legale stricte privind creșterea maximă admisibilă a chiriei!
În cele din urmă, proprietarul are opțiunea de a ajusta chiria la costul vieții anual prin acordul unei chirii index. Această variantă creează, de asemenea, securitate în relația dintre proprietar și chiriaș, deoarece creșterile chiriei sunt convenite în prealabil.
Ce efecte are frâna chiriei asupra creșterii chiriei?
Așa-numita frână a prețului de închiriere este relativ nouă în cadrul legal. În zonele închise de închiriere, statele federale au opțiunea de a restricționa creșterea chiriilor. Cu toate acestea, acest lucru nu se aplică chiriilor în creștere pentru chiriașii existenți. Frâna chiriei spune: chiria pentru noi chirii nu trebuie să fie cu mai mult de 10 la sută peste chiria locală comparativă.
Pentru ca prețurile de închiriere să nu continue să urce, ci să rămână accesibile în zonele metropolitane, există o frână de închiriere. Cu toate acestea, acest lucru se aplică numai închirierilor noi.
Cu cât în avans trebuie anunțată creșterea chiriei?
Dacă un proprietar dorește să crească chiria, trebuie să facă acest lucru în timp util și să anunțe chiriașul într-un anumit mod. De asemenea, el trebuie să-i ofere posibilitatea de a obiecta la chiria mai mare. Regulile exacte depind de tipul de creștere a chiriei care trebuie solicitată.
Chirie absolvită: nu este necesar un anunț suplimentar privind creșterea chiriei
Dacă o chirie absolvită este prevăzută într-un contract de închiriere sau într-un contract ulterior, acest contract poate fi găsit în contractul corespunzător. Locatarul nu trebuie să fie informat despre următoarea creștere a chiriei convenită în acest mod. Rezultă direct din reglementările contractuale și este suficient de cunoscut locatarului. În aceste cazuri, chiriașul nu trebuie să stabilească o perioadă de consimțământ sau o perioadă de reflecție. Doar o perioadă de 12 luni, în care nu este planificată nicio creștere a chiriei, este permisă chiriașului cu acest model.
Creșterea chiriei datorită modernizării sau ajustării la chiria comparativă locală
Dacă chiria trebuie ajustată la chiria locală comparabilă sau majorată din cauza modernizării, chiriașul trebuie să fie informat în scris. În orice caz, creșterea chiriei trebuie justificată. Informațiile despre creșterea chiriei și justificarea acesteia trebuie trimise chiriașului în scris. Livrarea prin e-mail este suficientă. Anunțul nu trebuie neapărat trimis prin poștă.
Deoarece chiriașul trebuie să fie de acord cu o creștere a chiriei în acest caz, trebuie să i se acorde și o perioadă de reflecție de cel puțin 2 luni de la anunț. În acest timp, chiriașul are posibilitatea de a verifica formal și din punct de vedere al conținutului majorarea chiriei anunțate și, dacă este necesar, de a-și refuza consimțământul. Dacă chiriașul nu își dă consimțământul, proprietarul mai are încă 3 luni pentru a da în judecată consimțământul chiriașului după expirarea perioadei de reflecție acordate.
De asemenea, trebuie remarcat în acest context că chiriașii au un drept special de a rezilia anunțul unei chirii majorate, ceea ce scurtează perioada de preaviz pentru contractul de închiriere la 2 luni.
Ce termene trebuie respectate pentru creșterea chiriei?
Termenele fixate trebuie respectate atunci când chiria crește. În principiu, trebuie să existe cel puțin 12 luni între două creșteri ale chiriei, timp în care chiria nu crește. O creștere a chiriei este, în general, legală doar o dată pe an și, în cazul unei noi chirii, este permisă numai după expirarea acestor 12 luni.
Creșterea chiriei trebuie anunțată cu cel puțin 2 luni în avans. Dacă nu s-a convenit niciun indiciu sau chirie absolvită pentru un nou contract de închiriere și chiria urmează să crească după sfârșitul primului an de închiriere, faza de un an în care chiria nu a fost lăsată să fie majorată este urmată de așa-numita perioadă de reflecție pentru chiriaș. În aceste două luni, chiriașul are ocazia să verifice creșterea și să o ajusteze dacă este necesar. a contrazice. Dacă un chiriaș nu se opune majorării chiriei în această perioadă, aceasta va intra în vigoare la începutul celei de-a treia luni de la livrare.
Această perioadă de reflecție de două luni corespunde cu durata perioadei de notificare. Deoarece majorarea chiriei anunțate intră în vigoare doar la începutul celei de-a treia luni după anunț, ea poate fi majorată efectiv numai după 15 luni în cazul unei noi chirii:
- Faza fără creșterea chiriei: 12 luni
- Notificare prealabilă și perioadă de reflecție: 2 luni
- Cea mai timpurie dată posibilă de creștere: a 15-a lună de închiriere
Dacă proprietarul dorește să aplice chiria mai mare în ciuda unei obiecții din partea chiriașului, el trebuie să forțeze consimțământul chiriașului printr-o instanță de judecată.
Și aici există un termen în care cererea relevantă trebuie primită de către instanță: proprietarul trebuie să dea în judecată consimțământul locatarului în termen de 3 luni de la expirarea perioadei de plată acordate.
În cazul în care proprietarul mărește chiria în urma măsurilor de modernizare, trebuie să dea chiriașului o notificare cu 3 luni în acest sens. Și în acest caz, chiriașul trebuie să fie de acord cu creșterea și, de asemenea, legea acordă chiriașului un drept special de reziliere, cu o perioadă de preaviz scurtată de 2 luni.
Dacă un proprietar dorește să crească chiria după o modernizare, trebuie să anunțe acest lucru în prealabil.
Ce informații trebuie să conțină anunțul majorării chiriei?
Pentru ca o creștere a chiriei să fie legal valabilă, aceasta trebuie să conțină anumite informații. Numai cu acestea se garantează că va supraviețui oricărei dispute juridice care ar putea fi necesare:
- Adresarea tuturor chiriașilor afectați
- Data de la care noua chirie ar trebui să fie valabilă
- chirie nouă, inclusiv diferența față de chiria veche
- Motivul creșterii chiriei
- Când vă adaptați la chiria locală: solicitați acordul chiriașului și rețineți că pasivitatea este considerată consimțământ.
- În cazul unei creșteri a chiriei datorată modernizării, trimiterea la § 555d BGB (Când trebuie să accepte chiriașul modernizarea?).
Locatarul trebuie să fie de acord cu o creștere a chiriei?
Practic, dacă proprietarul dorește să crească chiria, trebuie mai întâi să obțină consimțământul chiriașului. Cu toate acestea, acest lucru nu înseamnă că chiriașii pot apăra în mod arbitrar chirii neplăcute. Un chiriaș poate refuza să accepte o majorare a chiriei numai dacă nu au fost respectate condițiile legale pentru o majorare a chiriei. Pentru ca o respingere legitimă a chiriei mai mari nu este nici măcar posibilă, proprietarii ar trebui să respecte cu siguranță cerințele legale stricte descrise mai sus.
Cu fiecare creștere a chiriei, proprietarul trebuie să acorde chiriașului său o perioadă de 2 luni în care să poată examina temeinic condițiile legale ale cererii. Apoi trebuie acordată aprobarea. Nu există reguli stricte atașate consimțământului în sine. Se poate face informal sau tacit, verbal sau simplu prin transferul chiriei majorate la momentul solicitat.
Locatarul are dreptul să își refuze consimțământul pentru creșterea chiriei numai dacă nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru o chirie mai mare. Dacă, pe de altă parte, sunt îndeplinite toate condițiile, proprietarul poate insista asupra consimțământului. Dacă un chiriaș refuză să consimtă la o creștere a chiriei, proprietarul are dreptul să dea în judecată acest consimțământ în fața unei instanțe (Secțiunea 558b, Paragraful 2, Clauza 1 BGB). El are la dispoziție 3 luni pentru a face acest lucru după expirarea perioadei de aprobare.
Există, de asemenea, posibilitatea ca un chiriaș să fie de acord doar parțial cu chiria majorată. Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, dacă, din punctul de vedere al chiriașului, se depășește plafonul, adică chiria a crescut cu mai mult de 15 sau 20 la sută (în funcție de municipalitate) pe o perioadă de 3 ani. Dacă punctele de vedere ale chiriașului și ale proprietarului diferă în acest sens, proprietarul are și opțiunea de a cere aprobarea legală.
Situația este diferită dacă în contractul de închiriere s-au convenit creșteri regulate ale chiriei ca parte a unui index sau chirie gradată. Pentru perioada lor, nu este necesar să obțineți un nou consimțământ de la chiriaș pentru creșterea chiriei în fiecare an. Acest lucru este dat atunci când contractul este încheiat pentru întreaga perioadă convenită.
Sfat pentru carte: chirie și creșterea chiriei
Puteți comanda cartea de la Amazon aici.
Frâna chiriei se aplică în tot mai multe municipalități. Se afirmă că, atunci când spațiul de locuit este relocat, noua chirie nu trebuie să depășească chiria comparativă locală cu mai mult de 10 la sută. În plus față de acest regulament, mai sunt multe de știut pentru a conveni asupra unei chirii acceptabile. Acest lucru este clar arătat în ghidul cuprinzător „Chirie și creștere a chiriei” de la Haufe Verlag în cooperare cu Haus + Grund München . Cititorii pot afla, de asemenea, până la ce oră rezidenții trebuie să plătească chiria cel târziu, ce se întâmplă dacă chiriașii sunt în neplată și în ce cazuri este legală reducerea chiriei.
