Se încheie un contract de construcție pentru diferite proiecte de construcție între angajator și angajat - fie că este vorba de construcții noi, renovări sau servicii individuale către o clădire. Vă explicăm ce variante de contract și diferențele de conținut există aici.
Atunci când decideți să încheiați un contract de construcție cu o companie, ar trebui să vă acordați suficient timp - chiar dacă realizarea visului de a deține propria casă este în sfârșit la îndemână și de fapt nu poate merge suficient de repede. Există însă diferențe mari în funcție de versiunea contractului de construcție pe care o alegeți. Aceste trei tipuri de contracte sunt posibile: contract de construcție conform BGB, contract VOB și contract de construcție pentru consumatori.
Contract de construcție conform codului civil
Ce este un contract de construcție conform Codului civil german?
Definiția unui contract de construcție conform Codului civil german (BGB) are următorul cuprins:
„Un contract de construcție este un contract pentru construirea, restaurarea, îndepărtarea sau transformarea unei clădiri, a unei instalații în aer liber sau a unei părți a acesteia.” (BGB § 650a (1) ))
De la 1 ianuarie 2018, contractul de construcție a fost o formă specială standardizată din punct de vedere juridic a contractului de muncă și servicii în conformitate cu legea germană a obligațiilor. , Demolarea (demolarea sau demontarea) sau reconstrucția unei structuri, a unei instalații exterioare sau a unei părți a acesteia (de ex. Zidărie, vopsire, instalații sanitare, instalații electrice, construcții de încălzire) închise
Legea înțelege termenul de structură a clădirii pentru a include construcții civile: pe lângă clădiri, sunt afectate și podurile, tunelurile și drumurile. Facilitățile în aer liber sunt zone de proprietate (de exemplu, parcare sau spațiu verde). Contractul de construcție este întotdeauna conceput pentru un rezultat specific, cunoscut ca o lucrare în jargon tehnic.
Cum se încheie un contract de construcție conform Codului civil german?
Nu există cerințe formale exprese pentru încheierea unui contract de construcție conform Codului civil german. Astfel, acest lucru poate fi făcut verbal sau prin convingere (acțiune concludentă) cu ofertă și acceptare.
Excepție: certificarea notarială este necesară în cazul în care contractul de construcție este însoțit de achiziționarea unei proprietăți (contract de cumpărare) (Secțiunea 311 b, Paragraful 1, Clauza 1 BGB).
Ce trebuie să fie în contract?
Conținutul contractului de construcție trebuie să definească lucrările specifice de construcție (de la § 650a BGB). Pe scurt, aceasta înseamnă: părțile contractante, lucrările de construcție, timpul de construcție, acceptarea, remunerația, planul de plată (plăți în rate), depozit de garanție (asigură executarea lucrărilor de construcție plus creanțe pentru defecte) și garanție.
În orice caz, serviciul trebuie notat în detaliu în contractul de construcție. Descrierea serviciului specifică ce poate solicita clientul de la contractor. În contextul contractelor publice, VOB constituie baza pentru lucrările de construcție (reglementările privind achizițiile și contractele pentru lucrările de construcții, a se vedea mai jos).
Un contract de construcție reglementează relația juridică dintre client și contractant în ceea ce privește construcția nouă, reparația, demolarea sau transformarea unei clădiri.
Termene pentru acceptare
Clientul este obligat să efectueze acceptarea lucrărilor finalizate contractual. Clientul nu poate împiedica acceptarea prin defecte minore (secțiunea 640 (1) BGB).
O lucrare este, de asemenea, considerată acceptată dacă contractantul a stabilit cumpărătorului un termen rezonabil pentru acceptare după finalizare și cumpărătorul nu a refuzat acceptarea în această perioadă, denumind cel puțin un defect (secțiunea 640 (2) BGB). Faza de examinare pentru acceptarea unei lucrări diferă de la caz la caz.
Dacă clientul împiedică acceptarea din cauza unor defecte, el trebuie, la cererea contractantului, să participe la o inspecție comună a lucrării (secțiunea 650g (1) BGB). Dacă refuză din nou, contractantul poate efectua și el singur controlul stării (secțiunea 650g (2) BGB). Pentru a face acest lucru, el trebuie să trimită angajatorului o copie semnată a verificării sale de sănătate cu data pregătirii.
Remunerația pentru lucrările de construcție
Remunerația este înțeleasă ca fiind remunerația pentru lucrările de construcție efectuate. În timp ce angajatul se angajează să producă munca fără defecte (secțiunile 631 și 633 BGB), angajatorul trebuie să garanteze remunerația convenită (secțiunea 632 BGB).
Părțile contractante au de ales între o rată forfetară și un preț unitar. Tariful forfetar include toate serviciile specificate la momentul încheierii contractului - excluzând serviciile suplimentare sau reduse. Prețul unitar se referă la o unitate de serviciu finalizată. Acest lucru este descris într-o specificație a serviciilor obișnuite în construcții. Specificația serviciului listează descrierile serviciilor, împărțite în servicii parțiale. În cazul serviciilor parțiale, remunerația este generată din totalul prețurilor unitare.
Când se datorează remunerația? Dacă clientul a acceptat cu succes lucrarea și contractantul i-a emis clientului o factură finală verificabilă (secțiunea 650g (4) BGB).
Factura finală pentru plata finală
Este inevitabil ca o factură finală să fie disponibilă pentru plata finală: în cursul facturii finale, se implementează o decontare finală a unei creanțe monetare. Această decontare include plăți în avans și plăți în cont.
Factura finală este considerată verificabilă dacă, pe de o parte, serviciile furnizate sunt prezentate în mod clar clientului și, pe de altă parte, clientul nu s-a opus verificării acesteia în următoarele 30 de zile de la primirea facturii finale (secțiunea 650g (4) BGB).
De îndată ce clientul a acceptat lucrarea și factura finală este verificabilă, nu se poate face nicio plată în avans retrospectiv.
Rezilierea unui contract de construcție
Rezilierea unui contract de construcție conform BGB trebuie efectuată în scris (§ 650h BGB).
Ce trebuie făcut în cazul defectelor de construcție?
În principiu, antreprenorii sunt obligați să prezinte clienților lor o muncă perfectă. Cu toate acestea, dacă clienții descoperă defecte de construcție în lucrare, aceștia pot revendica drepturile legale pentru defecte după acceptare în termenul de prescripție (secțiunea 634a BGB). Excepția de aici sunt defectele ascunse pe care antreprenorul le-a ascuns cu bună știință în timpul acceptării.
În calitate de client, ce puteți face dacă descoperiți defecte după acceptare? Refuzați plata unei părți rezonabile a remunerației (drept de reținere), și anume în suma dublă a costurilor de care aveți nevoie pentru înlăturarea defectului (§ 641 Abs. 3 BGB). În plus, clienții au următoarele drepturi:
- Secțiunea 635 BGB: Angajatorul poate solicita performanțe suplimentare. În acest sens, angajatul este obligat să suporte costurile necesare pentru aceasta, în special costurile pentru transport sau materiale.
- § 637 BGB: În cazul în care angajatul nu a eliminat defectele în perioada de efectuare ulterioară, clientul are dreptul să corecteze el însuși defectul. Alternativ, el poate angaja un alt antreprenor și poate cere compensații pentru serviciile inevitabile.
- §§ 636, 323 și 326 Paragraful 5 BGB: În anumite condiții, clientul se poate retrage din contract. Alternativ, el poate reduce remunerația (§ 638 BGB).
- Secțiunile 636, 280, 281, 283, 311a BGB: în anumite condiții, clientul poate solicita despăgubiri sau despăgubiri pentru serviciile nereușite (secțiunea 284 BGB).
În ghidul nostru veți găsi informații despre conținut, termenele de acceptare, remunerația pentru lucrările de construcție și rezilierea unui contract de construcție.
Contract VOB: Contractul de construcție conform VOB
Reglementările privind achizițiile și contractele pentru lucrările de construcții (VOB) sunt un set de clauze împărțite în trei secțiuni. A fost publicat în numele Comitetului german pentru achiziții și contracte pentru servicii de construcții (DVA) și este obligatoriu pentru contractele de construcții din sectorul public din Germania.
VOB nu este nici o lege și nici un regulament: lucrarea este „doar” o condiție contractuală și, prin urmare, trebuie utilizată ca o condiție generală de afaceri conform BGB (§ 305). Cu alte cuvinte, VOB devine parte a contractului de construcție numai dacă ambele părți stipulează în mod explicit acest lucru. Din acest motiv, se citește adesea următorul paragraf în contractele de construcții: „VOB se aplică în versiunea care este valabilă la încheierea contractului.” De cele mai multe ori, VOB este notat la rubrica „Componente contract”.
Scopul VOB este de a garanta transparența, tratamentul egal și concurența loială între furnizori. Corupția și nepotismul ar trebui evitate.
VOB / A: Dispoziții generale pentru atribuirea lucrărilor de construcții
VOB / A se referă la atribuirea contractelor de construcție din partea sectorului public și a clienților din sector (clienți publici, persoane fizice sau juridice de drept privat care lucrează, de exemplu, în domeniul aprovizionării cu energie și al transportului). VOB / A sunt publicate ca standard DIN în 1960 și sunt împărțite în trei secțiuni:
- Proceduri naționale de achiziții publice
- Licitații UE
- Proceduri în domeniul autorităților contractante sectoriale, pentru care se aplică norme procedurale diferite
VOB / A reglementează tipurile potențiale de atribuire și procesele respective pentru aceste domenii. Setul de clauze prezintă instrucțiuni privind modul de atribuire a unei lucrări de construcție, adică: Ce trebuie inclus într-o ofertă și cum?
Părțile B și C sunt interesante pentru constructorii de case private, deoarece multe companii de construcții și clienți le folosesc ca bază pentru contractele lor. Sunt termenii și condițiile generale ale unui contract de construcție.
VOB / B: Condiții generale ale contractului pentru executarea lucrărilor de construcții
VOB / B tratează în 18 paragrafe condițiile contractuale generale pentru dreptul privat al clădirilor, deoarece legea privind munca și serviciile din BGB nu ia în considerare suficient caracteristicile complexe ale comerțului privat cu clădiri. Reglementările BGB nu oferă întotdeauna soluții pentru problemele care apar în viața de zi cu zi. Din acest motiv, VOB / B conține prevederi care, pe de o parte, extind normele legale, pe de altă parte, le modifică și le limitează.
VOB / B au fost publicate ca standard DIN în 1961. Conținutul VOB / B este executarea lucrărilor de construcție, inclusiv domeniul de aplicare, remunerația, termenele, acceptarea, procedurile de facturare și garanția viitoare. Dacă părțile contractante sunt potrivite pentru VOB / B, VOB / C face parte automat din contract, deoarece partea C explică specificații mai precise pentru execuție și facturare.
VOB / C: Condiții generale de contract tehnice pentru lucrări de construcții
VOB / C este o colecție de condiții contractuale generale tehnice (ATV), publicată și ca 65 de standarde DIN: În plus față de DIN 18299 pentru reglementările generale pentru lucrări de construcții de toate tipurile, există multe reguli speciale pentru meserii individuale: DIN-18300 descrie, de exemplu, lucrări de terasament, DIN 18459 lucrările de demolare și demontare. Aceste condiții contractuale se referă în primul rând la reglementări tehnice cu privire la modul în care ar trebui să arate serviciile unei tranzacții. Veți găsi, de asemenea, reguli despre cum să facturați serviciile.
Contract de construcție pentru consumatori
Ce este un contract de construcție pentru consumatori?
La rândul său, există un contract de construcție pentru consumatori dacă contractantul este obligat de un client privat să construiască o clădire nouă sau să efectueze renovări majore ale unei clădiri existente (secțiunea 650i BGB). Contractul de construcție pentru consumatori, care trebuie să fie disponibil în scris, a fost introdus în cursul reorganizării legii contractului de construcție în 2018. A întărit semnificativ poziția constructorilor de case private și a îmbunătățit protecția consumatorilor.
Descrierea semnificativă a clădirii este obligatorie
De atunci, constructorii privați au avut dreptul la o descriere detaliată a clădirii de la contractant înainte de încheierea contractului. În aceasta, companiile de construcții trebuie să descrie în mod clar proprietățile esențiale ale proprietății (descrierea concretă a serviciilor): de exemplu, structura clădirii, izolația fonică, amenajările interioare și tehnologia clădirii. Sunt necesare, de asemenea, planuri cu informații precise despre cameră și zonă. În viitor, ambiguitățile din descrierea clădirii vor fi pe cheltuiala companiei (secțiunea 650k (2) BGB). Dar aceasta este încă o problemă în practică: „Multe specificații noi ale clădirilor nu sunt încă conforme cu legea actuală a clădirilor”, se plânge Holger Freitag, avocat de încredere la Asociația Constructorilor Privați. De exemplu, descrierile de proiectare rămân deseori atât de vagi încât, în cele din urmă, clientul nu știe exact ce primesc pentru banii lor.„Constructorii nu ar trebui să se bazeze orbește pe noua lege, ci să verifice contractul de către un expert”, sfătuiește Freitag. Consumatorii au acum puțin mai mult timp pentru a face acest lucru: după semnarea unui contract de construcție, îl pot revoca în termen de două săptămâni - fără a da un motiv.
Trebuie determinată finalizarea lucrărilor de construcție
În plus, există un sfârșit al evitării companiei de construcții: companiile de construcții trebuie să facă o declarație obligatorie la finalizare în viitor. Dacă nu se poate specifica un timp exact pentru finalizarea lucrării la încheierea contractului, trebuie menționată durata lucrărilor de construcție. Dacă nu există informații în contractul de construcție pentru consumatori, informațiile date în specificațiile precontractuale din descrierea clădirii vor fi incluse în contract la momentul finalizării lucrărilor sau pe durata lucrărilor de construcție (secțiunea 650k alineatul 3 BGB). Dacă există întârzieri, constructorii pot depune cereri pentru daune mai ușor.
Apropo, constructorii au dreptul la documente importante: documentele de care constructorul are nevoie pentru acceptarea oficială a clădirii sau pentru depunerea către o autoritate sau banca sa, de exemplu pentru a solicita un împrumut promoțional, trebuie predate de către compania de construcții înainte de începerea construcției. Acest lucru permite, de asemenea, clientului să verifice mai bine proiectul de construcție cu ajutorul unui evaluator.
Contractul de construire a consumatorilor a consolidat drepturile constructorilor de case private și a îmbunătățit protecția consumatorilor.
Plătiți numai conform planului
În plus față de cererea existentă de securitate a îndeplinirii contractului (cinci la sută din costurile totale), constructorii privați primesc acum o garanție suplimentară: contractantul poate trimite facturi parțiale doar pentru un total de 90 la sută din remunerația totală (secțiunea 650m paragraful 1 BGB). Cu toate acestea, acesta din urmă nu se aplică contractului de dezvoltator.
Revocați contractul de construcție pentru consumatori
Din 2018, clienții au putut revoca un contract de construcție pentru consumatori care nu a fost notarizat de notar în termen de 14 zile de la semnarea contractului. Aceasta înseamnă că clienții privați sunt mult mai bine protejați. În cazul în care antreprenorul clădirii uită politica de anulare sau face greșeli, perioada de anulare se încheie la un an și 14 zile de la încheierea contractului. Dacă doriți să vă retrageți din contractul de construcție, ar trebui să faceți acest lucru rapid, deoarece acest lucru va invalida toate cererile de garanție. Important: Dreptul de retragere se aplică numai constructorilor privați și nu contractelor de dezvoltatori imobiliari care sunt notariale.