Numărul zonei de bază (GRZ) determină procentul maxim din proprietatea dvs. pe care se poate construi. Vă explicăm cum este calculat numărul și ce să luați în considerare.
Calculul numărului de bază: cele mai importante lucruri dintr-o privire
- Numărul suprafeței de bază, pe scurt GRZ, descrie relația dintre suprafața maximă construibilă și suprafața totală a proprietății. Este conținut în Ordonanța privind utilizarea clădirilor.
- În cazul sistemelor auxiliare fără conexiune directă la clădirea principală, GRZ poate fi depășit cu maximum 50% până la o valoare de 0,8.
- Numărul suprafețelor de etaj este un factor crucial în determinarea valorii unei proprietăți. De asemenea, determină densitatea clădirilor dintr-o zonă dată.
Ce înseamnă numărul zonei de bază (GRZ)?
În calitate de proprietar al unei proprietăți, de obicei nu aveți voie să construiți pe întreaga zonă. Din motive ecologice, este important ca suficiente zone nesigilate să rămână libere, astfel încât apa de ploaie să se poată scurge. În plus, o densitate prea mare a clădirii are un impact negativ asupra calității vieții și a esteticii.
GRZ exprimă gradul de utilizare a unei suprafețe de proprietate: pe ce procent din suprafață se poate construi? Acesta este calculat din dimensiunea maximă a suprafeței construibile de dimensiunea proprietății și este dat cu o valoare zecimală cuprinsă între 0,2 și 1.
GRZ = suprafața maximă construibilă (m²) / dimensiunea parcelei (m²)
Informații despre modul de calcul al suprafeței de bază pot fi găsite în secțiunea 19 din Ordonanța privind utilizarea clădirilor (BauNVO), care a intrat în vigoare în 1962. Ultima versiune valabilă în prezent datează din 2017. GRZ-ul unei proprietăți depinde de tipul utilizării sale structurale, care este specificat în prima secțiune a BauNVO. De exemplu, suprafața de bază a terenului într-o zonă a satului este de 0,6, în timp ce este de 0,8 în zonele urbane. Un GRZ de 1.0 este disponibil numai pentru zonele de bază. Aceasta înseamnă medii urbane în care există predominant magazine, birouri sau instituții culturale.
Care este numărul suprafeței etajului?
Pe lângă numărul suprafeței etajului, numărul suprafeței etajului (GFZ) este, de asemenea, un parametru important al ordonanței de utilizare a clădirii. Acesta este calculat din suprafața totală a tuturor etajelor întregi prin întreaga suprafață a proprietății și, la fel ca GRZ, este dat ca valoare zecimală.
Pentru o proprietate de 1.000 de metri pătrați cu o ZGF de 1,2, suprafața totală a etajelor complete poate fi de 1.200 de metri pătrați. Aceasta înseamnă, de exemplu, că pot fi construite trei etaje cu 400 de metri pătrați fiecare sau două cu câte 600 de metri pătrați fiecare.
GFZ nu specifică numărul etajelor permise. Așa-numitul număr de etaje este cuprins ca un număr roman în planul de dezvoltare, care este determinat de municipalitate sau oraș.
Care este diferența dintre GRZ I și GRZ II?
În anumite circumstanțe este posibil să se depășească cifra suprafeței de bază cu 50%. Cu toate acestea, această excepție nu afectează clădirea principală, ci doar structurile auxiliare, cum ar fi case de grădină și garaje, precum și facilități subterane.
Numărul de suprafață pentru facilitățile auxiliare se numește GRZ II, numărul de suprafață din planul de dezvoltare este GRZ I. Suma GRZ I și GRZ II nu trebuie să depășească niciodată limita absolută de 0,8.
Principalele sisteme (GRZ I) sunt:
- cladirea principala
- Autovehicule, garaje și garaje subterane conectate la clădirea principală
- Grădini de iarnă și piscine conectate la clădirea principală
- Terase, balcoane, ferestre, arcade
- Scări exterioare deasupra solului, scări de intrare
Sistemele auxiliare (GRZ II) sunt:
- Sisteme solare
- garaje independente și garaje subterane, locuri de parcare și locuri de parcare
- Case de grădină, grajduri
- Locuri de joacă, piscine
- Arbori, gropi, rezervoare de ulei, stații de epurare
Pentru structurile auxiliare, cum ar fi bazinele, constructorii pot depăși GRZ cu până la 50%.
Calculați aria de bază permisă cu numărul zonei de bază: exemple de calcul
Dacă doriți să calculați suprafața maximă a viitoarei case cu numărul de suprafețe, se aplică următoarea formulă:
suprafața maximă construibilă (m²) = dimensiunea proprietății (m²) x GRZ
Cumpărați o proprietate de 900 de metri pătrați cu un GRZ de 0,6 , suprafața maximă admisibilă a clădirii principale este:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Dacă intenționați un garaj, o piscină și o casă cu grădină, suprafața dvs. este calculată din GRZ II, care este jumătate din GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Cu toate acestea, în acest caz suma clădirii principale și a facilităților auxiliare ar depăși limita absolută de 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Din acest motiv, suprafața maximă a facilităților auxiliare este:
720 m² - 540 m² = 180 m²
De ce este important numărul de bază?
Calculul GRZ este relevant atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzătorul unei proprietăți. Cumpărătorul dorește să știe pe ce procent din proprietate i se permite să construiască. Dacă una sau mai multe clădiri sunt deja la locul lor, GRZ stabilește dacă pot planifica facilități auxiliare suplimentare, cum ar fi garaje sau case de grădină.
În calitate de cumpărător, ar trebui să rețineți că numărul de suprafețe de podea nu este deloc același cu spațiul de locuit al unei case. Zona include, de asemenea, pereții exteriori și orice scări exterioare. În plus, spre deosebire de spațiul de locuit, nu toate suprafețele etajului sunt adunate împreună.
Pentru vânzător, un număr mare de suprafețe etaj crește valoarea proprietății sale. Pentru un teren dintr-o zonă urbană cu un ZZR de 0,8, se poate obține un preț mai mare decât pentru unul dintr-o zonă mică de așezare cu un ZZR de 0,2.
