Schimbarea locului de muncă, un nou partener sau adăugarea la familie - există multe motive pentru care un apartament vechi nu-și mai servește scopul și de ce doriți să reziliați contractul de închiriere. Puteți afla aici cu ce perioade de notificare trebuie să vă respectați și când proprietarul poate rezilia chiria.
Cele mai importante lucruri dintr-o privire
Cum reziliez un contract de închiriere?
Dacă ați semnat un contract de închiriere cu durată nedeterminată ca chiriaș, aveți o perioadă de preaviz legală de trei luni. Aceasta înseamnă că notificarea scrisă de reziliere trebuie primită de către proprietar nu mai târziu de a treia zi lucrătoare a lunii.
Cum ies din contractul de leasing în cazul unei separări?
În cazul unei separări, chiria va exista în continuare. Aceasta înseamnă că, chiar dacă unul dintre parteneri se mută, sunteți în continuare partenerul contractual cu toate drepturile și obligațiile. Cel mai bine este să negociați un contract de reziliere cu proprietarul, astfel încât partenerul care se mută să se poată retrage din contractul de închiriere.
Când trebuie să anulez?
Dacă aveți o perioadă de preaviz de trei luni, trebuie să fi notificat proprietarului o notificare de anulare cel târziu în a treia zi lucrătoare a lunii. De exemplu, dacă un chiriaș renunță la 3 iunie, chiria se încheie la 31 august.
Rezilierea contractului de închiriere: așa funcționează
Rezilierea contractului de închiriere este valabilă numai dacă a fost întocmită în scris și tipărită pe hârtie. Terminările verbale, e-mailurile, faxurile sau alte mesaje text nu sunt permise.
Trimiteți anularea prin poștă recomandată
Pentru a fi în siguranță, trebuie să trimiteți întotdeauna scrisoarea de reziliere proprietarului prin poștă recomandată. Aveți următoarele opțiuni:
- Poștă recomandată: Poștașul confirmă că a introdus scrisoarea în cutia poștală a proprietarului.
- Livrare înregistrată: anularea va fi predată personal de către poștaș proprietarului. I se permite să predea acest lucru doar împotriva unei semnături.
- E-mail recomandat cu confirmare de primire: Anularea va fi, de asemenea, predată personal de către poștaș. În calitate de chiriaș, veți primi, de asemenea, o chitanță prin care a sosit scrisoarea.
Bine de știut: Desigur, puteți aduce și dvs. notificarea rezilierii proprietarului. Cel mai bine este să aveți un martor cu dvs. care să confirme că rezilierea a aterizat efectiv în căsuța poștală corectă. În caz contrar, primiți o confirmare de la proprietar și aici.
Dacă anularea este trimisă prin poștă recomandată, poștașul va livra scrisoarea personal.
Aceasta trebuie să figureze în scrisoarea de reziliere
De ce demisionezi nu trebuie să fie menționat în scrisoarea de demisie. Este suficient dacă vă exprimați intenția de a rezilia în scris și, desigur, de a o semna sau de a colecta semnăturile necesare de la alți chiriași principali, în cazul unui apartament comun. Ar trebui să includeți în scris următoarele informații:
- adresa apartamentului de închiriat
- ora la care trebuie închis apartamentul de închiriat
- cererea de confirmare a rezilierii de către proprietar
- dorința pentru o dată de predare
Perioade de notificare generală pentru chiriași
De regulă, chiriașii și proprietarii încheie un contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată. Relația contractuală se încheie apoi cu încetarea ordinară sau extraordinară de către una dintre părți. O perioadă generală de preaviz de trei luni se aplică chiriașilor. Notificarea de reziliere trebuie să ajungă la proprietar nu mai târziu de a treia zi lucrătoare a lunii, în caz contrar luna aceasta nu va mai conta pentru perioada de preaviz. De exemplu, dacă proprietarul primește scrisoarea de reziliere pe 4 august, chiria nu se încheie decât pe 30 noiembrie. Deși în contractul de închiriere se pot conveni perioade mai scurte în favoarea chiriașului, perioadele mai lungi de preaviz sunt ineficiente.
Verificați contractul de închiriere pentru a vedea cât de lungă este perioada de preaviz convenită.
Există aceste excepții
1. Renunțarea la reziliere
Chiriașii și proprietarii au opțiunea de a adăuga o clauză de renunțare la contractul de închiriere pentru o perioadă de până la patru ani. Aceasta înseamnă că nici chiriașii, nici proprietarii nu au voie să anunțe în această perioadă. Cei patru ani încep de îndată ce ambele părți au semnat contractul.
Bine de știut: o renunțare la reziliere este valabilă numai pentru o perioadă de patru ani, orice lucru care depășește acest lucru nu este permis legal. În plus, clauza trebuie să fie formulată în așa fel încât dvs., în calitate de chiriaș, să puteți anula la sfârșitul celor patru ani și să vă mutați fără a fi nevoie să așteptați trei luni.
2. Contract de închiriere absolvit cu renunțarea la reziliere
Locatarii și proprietarii pot rezilia oricând un contract de leasing gradat, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede că rezilierea este exclusă pentru o anumită perioadă de timp. Potrivit unei hotărâri a Curții Federale de Justiție, este permisă și o renunțare unilaterală la rezilierea de către chiriaș.
3. Acord individual
Locatarul și proprietarul pot conveni și alte perioade. Locatarul nu trebuie să fie dezavantajat în acest sens. Aceasta înseamnă că perioada de preaviz poate fi mai scurtă, dar nu mai mare de trei luni.
Mulțumim noilor chiriași aflați mai devremeÎn contractul de închiriere, chiriașii și proprietarii au, de asemenea, opțiunea de a conveni că un sfârșit anterior al |
Termene de notificare pentru proprietari
În conformitate cu legea locațiilor, perioadele de preaviz eșalonate se aplică proprietarilor, în funcție de cât de vechi este "" chiria. Dacă în contractul de închiriere este convenită o perioadă de preaviz diferită și mai lungă, proprietarul trebuie să respecte.
- Perioada de închiriere de până la 5 ani: preaviz de 3 luni
- Perioada de închiriere de până la 8 ani: aviz cu 6 luni
- Perioada de închiriere mai mare de 8 ani: aviz cu 9 luni
- Perioada de închiriere mai mare de 10 ani: aviz cu 12 luni. Cu toate acestea, se aplică doar locațiilor care au început înainte de 1 septembrie 2001 și în care a fost convenită perioada de preaviz de douăsprezece luni.
Singura excepție: proprietarul locuiește cu chiriașul sub un singur acoperiș, de exemplu într-un apartament bunicuț într-o casă cu una sau două familii. Apoi, el poate rezilia fără a avea un motiv legal de reziliere. În scrisoarea de reziliere, însă, el trebuie să-și invoce dreptul special. În astfel de cazuri, perioada de preaviz este prelungită cu trei luni până la șase luni. Dacă proprietarul vinde proprietatea, noul proprietar preia contractul de închiriere. Nimic nu se schimbă în chiria existentă. Dacă apartamentul închiriat este transformat într-un condominiu, proprietarului i se aplică perioade de anulare specifice țării. Au cel puțin trei ani, dar în unele zone cu deficit de locuințe chiar și 10 ani.
În cazul în care proprietarul dorește să folosească apartamentul pentru uz propriu, el trebuie să precizeze motivele detaliate în notificarea de reziliere.
Închiderea apartamentului din cauza uzului personal
Proprietarii au nevoie de un interes legitim în rezilierea contractului de închiriere. Cel mai frecvent motiv: uz personal, deoarece proprietarul are nevoie de apartament pentru el însuși, pentru familie sau rude. Membrii familiei sunt copii, nepoți, soți, frați, părinți și bunici. Nepoata este una dintre ele (BGH, VIII ZR 159/09). În schimb, dacă cumnatul are nevoie de el însuși, trebuie dovedit un contact deosebit de strâns (BGH, VIII ZR 247/08). Proprietarii au nevoie de motive inteligibile pentru propriile nevoi, pe care trebuie să le explice în detaliu în notificarea de reziliere. Aceasta include condițiile de viață anterioare și avantajele apartamentului închis. Dacă au un alt apartament liber, ar putea fi necesar să se mute acolo sau să-l ofere chiriașului. În cazul „cerințelor de locuință mult excesive”, rezilierea eșuează. Acest lucru este valabil șidacă proprietarul are nevoie din nou de apartament imediat după încheierea contractului sau dacă apartamentul anulat nu poate îndeplini cererile de utilizare ale proprietarului. Oricine își falsifică propriile nevoi, de exemplu pentru a închiria apartamentul mai scump, poate fi supus urmăririi penale și răspunderii pentru daune - chiar dacă chiriașul și proprietarul au ajuns inițial la un acord amiabil (BGH, VIII ZR 231/07). Cu toate acestea, chiriașul trebuie să demonstreze ulterior că utilizarea personală a fost falsificată.VIII ZR 231/07). Cu toate acestea, chiriașul trebuie să demonstreze ulterior că utilizarea personală a fost falsificată.VIII ZR 231/07). Cu toate acestea, chiriașul trebuie să demonstreze ulterior că utilizarea personală a fost falsificată.
Caz special: rezilierea apartamentului fără notificare prealabilă
În calitate de chiriaș, aveți opțiunea de a rezilia fără notificare în următoarele cazuri:
Apartamentul nu poate fi utilizat conform prevederilor contractului
Dacă apartamentul este nelocuibil din cauza inundațiilor sau a pagubelor provocate de incendiu, de exemplu, în calitate de chiriaș puteți rezilia contractul de închiriere fără notificare prealabilă. Dar chiar dacă apartamentul nu a fost predat la timp (BGB; § 543 (1)), puteți utiliza acest drept.
Apartamentul vă pune în pericol sănătatea
Dacă, de exemplu, descoperiți mucegai în apartamentul dvs. sau sunt încorporate alte materiale de construcție toxice, trebuie mai întâi să verificați acest lucru de către un expert, de exemplu printr-un test de mucegai și, de asemenea, să plătiți singur costurile. Dacă suspiciunea este confirmată, trebuie mai întâi să acordați proprietarului un termen rezonabil pentru a remedia defectele. Dacă acest lucru nu este posibil sau proprietarul refuză, puteți anula fără notificare prealabilă.
Proprietarul încalcă contractul
Proprietarul are multe drepturi, dar intrarea neautorizată a apartamentului sau frauda în factura de utilități nu sunt incluse. Puteți anula, de asemenea, în caz de insulte verbale sau atacuri. Rețineți, totuși, că aveți de obicei doar două săptămâni de dezbrăcat. Deci, cel mai bine este să căutați un apartament nou înainte de a renunța.
Modernizare viitoare
Dacă proprietarul anunță o modernizare în martie, chiriașul poate anula până pe 30 aprilie. Locația se încheie pe 31 mai.
Dacă este planificată o modernizare, există de obicei o perioadă de preaviz mai scurtă.
Creșterea chiriei la chiria comparativă locală
Dacă chiriașul primește o creștere a chiriei până la 1 aprilie în ianuarie, poate anula până cel târziu la 31 martie. Contractul de închiriere se încheie pe 31 mai. În acest caz, chiriașul nu plătește o chirie mai mare.
Creșterea chiriei după modernizare
Dacă chiria va crește până la 1 aprilie, chiriașul poate anula la sfârșitul lunii martie. Locația se încheie pe 31 mai, chiria rămâne neschimbată până atunci.
Rezilierea fără notificare de către proprietar
Proprietarul poate rezilia chiria fără o notificare prealabilă dacă chiriașul are restanțe la plata chiriilor. Fie chiriașul nu trebuie să fi plătit o sumă parțială de mai mult de o lună de chirie timp de două luni consecutive, fie întârzierea se întinde pe mai multe luni și ajunge la suma de cel puțin două chirii lunare. În cazul în care chiriașul plătește restanțele chiriei până la două luni de la depunerea notificării de evacuare, rezilierea fără preaviz este invalidă. Dacă proprietarul a dat o notificare de reziliere în același timp, această reziliere poate rămâne efectivă. Potrivit Curții Federale de Justiție, chiriașii își pot păstra apartamentul în astfel de cazuri numai dacă notificarea de reziliere a fost ilegală, de exemplu, deoarece chiriașul nu a fost niciodată vinovat de nimic (VIII ZR 321/14).
Caz special: rezilierea unui contract de subînchiriere
Dacă ați încheiat un contract de subînchiriere și doriți să anulați, se face distincția între următoarele cazuri:
- Cameră nemobilată
Perioada regulată de preaviz de trei luni se aplică unei camere nemobilate. Dar fii atent! De asemenea, chiriașul principal poate termina camera fără să ofere un motiv atâta timp cât locuiește el însuși.
- Cameră mobilată
Dacă camera este mobilată și locatarul principal locuiește el însuși în apartament, puteți chiar anula la mijlocul sau la sfârșitul lunii.
Caz special: reziliați contractul de închiriere în apartamentul comun
În funcție de faptul că ați semnat un contract de închiriere în calitate de chiriaș principal sau ca locatar, trebuie să acționați diferit:
Anulați ca chiriaș principal
Dacă sunteți chiriașul principal, trebuie să informați atât proprietarul, cât și sub-chiriașii dvs. dacă anulați. Puteți să anunțați sublocatarul dvs. folosind dreptul special de reziliere, care rezultă din faptul că chiriașul principal locuiește și el în acest apartament. Aceasta are ca rezultat o perioadă de preaviz de trei luni. Locatarul principal trebuie să anunțe un sublocatar cu cel puțin trei luni mai devreme decât propriul proprietar.
Sau, dacă, în calitate de chiriaș principal, ați subînchiriat o cameră mobilată, vă puteți anula sublocațiul până cel târziu în data de 15 a lunii până la sfârșitul aceleiași luni.
Anulați ca unul dintre mai mulți chiriași principali
Dacă faceți parte dintr-un apartament comun în calitate de chiriaș principal, toți colegii de cameră și proprietarul trebuie să fie de acord să rezilieze chiria. Motivul este că toți colegii de cameră au fondat împreună un parteneriat de drept civil la semnarea contractului. Cu alte cuvinte, un chiriaș nu poate pleca doar dacă ceilalți nu sunt de acord. În plus, proprietarul trebuie să fie de acord. Acest lucru poate fi problematic dacă se teme că întregul cost de închiriere nu va mai fi plătit în viitor. Dacă ieșiți oricum, puteți fi răspunzător solidar.
Un apartament comun trebuie să respecte mai multe reglementări speciale la rezilierea contractului de închiriere.
Anulați ca apartament comun
Ca apartament comun, toată lumea trebuie să semneze împreună notificarea de reziliere.
Reziliați contractul individual
În unele apartamente comune, fiecare locatar are propriul contract cu proprietarul. În aceste cazuri, nu aveți nevoie de acordul colegului dvs. de cameră, dar dați o notificare normală de trei luni. Proprietarul trebuie să plătească pentru contribuțiile de închiriere anulate sau să găsească în timp util un nou chiriaș.
Ce trebuie făcut dacă proprietarul ignoră rezilierea?
Ocazional, se întâmplă ca un proprietar să nu răspundă rezilierii, de exemplu prin neacceptarea unei scrisori recomandate cu confirmare de primire și aceasta ajunge la biroul poștal. În aceste cazuri, cel mai bine este să păstrați confirmarea că chiriașul a ignorat poșta recomandată și apoi să trimită o poștă simplă recomandată. Termenul curge apoi de la refuzul acceptării.
Ce trebuie făcut dacă chiriașul nu se mută?
În cazul în care chiriașul nu se mută după expirarea perioadei de preaviz, proprietarul trebuie să declare clar în termen de două săptămâni că nu este de acord cu continuarea locațiunii - în caz contrar rezilierea devine ineficientă. Cu excepția cazului în care această consecință juridică este deja exclusă în contractul de închiriere. De exemplu, pentru a scoate chiriașul din apartament, proprietarul nu are voie să schimbe pur și simplu încuietoarea ușii. Dacă are un motiv recunoscut pentru reziliere, el dă în judecată în instanță pentru evacuare. Instanța examinează motivele rezilierii proprietarului și drepturile chiriașului. Deoarece chiar și cu o reziliere justificată a proprietarului, chiriașul poate rămâne atâta timp cât se poate referi la anumite dificultăți care depășesc interesul proprietarului de a rezilia. Acestea pot fi:
- vârsta mare
- handicap
- fragilitate
- slăbiciune fizică sau psihică
- perioadă lungă de închiriere și rădăcini în zona rezidențială
- sarcina
- copii
- Dificultăți în schimbarea școlilor sau grădinițelor
- venit mic
- examenul viitor
- să nu găsească niciun apartament de schimb
Ce puteți face pentru a obiecta la rezilierea de către proprietar?
Deseori există mai multe motive de dificultate în același timp. Acest lucru crește șansele de reușită a unei obiecții de închiriere la reziliere. Locatarul trebuie să declare obiecția la reziliere în scris și să semneze el însuși scrisoarea. Proprietarul trebuie să aibă cererea în mâinile lor cu cel mult două luni înainte de sfârșitul perioadei de preaviz. Cu toate acestea, perioada de două luni se aplică numai în cazul în care proprietarul a indicat posibilitatea de obiecție, termenul și forma acesteia în notificarea de reziliere. În caz contrar, chiriașul poate obiecta și la reziliere ulterior - și anume până la prima dată judiciară a litigiului de evacuare. Dacă chiriașul și proprietarul nu sunt de acord, instanța trebuie să decidă. Se cântărește dacă greutățile locatarului depășesc interesele proprietarului de a înceta. Dacă da,instanța dispune continuarea nedeterminată sau limitată a contractului de închiriere.