Legea chiriașilor reglementează drepturile și obligațiile chiriașilor și proprietarilor - dar acestea nu sunt adesea exercitate sau apare o dispută din alte motive. Contabilitatea costurilor de funcționare, chirie, reparații datorate, încălzirea defectă, biciclete pe hol - ce este permis și ce nu? Cum acționați cel mai bine într-o dispută? Dăm sfaturi.
Există o gamă largă de dispute între proprietari și chiriași: variază de la facturarea costurilor de funcționare și poluarea fonică de la vecini la defecte de locuință, cereri de creștere a chiriei sau modernizare. Am rezumat cele mai frecvente cauze ale litigiilor pentru dvs. În acest fel, puteți vedea dintr-o privire ce spune fundalul juridic al cazului dvs. și în pasul următor puteți decide dacă litigiul merită sau trebuie căutat un compromis.
Ce spune legea locațiilor despre cele mai frecvente cauze ale litigiilor?
Facturarea utilităților
- Apartamentul și spațiul comercial
Potrivit Curții Federale de Justiție (BGH), proprietarii nu sunt obligați să factureze separat costurile de exploatare pentru apartamente și spații comerciale, atât timp cât chiriașul nu este dezavantajat în mod semnificativ. Locatarul poate vedea documentele de facturare în incinta proprietarului. Proprietarul trebuie să facă copii numai dacă acest lucru este nerezonabil pentru el din cauza distanței (BGH VII ZR 78/05). Sfat: aflați aici despre cele mai frecvente erori în facturarea utilităților. - Post vacant și costuri
Dacă apartamentele sunt goale, proprietarul trebuie să își asume costurile auxiliare pentru aceste apartamente dacă alocă costurile de funcționare în funcție de raportul dintre suprafața apartamentului închiriat și suprafața totală de locuit (BGH VIII ZR 159/05). Locatarii pot refuza modificarea contractului dacă doar câteva apartamente sunt vacante pentru o perioadă scurtă de timp. - Alocare permisă
Potrivit BGH, chiriașii apartamentelor de la parter trebuie să contribuie și la costurile de exploatare ale liftului. O alocare diferențiată a costurilor de exploatare, de exemplu pentru serviciul de îngrijire, curățarea zonelor comune, iluminatul, întreținerea grădinii sau ascensorul, nu este practicabilă (BGH VIII ZR 103/06). Proprietarul poate împărți noi cheltuieli de exploatare - de exemplu pentru noua asigurare de răspundere civilă - cu chiriașul, cu condiția ca acesta să fi rezervat acest lucru în contractul de închiriere (BGH VIII ZR 80/06).
Reparații cosmetice
După ce BGH a declarat deja clauze din contractele de închiriere invalide în 2004, conform cărora chiriașii trebuie să renoveze „cel târziu” sau „în orice caz” după anumite termene, a făcut un pas mai departe în aprilie 2006: Conform acestui fapt, contractul de închiriere trebuie să precizeze clar termenele sunt flexibile. Dacă lipsește o adăugare precum „de regulă” sau „în general”, clauza este ineficientă (BGH VIII ZR 178/05).
- Clauze de compensare
Dacă există clauze de compensare în contractul de închiriere, proprietarul poate, dacă termenele de renovare nu au expirat încă, să ceară un procent din costurile de renovare pentru perioada de uzură de la ultimele reparații cosmetice. Cu toate acestea, clauzele de soluționare nu trebuie să se bazeze pe termene rigide. În caz contrar, îl dezavantajează pe chiriaș în mod necorespunzător, deoarece nu iau în considerare starea apartamentului (BGH VIII ZR 52/06)
Spațiu de locuit
Știți cum să vă măsurați corect spațiul de locuit? Acest lucru vă poate economisi bani, deoarece: Dacă spațiul de locuit este cu mai mult de 10% sub cel specificat în contractul de închiriere, există un defect care vă dă dreptul să reduceți chiria (BGH VIII ZR 205/03 și 347/04).
Când să solicitați consiliere juridică
Ambele părți ar trebui să se întrebe despre drepturile și obligațiile lor, de exemplu în aceste articole suplimentare:
Legea chiriei: drepturile și obligațiile dvs. ca locatar și proprietar
Comunitatea de proprietari: drepturile și obligațiile proprietarilor de proprietăți
Rezilierea pentru uz personal: drepturile și obligațiile dumneavoastră
Drept special de utilizare: exemple, drepturi și obligații
În rândul vecinilor: aceste drepturi și obligații contează vara
Aceasta ar trebui să fie urmată de o conversație rezonabilă. Dacă există conflicte cu vecinii, trebuie să informați și proprietarul despre acestea. Dacă există deficiențe în apartament, trebuie să informați proprietarul cât mai curând posibil și să-i cereți să le remedieze. În cazul unei creșteri a chiriei, puteți verifica indicele chiriei locale la biroul local de locuințe sau la unul dintre grupurile de interese.
Legea chiriei: exemplu de scenariu de conflict „creșterea chiriei”
Proprietarul îi cere chiriașului să mărească chiria de la 6 la 7 euro pe metru pătrat. Pentru apartamentul de 100 de metri pătrați, aceasta înseamnă cu 100 de euro mai multă chirie pe lună. Locatarul respinge creșterea chiriei. Indicele chiriei locale prevede 6 euro în partea de jos și 7 euro în partea de sus pentru un apartament relativ mare. Tabelul de mai jos (sursa: Deutscher Mieterbund Berlin) prezintă posibili pași în calea unui acord.
|
măsura |
cheltuieli |
|
|
Primul pas |
Conversație personală între proprietar |
- Fără costuri - |
|
Al 2-lea pas |
Implicarea unui mediator (prin intermediul asociației de locatari |
Poate fi convenit liber, de ex. 50 de euro |
|
Pasul 3 |
Prima instanță: Tribunalul districtual |
Cu o valoare în litigiu de |
|
Al 4-lea pas |
A doua instanță: contestație la instanța regională |
Aproximativ 820 de euro pentru |
Sfat : Înainte de a decide să vă adresați instanței: instanța de district va sugera adesea o soluționare. Aceasta înseamnă că veți acoperi costurile în mod proporțional. În ceea ce privește rezultatul, puteți avea un preț mai ieftin cu un mediator. Dacă conversația față în față eșuează, sugerează medierea.
După o consultare de fapt, ambele părți discută cum arată următorul pas. Cu toate acestea, există cazuri în care nu este posibil niciun compromis sau o parte refuză să-l accepte. Dacă fronturile se întăresc, va exista o dispută în instanță.
