În fiecare an, facturarea costurilor de încălzire și exploatare se referă la asociațiile de proprietari, proprietarii de apartamente și chiriași. Cine preia ce postări, ce termene se aplică? Multe facturi de utilități pentru apartamentele de închiriat sunt create incorect an de an. Așa-numita a doua chirie reprezintă în medie 34 la sută din chiria totală. Merită pentru a fi precis.
Oricine deține un apartament trebuie să plătească lunar costurile de funcționare pentru a gestiona apartamentul. Dar proprietarul nu trebuie să plătească singur pentru aceste costuri - unele pot fi transmise chiriașului. Cu toate acestea, pentru ca acest lucru să fie posibil, ambele părți trebuie să recunoască prevederile din contractul de închiriere. Așa-numita ordonanță privind costurile de funcționare specifică care sunt costurile de funcționare ale unui apartament și care, în calitate de proprietar, trebuie să le plătiți singur.
Majoritatea contractelor de închiriere stipulează că chiriașul suportă costurile de funcționare și, pe lângă chiria de bază, efectuează o plată în avans lunară pentru acestea. Proprietarul este apoi obligat să se stabilească regulat. Nu este banal. Conform informațiilor de la Deutscher Mieterbund eV, fiecare a doua declarație de taxă pentru servicii este defectuoasă. „Sarcina este o adevărată provocare pentru laic”, confirmă Rainer Schmitt, avocat la Asociația Bavarilor de Proprietari. Enervant când calculezi greșit. „Dar erorile formale duc chiar la facturarea ineficientă”, avertizează Schmitt. Proprietarul poate fi lăsat apoi cu costurile pe care chiriașul ar trebui să le suporte.
Ce sunt costurile de funcționare și care sunt costurile suplimentare?
În practică, termenii costuri de funcționare și costuri auxiliare sunt adesea folosiți sinonim. Cu toate acestea, costurile auxiliare includ mai multe articole. Costurile suplimentare includ, de exemplu, costurile pentru administrare, reparații și întreținere. Ordonanța privind costurile de funcționare (BetrKV) prevede că „toate costurile suportate de proprietar prin proprietatea apartamentului și gestionarea sa continuă sunt considerate costuri de exploatare”. Conform Ordonanței de calcul II, acestea includ următoarele 17 elemente:
- Rezerva de apa
- Taxe de canalizare (drenaj)
- Costurile ascensorului
- iluminat
- Curățenie stradă / colectare gunoi
- Costurile pentru măturarea coșului de fum
- curatenie in casa
- Intretinere gradina
- Mașină de spălat casă (dar nu costurile de reparație!)
- Antena / televiziune prin cablu
- Îngrijitor / îngrijitor (dar nu administrator de proprietate)
- Asigurare de proprietate și răspundere civilă (dar nu protecție legală, costuri de reparații, risc de pierdere din închiriere sau asigurare elementară)
- Impozitul pe proprietate (dar nu impozitul pe proprietate sau impozitul pe proprietate)
- Alte costuri de funcționare (cum ar fi piscina, sauna, întreținerea și testarea stingătoarelor etc.)
- costurile de încălzire
- Încălzire a apei
- Sisteme de încălzire și alimentare cu apă
Ce costuri de operare nu pot fi reportate?
Proprietarul trebuie să suporte întotdeauna următoarele costuri:
- cheltuieli administrative
- Costuri de întreținere și reparații
- Costurile postului vacant
- Taxe de administrare a contului sau alte cheltuieli bancare
- Impozitul pe veniturile din veniturile din închiriere
- Costuri unice, de exemplu pentru combaterea dăunătorilor
Cum este alcătuită factura de utilități?
În plus față de chiria de bază, chiriașii plătesc o reducere lunară pentru costuri suplimentare, cum ar fi apa, costurile de încălzire, taxele pentru gunoi și serviciile de îngrijire. Chiria caldă este alcătuită din această rată rece plus reducerea. În cel mai bun caz, costurile de funcționare și cheia de distribuție ar trebui să fie deja convenite în contractul de închiriere. Cheia de distribuție definește modul în care costurile de funcționare ale casei sunt alocate apartamentelor individuale.
Chiriașul plătește costurile de funcționare fie ca o sumă forfetară, fie ca plată în avans, în funcție de acordul din contractul de închiriere. Rareori sunt chirii brute în care sunt deja incluse costurile de exploatare. Aici, proprietarul riscă singur să crească costurile de exploatare. În noile contracte de închiriere, fie se stabilește o cotă forfetară pe care proprietarul nu trebuie să o deconteze, fie o plată în avans.
La sfârșitul anului contabil, toate costurile de funcționare alocate sunt adunate și comparate cu avansul efectuat de chiriaș. Dacă chiriașul a plătit prea mult, primește diferența înapoi. Cu toate acestea, se poate întâmpla și ca proprietarul să solicite o plată suplimentară. Este important să verificați din nou acest lucru. În plus, proprietarul trebuie să denumească în mod expres toate articolele facturate.
Cum se pregătește corect factura de utilități
Oricine trebuie să trimită o factură de utilitate ar trebui să cunoască regulile. Acestea se află în Codul civil german începând cu § 556. Am rezumat cele mai importante lucruri pentru dvs.:
- Perioada de facturare nu poate depăși douăsprezece luni. Chiar dacă chiriașul se mută după un an și două luni, trebuie făcute două declarații.
- Locatarul trebuie să primească factura în cel mult douăsprezece luni de la sfârșitul perioadei contabile. Proprietarul nu mai poate solicita plăți suplimentare după expirarea acestei perioade. Cu toate acestea, chiriașul poate contesta în continuare prea multe din cele plătite.
- Nu este suficient să se precizeze suma totală. Articolele individuale trebuie să fie listate, de la deșeuri la apă caldă. Nu trebuie să atașați chitanțe, dar chiriașul are dreptul să le inspecteze.
- Locatarul ar trebui să poată înțelege matematic cum este generată fiecare sumă. Cheia de distribuție utilizată trebuie denumită și explicată.
- Pare banal, dar este predispus la erori: toate plățile în avans efectuate de chiriaș trebuie să fie numite și deduse din costurile de operare efectiv suportate.
Ce trebuie să fie în contractul de închiriere?
Pasajul „ Locatarul plătește costurile de exploatare” îl obligă pe chiriaș să își asume toate cheltuielile conform Ordonanței privind costurile de funcționare. Doar „ alte costuri ”, cum ar fi întreținerea stingătoarelor și a alarmelor de fum, precum și curățarea jgheaburilor.
Aveți grijă atunci când cumpărați o proprietate închiriată: Contractul de închiriere existent continuă să se aplice și depinde de formulare. În caz de îndoială, se achită doar articolele enumerate acolo. Contractul poate fi modificat numai cu acordul locatarului.
Cât de mari sunt într-adevăr costurile de operare?
În octombrie 2019, Asociația Germană a Locatarilor a publicat un tabel al costurilor de exploatare care se referă la 2017. Conform acestui document, chiriașii plătesc în medie 2,16 EUR pentru fiecare metru pătrat de spațiu locativ pe lună. O prezentare generală a articolelor:
| Impozitul pe proprietate | 0,18 euro |
| Apă, inclusiv canalizare | 0,35 euro |
| Incalzire inclusiv apa calda | 1,03 euro |
| Lift | 0,17 euro |
| Curățenie stradă | 0,03 euro |
| Aruncarea gunoiului | 0,17 euro |
| Curățarea clădirilor | 0,18 euro |
| Intretinere gradina | 0,10 euro |
| Electricitate generală | 0,05 euro |
| Curățarea coșului de fum | 0,03 euro |
| asigurare | 0,19 euro |
| Îngrijitor | 0,31 euro |
| Îngrijitor (curățenie clădire, serviciu de iarnă) | 0,15 euro |
| Antena, cablu | 0,13 euro |
| Alții | 0,03 euro |
Locatarii din Germania plătesc cele mai mari sume pentru încălzire și apă caldă. În medie, se scad 1,03 euro pe lună și metru pătrat. În 2014 a fost de 1,39 euro. Declinul se datorează scăderii prețurilor la energie.
În calitate de chiriaș, puteți utiliza oglinda, publicată anual, pentru a verifica dacă factura dvs. de utilități este plauzibilă.
Alegeți cheia de distribuție corectă
Sunt posibile mai multe chei de distribuție: în funcție de consum, în funcție de spațiul locativ, în funcție de unitățile rezidențiale și în funcție de oameni. Încălzirea și apa caldă sunt facturate în general în funcție de consum. În afară de aceasta, proprietarul poate conveni liber asupra cheii de alocare. Sfatul nostru pentru condominiu: Pentru a nu complica factura de utilități, este logic să alegeți întotdeauna cheia de distribuție și să o înregistrați în contractul de închiriere pe care comunitatea de proprietari a convenit-o. Acest lucru are avantajul că puteți prelua informațiile din declarația anuală a asociației de proprietari fără a fi nevoie să calculați mai departe. De altfel, o cheie de alocare în funcție de persoană nu este niciodată o idee bună: de fiecare dată când numărul de rezidenți se modifică în perioada contabilă, proprietarul trebuie să redistribuie costurile.
Bine de știut : dacă nu există o reglementare contractuală, cheia de distribuție legală se aplică în funcție de proporția spațiului locativ, adică în funcție de metri pătrați.
Experiența a arătat că costurile de funcționare pentru încălzire și apă caldă sunt cele mai mari.
Termene pentru plata costurilor de exploatare
Dacă s-a convenit o plată lunară în avans, proprietarul trebuie să factureze fiecare chirie separat în scris o dată pe an. Locatarul trebuie să primească factura cel târziu în a douăsprezecea lună de la sfârșitul perioadei contabile. Dacă anul calendaristic este decisiv pentru facturare, 31 decembrie este data cheie. Dacă proprietarul ratează termenul limită, sunt excluse cererile suplimentare împotriva chiriașului. Cu excepția cazului în care proprietarul nu este responsabil pentru decontarea târzie. Cu toate acestea, el trebuie să fie responsabil pentru culpa societății contabile (Tribunalul Regional din Köln, 1 S 161/06).
Potrivit BGH (numărul de dosar VIII ZR 107/08), proprietarul riscă ca factura să nu ajungă la destinatar la timp. Data ștampilei poștale nu este decisivă, ci primirea de către chiriaș. Dacă decontarea nu se face în ciuda unui memento, chiriașul poate reține alte plăți în avans până când proprietarul a stabilit efectiv costurile de exploatare.
Hotărârile judecătorești și inspecția
Proprietarii nu au voie să rezume mai multe tipuri de costuri de exploatare în factura de utilități decât în cazuri excepționale. Acest lucru este permis pentru costurile cu apă proaspătă și murdară dacă calculul apelor uzate este legat de consumul de apă dulce (BGH, VIII ZR 340/08). Nici proprietarul nu trebuie să descompună costurile asigurării de proprietate și răspundere civilă (BGH, numărul de dosar VIII ZR 346/08).
Proprietarii pot îndruma oricând chiriașii pentru a inspecta chitanțele. Locatarului i se permite să ia notițe și, de asemenea, să facă copii, scrise de mână sau folosind un computer. Potrivit unei hotărâri pronunțate de Curtea Districtuală din München, el are dreptul să fotografieze sau să scaneze chitanțele (412 C 34593).
Depuneți o obiecție la factura de utilități
Dacă doriți să obiectați, trebuie să faceți acest lucru în termen de 12 luni de la primirea declarației. Ulterior, nu mai există niciun drept (Secțiunea 556, Paragraful 3, Sentința 5 BGB). Aveți următoarele opțiuni în cazul unei obiecții:
- Obiecție și plată cu rezervare
Puteți obiecta și plăti costurile cu rezervarea la cerere. - Opoziție și plată parțială
Dacă eroarea este clară, puteți depune o obiecție și plăti doar partea justificată.
Scrieți întotdeauna obiecția în scris și asigurați-vă că puteți dovedi că obiecția a ajuns la proprietar la timp.