Pentru majoritatea oamenilor, cumpărarea propriei case este un moment cu totul special în viața lor. Dar dacă vă decideți împotriva proprietății retrospectiv? Retragerea din contractul de vânzare semnat este posibilă numai dacă există motive serioase - și în majoritatea cazurilor acest lucru determină costuri ridicate.
Dacă un contract de cumpărare pentru o casă a fost semnat de ambele părți contractante, acesta este considerat obligatoriu - adică retragerea din cumpărarea efectuată este aplicabilă numai dacă există motive valabile. Obstacolele sunt mari dintr-un motiv, deoarece afacerea imobiliară este asociată cu riscuri financiare considerabile pentru ambii parteneri: Cumpărătorul a contractat un împrumut de la o bancă și trebuie să plătească lunar dobânzi și rambursări. Pe de altă parte, vânzătorul a planificat deja încasările din vânzări pentru a finanța un nou domiciliu. Prin urmare, dreptul normal de retragere se aplică doar într-o măsură limitată aici.
Există cazuri în care ambele părți se pot retrage din contractul de cumpărare - dar de obicei nu fără plata unei compensații financiare către partenerul contractual. Acest lucru nu se aplică numai dacă cumpărătorul și vânzătorul au convenit asupra dreptului de a se retrage din contract fără despăgubiri în anumite condiții sau dacă doresc să rezilieze contractul de comun acord.
Drept contractual și legal de retragere
Anularea contractului de cumpărare legalizată este posibilă dacă ambele părți și-au rezervat în mod expres dreptul de retragere. Acest lucru este recomandat dacă contractul urmează să fie deja semnat, deși aspecte juridice importante nu au fost clarificate - cum ar fi acordarea autorizației de construire sau existența unui angajament de finanțare. Cu toate acestea, costurile de retragere ulterioare, deoarece costurile notariale și, eventual, ale registrului funciar sunt suportate atunci când contractul de cumpărare este notarizat și tranzacția este anulată. Impozitul pe transferul imobiliar este, de asemenea, inițial perceput, chiar dacă poate fi recuperat ulterior în anumite condiții. Prin urmare, ar trebui să clarificați cele mai importante puncte cheie înainte de a semna contractul de cumpărare pentru noua dvs. casă sau proprietate în prezența unui notar.Apropo, puteți conveni și asupra unui drept contractual unilateral de retragere - de exemplu, în calitate de vânzător, pentru a vă proteja împotriva insolvenței partenerului dumneavoastră contractual.
Dreptul legal de retragere se aplică întotdeauna și intră în vigoare automat dacă nu a fost convenită nicio clauză de retragere sau nu se aplică în cazul de față. Cu toate acestea, numai circumstanțe excepționale sau abateri deosebit de grave ale unui partener contractual justifică retragerea legală din contractul de cumpărare. Aceasta include, de exemplu, că cumpărătorul nu plătește prețul de cumpărare, deși este obligat să facă acest lucru sau că vânzătorul a ascuns defecte grave.
Retragerea din contract: cele mai frecvente motive
În funcție de faptul dacă vânzătorul sau cumpărătorul doresc să se retragă din contractul de vânzare deja semnat și notarizat, motivele sunt foarte diferite. Un motiv valabil pentru vânzător există dacă, de exemplu, cumpărătorul nu transferă suma achiziționată și, prin urmare, nu își îndeplinește obligația de plată contractuală. Nu contează dacă reține în mod deliberat suma pentru că s-a decis împotriva proprietății ulterior sau este insolvabil pentru că banca nu îi acordă un împrumut. În ambele cazuri, vânzătorul are dreptul să se retragă din contract după ce a acordat părții contractante un termen rezonabil pentru transferul prețului de achiziție. În acest caz, cumpărătorul rămâne obligat prin contractul de cumpărare. În plus, vânzătorul poate cere de la elsă ramburseze costurile suportate, cum ar fi comisionul brokerului.
În cazul în care vânzătorul nu folosește dreptul său de retragere, contractul de cumpărare rămâne valabil. În acest caz, cumpărătorul trebuie să plătească dobânzi de întârziere în plus față de prețul de achiziție dacă data de achiziție convenită contractual sau termenele de plată au fost depășite.
Un alt motiv, dar mult mai rar, pentru ca vânzătorul să se retragă din contract poate fi dacă cumpărătorul schimbă structura clădirii achiziționate, deși acest lucru a fost exclus în contractul de cumpărare. Astfel de clauze contractuale există de obicei atunci când vine vorba de o clădire catalogată sau când are o valoare arhitecturală specială - în acest din urmă caz, arhitectul în calitate de autor poate chiar să intervină în instanță.
Dacă cumpărătorul dorește să se retragă din contractul de cumpărare, există de obicei motive complet diferite. Cele mai frecvente sunt defectele grave ale clădirii care au fost ascunse în mod deliberat de către vânzător. În astfel de cazuri, instanțele vorbesc despre ceea ce este cunoscut ca „denaturare frauduloasă”. Deficiențele grave pot fi, de exemplu, o infestare mare de putregai uscat sau deteriorarea structurii critice a structurii acoperișului. Punctul esențial al problemei: Cumpărătorul trebuie să demonstreze vânzătorului că știa despre aceste defecte înainte de semnarea contractului - numai dacă reușește își poate exercita dreptul legal de retragere. În practică, însă, acest lucru se dovedește a fi dificil. Dovada este de obicei posibilă numai dacă cumpărătorul poate găsi un martor - de exemplu, proprietarul unei companii specializate,pe care vânzătorul îl contactase deja înainte de încheierea contractului de cumpărare pentru a evalua defectele ascunse.
Defectele grave sunt cel mai frecvent motiv pentru retragerea din contractul de vânzare.
Defectele minore ale proprietăților uzate nu reprezintă un motiv pentru retragerea din contract, mai ales că este foarte adesea vorba despre semnele așteptate ale îmbătrânirii. În plus, în contractul de vânzare se poate conveni o excludere a garanției pentru defecte deschise sau ascunse, care nu sunt cunoscute de vânzător. Pentru a evita astfel de probleme, este extrem de important ca dvs., cumpărătorul, să inspectați cu atenție proprietatea dorită împreună cu vânzătorul înainte de a semna contractul de cumpărare și să elaborați un protocol de predare. Dacă este posibil, consultați un expert în construcții dacă nu sunteți singur un specialist.
Sfat: Pentru a evita greșelile atunci când cumpărați o casă, trebuie să pregătiți o listă de verificare în avans și să o parcurgeți în mod constant înainte de a semna contractul.
În cazuri mai rare, numai după semnarea contractului de cumpărare, proprietatea achiziționată este grevată de o taxă funciară, iar banca vânzătorului nu este pregătită să o șteargă - de obicei mai ales dacă vânzătorul și banca sa Suma penalităților de rambursare anticipată a împrumutului său. Taxa funciară va trece cumpărătorului odată cu achiziționarea proprietății și se va confrunta cu sarcini financiare excepțional de mari care justifică retragerea din contractul de cumpărare.
Domeniul de aplicare al compensației
Dacă cumpărătorul sau vânzătorul folosește un drept de retragere stabilit prin contract, problema compensației sau a compensației în cazul retragerii este, de regulă, reglementată și în contractul de cumpărare. Cu toate acestea, aspectul arată diferit, dacă una dintre părțile contractante impune un drept legal de retragere. De exemplu, dacă vânzătorul se retrage din contractul de vânzare deoarece cumpărătorul nu plătește, îl poate răspunde pentru costurile suportate. Acestea includ costurile de brokeraj menționate deja, dar și venituri mai mici: Dacă vânzătorul realizează venituri mai mici din vânzări, de exemplu atunci când vinde din nou, el poate solicita diferența față de prețul de cumpărare convenit inițial de la primul cumpărător demisionat. Există o altă parte interesatăcare achiziționează proprietatea câteva zile mai târziu pentru același preț, compensația va fi în mod corespunzător mai mică. Cu toate acestea, în astfel de cazuri, vânzătorul nu își poate vinde casa la un preț de ofertă, ci trebuie să solicite un preț local obișnuit, cu un cadru de negociere rezonabil.
În cazul în care cumpărătorul se retrage din cumpărarea proprietății din cauza unor defecte semnificative ascunse în mod deliberat, acesta poate factura vânzătorului costurile de finanțare, înscrierea în cartea funciară, orice cheltuieli de renovare suportate și, dacă este cazul, costurile de expertiză și procedurale. Dacă partenerii contractuali inițiali nu pot ajunge la un acord, un arbitru sau chiar o instanță trebuie să stabilească suma.
Revocarea cumpărării proprietății
Dacă se aplică dreptul legal sau contractual de retragere, achiziționarea proprietății trebuie anulată - în limba oficială germană se vorbește despre o revocare a contractului de cumpărare. Aceasta este inițiată de vânzător prin intermediul notarului și este asociată cu costuri suplimentare, deoarece, de exemplu, înscrierea în registrul funciar trebuie modificată din nou. În practică, în funcție de proiectarea oricărei clauze de reziliere din contractul de vânzare, aceste costuri sunt de obicei suportate de cumpărător - de exemplu, dacă acesta nu a transferat suma achiziției la timp.