Boom imobiliar în Germania: Oricine caută o investiție sensibilă ar trebui să ia în considerare închirierea unei proprietăți. Atunci când cumpărați un apartament, fie ca proprietate de închiriere sau de investiții, ar trebui să luați în considerare prețul, locația, starea clădirii și comunitatea de proprietari - atunci nimic nu împiedică propriul apartament ca investiție.
Ratele dobânzilor scăzute persistente reprezintă probleme pentru mulți economisitori. Investițiile sigure care produc o dobândă de peste un procent sunt greu de găsit. Cumpărarea unui apartament de închiriat pentru uz personal ulterior poate fi, prin urmare, o opțiune sensibilă pentru persoanele private.
Imobilul ca investiție: motive întemeiate
Închirierea propriei proprietăți oferă mai multe avantaje: Proprietarii au securitatea de a avea cei patru pereți potriviți pentru vârsta lor și de a le putea proiecta complet liber, de exemplu fără bariere. Acest lucru economisește, de asemenea, impozitele: „Proprietarii pot efectua reparații sau pot investi în renovări adecvate vârstei, atâta timp cât aceste cheltuieli sunt încă semnificative în ceea ce privește impozitarea”, oferă expertul LBS Markus Lang drept sfat. „Când vă retrageți, rata impozitului scade de obicei și, în calitate de proprietar, nu puteți deduce astfel de costuri”.
Obiect de potrivire
1. Locație:
Verificați dimensiunea, planul de etaj și confortul, situația rezidențială și de trafic, precum și infrastructura. Există apartamente în cartier? Atunci cumpără altundeva!A doua inspecție:
Întrebați ce renovări sunt în așteptare. Sunt rezervele suficiente, sunt prevăzute taxe speciale? Cum funcționează managerul? Comunitatea de proprietari se armonizează?3. Sfaturi profesionale:
Obțineți ajutor - un expert în construcții sau un arhitect cu experiență va verifica Your-Best-Home.net pentru defecte ascunse.4. Prețul de achiziție:
LBS publică prețurile pentru 640 de orașe în fiecare an pe „Piața proprietăților rezidențiale”.5. Chirie:
Puteți afla cât de multă chirie vă puteți aștepta de la indicele chiriei locale.6. Randamentul închirierii:
Acesta indică ce procent din costurile investiției puteți recupera prin chiria anuală. Incluzând toate costurile de achiziție auxiliare, randamentul net al închirierii ar trebui să depășească 4%.7. Finanțare:
Cu un contract de împrumut la domiciliu și economii, puteți asigura un împrumut cu dobândă redusă. Ideal: investiți 20% din capitaluri proprii.8. Impozite:
Un profesionist în domeniul fiscal vă va spune înainte de a cumpăra dacă investiția dvs. merită din punct de vedere matematic.Aceste gânduri i-au emoționat și pe Dietmar și Edith Pfaffenberger. Părinții a doi copii au deja propria lor casă și au dorit să investească încă 70.000 de euro în siguranță. Au găsit un apartament cu două camere frumos decupat și amplasat, cu un spațiu bun de 55 de metri pătrați pentru 175.000 de euro pe care doresc să îl cumpere și să îl închirieze inițial. „Ne putem muta mai târziu când nu mai suntem atât de mobili și grădinăritul devine prea mare pentru noi”, a fost de acord cuplul. O finanțare solidă care nu i-a copleșit era o condiție prealabilă. La urma urmei, cuplul a dorit să-și susțină financiar copiii în studiile lor în următorii ani.
Închiriați o proprietate: finanțare inteligentă
Din prețul total (inclusiv costurile auxiliare) de 189.000 de euro, Pfaffenbergers a adus 69.000 de euro în capitaluri proprii. Au plătit suma rămasă cu un împrumut de prefinanțare LBS fără amortizare. Ulterior, aceștia înlocuiesc acest împrumut de prefinanțare cu un contract al societății de construcții care a fost economisit între timp. Taxa dvs. lunară este de 600 de euro timp de 21 de ani. Cuplul poate deduce 180 de euro din costurile dobânzii și 275 de euro din amortizarea clădirii pe lună din chiria de 500 de euro. Rămâneți 45 de euro ca venit impozabil din închiriere. Pentru aceasta, Pfaffenbergers plătesc doar 14 euro în impozite la o rată de impozitare de 30% (convertită în lună). Costul net total al acestora este de 114 euro.
Vedere frumoasă
După zece ani, împrumutul de prefinanțare este răscumpărat cu suma împrumutului plătit și apoi o parte din împrumut este rambursată cu fiecare tranșă ulterioară. Acest lucru reduce costurile dobânzii și deducerile fiscale. Cu alte cuvinte, povara fiscală crește ușor - la fel și povara netă lunară. În primul an al împrumutului societății de construcții, acesta este de 123 de euro. Până la rambursare, acesta crește la 168 de euro. Pfaffenbergers au făcut provizii bune pentru viitorul lor.
… Se încarcă
| Pretul de cumparare | 170.000 euro |
| Costuri auxiliare (broker, notar, impozit pe transfer imobiliar) | 14.000 de euro |
| Prețul total de achiziție, inclusiv proprietatea | 189.000 de euro |
| echitate | 69.000 de euro |
| Nevoi de finanțare | 120.000 euro |
1) Inclusiv comision de achiziție (1% din suma economiilor societății imobiliare) și comision anual de 9,60 EUR.
2) dobânda inițială. Acestea scad cu fiecare tranșă de rambursare. Acest lucru mărește povara netă la 168 EUR până la sfârșitul finanțării.
3) Costurile de finanțare minus veniturile din chirii și plus impozitele.
Construirea banilor este mai ieftină ca niciodată. În condițiile de top de astăzi, finanțarea totală a datoriilor pentru achiziția de bunuri imobiliare este tentantă. Aveți grijă însă: oricine ia un împrumut pentru mai mult de 60% din valoarea creditului ipotecar plătește treptat o primă de risc tot mai mare către bancă. Regula generală este: cu cât mai multă echitate, cu atât sunt mai bune condițiile.
Împrumuturi în cec: Întrebați cât scad ratele dobânzii atunci când vă măriți capitalul propriu. Cu toate acestea, investițiile cu dobândă mai mare nu ar trebui vândute în favoarea capitalului propriu. Mai întâi comparați rentabilitatea netă a investițiilor existente cu dobânda împrumutului pentru suma corespunzătoare. Cereți ofertele pentru sume mai mari ale împrumuturilor - în cazuri excepționale există rate mai mici ale dobânzii.
Avantaj pentru economisitorii societății de construcție: împrumuturile societății de construcție sunt acordate, de asemenea, fără suprataxe de risc dacă depășesc 60% din valoarea creditului ipotecar.
Markus Lang, expert fiscal LBS
Venitul din chirie trebuie impozitat. Cu toate acestea, costurile pentru proprietatea închiriată (cum ar fi dobânzile, amortizarea sau reparațiile) pot fi compensate cu venitul din închiriere. Acest lucru permite proprietarilor să reducă venitul impozabil din închiriere și leasing.
Amortizare: două procente din costurile de achiziție sau de producție (excluzând costurile proprietății) pot fi amortizate pe an. Cu un apartament de închiriere cumpărat cu 150.000 de euro, venitul impozabil din chirie este redus cu 3.000 de euro anual.
Reparații: Cheltuielile de întreținere (de exemplu pentru plăci noi în baie sau ferestre noi) pot fi deduse imediat din taxe. Fiscul evaluează aceste costuri drept cheltuieli de publicitate. Atenție: Măsurile pot fi evaluate ca cheltuieli legate de costuri și, prin urmare, trebuie amortizate numai liniar pe o perioadă de 50 de ani. O regulă generală se aplică biroului fiscal: dacă efortul de modernizare depășește 15% net din costurile de achiziție a clădirii în termen de trei ani de la cumpărare, nu mai este deductibil din cheltuielile de publicitate. Acest lucru se aplică apoi tuturor măsurilor din acești trei ani.
Închiriați un apartament: timpii liberi și taxa
Norbert Schönleber, avocat specialist în dreptul locatiei și dreptului de proprietate, sfătuiește:
Ai locuit singur în condominiu și ai vrut să-l închiriezi după ce te-ai mutat? Pentru a putea solicita cheltuieli legate de venituri de la biroul fiscal pentru apartamentul vacant, trebuie să demonstrați că doriți să închiriați apartamentul și să nu-l vindeți.
Numai chirie: conform Tribunalului Federal al Finanțelor (Aktenz. IX R 1/07), cheltuielile de publicitate sunt cheltuieli pentru asigurarea venitului. Judecătorii au decis că doar leasingul servește la generarea de venituri, nu la vânzări. Prin urmare, o decizie de închiriere trebuie să fie recunoscută - nu atât timp cât proprietarul nu numai că dorește să închirieze proprietatea, ci și să o vândă.
Dovadă:Dacă doriți să beneficiați de deducerea cheltuielilor legate de venituri după mutare, căutați chiriași, nu cumpărători. Dovediți autorităților fiscale că doriți să închiriați proprietatea - de exemplu cu reclame la apartamente, angajarea unui broker și dovada potențialilor chiriași. "
Investiți în siguranță într-o investiție imobiliară
Oricine cumpără o proprietate ca investiție în numerar calculează diferit față de un proprietar-ocupant. Pentru ambele, cu toate acestea, se aplică următoarele: Un mix echilibrat de finanțare este important. Proprietarii pot profita, de asemenea, de un contract de împrumut al societății de construcții.
Având în vedere ratele scăzute ale dobânzii, economisitorii se întreabă cum să își investească economiile. Constructorii și cumpărătorii beneficiază de împrumuturi ieftine. Așadar, nu este surprinzător faptul că tot mai mulți oameni se gândesc la închirierea unei proprietăți. Acest lucru este demonstrat de sondaje precum barometrul bogăției publicat anual de Asociația Germană a Băncilor de Economii și Giro: Cel mai recent, 27% dintre cei chestionați au considerat că proprietatea folosită de terți este ideală pentru construirea bogăției. În urmă cu zece ani, aceasta era doar 7%. Brokerii confirmă această tendință. Înainte de începerea crizei financiare în 2007, LBS Immobilien GmbH NordWest a vândut doar zece la sută din condominii pentru investiții de capital; în 2017 valoarea a ajuns la aproape treizeci la sută.
Proprietatea este o investiție sigură. Finanțarea solidă este importantă.
Merită să cumpărați?
Pentru ca investiția să merite, raportul dintre venitul din chirie și prețul de cumpărare trebuie să fie corect:
Preț anual de închiriere / cumpărare la rece x 100 = randament brut al închirierii
Prețul de cumpărare este, de exemplu, de 25 de ori mai mare decât chiria de bază anuală, ceea ce duce la un randament brut al chiriei de 4%. Beton:
12.000 euro / 300.000 euro x 100 = 4%
Randamentul net al închirierii oferă o orientare mai bună. Aceasta include costurile de achiziție auxiliare, costurile de administrare și întreținere (exemplu în partea dreaptă). Plățile și economiile de impozite, precum și finanțarea nu sunt luate în considerare. *
* Pe site-ul Stiftung Warentest veți găsi un calculator gratuit care include acești factori și alți factori (de ex., Forfetar pentru pierderea chiriei): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| cheltuieli | |
| Pretul de cumparare | 300.000 de euro |
| plus costurile de achiziție auxiliare | plus 30.000 de euro |
| Efort total | 330.000 euro |
| Chiria netă | 12.000 euro |
| administrare | minus 600 euro |
| întreținere | minus 1.000 euro |
| Venituri anuale din chirie | 10.400 euro |
Rentabilitate netă a chiriilor: 10.400 euro / 330.000 euro x 100 = 3,15% Nivelul randamentului
Mulți oameni apreciază proprietățile imobiliare, deoarece sunt mai tangibile decât valorile mobiliare abstracte. Investitorii speră la o valoare stabilă și venituri stabile din închiriere. Cu toate acestea, pentru ca așteptările să fie îndeplinite, trebuie să investiți timp - mai întâi în selectarea proprietății. Managerul districtual LBS Konstantinos Stylianos spune ce este important: „Locație, locație, locație. Cumpărătorii sunt atenți la o infrastructură funcțională, mediul social și prognozele bune ale populației. ”În plus, starea și echipamentul sunt foarte importante pentru a evita locurile de muncă vacante.
La urma urmei, dacă investiția merită depinde în mare măsură de veniturile din închiriere. Acestea nu numai că trebuie să curgă în mod fiabil, ci și să aibă o relație rezonabilă cu prețul de achiziție. De exemplu, dacă prețul este de 25 de ori chiria lunară, randamentul este de 4 la sută. „În niciun caz nu ar trebui omise din calcul costurile de achiziție auxiliare”, subliniază Stylianos. Acestea influențează - la fel ca și cheltuielile pentru administrare și întreținere - randamentul net al închirierii. Obținerea unor randamente mari a devenit mai dificilă în ultimii ani. Pentru că în multe locuri prețurile de cumpărare au crescut mai repede decât chiriile. „Dar o rentabilitate de 2-3% pare în prezent destul de atractivă în comparație cu alte investiții”, spune Stylianos.
Avantaje pentru proprietari
Pentru cumpărătorii care au nevoie de un împrumut, situația actuală a ratei dobânzii este foarte favorabilă. Deoarece: „Investitorii beneficiază de condiții excelente, mai ales dacă aduc valori mobiliare ridicate - cum ar fi proprietatea ocupată de proprietar”, spune expertul în finanțare LBS. Puteți apoi (spre deosebire de proprietarii-ocupanți) să deduceți dobânda împrumutului ca cheltuieli legate de venituri - cum ar fi aproape toate costurile pentru proprietatea închiriată (cum ar fi cheltuielile pentru reparații și administrare, comisioanele pentru gestionarea contului). Investitorii pot anula cel mai mare articol, costurile de achiziție (fără terenuri) pe o perioadă de 50 de ani. Avantajele fiscale constituie astfel un argument pentru cumpărarea unei investiții imobiliare.
Dar ceea ce este și mai important este că proprietatea de case fără datorii este ideală ca o dispoziție suplimentară de pensionare. Pentru a atinge acest obiectiv, ajută finanțarea echilibrată și pe termen lung, cu o combinație de capitaluri proprii, împrumuturi anuale și acorduri de împrumut ale societății. Konstantinos Stylianos subliniază: „Economiile construirii societății sunt utile și pentru investitorii privați pentru a se proteja împotriva creșterii ratelor dobânzii.” În caz contrar, costurile mai mari pentru finanțarea ulterioară ar putea să-și încurce propriile calcule.
Potrivit pentru viitor
De asemenea, este important ca proprietarii să păstreze proprietatea într-o formă bună pe termen lung. Pentru aceasta, acestea ar trebui să acumuleze rezerve, în mod ideal cu ajutorul unui contract de împrumut al societății de construcții. Când sunt necesare renovări, acestea nu au doar economii de credit. Puteți finanța în condițiile care se vor aplica din când în când. „Valoarea economiilor împrumutului la domiciliu este secundară”, spune Stylianos. „În funcție de măsurile în așteptare, contractul de împrumut al societății de construcții poate fi redus la dimensiune.” Economizorul societății de construcții poate completa contractul pentru a primi o cerere de împrumut mai mare sau îl poate împărți dacă are nevoie doar de o sumă mai mică.
Investitorii privați ar trebui să-și examineze și să-și întrețină cu atenție proprietatea, să calculeze realist și financiar solid. Apoi, proprietatea își poate respecta reputația de investiție sigură.
Sfaturi de la managerul districtului LBS Konstantinos Stylianos:
Manager districtual LBS Konstantinos Stylianos.
„Chiar și la vârsta de 50 sau 55 de ani, o proprietate de pensionare poate da roade. Cu toate acestea, în calitate de cumpărător pentru prima dată, ar trebui să acordați prioritate proprietății rezidențiale pe care o utilizați. Cei care nu mai trebuie să plătească chirie la bătrânețe vor simți o ușurare lună de lună. Nu există o protecție mai bună - cu condiția ca proprietatea să nu aibă datorii mari. Dacă locuiți deja în propria casă, poate merita să cumpărați o investiție imobiliară. În primul rând, veniturile din chirie ajută la gestionarea dobânzilor și a rambursărilor. Ulterior îmbunătățesc pensia.
finanțare
Oamenii în vârstă de cincizeci de ani trebuie să îndeplinească, de obicei, un raport de capitaluri proprii mai mare decât un cumpărător mediu în anii 40. Dar cei care au fost la locul de muncă de zeci de ani au adesea ceva la îndemână. Cu toate acestea, perspectivele mai vechi au avut dificultăți în ultima vreme: Datorită scăderii iminente a veniturilor odată cu pensionarea, abia au reușit să îndeplinească cerințele pentru verificările de credit care au intrat în vigoare în 2016. Din luna mai, instituțiile financiare au avut din nou mai multă libertate - de asemenea, pentru a răspunde argumentelor individuale: de exemplu, o poliță de asigurare de viață care se datorează ajutorului pentru ameliorarea datoriilor sau dorința serioasă de a vinde proprietatea pentru a achita datoria rămasă ".
