Comisionul brokerului este unul dintre costurile suplimentare la cumpărarea unei case și închirierea acesteia. Puteți citi aici cât de mare este acest lucru în diferite state federale și cine plătește pentru asta.
Un broker cu experiență poate fi deosebit de util atunci când cumpără o proprietate, deoarece are cunoștințe detaliate despre piața locală și știe la ce prețuri se vând proprietăți comparabile din regiune. De regulă, el își însoțește clienții până la încheierea contractului de cumpărare și primește un comision pentru serviciul său.
Cerințe pentru comisionul brokerului
Conform articolului 652 BGB, trebuie îndeplinite anumite cerințe, astfel încât brokerul să aibă dreptul la un comision. În orice caz, trebuie încheiat un contract de brokeraj eficient în care brokerul a desfășurat o activitate de brokeraj. În plus, pe baza acestei activități de brokeraj a fost încheiat un contract de cumpărare sau închiriere. Este important ca contractul să nu fie retrospectiv considerat ineficient din cauza unui defect.
Bine de știut: dacă este angajat un agent imobiliar, vânzătorul sau proprietarul încheie un contract de intermediere. Cu toate acestea, un contract de brokeraj este încheiat și între broker și potențialul cumpărător sau chiriaș dacă prospectul dorește să vadă proprietatea oferită și acceptă termenii și condițiile brokerului. Contractele de brokeraj respective constituie baza cererii de comisioane.
Dacă se încheie un contract de vânzare care a avut loc prin intermediul agenției brokerului, se datorează un comision.
Cine plătește comisionul brokerului pentru o închiriere?
Până în iunie 2015 nu a existat nicio reglementare cu privire la cine trebuie să plătească taxa de brokeraj. În cazul închirierii, de obicei potențialul locatar era cel care trebuia să plătească costurile. După ce guvernul federal a introdus principiul comenzii, cumpărătorul agentului imobiliar, adică proprietarul, trebuie să plătească comisionul brokerului.
Bine de știut: De la introducerea regulamentului, unii proprietari au încercat să solicite plăți compensatorii mari pentru a recupera indirect costurile de brokeraj prin chiriaș. Cu toate acestea, oficial, aceste opțiuni de eludare sunt interzise.
Cine plătește comisionul brokerului atunci când vinde o casă?
Până acum, obișnuit, cumpărătorii imobiliari au fost obișnuiți să își asume toate costurile pentru agentul imobiliar - sau cel puțin majoritatea acestora. Cu toate acestea, în august 2019, marea coaliție a convenit ca vânzătorul și cumpărătorul să împartă comisia de brokeraj în viitor. Așa-numita „lege privind distribuirea costurilor brokerului la intermedierea contractelor de vânzare pentru apartamente și case unifamiliale” se aplică începând cu 23 decembrie 2020. Oricine angajează brokerul în viitor, trebuie să plătească și comisionul brokerului, dar el poate realiza acea jumătate din costuri să fie împărțit între cumpărător și vânzător.
Comisionul brokerului la cumpărarea unei case: caracteristici noi din 2021
-
Contract între broker, cumpărător și vânzător
Conform articolului 656c BGB, este posibil ca brokerul să încheie un contract cu cumpărătorul și vânzătorul și astfel să convină un comision dublu, astfel încât cumpărătorul și vânzătorul să plătească fiecare 50% din comisionul brokerului.
-
Brokerul încheie un contract cu o parte (de obicei vânzătorul)
Dacă brokerul încheie un contract cu o singură parte, aceasta se angajează să își asume întregul comision în conformitate cu secțiunea 656d din Codul civil german. După aceea, vânzătorul poate primi o parte din comision de la cumpărător. Dar el trebuie să plătească cel puțin 50% el însuși.
-
O parte plătește comisionul de brokeraj complet
Chiar și după 23 decembrie 2020, unei părți i se permite să plătească toate costurile în următoarele cazuri:
- Brokerul și vânzătorul sunt de acord asupra unui așa-numit comision intern pur, în care vânzătorul plătește întreaga taxă de intermediere.
- Este permisă și o comision extern pur. Cumpărătorul emite o comandă de căutare supusă comisionului, în cazul în care brokerul nu poate prezenta un obiect de cumpărare până în acest moment.
În viitor, vânzătorul și cumpărătorul vor împărți comisionul brokerului.
Valoarea comisionului brokerului
La închiriere, se aplică în general comisionul unui broker de maximum două chirii nete plus TVA. Cu toate acestea, în cazul unei vânzări, valoarea comisionului poate fi convenită în mod liber, nu există cerințe legale. Cu toate acestea, proprietarii și agenții imobiliari se orientează către reglementări „obișnuite”, care diferă de la stat la stat.
| stat | Comision total de brokeraj | Distribuie vânzătorul | Ponderea cumpărătorilor |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bavaria | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklenburg-Pomerania Occidentală | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Saxonia Inferioară |
7,14% sau 4,76 | 3,57% sau 0% | 3,57% sau 4,76 până la 5,95% |
| Renania de Nord-Westfalia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Renania-Palatinat | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saxonia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saxonia-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Turingia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Puteți negocia valoarea comisionului?
La închiriere, comisionul brokerului nu poate fi negociat aproape niciodată. Este posibilă o mai mare marjă de manevră la vânzarea imobilelor. În acest fel, vânzătorul poate conveni cu brokerul un comision mai mic decât de obicei pe piață dacă proprietatea poate fi vândută ușor și la un preț bun. Cumpărătorul, pe de altă parte, poate beneficia dacă agentului imobiliar i s-ar părea foarte greu să vândă proprietatea.
Când se datorează comisionul brokerului?
Comisionul brokerului se datorează după semnarea contractului de închiriere sau de achiziție notarială. În realitate, aveți la dispoziție aproximativ 7 până la 14 zile de la semnarea contractului pentru a plăti costurile. Nu este neobișnuit ca brokerii și cumpărătorii să convină asupra unui acord special în care nu trebuie să plătească partea lor din comisionul brokerului până când nu a fost plătit prețul de achiziție.
Abateri de la taxele obișnuite
Vânzătorul poate conveni un așa-numit comision fix cu brokerul, în care comisionul este stabilit la un procent fix. În plus, poate fi utilizată o clauză de venit excesiv sau o clauză de venit excesiv, în care brokerul primește un comision suplimentar dacă proprietatea este vândută mai scumpă decât se aștepta.
În calitate de cumpărător, ar trebui să aflați și mai multe despre comisionul brokerului. De exemplu, un broker are dreptul de a solicita comisionul unui broker de, de exemplu, zece la sută din prețul de cumpărare dacă o proprietate are o valoare de piață foarte mică și altfel brokerul nu ar câștiga nimic.
Când nu este permisă perceperea comisionului unui broker?
Dacă brokerul nu se află într-o poziție neutră și are o obligație economică, el nu poate percepe o taxă de brokeraj. În plus, nu poate fi datorată nicio taxă în cazul în care proprietatea este subvenționată public sau are spațiu de locuit controlat de preț.
Taxe duble de brokeraj
Asigurați-vă că proprietatea este oferită doar de un singur broker și evitați vânzătorul și cumpărătorul să angajeze doi brokeri diferiți. În caz contrar, poate exista o dublă obligație de comision dacă nu clarificați în timp util revendicarea de mediere.
Niciun drept la rambursarea comisionului brokerului
În cazul în care brokerul și-a îndeplinit sarcina corect, a furnizat serviciul de brokeraj în mod corect și efectiv, a adus contractul de închiriere, el își păstrează cererea de comision chiar dacă contractul este anulat, de exemplu dacă contractul dintre cumpărător și vânzător este dizolvat reciproc.