Finanțarea pentru locuințe trebuie calculată solid. Prin urmare, este important să clarificați în prealabil cât de mult se poate utiliza capitalul propriu, ce costuri suplimentare vor fi suportate și cât de mare poate fi sarcina dvs. lunară. Cu rate fiabile și dobânzi mici, contractul de împrumut și economii la domiciliu devine o piatră de temelie a finanțării dvs. imobiliare.
Finanțarea locuințelor trebuie să fie planificată cu atenție, pentru a nu avea probleme de bani ulterior. Contractul dvs. de împrumut și economii la domiciliu joacă un rol decisiv în acest sens: vă bucurați de o garanție a ratei dobânzii pe întreaga durată a împrumutului și puteți calcula cu rate fixe, iar condițiile favorabile de dobândă vă facilitează investiția. Pe lângă contractul de împrumut și economii la domiciliu, care acoperă de obicei 20-30 la sută din costuri, este de obicei necesară aproximativ 20 până la 30 la sută capitaluri proprii. Restul de 50 până la 60 la sută pot fi achitate printr-un credit ipotecar.
Cât poate costa casa mea?
La începutul finanțării locuințelor, marja dvs. financiară trebuie calculată. La început, nu contează dacă constructorii sunt tineri sau doresc să facă un împrumut pentru locuință de la 50 încoace. Folosiți-vă veniturile pentru a determina câți euro puteți strânge lunar pentru rata de împrumut a finanțării. Așadar, notați plățile regulate ale venitului și apoi calculați cheltuielile lunare, cum ar fi cheltuielile de viață, costurile accesorii ale locuințelor, asigurările, radioul și televiziunea și multe altele. Compararea sumelor ar trebui să conducă la un venit liber disponibil, din care se calculează taxa lunară. Valoarea chiriei lunare în acest moment poate servi drept ghid.
Sfat : rata ipotecii nu trebuie să fie mai mare de 40% din venitul net disponibil. În plus, nu trebuie să uitați să includeți în planificarea costurilor costurile de achiziție auxiliare pentru achiziția casei.
Tabelul următor oferă o imagine de ansamblu despre cât de mare va fi taxa lunară - în funcție de costul total de cumpărare a unei proprietăți și de capitalul propriu disponibil. Important: în cazuri individuale, este întotdeauna necesar un calcul individual al finanțării imobiliare.
|
Acesta este modul în care funcționează cu finanțare |
|||
|
Prețul proprietății |
200.000 de euro |
300.000 de euro |
400.000 de euro |
|
finanțare | |||
|
30% capital propriu |
60.000 de euro |
90.000 de euro |
120.000 euro |
|
inclusiv construirea creditului societății de |
40.000 de euro |
60.000 de euro |
80.000 de euro |
|
Economii cu 30% împrumut la domiciliu |
60.000 de euro |
90.000 de euro |
120.000 euro |
|
Împrumut de renta de 40% |
80.000 de euro |
120.000 euro |
160.000 euro |
|
Dobânzi și rambursări pe lună | |||
|
Împrumut Bauspar (rata lunară de rambursare |
400 euro |
600 de euro |
800 de euro |
|
Împrumut anual (rambursare 4% pe an, dobândă de debit 2% fixată pe 10 ani) |
400 euro |
600 de euro |
800 de euro |
|
încărcarea totală lunară |
800 de euro |
1200 euro |
1600 euro |
Determinați echitatea
Cât poate costa proprietatea depinde și de valoarea capitalului propriu. 30 la sută din fondurile proprii reprezintă o bună bază financiară. „Dar se poate face și cu mai puțin efort”, recunoaște Gerhard Zieris, expert în finanțare LBS. Cei care doresc să construiască sau să cumpere în regiuni râvnite precum München sau Hamburg pot strânge cu greu 30% din capitalul propriu. „În cazuri individuale, o proprietate poate fi, de asemenea, finanțată în mod extern cu 75 sau 80%”, spune Zieris. Desigur, acest lucru presupune că împrumutatul poate plăti ratele lunare pe termen lung. Puteți afla ce alte cerințe trebuie îndeplinite în articolul nostru Contractarea unui împrumut.
Pentru a putea estima câți bani sunt disponibili în mod regulat pentru un împrumut, este util să păstrați o carte de uz casnic pentru câteva luni. „Cu toate acestea, utilizați cât mai mult echitate posibil. Soldul dvs. de economii la domiciliu este cu siguranță unul dintre ele. Nu trebuie să vă atingeți asigurarea de viață. Când ați calculat întregul cost de achiziție sau de construcție, inclusiv costurile auxiliare, două până la trei salarii nete sunt de obicei suficiente ca rezervă. ”Acțiunile și valorile mobiliare pot fi, de asemenea, considerate drept capital propriu. De îndată ce achiziția devine concretă, vindeți aceste articole și investiți banii în siguranță.
Practic, ar trebui să economisiți aproximativ 30% din capitalul propriu.
Opțiuni ipotecare LBS
- Nr
de împrumut acasă și economii de contract încă Dacă ați găsit brusc de proprietate de vis, dar nu au atins încă perioada de economisire minimă a contractului de împrumut acasă și de economii sau ar dori să încheie un contract de împrumut acasă și economii în viitor, apoi LBS de pre-finanțare poate fi soluția. Veți primi un împrumut de prefinanțare LBS în cuantumul împrumutului pentru locuință și suma de economii. În timp ce continuați să economisiți împrumutul pentru locuință și contractul de economii, plătiți doar dobânda pentru împrumutul de prefinanțare. Când contractul dvs. de împrumut și economii la domiciliu este alocat, îl utilizați pentru a înlocui împrumutul. - Contract de economii la
domiciliu deja salvat Ați atins deja obiectivul de economisire și timpul minim, dar nu vi s-a alocat încă un contract de împrumut și economii la domiciliu deoarece ratingul nu a fost încă atins? Apoi, reducerea finanțelor vă poate ajuta. În timp ce împrumutul tranzitoriu rulează, plătiți doar dobânda la împrumut. Numai când contractul dvs. de împrumut și economii la domiciliu a fost alocat îl răscumpărați cu suma de împrumut și economii la domiciliu.
Avantajele împrumutului societății de construcție LBS
Salvând contractul de împrumut și economii la domiciliu, puteți obține dreptul la un împrumut la domiciliu ieftin. Următoarele avantaje rezultă din împrumutul LBS.
- Dobânzi la împrumut reduse pe întreaga durată: chiar și într-o fază a dobânzii reduse, dobânzile la împrumut ale societății imobiliare scad în mod regulat condițiile ipotecare.
- Ratele fixe ale dobânzii: o rată lunară fixă a dobânzii și a rambursării este convenită la semnarea contractului de împrumut și economii la domiciliu LBS.
- Rambursare rapidă: împrumutul este de obicei plătit după aproximativ zece ani. Dacă doriți să fiți mai rapid fără datorii, puteți efectua oricând rate speciale de rambursare.
- Rate lunare constante (fără dobândă fixă)
- Fără suprataxă a dobânzii (comparativ cu o a doua ipotecă sau pentru împrumuturi mai mici)
- Protecția din cartea funciară este subordonată
Credit ipotecar
Costurile rămase ale proiectului dvs. de construcție sau cumpărare pot fi finanțate printr-un credit ipotecar de la Sparkasse. Aici ar trebui să faceți alegerea perioadei fixe a dobânzii - de obicei cinci, zece sau 15 ani - dependentă de nivelul actual al ratei dobânzii.
- Ce este o ipotecă?
La fel ca taxa de teren, o ipotecă este una dintre taxele de teren. În acest fel, banca își asigură drepturile asupra unei proprietăți, iar împrumutatul primește în schimb un împrumut. În cazul în care împrumutatul este insolvabil, banca poate închide proprietatea și, astfel, să vă soluționeze creanțele. Valoarea unei ipoteci depinde în primul rând de valoarea proprietății. După o examinare atentă a extraselor de carte funciară, a planurilor și a contractelor de cumpărare, se calculează valoarea creditului ipotecar al proprietății.
Lăsați un expert să vă sfătuiască. Există multe modalități de a finanța o casă.
- Anuitate
de împrumut Întrucât creditul ipotecar este de obicei o sumă foarte mare, procedura împrumutului a fost inventat anuitate: debitorul plătește o sumă fixă în fiecare lună - rata anuitate, care nu numai că plătește dobânda , dar , de asemenea , o parte rasplateste a împrumutului. În următoarea tranșă, dobânda se referă doar la datoria rămasă, cu efectul pozitiv că crește partea de rambursare a sumei specificate. Poverile dvs. rămân aceleași, raportul dobânzi / rambursări se schimbă în favoarea dvs.
Și an de an - atâta timp cât ați stabilit interesul. Cu o rambursare de un procent, este nevoie de 35 de ani buni pentru a rambursa împrumutul - nicio problemă pentru un tânăr de 30 de ani. Dacă doriți să scăpați de datorie mai repede, sunteți de acord cu o rambursare mai mare, de exemplu cu trei procente. Apoi, împrumutul este plătit după aproape 20 de ani. În perioadele cu rate ale dobânzii scăzute, ar trebui să blocați rata dobânzii cât mai mult posibil, în perioadele cu rate ale dobânzii mari destul de scurte. De obicei se aleg cinci sau zece ani. Cei care fixează dobânda timp de 15 ani (sau chiar 20 sau 30) pot trece în continuare la condiții mai favorabile după zece ani, cu condiția să o anunțe cu șase luni în avans. - Asigurare de viață pe termen lung
Pentru a asigura creditul ipotecar, este recomandabil să încheiați o asigurare de viață pe termen lung. Spre deosebire de asigurarea de înzestrare, există doar pentru a acoperi decesul. În caz de deces, suma asigurată convenită va fi achitată. În cel mai bun caz, suma împrumutului poate fi răscumpărată complet, iar persoanele aflate în întreținere nu au datorii. Primele pentru asigurarea de viață pe termen lung sunt relativ mici, dar dependente de vârstă. În scopul asigurării creditului ipotecar, este suficientă o asigurare de viață pe termen cu o sumă diminuată asigurată, care acoperă suma rămasă. Primele ar trebui comparate pe baza valorilor actuale ale tuturor contribuțiilor, contribuțiile inițiale reduse pot fi înșelătoare.
Contribuție proprie la construcția de case
Economisind prin propria contribuție: Cei care pot face mult ei înșiși scutesc bugetul clădirii cu cinci până la 15%. Există, de exemplu, așa-numita ipotecă musculară, în care băncile recunosc contribuția proprie la construirea unei case ca parte a capitalului propriu și, astfel, oferă condiții de credit mai bune. De regulă, băncile recunosc între zece și 15 la sută din costul total de construcție drept contribuție proprie.
Cu toate acestea, nu vă supraestimați dacă doriți să vă construiți propria casă. Pentru că nu toate artizanatele sunt potrivite pentru pasionații de bricolaj hobby. Lucrările de vopsire și tapetare, precum și așezarea plăcilor, ar trebui, de asemenea, să poată stăpâni constructorii neexperimentați. Meșterilor calificați și cu mult timp li se permite, de asemenea, să ia parte la lucrările structurale sau la tencuială. Totuși, ceea ce ar trebui să lăsați cu siguranță specialiștilor este instalația electrică și de instalații sanitare.
Dacă puteți face unele lucrări singur, aveți opțiunea de a scuti bugetul clădirii cu până la 15%.
Ce subvenții pot primi?
De la stat - dar și de la alte instituții - există diverse opțiuni de finanțare pentru construirea sau cumpărarea propriei case:
- Riester rezidențial
Cu un contract Residential Riester, o parte din venit este plătită în contract. Statul plătește subvenții. În plus, banii plătiți pot fi deduși din impozit ca o cheltuială specială. Banii plătiți trebuie folosiți în orice caz pentru o proprietate, de exemplu, plătind-o într-un contract de împrumut al societății de construcții. - Promovarea locuințelor
Prin Legea privind promovarea locuințelor, anumite state federale ajută familiile cu venituri mici să își îndeplinească visul de a avea propria casă. Dar și aici trebuie asigurate capitaluri proprii de aproximativ 15-25%. Ocazional, sunt acceptate și contribuții în natură, cum ar fi materialele de construcție pe care le-ați adus. - Împrumuturi
KfW Banca KfW acordă împrumuturi cu dobândă mică pentru construirea sau cumpărarea unei case, cu condiția să fie propria ta casă. Dar finanțarea poate fi inclusă și în cazul unei renovări sau renovări.
Subvenții pentru locuințe din partea statelor federale și a municipalităților Există, de asemenea, împrumuturi și subvenții la prețuri accesibile pentru construirea sau cumpărarea unei case la nivel de stat federal . Aflați mai multe de la Landesbank. Cererea de finanțare este de obicei depusă la oficiul raional sau districtele urbane.- Biserică
Biserica acordă ocazional terenuri cu drepturi de construcție ereditare. Deci, o familie poate construi pe proprietate fără a fi nevoie să o cumpere. - Împrumutul angajatorului
În unele companii este posibil să obțineți un împrumut angajator. Acestea sunt mai ieftine decât un credit imobiliar normal de la bancă.
Condiții importante pentru finanțare
Veți întâlni adesea următorii termeni atunci când vă finanțați casa. Înainte de a vă confrunta cu semnarea contractelor de împrumut, ar trebui să știți ce înseamnă.
- Împrumuturi pentru rente: Majoritatea împrumuturilor ipotecare de astăzi sunt împrumuturi pentru rente. Asta înseamnă: rata rămâne aceeași până la sfârșitul perioadei dobânzii fixe; componenta dobânzii continuă să scadă în timp, deoarece rambursările reduc datoria. Pentru aceasta, partea de rambursare crește. Consilierul dvs. vă va oferi un plan de rambursare cu documentele contractului - pentru o imagine mai bună.
- Finanțare de urmărire : după expirarea perioadei fixe de dobândă, puteți aranja un împrumut de urmărire cu dobândă redusă. Pentru finanțare ulterioară, poate fi util să încheiem acum un acord de împrumut al societății de construcții LBS. Dacă acest lucru este gata pentru alocare la sfârșitul perioadei dobânzii fixe, acesta înlocuiește împrumutul pentru construcții - beneficiați de rate favorabile ale împrumutului.
- Împrumut : valoarea împrumutului indică suma până la care banca este dispusă să recunoască proprietatea ca echivalent al împrumutului. Raportul împrumut-valoare vă informează până la ce procent proprietatea este finanțată cu datorii în raport cu valoarea de piață. Factura include, de asemenea, costurile accesorii de cumpărare, cum ar fi impozitul pe transferul imobiliar, taxele notariale și taxele de carte funciară.
- Rata dobânzii efective și nominale : rata dobânzii efective indică, de asemenea, alte costuri ale împrumutului, de exemplu, procesarea comisioanelor sau comisioanelor și vă ajută să comparați ratele dobânzii de la diferiți furnizori. Rata nominală a dobânzii este crucială pentru calcularea ratei lunare.
- Confirmarea finanțării : după ce ați verificat cu atenție finanțele, banca dvs. poate emite, dacă doriți, o confirmare de finanțare pe care o puteți prezenta vânzătorului în timpul unei inspecții de casă. În acest fel, el sau ea va vedea imediat că sunteți capabil să închideți afacerea.
- Compensație de neacceptare : Următoarele se aplică constructorilor: Dacă aceștia nu utilizează împrumutul convenit contractual, băncile au dreptul să ceară o compensație de neacceptare. Unele instituții de credit își scutesc clienții dacă renunță la doar cinci până la zece la sută din suma împrumutului.
- Subvenție Riester : constructorii și cumpărătorii folosesc subvenția Riester dacă și-au achiziționat casa după 01.01.2008 (termenul este finalizarea sau transferul dreptului de proprietate) - indiferent dacă îl utilizați pentru economii sau rambursare.
- Rambursare specială : este bine dacă utilizați plata bonusului de la șef sau o moștenire pentru ameliorarea datoriilor - și economisiți dobânzi. Puteți rambursa împrumutul societății imobiliare în orice moment. Multe bănci de economii vă permit să rambursați trei până la cinci la sută din suma împrumutului pe an, fără o penalitate de plată în avans.
- Valoarea rambursării : sunteți de acord cu privire la valoarea rambursării creditului ipotecar în funcție de posibilitățile dvs. financiare. Cu cât rambursarea este mai mare, cu atât veți fi mai rapid fără datorii. Lăsați banca dvs. de economii sau consilierul LBS să stabilească care este suma de rambursare cea mai potrivită pentru dvs.
- Sancțiune de rambursare anticipată : dacă rambursați anticipat un împrumut cu un contract cu rată fixă, instituțiile de credit vor stabili o compensație pentru pierderea dobânzii. Cu perioade fixe de dobândă de peste zece ani, puteți rezilia împrumutul cu o perioadă de preaviz de șase luni după zece ani.
- Perioadă fixă a dobânzii : acceptând o rată fixă a dobânzii pentru creditul dvs. ipotecar, vă protejați împotriva evoluțiilor nefavorabile ale ratei dobânzii pe piața de capital. Dacă sunteți de acord doar cu o rată a dobânzii fixă pe termen scurt, economisiți în prezent 0,1 până la 0,2 puncte procentuale la dobândă - dar riscați ca rata dobânzii să fie mai mare după ce a expirat. În prezent, sunteți de acord cu cele mai lungi perioade posibile de dobândă fixă.
- Alocare : vă puteți aloca contractul de împrumut și economii la domiciliu economisind 40-50 la sută din suma împrumutului și a economiilor la locuință în rate mici regulate - de asemenea, cu ajutorul subvențiilor de stat, cum ar fi bonusurile pentru construirea locuințelor, indemnizațiile de economii ale angajaților și indemnizațiile de locuință Riester.
