Drepturile de trecere, servituțile și construcția de sarcini sunt un subiect complicat. Este vorba, de asemenea, de costuri în multe domenii diferite, de la? Înregistrare până la plăți anuale. În interviul nostru, expertul în verificarea costurilor explică ce costuri pot apărea în legătură cu drepturile de trecere.
Întrebare: Care sunt costurile dreptului de trecere?
Expert în verificarea costurilor: nu puteți spune asta peste tot . În primul rând, costurile au un impact în domenii foarte diferite - inclusiv valoarea proprietății - și, în al doilea rând, valoarea dreptului de trecere sau a servituții joacă, de asemenea, un rol în costurile suportate. Evaluarea valorii dreptului de trecere este o chestiune complicată, dar devine și mai complicată atunci când se calculează pierderea de valoare rezultată pe o proprietate.
În primul rând trebuie să distingeți:
- dacă este un drept de trecere
- fie că este vorba de o servitute sau
- indiferent dacă este o sarcină de construcție
Fundalul este întotdeauna același: proprietarul unei proprietăți trebuie să pună la dispoziție o parte din proprietatea sa, astfel încât altcineva să poată ajunge chiar la propria sa proprietate.
Întrebare: În ce cazuri este convenit deloc un drept de trecere?
Dreptul de trecere este convenit în principal atunci când proprietatea este împărțită
Expert în verificarea costurilor: Acesta este adesea cazul atunci când se împart loturile de teren: partea din proprietate din spate nu mai are, de obicei, nicio legătură cu spațiul public sau cu un drum de acces public, cu excepția celeilalte părți a proprietății. În acest caz, se creează ceva care este numit în mod legal „proprietate cu tulpină”.
Întrebare: Este întotdeauna o înregistrare validă automat în registrul funciar?
Expert în verificarea costurilor: în practică, există mai multe opțiuni pentru acordul și definirea legală a dreptului de trecere:
- un acord contractual
- numirea unei așa-numite servituțe sau
- înregistrarea unei încărcături de clădire (dacă este un drept de trecere pentru uz public).
Acordurile contractuale sunt încheiate ca drept de trecere privat între două persoane care au un contract. În acest caz nu există nicio înscriere în cartea funciară, deci nu există taxe notariale.
Problema unui acord contractual este că, dacă una dintre proprietăți își schimbă mâinile, contractul devine automat invalid. Întrucât a fost încheiat numai între două persoane specifice, este valabil doar ca un acord între aceste două persoane, dar nu automat pentru fiecare proprietar succesor.
Problema suplimentară a unui acord în temeiul legii obligațiilor este că, în cazul unui acord încheiat de comun acord, proprietarul terenului care acordă dreptul de trecere nu are dreptul automat la despăgubire . Nu există costuri pentru utilizatorul dreptului de trecere .
Numirea servitute , pe de altă parte, este făcută publică în registrul funciar și se aplică permanent fiecărui proprietar succesor al ambelor proprietăți. Servituța este un așa-numit „drept in rem” și astfel - spre deosebire de contract - nu personal.
Notarul se ocupă de formularea servituții, înscrierea în cartea funciară are loc cu așa-numita „proprietate servitoare” - adică cu proprietatea care acordă drept de trecere. Proprietatea care beneficiază de dreptul de trecere se numește proprietate de rezervă (proprietate Pfeifenstiel). Nu există nicio înscriere în registrul funciar pentru această proprietate, dar dreptul de trecere afectează și valoarea proprietății pentru această proprietate.
Dacă o cale publică conduce asupra proprietății private, nu se creează servituță acolo, dar se introduce o sarcină de construcție . Sarcinile de construcție nu se află în registrul funciar, ci în indicele de sarcină de construcție.
Întrebare: Există alte drepturi asociate dreptului de trecere?
Expert în verificarea costurilor: pe lângă dreptul de trecere efectiv, trebuie respectate și alte drepturi conexe. Aceste drepturi conexe pot duce și la costuri la o dată ulterioară.
Acestea sunt următoarele posibile drepturi:
Dreptul de trecere vine adesea cu alte drepturi
- linia dreapta (dreptul de a avea linii așezate pe partea pe care există dreptul de trecere)
- dreptul de construire (nu neapărat legat, dar posibil)
- dreptul de trecere
- dreptul de conducere
În cazul drepturilor de clădire, este convenit ca o clădire să poată fi ridicată și pe proprietatea dominantă (cea care beneficiază de dreptul de trecere) care iese pe proprietatea care servește. Cu toate acestea, nu întotdeauna este cazul, dar trebuie negociat separat.
Cu dreptul de trecere de urgență, trebuie să existe o astfel de situație în care proprietatea din spate să poată fi accesată numai prin intermediul proprietății care servește. Dacă acesta este cazul, proprietarul parcelei din spate are automat dreptul la un drept de trecere. Proprietarul proprietății care servește nu îi poate refuza acest lucru.
În schimb, proprietarul proprietății care servește are dreptul la așa-numita pensie de urgență - compensație pentru utilizare pentru acordarea unui drept de trecere definit. Cu pensia de urgență, proprietarul proprietății suportă costuri . Aceste costuri sunt plătibile anual. Ele sunt măsurate în funcție de restricțiile impuse de dreptul de trecere asupra proprietății care servește.
Dreptul de trecere de urgență nu este înscris în cartea funciară - deci nu există costuri notariale și de carte funciară.
Pe lângă dreptul de trecere de urgență, poate apărea și un drept de a conduce (dreptul de a traversa pe jos proprietatea care servește, dar și de a circula cu vehiculele) din același motiv. În acest caz, același lucru se aplică drepturilor de conducere ca și dreptul de trecere de urgență. În toate celelalte cazuri, este tratat ca la dreptul de trecere obișnuit.
Exemplu de cost din practică
Costurile vor fi determinate de un drept de trecere după împărțirea unui teren. Terenul inițial de 1.000 m² este împărțit în două părți egale de câte 500 m² fiecare. Valoarea de piață a proprietății este de 300 EUR pe m².
O bandă de 60 m² în total este desemnată la marginea proprietății care servește ca mijloc de acces la proprietatea din spate.
| Factorul de cost | cheltuieli | Satisfacerea costurilor |
|---|---|---|
| pensie anuală în numerar | 500 EUR | Complotul din spate |
| Taxa de utilizare anuală (aceasta acoperă și costurile de întreținere) | 250 EUR | Complotul din spate |
| Depreciere | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (valoarea în numerar a pensiei în numerar) | servirea proprietății |
| Depreciere | 16.665 EUR + 8.333 EUR din plăți anuale (valoarea actualizată a chiriei în numerar sau a taxelor de utilizare) | Complotul din spate |
Acesta este un exemplu de cost individual pentru un exemplu de caz specific. În alte cazuri, costurile și pierderile de valoare rezultate pot fi, de asemenea, foarte diferite. În acest caz, deducerile și plățile se bazează exclusiv pe o evaluare efectuată individual.
Întrebare: De ce factori depind costurile pentru un drept de trecere?
Expert în verificarea costurilor: Iată câteva lucruri de luat în considerare:
- dacă este un drept de trecere
- dacă este înregistrată o servitute
- ce costuri notariale sunt suportate pentru înregistrarea servituții
- dacă este înregistrată o sarcină de construcție
- care alte drepturi sunt legate de dreptul de trecere (de exemplu, drepturi de linie, drepturi de conducere)
- dacă se încheie doar un acord în temeiul legii obligațiilor între doi proprietari de proprietăți
- care restricție trebuie luată în considerare pentru proprietatea care servește
- valoarea de piață a celor două proprietăți (proprietate de serviciu și proprietate de conducere)
- cât de mare este suprafața pe care se acordă dreptul de trecere și, dacă este cazul, drepturile de conducere și alte drepturi
- cât de mare este efortul de întreținere pe zona pentru care se acordă dreptul de trecere
Costurile rezultate pot fi calculate numai în cazuri individuale specifice, utilizând mai mulți factori de evaluare. Nu există în general informații sau tabele aplicabile.
Întrebare: Care sunt taxele notariale pentru înregistrarea unei servituți?
Taxele notariale variază în funcție de valoarea dreptului de trecere
Expert verificare costuri: în cazuri individuale poate fi ușor diferit, în funcție de efortul notarului și de valoarea dreptului de trecere înregistrat.
Programul tarifar pentru notari se aplică calculului onorariilor notariale, la fel ca în cazul tuturor activităților notariale (de exemplu, transferul proprietății). Tarifele tarifelor corespunzătoare pot fi derivate din tabelele din graficul tarifelor.
Cu un drept de trecere în valoare de 5.000 EUR, acest lucru ar duce la taxe de aproximativ 30 - 40 EUR la notar. În plus, pot exista costuri pentru cheltuielile ulterioare ale notarului (inspecția registrului funciar, costurile telefonice etc.), care trebuie încă luate în considerare.
Întrebare: Amortizarea datorată dreptului de trecere joacă un rol în prețul de cumpărare al unei proprietăți?
Expert verificare costuri: Da, în orice caz. Terenurile în care se aplică dreptul de trecere valorează mai puțin - și, prin urmare, sunt vândute și la un preț mai mic.
Cu toate acestea, calcularea pierderii individuale de valoare nu este întotdeauna ușoară și ar trebui să fie efectuată de un expert cu experiență, mai ales atunci când vine vorba de cumpărarea sau vânzarea proprietății.
Întrebare: Asta înseamnă că proprietățile de service pot fi achiziționate ieftin?
Expert în verificarea costurilor: este prea ușor de gândit.
Prețul de cumpărare al unei proprietăți care servește este, desigur, mai mic din cauza dreptului de trecere existent - cu toate acestea, zona proprietății nu poate fi utilizată pe deplin din cauza dreptului de trecere. Deci nu există de fapt niciun profit real, reducerea prețului presupune și o proprietate „mai mică” corespunzătoare.
Dacă proprietatea este finanțată, dreptul de trecere poate avea chiar un impact negativ: băncile tind să aplice o tunsoare de securitate mai mare decât de obicei, deoarece proprietatea cu dreptul de trecere existent poate fi mai dificil de vândut ulterior. Reducerea mai mare în materie de siguranță poate, de asemenea, agrava condițiile de finanțare și, astfel, crește dobânda pentru finanțarea imobiliară.
Întrebare: Există și dezavantaje datorate dreptului de trecere pentru proprietățile dominante?
Expert verificare costuri: Atâta timp cât dreptul de trecere este legal garantat de o servitute înregistrată, nu există dezavantaje semnificative.
Cu toate acestea, devine problematic atunci când nu există un drept de trecere consemnat în cartea funciară, ci doar un acord în temeiul legii obligațiilor. În acest caz, deoarece nu există siguranță juridică, pot apărea probleme cu finanțarea proprietății. Șansele de a vinde o astfel de proprietate sunt, de asemenea, adesea semnificativ mai slabe decât în cazul unei servituți înregistrate.
