Dacă două proprietăți sunt direct adiacente unele cu altele, cooperarea vecinilor este necesară în anumite cazuri. Pentru ca drepturile și obligațiile să fie clarificate clar, există servituța.
Servituța: cele mai importante puncte pe scurt
- Proprietarii se pot acorda reciproc anumite drepturi asupra proprietății lor.
- Aceste acorduri ar trebui înscrise în cartea funciară ca servituți.
- Cumpărătorii imobiliari ar trebui să se informeze despre aceste posibile înregistrări înainte de a semna un contract.
- Există diferențe semnificative între servitute și uzufruct.
Servituța: ce este?
Servituța este un acord între doi proprietari imobiliari. Adesea aceștia sunt vecini imediați. Servituța este reglementată în Codul civil (BGB) în §§ 1018-1029 și este înscrisă în cartea funciară. În servitute, proprietarului unei proprietăți i se acordă anumite drepturi de utilizare asupra proprietății celuilalt proprietar. Persoana care cedează dreptul precis definit de a-și folosi proprietatea este proprietarul așa-numitei „proprietăți servitoare”. Persoana căreia i se acordă drepturile este proprietarul așa-numitei „proprietăți conducătoare”. În contextul servituții, este de asemenea posibil ca drepturile să nu fie acordate, dar să se renunțe la acestea.
Exemple de servitute
Este deosebit de obișnuit să conveniți asupra servituții dacă una dintre cele două parcele în cauză este așa-numita „parcela cu ciocan”. Acesta nu este direct pe stradă și poate fi accesat doar prin intermediul proprietății din primul rând.
În contextul servituții, de exemplu, aceste lucruri sunt înregistrate:
Dreptul de trecere / dreptul de trecere Proprietarului proprietății cu ciocanul i se acordă dreptul de a înființa și utiliza un acces sau, de asemenea, o cale de acces la proprietatea care servește, astfel încât proprietatea din al doilea rând să poată fi atinsă.- Drepturi de linie
Proprietatea ciocan trebuie să fie conectată la rețeaua de electricitate și apă. Un drept de linie stabilit în servitute permite proprietarului proprietății aflate la conducere să așeze aceste linii sub proprietatea servitoare.
Restricția clădirii Uneori, proprietarul proprietății aflate la conducere este privat de anumite posibilități de a-și folosi proprietatea cu servituța. De exemplu, este posibil ca servitutea să prevadă că nu pot fi construite alte clădiri pe proprietatea dominantă. Este posibilă și o restricție la un anumit număr de etaje.- Drepturi de construcție
Când se construiesc clădiri pe proprietatea dominantă, trebuie respectate anumite reguli pentru construirea frontierei. Aceasta înseamnă că trebuie păstrată o anumită distanță de proprietatea care servește. Cu toate acestea, în servitute se poate afirma că aceste limite pot fi construite peste. - Acceptarea poluării sau a poluării fonice
În servitute se poate afirma, de asemenea, că proprietarul uneia dintre cele două proprietăți trebuie să accepte anumite poluări sub formă de zgomot sau murdărie. Acest lucru poate fi util în special dacă proprietarul celeilalte proprietăți, de exemplu, conduce o fermă pe această proprietate.
Cum se înregistrează servitutea?
O servitute este notarizată și înscrisă în registrul funciar pentru proprietatea care servește. Dacă există și o înregistrare în cartea funciară pentru proprietatea aflată la conducere, aceasta este denumită o notă de decizie. Înainte ca servitutea să fie notarizată, proprietarii trebuie să convină asupra acordului care urmează să fie făcut. Este esențial ca proprietarul proprietății aflate la conducere să beneficieze de acest lucru. În același timp, însă, proprietarul proprietății care servește nu trebuie să fie dezavantajat.
De ce este importantă înscrierea de servitute în registrul funciar pentru cumpărătorii imobiliari?
În principiu, ar fi, de asemenea, posibil ca proprietarii celor două proprietăți să convină într-un contract de drept privat să acorde celuilalt anumite drepturi sau să renunțe ei înșiși la aceste drepturi. Cu toate acestea, acest acord se aplică numai celor două părți numite. Dacă una dintre proprietăți este vândută, expiră și drepturile convenite anterior sau renunțările la drepturi. Un cumpărător se poate confrunta cu problema că nu poate ajunge la proprietatea sa ciocan, deoarece dreptul de trecere și de trecere nu a fost înregistrat într-o servitute.
Dacă intenționați să cumpărați un teren, este, prin urmare, esențial să aflați despre orice servitute posibilă. Acest lucru se aplică atât achiziționării unei proprietăți pe o proprietate cu ciocan, cât și unei proprietăți care poate servi. Deoarece, în anumite circumstanțe, viitorilor vecini ai proprietății dominante li s-au acordat drepturi care intră în conflict cu interesele dvs. și cu planurile proprietății care deservesc.
Înainte de a cumpăra o proprietate, aflați dacă există o servitute.
Cum se poate termina servitutea?
Practic, o servitute se termină numai dacă proprietarul proprietății aflate la conducere consimte la ștergere. Cu toate acestea, există și excepții în care nu este necesar consimțământul. Acestea sunt, de exemplu:
- Limitarea timpului
Pe lângă informațiile de bază despre servitute, o dată de expirare poate fi înregistrată și în registrul funciar. Cu aceasta, drepturile convenite sau renunțările la drepturi expiră. - Licitație
de executare silită Dacă proprietatea care servește este blocată, proprietarul proprietății aflate la conducere se poate confrunta cu o problemă semnificativă. Pentru că, dacă servituța a fost înscrisă în cartea funciară numai după achitarea terenului, aceasta expiră odată cu licitația de executare silită. Acest lucru rezultă din secțiunea 52 (1) din Legea privind licitația de executare silită (ZVG). Conform articolului 92 alineatul (1) ZVG, totuși, proprietarul proprietății dominante are dreptul la despăgubiri pentru valoarea dreptului expirat. - Schimbarea structurală
Dacă, de exemplu, din cauza unei schimbări structurale, nu se mai aplică nevoia de servitute și aceasta nu se mai poate produce în viitor, servituța expiră și ea. - Expirarea prin prescripție
Dacă servituța este restricționată sau imposibilă de un obstacol timp de ani de zile, iar proprietarul proprietății dominante nu se apără împotriva acesteia, servitutea poate înceta în conformitate cu § 1028 alineatul 1 BGB. Curtea Federală de Justiție a confirmat acest lucru printr-o hotărâre (BGH, hotărârea din 18 iulie 2014, V ZR 151/13). - Pierderea avantajului
Dacă proprietarul proprietății dominante nu mai are niciun avantaj din servituța înscrisă în cartea funciară, aceasta expiră și în conformitate cu secțiunea 1019 BGB.
Sfârșitul servituții este solicitat de un notar la registrul funciar.
Care este diferența dintre servitute și uzucapiune?
Principala diferență între servitute și uzufruct este că, în cazul servituții, drepturile sunt acordate unui alt proprietar. Aceste drepturi sunt transferate noului proprietar în cazul unei vânzări, cu condiția ca servituța să fie înscrisă în cartea funciară.
Un drept de uzufructuar, pe de altă parte, este legat de o anumită persoană și, prin urmare, nu este de vânzare. Persistă chiar și la vânzarea de bunuri imobiliare. Cu dreptul de uzufructuar, beneficiarul poate utiliza și proprietatea în totalitate. În cazul servituții, el poate pretinde doar anumite drepturi pentru el însuși.
