Există adesea părerea că proprietarii transmit toate cheltuielile suportate în orice mod chiriașului la un tarif forfetar. Cu toate acestea, acest lucru nu este cazul. Ce costuri pot fi transferate chiriașilor și în ce măsură este precis definit de lege. Proprietarul plătește el însuși o parte din costuri. Am vrut să știm de la experții în verificarea costurilor care sunt costurile repartizabile și ce trebuie să plătească de fapt chiriașii.
Întrebare: Ce costuri pot fi transferate chiriașilor?
Expert verificare costuri: acest lucru este reglementat în detaliu. Ordonanța privind costurile de funcționare (BetrKV) este decisivă în acest sens.
În principiu, următoarele se aplică alocării către chiriași: Toate costurile curente și regulate care decurg din proprietatea asupra proprietății . Costurile tipice pentru aceasta sunt, de exemplu, impozitul anual pe proprietate, costurile pentru eliminarea gunoiului și costurile pentru curățarea străzilor sau costurile de funcționare pentru lift, inclusiv întreținerea anuală sub inspecție de către o companie specializată. Costurile pentru încălzire și apă caldă, costurile salariale și costurile salariale auxiliare pentru un îngrijitor, pentru asigurarea clădirilor și pentru iluminarea sistemului general pot fi, de asemenea, repartizate.
Costuri unice
În principiu, toate costurile excepționale sunt excluse (de exemplu, instalarea punctelor de eșantionare pentru testul obligatoriu Legionella). Cu unele costuri unice, repartizarea este adesea un caz limită: de exemplu, atunci când proprietarul achiziționează o mașină de tuns iarba mai mare. Dacă acest lucru reduce volumul de muncă al asistenților angajați și astfel reduce costurile reale ale timpului de lucru, costurile de achiziție pentru mașina de tuns iarba pot fi repartizate în cazuri individuale. Totuși, aici trebuie să acordați o atenție deosebită proporționalității. Dacă este necesar, un proprietar poate, de asemenea, să factureze și să-și aloce propria muncă pe care o execută el însuși la un cost rezonabil dacă implică o muncă regulată (de exemplu, tunderea gazonului, grădinăritul).
Reparații și întreținere
În special, costurile de reparații și întreținere nu sunt costuri de funcționare și, prin urmare, nu sunt repartizate. Costurile de reparații și întreținere sunt definite prin lege ca fiind costurile suportate pentru menținerea utilizării intenționate a proprietății și care apar ca defecte structurale prin uzură, îmbătrânire și intemperii.
Situația este diferită cu modernizările: aici proprietarul poate transmite cheltuielile chiriașilor până la un procent fix pe an (de obicei 8% până la 11%) printr-o creștere a chiriei . Acest lucru este posibil atunci când instalați alarme de fum în apartament. Cu toate acestea, nu este posibil să se aloce costurile de modernizare prin contabilitatea costurilor de exploatare.
Exemple practice
Ne uităm la unele dintre costurile care s-au acumulat recent și ne gândim care dintre ele le vom găsi în următoarea noastră factură de utilități.
| Punct de cost | repartizabil? |
|---|---|
| Costuri de instalare pentru conectarea prin cablu | Nu |
| taxe în curs furnizor de cablu | da |
| Reînnoirea preparării apei calde (a fost depășită) | Nu |
| Instalarea punctelor de prelevare pentru testarea legionelelor | Nu |
| Costuri pentru testul obligatoriu legionella la fiecare 3 ani | da |
| Serviciu de curățare și șlefuire comandat de proprietar | da |
| Curățenie specială după lucrări de renovare în casă | Nu |
| curățenie continuă costă compania de curățenie | da |
| costuri de funcționare pentru grădinar | da |
| Proiectarea zonei de grădină | Nu |
| cheltuieli administrative | nu, cu un acord corespunzător uneori cu o sumă anuală fixă |
| Asigurarea pierderii chiriei, asigurarea de protecție legală a proprietarului | Nu |
| Asigurarea clădirilor, asigurarea împotriva incendiilor | da |
| măturător de coșuri | da (prin facturare la încălzire) |
| Coș de fum cu încălzire existentă pe gaz | da (pentru sistemul general, factură separată pentru propria încălzire) |
| Controlul parazitelor | Nu |
Ceea ce se plătește în cazuri individuale și ce nu se poate contesta întotdeauna. Aici merită întotdeauna, în primul rând, verificarea declarației de costuri de funcționare întocmită de proprietar de către un organism independent, expert (de exemplu, un centru de consiliere pentru consumatori). În cazul în care au fost facturate costuri care nu pot fi repartizate, biroul de specialitate relevant va informa, de asemenea, cu privire la etapele posibile ulterioare.
Întrebare: Care este domeniul de aplicare al costurilor de operare care trebuie plătite?
Nu toate costurile sunt repartizate chiriașului.
Experți în verificarea costurilor: chiriașii din Germania plătesc în medie 2,16 EUR pe m² în costuri de funcționare. Acest lucru poate varia în funcție de tipul și echipamentul casei și, de asemenea, la nivel regional. Până la 2,80 EUR pe m² și mai mult este destul de posibil (și permis) în cazuri individuale.
Costurile pentru încălzire și apă caldă reprezintă o medie la nivel național de 1,03 EUR pe m² , restul costurilor fiind costuri generale de funcționare. În funcție de sistemul de încălzire existent, aceste costuri pot varia, de asemenea, foarte mult - intervalul aici este cuprins între aproximativ 0,75 EUR pe m² și 1,90 EUR pe m² ,
Întrebare: De ce depinde dacă costurile pot fi repartizate?
Expert verificare costuri: Cheia este:
- dacă acestea sunt costuri regulate (cerință de bază)
- Dacă alocarea costurilor este permisă în conformitate cu BetrKV (costurile administrative sunt, de exemplu, excluse legal)
- dacă există un acord în contractul de închiriere pentru alocarea acestor costuri
- dacă există un acord cu proprietarul sau o decizie judecătorească corespunzătoare în cauzele în litigiu
Cu toate acestea, se poate argumenta despre repartizarea costurilor individuale. Un exemplu relativ recent este închirierea alarmelor de fum. Proprietarul poate încheia un contract forfetar cu furnizorul care include nu doar închirierea alarmelor de fum de la furnizor, ci și costurile pentru întreținerea și inspecțiile anuale.
Din punct de vedere juridic, doar partea din costurile de întreținere ar trebui să fie transferată de fapt chiriașilor - dar, desigur, puteți conveni altceva cu proprietarul. În cazul în care nici măcar furnizorul nu arată costurile de întreținere, proprietarul nu poate pur și simplu să transfere cheltuielilor de închiriere către chiriași. Cu toate acestea, proprietarii și chiriașii pot vedea acest lucru diferit. O decizie legală clară pentru toate cazurile este încă în curs.
Întrebare: În calitate de chiriaș, este posibil să solicitați costurile de funcționare plătite în scopuri fiscale?
Costurile pentru serviciul de iarnă sunt repartizate.
Expert în verificarea costurilor: în principiu, acest lucru este posibil - dar numai cu anumite porțiuni din costurile auxiliare. Acestea sunt:
- costul curățării clădirilor
- costul grădinăritului
- costul curățării drumurilor de iarnă
- costul curățării străzilor
- costurile pentru serviciile meșteșugarilor (aici doar costurile forței de muncă fără TVA, costurile de călătorie, costurile mașinilor și consumabilele)
Primele patru articole sunt considerate a fi servicii legate de gospodărie, care sunt privilegiate din punct de vedere fiscal. 20% din costurile pentru serviciile legate de gospodărie și părțile taxabile ale serviciilor meșteșugărești pot fi deduse până la maximum 1.200 EUR pe an. Informații mai detaliate pot fi obținute de la un consilier fiscal sau de la biroul de impozite pe venit.
