Mulți se feresc de cheltuielile construirii unei case și preferă să cumpere o casă uzată. Adesea, însă, este luat în considerare doar prețul de achiziție, dar costurile suplimentare nu sunt calculate. Într-un interviu, expertul în verificarea costurilor explică în detaliu ce costuri pot fi suportate în plus față de prețul casei.
Întrebare: De ce este atât de important să planificați cu atenție atunci când cumpărați o casă?
Experți în verificarea costurilor: Ei bine - foarte puțini vor avea banii pentru achiziționarea unei case complet în contul lor sau într-un depozit de economii - de departe majoritatea achizițiilor de case sunt finanțate.
În acest caz, este necesar să se determine cu precizie suma care urmează să fie finanțată - acesta nu este în niciun caz doar prețul de achiziție, ci aproape întotdeauna semnificativ mai mult.
Există două puncte principale de luat în considerare aici:
1. Pot obține chiar un împrumut în valoare necesară de la bancă?
2. Ce costuri de împrumut și taxe lunare voi suporta din această finanțare?
Taxele lunare diferă considerabil dacă trebuie să finanțați 150.000 EUR într-un caz și 200.000 EUR în celălalt.
Dacă ați planificat prost în prealabil și ați subestimat cerințele financiare, este posibil să fiți nevoit să refinanțați - sau să mergeți la rezervele ascunse care erau de fapt destinate altceva. Refinanțarea poate fi costisitoare, iar costurile lunare efectiv planificate pot crește. Dacă rezervele pentru costurile suplimentare sunt epuizate, acest lucru poate duce, în unele cazuri, la probleme mai târziu, atunci când acestea sunt de fapt necesare.
În orice caz, ar trebui luate în considerare cel puțin costurile auxiliare după cumpărarea casei - o mică „rezervă de siguranță” pentru creșterea neplanificată a costurilor este cu siguranță o recomandare bună.
Întrebare: Ce costuri suplimentare sunt suportate la cumpărarea unei case - cât de scumpă este?
Costurile suplimentare la cumpărarea unei case nu trebuie subestimate
Expert în verificarea costurilor: nu puteți spune că, în general, depinde și de tipul casei și de prețul de achiziție.
Cu toate acestea, ceea ce ar trebui să calculați este în jur de 10% - 15% din prețul de achiziție pentru costurile auxiliare inevitabile.
În plus, în funcție de situație, pot exista costuri suplimentare care variază de la caz la caz.
Un exemplu de cost redus din practică:
Cumpărăm o casă în Brandenburg pentru 175.000 EUR. Pentru finanțarea noastră, luăm în considerare doar costurile auxiliare inevitabile; costurile pentru mobilare, mutare etc. le putem finanța din propriile resurse.
| Post | Preț |
|---|---|
| Taxa de brokeraj | 12.495 EUR |
| Impozitul pe transferul imobiliar | 8.750 EUR |
| Costuri de carte funciară și taxe notariale (inclusiv comandarea unei taxe funciare) | 3.447 EUR |
| cost total | 24.692 EUR |
Desigur, acestea sunt doar costurile suplimentare pentru o anumită casă dintr-o anumită locație. În alte cazuri, în special în cazul altor prețuri de achiziție, costurile pot diferi semnificativ.
Cu toate acestea, exemplul nostru de costuri arată deja că nu ar trebui să subestimați costurile suplimentare atunci când cumpărați o casă. În cazul nostru, casa care costă 175.000 EUR va costa cu siguranță 199.692 EUR în cele din urmă . Dacă nu am fi cofinanțat acest lucru, în cele din urmă ar fi trebuit să ne folosim de rezervele noastre destinate facilității.
Întrebare: Ce costuri suplimentare pot apărea la construirea unei case?
Expert în verificarea costurilor : costurile cu siguranță suportate sunt:
- Impozitul pe transferul imobiliar
- Taxe notariale și
- Costuri de carte funciară
Aceste costuri sunt inevitabile.
În multe cazuri, există și:
- taxa de brokeraj și
- Taxe de finanțare auxiliare (de obicei incluse în finanțarea de către bancă)
Alte costuri de luat în considerare sunt:
- costurile oricăror măsuri de renovare necesare
- costul mobilării și adaptării casei
- costul mutării
Și aici pot apărea costuri ridicate, care sunt uneori semnificativ subestimate. În orice caz, ar trebui să calculați obiectiv și, dacă este posibil, nu prea strâns. În ceea ce privește costurile de renovare, în special, merită să solicitați sfaturi în avans - de exemplu de la un arhitect sau inginer civil. Nu puteți stabili numai măsurile necesare și puteți sugera proceduri, dar, de obicei, puteți trimite estimări de cost foarte fiabile.
Întrebare: Cât costă impozitul pe transferul imobiliar?
Impozitul pe transferul imobiliar variază în funcție de valoarea clădirii
Expert verificare costuri: depinde de prețul de achiziție al clădirii sau de valoarea clădirii și de starea în care se află clădirea. Suma impozitului pe transferul imobiliar variază de la stat la stat.
Prețul de achiziție notarizat din contractul de cumpărare servește drept punct de plecare. După ce contractul de cumpărare a fost trimis la biroul fiscal responsabil, biroul fiscal creează apoi evaluarea impozitului pe transferul de teren. Impozitul pe transferul imobiliar se datorează la o lună de la primirea notificării .
Sunt posibile termene de plată mai lungi, dar nu obișnuite.
Ratele impozitului pe transferul imobiliar în fiecare stat federal:
| stat | cota de impozitare |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0% |
| Bavaria | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklenburg-Pomerania Occidentală | 5,0% |
| Saxonia Inferioară | 5,0% |
| Renania de Nord-Westfalia | 6,5% |
| Renania-Palatinat | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Saxonia | 3,5% |
| Saxonia-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Turingia | 6,5% |
În ultimii ani, aceste costuri au crescut semnificativ, deoarece statelor federale (din 2006) li sa permis să stabilească singuri impozitul pe transferul de proprietate. Deci, se poate să fi plătit un procent mai mic acum doar câțiva ani.
Întrebare: Care sunt costurile notarului și ale registrului funciar la cumpărarea unei case?
Expert verificare costuri: variază de la caz la caz - de asemenea, în funcție de prețul de achiziție al clădirii și de lucrările pe care notarul le mai are de făcut.
Are un impact asupra costurilor:
- dacă ar trebui introdusă o datorie de carte funciară
- dacă decontarea ar trebui să aibă loc printr-un așa-numit cont fiduciar notarial
- care modificări ale registrului funciar sunt exact necesare
- ce cheltuieli suplimentare are notarul
Costurile pentru notar și broker sunt considerabile
În cazul în care o clădire este finanțată integral și este introdusă o datorie totală de carte funciară și decontarea va avea loc printr-un cont fiduciar notarial, trebuie să aveți, în general, aproximativ 1,5% din prețul de achiziție pentru comisioanele notariale și aproximativ 1,5% din prețul de achiziție așteptat pentru comisioanele de registru .
Dacă, de exemplu, procesarea prin intermediul unui cont fiduciar notarial este omisă, costurile accesorii notariale sunt deja semnificativ reduse (de obicei cu aproximativ o treime ).
Lucrările suplimentare ale notarului se referă de obicei la întocmirea documentelor. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, costurile sunt foarte mici - de obicei, acest lucru depășește cu greu cadrul de aproximativ 150 EUR , dar acest lucru poate fi diferit în cazuri individuale.
Atât costurile notariale, cât și cele ale cărții funciare sunt uniforme în toată Germania , deci nu există diferențe de la stat la stat.
Întrebare: Care sunt taxele tipice de brokeraj?
Expert în verificarea costurilor: și acesta diferă de la stat la stat. În calitate de cumpărător al unei proprietăți, plătiți tarife diferite (obișnuite) de la o țară la alta. În cazuri individuale, rata obișnuită poate fi, de asemenea, deviată, iar cota cumpărătorului din comisionul brokerului poate fi stabilită diferit.
Taxa de brokeraj locală obișnuită pentru cumpărător depinde de statul federal:
| stat | comisionul obișnuit al cumpărătorului pentru broker |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57% |
| Bavaria | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklenburg-Pomerania Occidentală | 3,57% |
| Saxonia Inferioară | 3,57% |
| Renania de Nord-Westfalia | 3,57% |
| Renania-Palatinat | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Saxonia | 3,57% |
| Saxonia-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Turingia | 3,57% |
Diferitele rate de cost apar deoarece în aproximativ jumătate din statele federale cumpărătorii și vânzătorii împart costurile - în cealaltă jumătate a statelor federale se aplică reglementări diferite.
Dacă o vânzare nu este procesată prin intermediul unui broker (ceea ce este deja relativ rar astăzi), desigur nu există taxe de broker .
Întrebare: Ce costuri suplimentare de finanțare mai pot apărea?
Expert în verificarea costurilor: băncile nu percep doar dobânzi pentru un împrumut, ci și un număr mare de alte comisioane de împrumut.
De exemplu, majoritatea băncilor adaugă o taxă de procesare, care, în cazuri individuale , poate ajunge până la 3,5% din suma împrumutului . În plus, există adesea o varietate de alte taxe, în special în sectorul asigurărilor imobiliare:
- eventual costuri de evaluare
- Costul înregistrării ipotecii (taxe funciare)
- taxele notariale proprii ale băncii și costurile de procesare
- Comisii intermediare de împrumut
- Taxe pentru acordarea drepturilor speciale de rambursare
- Etc.
La contractarea unui împrumut, trebuie acordată atenție oricăror costuri suplimentare
Asigurarea obligatorie a datoriilor reziduale poate, de asemenea, să scumpească costurile împrumutului.
În contractul de împrumut, toate costurile suplimentare percepute trebuie să fie detaliate și explicate clar. Repartizarea se bazează, de regulă, pe rata anuală efectivă a dobânzii, care din acest motiv este întotdeauna mai mare decât rata nominală a dobânzii care este publicată de obicei.
În calitate de împrumutat, cel mai bun mod de a vă proteja de costuri suplimentare ridicate este să comparați pur și simplu ratele efective ale dobânzii la ofertele de împrumut și costul total al împrumutului . Toate taxele suplimentare sunt deja incluse în ele.
Întrebare: Ce costuri ar trebui estimate pentru renovări?
Expert în verificarea costurilor: Acest lucru este desigur dificil de spus, deoarece depinde în totalitate de starea individuală a clădirii în cauză. Multe clădiri mai vechi sunt adevărate „capcane de renovare”.
Doar o estimare solidă a costurilor - efectuată în avans - de către un specialist vă va ajuta. Aceasta este singura modalitate de a estima în mod fiabil ce costuri trebuie investite și la ce să ne așteptăm în următorii ani.
Regula 10% a EnEV intră aici în joc: dacă mai mult de 10% dintr-o componentă este renovată sau reînnoită (de ex. Acoperiș, fereastră etc.), atunci întreaga componentă trebuie să respecte specificațiile actuale ale EnEV. Acest lucru implică adesea costuri foarte mari, de exemplu dacă toate ferestrele trebuie înlocuite brusc sau fațada trebuie izolată complet.
Pentru o evaluare simplă de la un expert în construcții, ar trebui să vă așteptați, în general, la costuri de aproximativ 500 EUR . În schimb, obțineți de obicei o evaluare solidă. În clădirile mai vechi, unde trebuie verificate și multe lucruri și evaluarea trebuie efectuată mult mai intens, costurile de evaluare pot crește, de asemenea: trebuie adesea să luați în calcul o estimare a costurilor fiabilă pentru o evaluare solidă de până la 4.000 EUR .
Costurile de renovare pentru o clădire mai veche (de ex. Înainte de 1965) se pot ridica cu ușurință la 30% - 40% din prețul de achiziție . Dar întotdeauna trebuie să judecați acest lucru de la caz la caz, în funcție de starea clădirii. Nu ar trebui să abordați o astfel de achiziție într-un mod naiv și excesiv de optimist.