Legea privind construcțiile este extrem de complicată și conține numeroase restricții cu privire la ceea ce este permis și ce nu. Pentru ca proiectul dvs. de clădire să fie verificat pentru aprobare, este utilă o cerere preliminară de construcție. Într-un interviu, expertul în verificarea costurilor explică în detaliu ce poate costa o astfel de cerere.
Întrebare: Cât de importantă este cererea preliminară de construcție în numărul întreg de proceduri de aprobare?
Expert în verificarea costurilor: În cazul unei anchete preliminare de construcție , este în esență o chestiune de verificare dacă un proiect de construcție poate fi aprobat. Autoritatea verifică documentele prezentate atunci când face ancheta preliminară de construcție și stabilește dacă proiectul de construcție descris în acest formular are perspectiva aprobării, ce puncte trebuie modificate și ce restricții trebuie respectate pentru a obține aprobarea.
O anchetă înainte de construcție este, prin urmare, un lucru sensibil dacă nu sunteți sigur dacă este posibil chiar un proiect de construcție. Puteți face singură solicitarea preliminară de construcție - nu aveți neapărat nevoie de un arhitect (totuși pentru a solicita o autorizație de construcție regulată).
Rezultatul anchetei preliminare de construcție este livrarea unui așa-numit aviz preliminar de construcție . În acesta, proiectul descris este fie declarat în general eligibil pentru aprobare (adesea cu cerințe individuale), fie autoritățile subliniază în detaliu punctele în care proiectul de construcție nu îndeplinește cerințele legii construcțiilor.
O cerere preliminară de construire nu înlocuiește autorizația de construire
Un permis de construire nu este un permis de construire . Cu toate acestea, acesta creează deja securitatea planificării în măsura în care planurile clasificate ca eligibile pentru aprobare în cererea preliminară de construcție sunt (trebuie) aprobate și ulterior în cererea de construcție. Aceasta elimină de obicei unele incertitudini. Cu toate acestea, autorizația preliminară de construire se aplică numai dacă se depune ulterior o cerere de construire. Dacă acest lucru nu se întâmplă într-o anumită perioadă (de obicei în jur de 3 ani ), efectul autorizației preliminare de construcție expiră și, teoretic, proiectul poate fi respins din nou cu o cerere ulterioară de construire.
Merită să contactați în prealabil autoritatea responsabilă pentru construcții pentru a clarifica ce documente și dovezi sunt necesare pentru întrebările respective. De obicei acestea sunt:
- formularul de anchetă înainte de construcție
- o privire de ansamblu asupra întrebărilor care trebuie examinate de autoritate
- un plan de proprietate
- un desen de construcție cu cel puțin planul de podea și alte vederi care arată cele mai importante dimensiuni ale clădirii
- o descriere a clădirii și descrierea utilizării
- calculul volumului brut
- un extras din registrul de încărcare a clădirii (în mare parte necesar numai dacă o sarcină de clădire este introdusă în proprietate)
Cu toate acestea, pot exista și documente suplimentare. De asemenea, pot exista costuri și taxe pentru obținerea documentelor individuale.
Toate întrebările legale de planificare pe care le aveți ar trebui să fie specificate în mod specific într-un chestionar. Acest lucru asigură că autoritatea oferă într-adevăr informații specifice despre ceea ce este posibil și ce nu este și care cerințe se pot aplica.
Anchetele preliminare privind construcția au întotdeauna sens dacă nu sunteți sigur dacă și în ce formă este posibilă construirea unei proprietăți sau ce lucrări de construcție sunt permise în casă. De asemenea, puteți efectua o anchetă preliminară de construcție înainte de a cumpăra proprietatea, dar, în calitate de non-proprietar, trebuie să demonstrați un interes legitim autorităților. Cu toate acestea, ca potențial cumpărător al proprietății, acest interes este suficient.
O anchetă preliminară de construcție este de obicei decisă în termen de trei luni , în unele cazuri poate dura până la șase luni pentru a primi un răspuns de la autorități.
Întrebare: La ce costuri trebuie să vă așteptați pentru o anchetă de construcție?
Expert în verificarea costurilor: Un avantaj major al cererii preliminare de construcție este că costurile sunt semnificativ mai mici decât pentru o aplicație oficială de construcție.
Nu aveți nevoie de un arhitect pentru a depune cererea pentru o anchetă preliminară de construcție - acest lucru poate însemna că pot fi evitate în avans costuri costisitoare de planificare.
Cu toate acestea, costurile variază foarte mult de la autoritate la autoritate, iar baza pentru calcularea taxelor pentru o anchetă preliminară de construcție variază, de asemenea, în funcție de statul federal.
În general, costurile cuprinse între 50 și 200 EUR pot fi suficiente cu cerințe de testare reduse. În funcție de efortul depus de autoritate cu examinarea, costurile pot fi, de asemenea, semnificativ mai mari. Dacă proiectul de construcție este foarte complex (de exemplu, o casă cu 8 unități rezidențiale), costurile pot fi cu ușurință de până la 5.000 EUR datorită nivelului ridicat de testare .
Cu toate acestea, de regulă, puteți explica și costurile aproximative înainte de a le trimite autorității - autoritatea poate evalua de obicei cantitatea de testare necesară în prealabil și poate stabili cel puțin niveluri de cost aproximative.
Un mic exemplu de costuri din practică
Vrem să construim un etaj suplimentar deasupra unei clădiri comerciale deja existente, care va conține mai târziu apartamente și facem o cerere de construcție în NRW.
Proiectul de construcție va costa în total 120.000 EUR și va avea o suprafață utilă de 280 m² - aceasta este, de asemenea, baza pentru calcularea taxelor.
| Post | Preț |
|---|---|
| Decizie de schimbare a clădirii | 0,6% din costurile de producție = 720 EUR |
| Decizie privind aprobarea schimbării de utilizare | 5 EUR pe 10 m² = 140 EUR |
| Taxa totală | 860 EUR |
| Taxă stabilită la 60% prin notificare | 516 EUR de plătit |
Desigur, acesta este doar un singur exemplu de cost care se aplică numai unei autorități specifice și unui anumit proiect de construcție. În alte cazuri, costurile pot fi, de asemenea, semnificativ diferite, chiar și în cazul unor anchete similare.
Întrebare: De ce factori depind în general costurile pentru o anchetă de construcție?
Costurile pentru ancheta preliminară de construcție variază de la stat la stat
Expert în verificarea costurilor: acest lucru poate varia în funcție de autoritate, întrucât reglementări foarte diferite se aplică în fiecare stat federal (de asemenea, pentru aplicația de construcție), iar calculele tarifelor diferă uneori considerabil.
În multe state federale, cadrele similare, dar cu cost redus, sunt utilizate pentru o cerere preliminară de construcție ca și pentru aplicația de construcție. De fapt, acest lucru are sens în practică și este de înțeles, deoarece examinările autorităților sunt similare cu cele pentru o aplicație de construcție.
În unele state federale, pe de altă parte, sunt utilizate metode de calcul complet diferite pentru taxele pentru ancheta preliminară de construcție.
Practic, următorii factori joacă aproape întotdeauna un rol pentru costuri:
- costurile de producție ale clădirii sau costurile proiectului de construcție
- spațiul închis (de aici calculul de m3 de obicei necesar)
- zona utilizabilă rezultată
- tipul clădirii sau tipul de utilizare planificat
- dezvoltarea vecină (dacă există deja o dezvoltare similară în cartier, aceasta este adesea aprobată rapid - și ieftin)
Modul în care acești factori sunt utilizați în detaliu la calcularea taxei diferă de la autoritate la autoritate.
Întrebare: Care sunt costurile pentru arhitectul care efectuează ancheta preliminară de construcție?
Expert în verificarea costurilor: dacă comandați unui arhitect planificarea unei clădiri, acesta îi datorează clientului său un plan permanent care poate fi aprobat în conformitate cu contractul .
În principiu, puteți solicita arhitectului să depună o cerere de construcție; dacă aceasta nu este aprobată, arhitectul trebuie să efectueze corecții în consecință, fără a trebui să perceapă costuri suplimentare.
Deoarece acesta este adesea un punct de dispută în practică și ulterior există adesea argumente amare cu privire la taxe, arhitectul poate fi, de asemenea, însărcinat cu planificarea brută și se poate face o cerere preliminară de construcție. Costurile arhitectului conform HOAI se ridică la aproximativ 1% din costurile totale de construcție (costuri cu taxă) pentru primele două etape de service .
