Oricine dorește să construiască o clădire după propriile idei nu poate evita serviciile unui arhitect. Chiar și atunci când trebuie depusă o cerere de construcție, de obicei aveți nevoie de arhitect pentru planificarea prescrisă. În interviul nostru, expertul în verificarea costurilor explică în detaliu ce costuri ar putea suporta arhitecții și cum sunt compuși.
Întrebare: Arhitectul lucrează doar ca planificator de clădiri?
Expert în verificarea costurilor: Aceasta este sarcina sa principală - sau chemarea sa, dacă vreți - dar nu neapărat singura sa activitate.
Pe lângă proiectarea clădirilor, arhitecții sunt activi și în multe alte domenii de construcție:
- nu realizează doar planificarea structurală, ci și tehnică și economică a clădirilor
- pot efectua calcule statice
- ajută la licitații pe șantier și la selectarea ofertelor primite
- Lucrează ca supraveghetori ai construcțiilor într-o funcție de monitorizare și sunt, de asemenea, persoana de contact pentru toate problemele importante ale construcției
- ei coordonează activitatea meseriilor individuale și creează și monitorizează programele, astfel încât o clădire să poată fi finalizată efectiv în timpul planificat
- ele ajută la depistarea, documentarea și afirmarea tuturor defectelor posibile de construcție
- pot ajuta la găsirea unor potențiale economii de energie și pot acționa și ca consultanți în energie
- pot efectua toate calculele tehnice necesare pentru o clădire (cum ar fi cererea de căldură sau cererea de energie) și pot ajuta la optimizarea economică a unei clădiri sau din punct de vedere al costurilor de exploatare
- Acestea creează dovezi valabile din punct de vedere juridic că toate prevederile legale (cum ar fi EnEV) au fost respectate pentru o clădire
Domeniile de responsabilitate sunt extrem de variate - aproape întotdeauna puteți vorbi cu un arhitect despre orice problemă de construcție.
Fiecare performanță a arhitectului este, desigur, asociată cu costurile corespunzătoare.
Întrebare: Ce costă munca unui arhitect? Poate determina cât de mult cere?
Un arhitect este obligat de programul de taxare pentru arhitecți și ingineri
Expert verificare costuri: Nu. Când vine vorba de costurile pe care un arhitect le poate percepe, el este întotdeauna obligat de așa-numitul HOAI , programul tarifar pentru arhitecți și ingineri.
Costurile arhitectului se bazează în esență pe tipul de clădire și cât de complex este proiectul de clădire.
Pentru construcția unei case unifamiliale normale, puteți estima aproximativ 10% din costurile totale de construcție drept costuri de arhitect, pentru o clădire de apartamente puteți calcula aproximativ 8% din costurile totale de construcție .
Desigur, acest lucru se poate abate ușor în sus și în jos, în funcție de cât de mare este efortul arhitectului și de ceea ce face exact. Dacă el este comandat pentru gama completă de servicii, totuși, în majoritatea cazurilor sunteți destul de bine cu aceste valori aproximative de orientare pentru planificarea dvs.
Un exemplu de cost redus din practică:
Angajăm un arhitect pentru a construi o casă oarecum unifamilială, al cărei cost total este de 350.000 EUR.
| putere | Preț |
|---|---|
| Costurile totale ale tuturor serviciilor arhitectului (rata medie) | 42.115,63 EUR |
Rețineți că acesta este doar un singur exemplu de cost pentru un anumit caz. În funcție de tipul de clădire și de serviciile comandate, costurile pot fi, de asemenea, mai mari sau mai mici.
Scopul pe care arhitectul l-ar fi avut cu clădirea noastră nu este prea mare: dacă ar fi facturat în funcție de rata minimă, costurile
ar fi fost de 38.250,50 EUR , dar în cazul nostru ar fi putut factura cel mult 45.710,75 EUR .
La aceste sume se adaugă apoi taxa pe valoarea adăugată .
Cu toate acestea, trebuie remarcat, de asemenea, că taxa pentru un arhitect nu se datorează desigur dintr-o dată și în avans: se plătește în rate individuale, în funcție de progresul construcției.
Întrebare: De ce depind exact costurile pentru arhitect?
Expert verificare costuri: Iată câțiva factori:
- tipul clădirii și dificultatea de planificare
- sfera serviciilor comandate
- efortul pe care îl are arhitectul în planificare și
- așa-numitele „costuri de construcție cu taxă” ale clădirii ca stipulare pentru decontarea taxelor
În cele din urmă, costurile pentru arhitect depind de toți acești factori - în ciuda taxelor „standardizate”, pot exista încă diferențe mari în ceea ce privește costurile individuale.
Întrebare: Cum sunt evaluate tipul de clădire și dificultatea construcției?
Costul pentru arhitect depinde de complexitatea construcției
Expert verificare costuri: așa-numitele zone tarifare sunt utilizate în acest sens în HOAI . Există un total de 5 zone de rectificare, de la I la V.
O clădire are întotdeauna un nivel diferit de dificultate în planificare, în funcție de tipul acesteia.
Deoarece este relativ ușor să planifici un depozit simplu, astfel de clădiri sunt alocate zonei tarifare I.
O casă unifamilială este mult mai dificil de construit - în funcție de complexitatea proiectului de construcție, astfel de clădiri se află în zonele de taxare III-IV.
Clădirile foarte complexe, precum institutele științifice cu echipamente extrem de tehnice, reprezintă apoi clasa superioară a provocărilor de planificare și, prin urmare, se află în zona de taxare V.
Fiecare zonă tarifară are propriile tabele de costuri pentru servicii individuale de construcții. La fel ca în exemplul nostru, există câte unul pentru fiecare masă
- Rata minimă
- Mișcarea de mijloc și
- Rata maximă
Arhitectul poate aplica apoi aceste propoziții în funcție de efortul care îi revine. Desigur, există și reguli și linii directoare pentru acest lucru - un arhitect nu poate pur și simplu să aplice tariful maxim maxim peste tot pentru a-și optimiza taxa. Trebuie îndeplinite deja condițiile prealabile specificate cu privire la efortul său.
Întrebare: Tipul de clădire determină în mod fundamental ce tabel de costuri HOAI este utilizat - ce servicii puteți comanda pentru construirea unei case, de exemplu?
Expert verificare costuri: Aici HOAI oferă subzone individuale, care sunt împărțite într- un total de 9 faze de service :
| Faza de performanță | Activitățile arhitectului | Procentul din costul total al arhitectului |
|---|---|---|
| 1 | Consultare inițială, cercetare de bază | 2% |
| 2 | Proiect preliminar | 7% |
| 3 | Proiect detaliat, estimare a costurilor | 15% |
| Al 4-lea | Solicitarea autorizației de construire | 3% |
| 5 | Crearea planificării șantierului, planificării timpului, planificării comerțului | 25% |
| Al 6-lea | Anunțarea lucrărilor individuale | 10% |
| Al 7-lea | Examinarea ofertelor și asistență cu atribuirea | 4% |
| A 8-a | Supravegherea construcției, supravegherea lucrărilor de construcții | 32% |
| 9 | Asistență de urmărire, documentare, identificarea defectelor de construcție, asistență cu cererile de garanție ale constructorului | 2% |
Un arhitect nu este necesar în toate fazele de planificare și construcție
Desigur, clientul trebuie să plătească doar pentru serviciile pe care le-a comandat.
Dacă am avea arhitecții în costurile noastre, numai cu fazele de lucru 1 - comandat 4, am avut doar 24% din costurile declarate , deci 10.100 EUR suportate la costurile arhitecților.
De regulă, nu se evită primele 4 faze de service, cu excepția cazului în care au fost deja făcute planuri detaliate.
Pentru faza 4 de service, trebuie să adăugați și costurile oficiale pentru aplicația de construcție, de obicei de la 0,5% la 0,7% din costurile totale de construcție.
Începând cu faza 5, aveți practic libera alegere pentru serviciile pe care doriți să le utilizați arhitectul - dar ar trebui să aveți în vedere că, în calitate de profan, este dificil să evaluați multe lucruri - și că mai târziu, puteți, desigur, să-l trageți pe arhitect doar pentru servicii pe care l-a comandat de fapt.
Întrebare: Ce se întâmplă de fapt dacă un arhitect face greșeli sau apare o eroare în execuția pe care o monitorizează? Cine suportă daunele?
Expert în verificarea costurilor: În multe cazuri, se aplică așa-numita răspundere a arhitecților .
Practic, arhitectul datorează o clădire impecabilă și impecabilă cu contractul de arhitect. Arhitectul nu este direct responsabil de executarea lucrării, ci doar de planificare. Deci, dacă o meserie (cum ar fi tâmplarii) face o greșeală, compania în cauză trebuie să facă și îmbunătățiri pe cheltuiala sa. Cu toate acestea, acest lucru se aplică doar într-o măsură limitată.
Arhitectul este răspunzător doar pentru tot ceea ce se află în specificațiile sale de servicii - din punct de vedere legal, aceasta „permite să apară o clădire”, dar nu „să construiască o clădire”. Această mică diferență lingvistică reprezintă o diferență importantă pentru jurisprudență.
În orice caz, arhitecții sunt responsabili pentru:
- Erori de planificare (adesea și determinarea de bază incorectă)
- Eroare în calcule
- Erori de planificare a aprobării (de exemplu, dacă nu se acordă aprobarea)
- Erori în planificarea construcțiilor (de exemplu, nerespectarea caracteristicilor speciale ale șantierului, cum ar fi un nivel ridicat al apei subterane)
- alegerea soluțiilor neeconomice și, ca rezultat, costuri de construcție mai mari decât este necesar (arhitectul este obligat să planifice ieftin)
În acest caz, clientul are întotdeauna dreptul de a solicita reparații. Dacă arhitectul refuză o îmbunătățire ulterioară sau dacă eroarea nu mai poate fi remediată prin refacere, clientul are dreptul de a reduce costurile arhitectului în consecință .
Un punct oarecum mai complicat este răspunderea, care este abordată și în întrebare, în cazul unor erori cauzate de tranzacții individuale. După cum am spus mai înainte, compania executantă este în primul rând răspunzătoare aici.
Arhitectul poate fi tras la răspundere pentru erorile de construcție
Cu toate acestea, dacă arhitectul preia supravegherea construcției și nu exercită suficientă grijă, el poate fi, de asemenea, tras la răspundere. El este fundamental obligat prin lege să intervină întotdeauna imediat dacă sesizează semne de defecte. Dacă nu face acest lucru sau dacă nu observă semne de defecte de construcție de care ar trebui să fie conștienți, este răspunzător și în multe cazuri.
Ca parte a supravegherii sale asupra clădirii, el trebuie să se asigure, de asemenea, că securitatea și sănătatea în muncă sunt la locul lor - aceasta face parte, de asemenea, din sarcinile sale.
O instanță a decis, de asemenea, că arhitectul este răspunzător chiar dacă clientul clădirii schimbă planurile clădirii la propria sa discreție. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
De asemenea, nu trebuie să existe nicio excludere a răspunderii în cazul lucrărilor proprii ale clientului - atâta timp cât arhitectul are obligația de a monitoriza, el nu poate pur și simplu introduce o clauză de renunțare la contract din cauza propriei sale lucrări.
Întrebare: Ce se întâmplă dacă în calitate de client observați greșeli doar mai târziu?
Expert în verificarea costurilor: Practic, aveți dreptul de a trage la răspundere arhitectul pentru erori în termen de 5 ani .
Această perioadă începe de obicei după ce proprietarul clădirii a acceptat clădirea. Dacă nu există acceptare prin intermediul unui raport de acceptare, începe perioada de cinci ani, iar plata integrală a onorariului arhitectului poate fi văzută ca începutul perioadei.
Chiar dacă clientul se mută în clădire și nu emite o notificare a defectelor, acceptarea se consideră că a fost „realizată tacit” 6 luni mai târziu , termenul legal pentru aceasta fiind „implicit”.
În perioada de cinci ani, arhitectul poate solicita „despăgubiri pentru neexecutare” sau „despăgubiri pentru încălcarea pozitivă a contractului”, în funcție de care eroare este prezentă.
Compensația pentru încălcarea pozitivă a contractului se acordă numai dacă daunele sunt cauzate de erori de planificare, dar nu apar direct pe clădire. Astfel de cereri de despăgubire sunt, de asemenea, excluse din perioada de cinci ani - cererile de despăgubire pot fi formulate până la 30 de ani mai târziu.
Pe lângă cererile de despăgubire, există și rambursarea onorariului arhitectului.
În cazuri individuale, o astfel de chestiune de despăgubire va merge întotdeauna la instanța competentă, care apoi trebuie să decidă în consecință.