Dacă doriți să renovați o clădire listată, trebuie să respectați anumite linii directoare și să obțineți aprobarea de la autorități. Vă explicăm aici cum puteți proceda cel mai bine și ce opțiuni aveți cu renovarea.
Renovarea unei clădiri listate este supusă multor cerințe legale și, prin urmare, necesită o planificare specială. Contrar credinței populare, procesul unei astfel de planificări nu este prea complicat. Cu toate acestea, sfaturile experților sunt adesea indispensabile atunci când vine vorba de întreținerea unei case vechi și listate.
Protejați monumentele, păstrați valorile
Nu numai bisericile, palatele și castelele sunt considerate monumente. În Germania, aproximativ cinci la sută din toate clădirile vechi se află în prezent sub protecție a monumentelor până în 1978, pentru a preveni distrugerea din voință și ignoranță. Există, de obicei, un interes public în menținerea clădirilor listate, de exemplu din motive artistice sau științifice. În același timp, însă, păstrarea valorilor originale este, de asemenea, un obiectiv important în protecția monumentelor.
Casele vechi au fost adesea schimbate de-a lungul deceniilor sau secolelor, în așa fel încât starea inițială poate fi greu determinată exact. În plus, de obicei ar fi posibilă doar restaurarea clădirii la starea inițială, cu cheltuieli mari. Prin urmare: Oricine renovează o proprietate listată nu trebuie să restabilească starea inițială a clădirii - statutul existent se aplică stării structurale a clădirii în care a fost introdusă ca monument cultural în lista de protecție a monumentelor.
Dacă o casă este inclusă pe lista monumentelor, aceasta se află sub protecție specială de către biroul monumentului și poate fi convertită sau extinsă numai cu acordul autorității inferioare de protecție a monumentelor. Conservatorii doresc, de asemenea, să fie informați despre lucrările de întreținere aparent „simple”, dacă privesc proiectarea clădirii sau structura istorică a clădirii.
Norbert Hoffmann
„Monumentele arhitecturale au farmec”, spune Norbert Hoffmann, directorul general al LBS Immobilien GmbH Südwest și subliniază avantajele fiscale pentru renovatorii de monumente: „În plus, monumentele arhitecturale reduc semnificativ impozitele pe venit ridicate: proprietarii fac nouă procente din impozitul pe venit timp de opt ani și șapte procente timp de patru ani Costuri de restaurare aplicabile în scopuri fiscale. În plus, două procente sunt creditate vechii substanțe timp de 50 de ani. Proprietarii-ocupanți estimează nouă la sută din costurile de restaurare (costuri de renovare) timp de zece ani. Condiția prealabilă pentru beneficii este întotdeauna un permis de la autoritatea monumentului. Un arhitect specializat vă va sfătui de la planificare până la execuție. "
Autoritatea monumentului consiliază proiectul de renovare
Dacă doriți să renovați o clădire listată, angajații Autorității Monumentului de Jos pot răspunde la întrebări despre tehnologia și proiectarea construcțiilor. Și ei sunt atenți să folosească case istorice cât mai contemporane posibil și nu necesită restaurarea stării originale. Întrucât metodele și materialele de construcție sunt foarte sofisticate în zilele noastre, autoritățile monumentelor devin din ce în ce mai deschise la noi soluții structurale care au fost în trecut respinse - cum ar fi izolarea fațadelor cu jumătate de lemn din interior.
Cu toate acestea, înainte de a începe renovarea vechii clădiri, ar trebui să vă întrebați la Oficiul regional de stat pentru conservarea monumentelor dacă casa dvs. este înscrisă pe o listă de monumente și dacă este un monument individual sau se află sub protecția ansamblului. În cazul monumentelor individuale, protecția monumentelor afectează întreaga casă; în cazul protecției ansamblului, în general, numai aspectul general trebuie păstrat. Următorul pas este elaborarea unui concept de renovare, care este apoi verificat de către autoritatea de protecție a monumentelor. Mai presus de toate, se are grijă să se asigure că țesătura istorică a clădirii este scutită și că semnificația și aspectul monumentului sunt păstrate.
O cerere de construcție este depusă la autoritatea de construcție pentru case protejate ca și pentru modernizarea caselor neprotejate. În plus, proprietarul unui monument este obligat să contacteze el însuși biroul monumentului. De regulă, autoritatea de supraveghere a clădirii transmite automat avizul de construcție sau cererea de construcție - dar este mai bine să întrebați.
Chiar și modificările minore ale clădirii trebuie discutate cu biroul responsabil. În timp ce măsurile de renovare energetică sunt adesea mai ușor de implementat, un sistem fotovoltaic cu suprafețe mari, de exemplu, este de obicei respins.
Bunicul
Bunicul este un termen al legislației clădirilor și descrie că o clădire funcțională, mai veche, care este încă în uz, se bucură de protecție legală, cu condiția ca clădirea să fie aprobată la un moment dat sau cel puțin ar fi fost aprobată în conformitate cu reglementările fostei legi privind clădirile. Se face distincția între bunicul pasiv, activ și cuprinzător.
- Bunicul pasiv
Bunicul pasiv reglementează utilizarea bunurilor și a clădirilor - ceea ce anterior era legal va rămâne legal în viitor, chiar dacă situația juridică se schimbă și utilizarea curentă nu mai este aprobată. Dacă, de exemplu, o clădire istorică cu un magazin existent la parter urmează să fie renovată, parterul poate fi folosit și ca magazin după lucrările de construcție. Acest lucru nu contrazice dacă bazele de planificare urbană existente (cum ar fi un plan de utilizare a terenului) permit acum doar utilizarea rezidențială în loc de utilizare comercială.
- Bunicul activ
Proprietarul unei clădiri poate invoca protecția activă a clădirii existente atunci când renovarea și modernizarea schimbă o clădire - dar sunt planificate doar modificări sau extensii limitate și minore și nu modifică semnificativ structura existentă. În plus, trebuie păstrată identitatea structurii restaurate sau îmbunătățite cu originalul.
- Bunicul cuprinzător
Bunicul general se aplică (spre deosebire de bunicul pasiv și activ) în următoarele condiții pentru clădirile noi:
- Funcțiile clădirilor existente și noi sunt indisolubil legate
- noua clădire nu mărește semnificativ clădirea existentă
- clădirea existentă nu poate fi întreținută fără aprobarea noii clădiri
În cazul clădirilor vechi cu o fațadă exterioară caracteristică, de obicei este posibilă doar izolarea internă.
Obțineți aprobarea
Întrebați autoritatea de construcție în prealabil dacă un aviz de construcție este suficient pentru lucrările de construcție planificate sau dacă trebuie să depuneți o cerere de construcție.
Oricine locuiește într-un memorial trimite cererea preliminară de construire la Autoritatea Monumentului de Jos. Următoarele lucrări pot fi efectuate numai pe o clădire catalogată cu aprobarea Biroului Monumentului:
- Modificări ale structurii portante, cum ar fi deschiderile
- Intervenții în instalația de drenaj
- Modificări de utilizare
- Extinderea subsolului sau a mansardei
- Demolarea și demolarea parțială a clădirii
- Schimbarea aspectului, de exemplu instalarea sau înlocuirea ferestrelor, ușilor sau a lucernelor
- Remodelare și reparații
- Atașarea sau schimbarea publicității și scrierilor
- Mutați-vă într-o altă locație
Costurile ridicării
După finalizarea renovării, autoritatea monumentului va efectua un test de acceptare. Dacă evaluarea este pozitivă, autoritatea monumentului va emite un certificat pentru a putea profita de opțiunile de amortizare fiscală. În plus față de achiziție, costurile de renovare și costurile de întreținere ale unei proprietăți listate sunt, de asemenea, subvenționate fiscal. Dar acordați atenție dacă întreaga casă sau doar o parte a acesteia este listată. Dacă, de exemplu, doar fațada exterioară este o clădire protejată, renovarea băii nu poate fi dedusă din impozite.
Avantajele fiscale pentru conservatori
Dacă autoritatea este de acord, casele listate pot fi, de asemenea, renovate energetic. „Renovarea eficientă din punct de vedere energetic nu înseamnă în mod automat izolare termică”, spune arhitectul Irmtraud Swoboda de la Asociația Constructorilor Privați (VPB). La urma urmei, fațada unei case cu jumătate de lemn sau a unei vile în stil Wilhelminian nu ar trebui să fie acoperită de panouri izolante. Proprietarii de monumente pot economisi energie, de exemplu prin instalarea unei tehnologii de încălzire mai eficiente. „Următoarele se aplică fiecărei renovări: caracteristicile specifice clădirii ale casei trebuie întotdeauna respectate pentru a evita creșterea umezelii și a mucegaiului”, spune arhitectul.
Multe clădiri vechi listate suferă de o izolație slabă și, prin urmare, consumă multă energie. Adesea, însă, protecția monumentului permite doar izolarea pereților interiori, astfel încât noile ordonanțe de izolare termică pentru casele listate nu au niciun sens. În plus, aceste clădiri vechi nu au nevoie de o trecere de energie. Aceștia sunt scutiți de Ordonanța de economisire a energiei (EnEV) sau de legea privind căldura regenerabilă (EWärmeG). Astfel, proprietarii își pot închiria sau vinde proprietatea fără un certificat energetic. Este important ca proprietarii să aibă scutirea confirmată de autoritatea responsabilă pentru protecția monumentelor.
Subvențiile pot elimina o parte din presiunea de pe portofelul renovatorilor. KfW Bank, de exemplu, oferă programul „KfW Efficiency House Monument”. Trebuie să solicitați împrumutul sau grantul înainte de a începe măsurile. În plus, întrebați municipalitatea despre fondurile din dezvoltarea urbană, conservarea monumentelor și reînnoirea satului. De asemenea, puteți găsi programe de finanțare online în baza de date de finanțare a Ministerului Federal al Economiei și Tehnologiei.
| Bonus pentru proprietari |
|
Costurile de renovare |
|
Costul de achiziție* 40 de ani câte 2,5% fiecare (până în anul de construcție 1924), 50 de ani 2 la sută fiecare (din anul construcției 1925) |
| Bonus pentru proprietarii-ocupanți |
|
Costuri de renovare 90 la sută din costuri pot fi solicitate în scopuri fiscale |
* Pot fi deduse doar costurile proporționale de achiziție ale clădirii, nu și cele ale proprietății.
(Sursa: Asociația constructorilor privați)
Arhitectul Irmgard Swoboda de la Asociația constructorilor privați explică cele mai importante reguli pentru renovatori.
„Renovarea monumentelor arhitecturale este mai complexă și adesea mai scumpă decât clădirile rezidențiale normale. De aceea, există avantaje fiscale speciale pentru proprietarii care se confruntă cu această provocare. Aveți permisiunea de a anula pe scară largă măsurile de conservare, precum și lucrările care fac locuibilă locuința în primul rând.
Arhitectul Irmtraud Swoboda de la Asociația Constructorilor Privați.
Cei care locuiesc singuri în monumentul lor au dreptul să anuleze 90 la sută din costurile de renovare, repartizate pe zece ani la nouă la sută pe an. Locuiți într-un condominiu într-o clădire de apartamente cu o clădire listată? În cazul reparațiilor la fațadă sau acoperiș, puteți revendica partea dvs. în scopuri fiscale. Oricine cumpără o clădire la cheie complet renovată nu va beneficia de avantajele fiscale - nici ca proprietar, nici ca proprietar.
Oricine își închiriază monumentul poate anula 100 la sută din lucrările de renovare pe parcursul a doisprezece ani - opt ani cu câte nouă la sută fiecare și patru ani în plus cu șapte la sută fiecare. De asemenea, puteți deduce costurile de achiziție pentru vechea clădire.
Condiția preliminară pentru bonusul fiscal este ca toate lucrările de renovare și conversie să fie coordonate și aprobate de autoritatea responsabilă pentru protecția monumentelor înainte de începerea construcției. Numai cu acordul dvs. veți primi ulterior un certificat pentru biroul fiscal pentru a putea revendica costurile. Oricine renovează sau convertește fără permis trebuie să aștepte consecințe, de exemplu o amendă. "
Monumentele nu au întotdeauna o fațadă atât de impresionantă. Chiar și clădirile vizibile pot fi listate. Cereți - înainte de a începe renovarea.
Interviu: martori ai istoriei
Monumente - sunt martori ai istoriei, poartă trecutul în prezent și în viitor. Ca clădiri rezidențiale, monumentele oferă o calitate a vieții deosebită, apartamentul comun cu istorie creează o atmosferă care nu poate fi găsită în clădirile noi. În același timp, totuși, a locui în monument înseamnă, de asemenea, ca proprietarul să fie conștient de o responsabilitate specială: utilizarea unui monument este supusă restricțiilor, repararea este condiționată. Profesorul Dr. Egon Johannes Greipl, curator general al biroului de stat bavarez pentru conservarea monumentelor, a vorbit cu Your-Best-Home.net despre monumente și provocările acestora.
Your-Best-Home.net: Dacă vreau să-mi repar casa ca proprietar de monument: Chiar trebuie să renunț la confortul modern?
Prof. Greipl: Niciun conservator de monumente nu cere locuitorilor unui monument să înghețe sau să gătească la foc deschis! Niciun conservator al monumentelor nu cere să fie restaurat sau reconstruit ceva care nu mai este acolo! Nimeni nu ar trebui să locuiască într-un muzeu! Dar: Ceea ce este încă acolo, este funcțional și este o mărturie a istoriei trebuie păstrată.
Protejarea monumentului nu înseamnă interzicerea absolută a modificărilor! Dimpotrivă: munca noastră implică însoțirea cu atenție a modificărilor sensibile ale clădirilor cu o istorie. De asemenea, Oficiul de Stat Bavaresc pentru Conservarea Monumentelor sprijină financiar astfel de măsuri de reparații: sprijină cheltuielile pentru conservarea și utilizarea monumentelor. Emitem certificate fiscale care includ, de exemplu, costurile noilor tehnologii de construcție și exploatare. Scopul nostru este schimbarea sensibilă și modernizarea: Luați ferestrele dintr-o casă care este listată ca exemplu: Ferestrele ar trebui să aibă materialul și forma corecte. Ferestrele din lemn nu trebuie neapărat înlocuite cu ferestre din plastic. Ele pot fi reparate la fel de ușor.Abia recent am făcut acest lucru pe ferestre vechi de 300 de ani. Aceste ferestre au fost realizate de un mare tâmplar în secolul al XVIII-lea! După reparație, funcționează din nou minunat - și energetic!
De ce repararea unui monument este supusă condițiilor? Sunt necesare aceste specificații?
Profesorul Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:O societate civilizată se caracterizează prin faptul că își dă reguli și respectă regulile: De exemplu, când este roșie, nu trece printr-un semafor! Există astfel de reguli în toate domeniile vieții noastre. Monumentele, la rândul lor, sunt valori, sunt bunuri culturale. În ele păstrăm martorii istoriei noastre! Pentru a păstra în mod optim astfel de valori, avem nevoie de anumite „reguli ale civilizației”, avem nevoie de reguli pentru manipularea profesională a patrimoniului istoric. Puteți numi astfel de reguli „cerințe”. Faptul că astăzi putem numi Bavaria un stat cultural este rezultatul unei dezvoltări îndelungate. Secolele trecute, cu continuitățile, răsturnările lor și noile începuturi au făcut din Bavaria ceea ce este astăzi. Despre asta povestesc monumentele. Când monumentele dispar, istoria noastră vizibilă dispare.Monumentele sunt și vor rămâne acele amintiri care sunt tangibile și de înțeles pentru toată lumea.
În ceea ce privește costurile: fiecare clădire nouă costă bani, de multe ori mai mult decât crezi. Gândiți-vă la aeroportul din Berlin și la Elbphilharmonie din Hamburg. Și fiecare clădire nouă are nevoie de îngrijire. Clădirile universitare din Regensburg au doar 50 de ani = "" și astăzi au nevoie de lucrări de reparații de 700 de milioane de euro! Desigur, costă și bani pentru păstrarea clădirilor listate și, astfel, a istoriei noastre. Nu încape vorbă! În cazuri individuale, costă mai mulți bani pentru a reconstrui o casă veche de 300 de ani decât pentru a renova o clădire veche de 40 de ani. Și ce dacă? Există, de asemenea, destul de multe diferențe de calitate în rezultat: istorie, autenticitate, individualitate, soliditate, calitate și atmosferă!
Cât de mult restricționează protecția monumentului proprietarii atunci când vine vorba de repararea monumentului lor?
Prof. Greipl: Preocupările privind protecția monumentelor limitează proprietarii la fel de puțin și la fel de puțin ca preocupările privind protecția împotriva incendiilor, accesibilitatea, controlul imisiilor, legea vecinătății și așa mai departe și așa mai departe. Nu este vorba despre restricții, ci despre respectarea anumitor reguli foarte semnificative. Mai presus de toate, totuși, este vorba despre soluții inteligente, individuale, personalizate și structurale, care permit o viață confortabilă fără a dezvălui valoarea istorică a unei case.
Vă puteți imagina, de asemenea, să trăiți într-o clădire nouă?
Prof. Greipl: Nu, nu-mi pot imagina asta. Asta nu spune nimic împotriva clădirilor noi bune - da, există! Dar: Nu aș vrea niciodată să mă descurc fără să trăiesc în mijlocul orașului și atmosfera specială și calitatea de viață specială pe care o oferă o casă monument. Am trăit în monumente aproape toată viața. În apartament comun cu povestea: Gata!