Vă gândiți să cumpărați o casă sau un apartament de vacanță în Olanda? Nu există restricții privind achiziția imobiliară pentru străini. Cumpărătorul nu trebuie să fie domiciliat sau rezident în mod obișnuit în țară pentru a cumpăra o proprietate. La fel ca în Germania, există nu numai proprietatea asupra terenurilor, ci și instituirea „dreptului apartamentului” (= condominiu) și a drepturilor de construcție ereditare.
Cum să găsiți o casă potrivită în Olanda
Real
agenți imobiliari Agentii imobiliari au o bună reputație în Țările de Jos, dar acestea ar trebui să fie înregistrate în Registrul Evaluatorilor Real Estate (NRVT). De cele mai multe ori sunt, de asemenea, aprobați ca experți jurați, dar nu vor pregăti niciodată impozite pentru bunurile imobiliare pe care și le oferă. În acest caz, aceștia au titlul „Înregistrează un impozitor vast”. Puteți obține adrese ale agenților imobiliari de la Camera de Comerț Germano-Olandeză.
Ziare
Fiecare cotidian național german din Germania are în mod regulat (mai ales la sfârșit de săptămână) o secțiune de proprietăți în care proprietățile străine sunt, de asemenea, oferite spre vânzare. Ziarele regionale olandeze conțin oferte imobiliare din regiunea respectivă.
Case de vacanță Casele de vacanță și apartamentele de vacanță sunt adesea situate în „Vacantieparks” (așezări de vacanță), care sunt de obicei oferite de companii speciale de case de vacanță, dar de obicei doar pentru închiriere. Ar trebui să contactați un agent imobiliar pentru a cumpăra o casă de vacanță. Oricine cumpără o casă de vacanță în Olanda trebuie să știe că deseori nu li se permite să fie ocupat tot anul.
Executarea contractului la cumpărarea unei case în Olanda
În Olanda, cumpărătorii și vânzătorii semnează mai întâi un așa-numit „contract preliminar” sau „contract privat de vânzare scris” (= koopovereenkomst). Atenție, acest contract este deja obligatoriu din punct de vedere juridic. Cumpărătorul are dreptul de retragere de trei zile din contractul privat de vânzare scris. Acum există opțiunea de a înscrie o rezervare în cartea funciară, ceea ce înseamnă că nu va fi posibilă vânzarea către terți în următoarele șase luni. După ce un notar olandez a notarizat contractul de cumpărare, cumpărătorul este înscris în registrul funciar ca proprietar.
Cumpărarea unei case în Olanda: care sunt costurile?
Taxe notariale : Taxele notariale din Olanda trebuie negociate cu notarul notarial. Suma costurilor depinde de performanța notarului. Notarul comandat poate oferi mai multe informații despre acest lucru.
Taxe: Există, de asemenea, taxe pentru înregistrarea cadastrală a unui contract de cumpărare a proprietății și costurile registrului. Pentru coletele care mai trebuie măsurate, se percep costuri puțin mai mari. Detalii se pot obține de la notar.
Impozite: așa-numita „suprasolicitare” de șase procente din prețul de achiziție se aplică taxelor, cu excepția cazului în care sunteți primul care cumpără o clădire nouă. În acest caz, se percepe doar TVA de 19% în prezent.
Calculele spațiului de locuit sunt mai puțin frecvente în Olanda. Calculele cubului sunt normale.
Finanțarea și evaluarea proprietății
Dacă aveți probleme cu limba națională și doriți să evitați imponderabilele finanțări cu o instituție de credit străină, puteți contacta, de asemenea, un institut „de origine” / o societate de construcții. Deoarece societatea de construcții poate furniza, de asemenea, fonduri (împrumut intermediar sau prefinanțare sau împrumut de societate de construcții) pentru o proprietate rezidențială străină. Avantaj: dobândă fixă și fără costuri lunare de transfer de bani. Recomandăm fonduri proprii de 40 până la 50% pentru proprietatea străină. Garanția pentru fondurile împrumutate poate fi făcută, de exemplu, prin ipoteca asupra proprietății din Olanda în limita de creditare specificată.
Pentru a determina limita de împrumut, Landesbausparkasse are un expert în construcții care întocmește un raport de evaluare. Cu toate acestea, reducerea la risc este mai mare pentru proprietățile străine decât pentru o proprietate germană. Costurile pentru apreciere, a căror sumă depinde de caz, trebuie suportate de economisitorul / împrumutatul societății de construcții (conform declarației suplimentare). Restul poate fi înlocuit cu alte garanții, cum ar fi o proprietate internă care oferă încă marjă de împrumut, valori mobiliare, solduri bancare, daune de asigurare de viață sau garanția de la banca casei. După finalizarea verificării creditului ipotecar, creditorul dvs. va crea scrisoarea de aprobare și contractul de împrumut.
Documente pentru un împrumut
După decizia de credit de bază (verificarea creditului cu dovada venitului și autoevaluarea, tipul de credit, linia de credit), creditorii au nevoie de toate documentele de proprietate disponibile. Aceste documente ar trebui să conțină:
- contractul privat de vânzare scris (koopovereenkomst) dacă nu sunteți încă proprietar. Societatea de construcții poate solicita contractul notarial de cumpărare de la notarul în trust.
- o evaluare a obiectului (raport de impozitare), dacă este disponibil.
- contractul de cumpărare notarial (akte van levering) și extractul cadastral (kadastraaluittreksel), care dovedește transferul dreptului de proprietate dacă sunteți deja proprietar.
- „aannemingsovereenkomst”, dacă se realizează o clădire nouă cu un contractant (comparabilă cu un contract de construcție).
- desenele de construcție și declarația de costuri de construcție, dacă este o construcție nouă.
- calculul cubului (pentru clădirile noi) - calculele spațiului de locuit nu sunt obișnuite în Olanda.
- o hartă
- Fotografia (fotografiile) obiectului
- adresa notarului care urmează să fie implicat în contractul de cumpărare și / sau în ordinul de ipotecă. De obicei, în Olanda cumpărătorul îl determină pe notar. Este recomandabil să implicați un notar local, dar orice alt notar autorizat în Țările de Jos poate efectua și certificarea.
- certificatul de asigurare împotriva incendiilor
- declarația suplimentară privind finanțarea transfrontalieră
Dacă documentele individuale nu sunt încă disponibile, creditorul dvs. le va solicita în timpul procesării împrumutului.
Nu trebuie să fiți rezident în Olanda pentru a cumpăra o casă în Amsterdam.
Aplicarea și plata ipotecii
În conformitate cu cerințele din scrisoarea de aprobare / contractul de împrumut, creditorul dvs. va contacta notarul din Olanda pentru a comanda o ipotecă în euro. Deoarece contractul de cumpărare este de obicei notarizat doar pentru achiziții, dacă notarul are prețul de cumpărare disponibil în același timp, creditorul dvs. predă suma împrumutului notarului în trust. Creditorul dvs. va întocmi, de asemenea, scrisoarea de încredere necesară și va monitoriza mandatul de încredere.
Dacă nu este necesar un mandat de încredere (de exemplu, dacă sunteți deja proprietar), împrumutul poate fi plătit la instrucțiunile dvs. imediat ce este disponibil fișierul ipotecar notarial cu așa-numitul „notarisverklaring”, cu care notarul declară că ipoteca este înregistrată corect. . Dovada acestui lucru va fi trimisă băncii prin intermediul notarului după procesarea de către oficiul ipotecar (de obicei câteva săptămâni).
Implicații fiscale
Efectele fiscale ale rezidenței sau ale unui obiect în Olanda se bazează pe acordul de dublă impunere încheiat între Republica Federală Germania și Țările de Jos. Ulterior, taxele pentru orice venit din închiriere sau pentru un profit din revânzarea proprietății dvs. sunt impozitate în țara în care se află. Trebuie să fie implicat biroul fiscal responsabil cu impozitarea contribuabilului.
Efectele utilizării fondurilor de împrumut și economii la domiciliu
Utilizarea fondurilor de împrumut și economii la domiciliu în străinătate în perioada de angajament este văzută de biroul fiscal ca dăunătoare pentru prime sau taxe. O excepție majoră se aplică doar angajaților Uniunii Europene: conform hotărârilor BFH, aceștia pot utiliza fondurile societății pentru construirea de case de familie în țara lor de reședință.
Toate informațiile oferite aici sunt date din cele mai bune cunoștințe. Cu toate acestea, nu se poate oferi nicio garanție pentru corectitudinea sau exhaustivitatea informațiilor.
