O întârziere a chiriei îi face pe proprietari nervosi. Dacă plata lunară a chiriașului nu este primită în totalitate și la timp, aceasta provoacă o senzație proastă și sugerează lucruri rele.
Chiriașul dvs. anterior solvent și decent se dovedește brusc a fi un plătitor implicit sau chiar un temut nomad de închiriere? Mai ales dacă ați calculat îndeaproape și depindeți urgent de veniturile din chirie pentru a vă achita împrumutul sau pentru existența dvs., entuziasmul dvs. cu fiecare restantă a chiriei este mai mult decât de înțeles.
Uneori, totuși, panica este neîntemeiată și doar o supraveghere sau neglijență din partea locatarului este motivul neplății. Cu toate acestea, ar trebui să clarificați imediat cauza chiriei cu chiriașul, astfel încât să puteți lua imediat măsurile corecte și adecvate.
Dar chiriașii au, de asemenea, toate motivele pentru a fi supărați dacă nu își pot efectua plățile de închiriere la timp și în totalitate. Șomajul neașteptat, boala sau alte dificultăți personale care au cauzat insolvența actuală pot cauza foarte repede mult mai multe probleme acestor chiriași. În cel mai rău caz, chiriașii neplătiți se pot confrunta cu închiderea apartamentului fără notificare sau chiar o notificare de evacuare.
Prin urmare, chiriașii nu ar trebui să ia cu ușurință problema arieratelor și să contacteze proprietarul imediat pentru a găsi soluții adecvate. În caz contrar, riscă o spirală descendentă periculoasă care se poate termina chiar și fără adăpost.
Restanțele chiriei: obligațiile chiriașului
Pentru a îndeplini contractul încheiat cu proprietarul, chiriașii au obligația finală de a-și transfera întotdeauna chiria integral și la timp în contul proprietarului. Cu un ordin permanent sau un mandat de debitare directă, chiriașii sunt în siguranță să nu lipsească numirea, deoarece banca este apoi obligată să aranjeze plata în timp util.
Chiriașii trebuie doar să se asigure că suma necesară este efectiv în contul lor, astfel încât să poată fi transferată de bancă. Dacă chiriașii efectuează singuri transferul lunar, este foarte important să nu pierzi din vedere termenul limită și să nu ignori modificările și creșterile chiriei.
Majoritatea contractelor de închiriere prevăd a treia zi lucrătoare a fiecărei luni ca dată cheie pentru plata primită a chiriei lunare respective pentru o lună curentă. De altfel, sâmbăta nu contează ca zi lucrătoare pentru această factură.
Chiriașii sunt obligați să-și plătească chiria în conformitate cu contractul. Asta înseamnă la timp și complet.
Când este un chiriaș în restanță?
Se vorbește despre restanțe atunci când chiria nu a fost plătită în a treia zi lucrătoare a lunii. Cu toate acestea, pentru dvs., în calitate de proprietar, acest lucru nu înseamnă că puteți lua măsuri legale împotriva chiriașului dvs. în cazul unor întârzieri minore la plată, de exemplu, dacă chiria este primită doar în contul dvs. în a patra zi lucrătoare. Într-o hotărâre judecătorească pronunțată de Curtea Federală de Justiție (BGH, hotărârea din 5 octombrie 2016, Az. VIII ZR 222/15) s-a decis că chiria care trebuie plătită trebuie plătită de chiriaș până cel târziu în a treia zi lucrătoare a lunii. Prin urmare, este important ca suma totală a banilor să fie disponibilă în contul chiriașului la această dată cheie și să se poată efectua plata.
Chiar dacă ați fost de acord să primiți plata mai devreme în contractul dvs. de închiriere, depășirea acestui termen nu este considerată a fi restantă în fața legii. În calitate de proprietar, trebuie totuși să vă adresați locatarului imediat dacă există vreo discrepanță și să-l faceți conștient de restanțele sale. Adesea, astfel de mici erori pot fi clarificate și neînțelegerile clarificate, deoarece poate că tocmai a trecut cu vederea termenul limită sau nu a schimbat încă ordinea permanentă după o creștere a chiriei.
Ce drepturi au proprietarii în cazul unei restanțe a chiriei?
În calitate de proprietar, aveți diferite drepturi și opțiuni atunci când chiriașul dvs. are restanțe.
Rezilierea fără notificare dintr-un motiv important
Puteți, de exemplu, să -i trimiteți chiriașului o „reziliere extraordinară fără notificare dintr-un motiv important” cu referire la Secțiunea 543, Paragraful 2, Numărul 3 din BGB. Restanțele chiriei sunt un motiv important aici.
Aveți întotdeauna această opțiune când
- chiriașul nu v-a plătit la timp chiria convenită timp de două luni consecutive,
- dacă chiriașul dvs. a plătit doar o parte din chiria convenită în două luni consecutive, dar suma celor două plăți este mai mare decât chiria de o lună,
- dacă chiriașul dvs. v-a datorat chirie de două luni pe o perioadă mai lungă de timp.
Trebuie remarcat faptul că rezilierea imediată devine ineficientă în momentul în care chiriașul vă plătește suma restantă. El are la dispoziție două luni pentru a face acest lucru după ce primește notificarea de reziliere fără notificare.
Rezilierea în timp util
A doua opțiune pentru dvs. ca proprietar este să oferiți chiriașului rezilierea în timp util, în conformitate cu § 573 BGB. Aici puteți invoca o încălcare semnificativă a obligațiilor contractuale de către chiriașul dumneavoastră. Cu toate acestea, în acest caz, trebuie să respectați termenul legal de notificare. În funcție de durata locațiilor anterioare, această perioadă de preaviz poate fi cuprinsă între trei și nouă luni.
Rezilierea fără preaviz și în timp util
Cea mai sigură opțiune pentru dvs. ca proprietar este o a treia opțiune în caz de restanțe ale chiriei: aceasta constă dintr-o combinație a celor două tipuri de reziliere descrise mai sus. Așadar, dacă nu sunteți interesat să mențineți chiria cu chiriașul actual chiar și după ce s-au stabilit restanțele chiriei, este recomandabil să trimiteți ambele anulări în același timp. Acest lucru vă va economisi până la două luni dacă chiriașul dvs., care între timp a fost nedorit, ar trebui să plătească restanțele în termen de două luni de la trimiterea anulării fără notificare prealabilă. Este recomandabil să colaborați cu un avocat pentru a găsi cea mai bună opțiune pentru cazul dvs. specific.
Cum ar trebui să se comporte chiriașii în cazul restanțelor chiriei?
Din motivele deja subliniate, există un mare risc de neplată la fiecare restanțare a chiriei, iar chiriașii ar trebui să încerce cu adevărat totul pentru a-și achita integral datoriile cât mai curând posibil.
Pentru a face acest lucru, chiriașii ar trebui să se adreseze proactiv proprietarului lor în primul pas și să-i explice blocajul actual de plată. Cu puțin noroc și dacă chiria a fost armonioasă și nestingherită până acum, chiriașii pot spera la înțelegere și pot lua teama proprietarului.
Locatarii ar trebui să încerce să colaboreze cu proprietarul pentru a găsi o soluție bună la problemă. Poate că plata în rate este o alternativă. Cu toate acestea, niciun proprietar nu este obligat să accepte acest lucru, deoarece la urma urmei, proprietarul depinde de obicei și de plata punctuală a chiriei pentru a-și îndeplini obligațiile.
Dacă eforturile chiriașului nu reușesc, el trebuie să încerce să compenseze restanțele chiriei, de exemplu împrumutând bani de la familie sau prieteni. Cu toate acestea, dacă chiriașul câștigă brusc mult mai puțin și este puțin probabil să se schimbe în viitorul apropiat, contactați imediat biroul de asistență socială sau centrul de muncă responsabil. Uneori, aceste instituții intervin pentru plata restanțelor chiriei doar după completarea unei cereri de asumare a datoriilor chiriei. De altfel, rușinea falsă este absolut nepotrivită aici. Este important să preveniți o spirală descendentă. Prin urmare, chiriașii ar trebui să profite de toate opțiunile disponibile.
În cazul în care chiriașii au primit deja rezilierea fără notificare din partea proprietarului lor, aceștia trebuie să oprească toate opririle pentru a achita datoriile cât mai repede posibil, dar cel târziu în termen de două luni, sau pentru a le achita de la biroul de asistență socială sau de la centrul de muncă. Acest lucru înseamnă că rezilierea contractului de închiriere fără notificare din cauza restanțelor chiriei este inițial ineficientă.
Important: dacă chiriașul a evitat deja rezilierea fără notificare, efectuând o plată suplimentară în ultimii doi ani, regulamentul nu se mai aplică. A doua reziliere fără preaviz din motive de restanțe a chiriei în termen de doi ani nu va mai fi anulată, chiar dacă datoriile chiriei sunt ulterior decontate. Acest lucru este posibil doar o singură dată în această perioadă. Prin această reglementare, legiuitorul ar dori să împiedice plătitorul care nu îndeplinește procedurile cu sistemul să exploateze cerințele legale în detrimentul proprietarului.
O reziliere fără notificare necesită mult timp. Dacă doriți să ieșiți din cale, cel mai bine este să discutați cu chiriașul înainte de a angaja un avocat.
Reducerea chiriei datorată defectelor duce la restanțele chiriei?
Dacă chiria este redusă din cauza defectelor din apartament, aceasta poate fi considerată și o restanță a chiriei. Prin urmare, chiriașii nu ar trebui să reducă chiria fără gând și arbitrar. Lucrările ample de renovare și zgomotul de construcție de pe proprietatea închiriată sunt enervante și vă pot îndepărta distracția apartamentului și nervii. Cu toate acestea, chiriașii ar trebui să rămână prudenți, deoarece o reducere a chiriei se poate întoarce rapid și poate duce la restanțele chiriei, ceea ce dă dreptul proprietarului să înceteze fără notificare prealabilă.
Înainte de a reduce chiria, chiriașii ar trebui să afle exact de la asociația locatarilor de locatari, de la un avocat sau de la centrul de consiliere pentru consumatori dacă reducerea planificată a chiriei este într-adevăr adecvată și justificată pentru tipul de depreciere și în cuantumul prevăzut.
De multe ori este mai recomandabil ca chiriașul să vorbească obiectiv cu proprietarul și, dacă proprietatea de închiriere este afectată, să convină contractual o reducere temporară a chiriei. În mod normal, proprietarul va înțelege problema și va răspunde într-o manieră primitoare.
Reziliere fără notificare și acțiune de evacuare în caz de restanțe: Ce este permis?
Înainte ca proprietarul dvs. să anunțați rezilierea fără notificare prealabilă, ar trebui să fiți conștient de faptul că puneți în mișcare un proces care vă poate costa mult timp, bani și nervi. Prin urmare, este recomandabil să vorbiți întotdeauna cu chiriașul în prealabil și să vă străduiți pentru un acord amiabil.
Poate că chiriașul dvs. se află în prezent într-o urgență personală și îl privați de orice șansă de reabilitare, dând o notificare fără preaviz din cauza restanțelor chiriei. Ar trebui să examinați cu atenție situația, mai ales în cazul chiriașilor de încredere pe termen lung.
Bineînțeles, trebuie să procedați complet diferit atunci când observați că aveți de-a face cu un notoriu care provoacă probleme și cu o chirie scurtă sau chiar cu un nomad de închiriere sistematic. Atunci, bineînțeles, trebuie să acționezi foarte repede și consecvent. Din păcate, în multe cazuri nu aveți nicio garanție că chiriașul dvs. va părăsi efectiv apartamentul cu rezilierea fără notificare prealabilă. Mai întâi el poate plăti înapoi și apoi datorează din nou chiria. Apoi, trebuie să reziliați contractul fără notificare prealabilă. Urmează procesul de evacuare și, în cel mai rău caz, evacuarea ulterioară. În orice caz, toate acestea vor fi deranjante și costisitoare pentru dvs.
În caz de îndoială, ar trebui să solicitați sfatul avocatului dvs. în ceea ce privește măsura în care o acțiune de evacuare în instanță poate avea șanse de succes pentru dvs. În caz de dificultate, în cel mai rău caz nu va trebui doar să stați pe restanțele chiriei, ci și să suportați costurile deloc neglijabile ale procedurii. Și cel mai rău: încă nu poți scăpa de chiriașul nedorit.
Cheltuieli restante: trebuie să se emită un avertisment?
În general, este recomandabil să trimiteți un memento înainte de a trimite o anulare fără notificare din motive de restanțe. În acest fel, puteți dezamorsa situația, puteți clarifica chiriașului că situația este gravă și, astfel, puteți evita rezilierea fără notificare prealabilă.
Pentru a-ți rezilia chiriașul fără notificare prealabilă, din punct de vedere legal nu este necesară nicio avertizare în cazul unei restanțe a chiriei. Plățile chiriei sunt obligații regulate pe care chiriașul dvs. trebuie să le îndeplinească. În caz contrar, chiriașul își încalcă obligațiile contractuale și este automat în incapacitate de plată dacă nu îndeplinește integral și la timp plățile de închiriere.
Dacă chiriașul dvs. plătește, dar ratează în mod regulat termenele convenite, aceasta este considerată o încălcare gravă a contractului. Dacă doriți să vă reziliați chiriașul fără notificare din acest motiv, trebuie mai întâi să-i dați un avertisment.
Cum trebuie structurată rezilierea fără notificare?
Încetarea fără notificare trebuie să fie făcută în scris cu semnătura originală sau semnătura unui reprezentant autorizat de dvs. Aceasta ar trebui să enumere foarte precis arieratele de închiriere care justifică rezilierea. Asigurați-vă că nu comiteți o eroare formală care ar putea face ca rezilierea fără notificare să fie ineficientă.
Puteți descărca un exemplar de scrisoare pentru o astfel de reziliere fără notificare de aici:
Poate expira un arierat de închiriere?
Da. Restanțele chiriei pot de fapt să fie prescrise. După trei ani, restanțele chiriei expiră în conformitate cu secțiunea 195 din Codul civil german. Chiar dacă perioada pare lungă, este recomandabil să verificați întotdeauna cu atenție plățile primite pentru chirie și să vă adresați direct oricăror restanțe ale chiriei. Dacă ați convenit o plată ulterioară cu chiriașul dvs. ca act de bunăvoință, este întotdeauna logic să nu pierdeți din vedere termenul de prescripție.
Cheltuieli restante: prudența se plătește
Orice restanță în chirie este inconfortabilă pentru toți cei implicați: pentru proprietar, deoarece se pierde o sursă importantă de venit, cu care își câștigă existența sau plătește un împrumut. Pentru chiriaș, deoarece riscă să fie reziliat fără preaviz din cauza restanțelor în chirie și, în cel mai rău caz, să rămână fără adăpost.
Ca întotdeauna, este important să evaluați cazul individual. De obicei, nu totul este doar negru sau alb. Cu înțelegere și curtoazie, restanțele chiriei pot fi de obicei rezolvate pe cale amiabilă. Acest lucru este întotdeauna recomandabil înainte ca fronturile să se întărească și trebuie să luați măsuri drastice, care pot deveni foarte incomode nu numai pentru chiriaș, ci și pentru dvs. ca proprietar.
