De regulă, proprietarii nu solicită un contract de anulare a contractului de închiriere. La urma urmei, o închiriere pe termen lung, cu încredere, este aproape întotdeauna în interesul proprietarului. Cu toate acestea, există motive care fac sensibilă încheierea prematură a contractului de închiriere și încheierea unui contract de anulare a închirierii. Puteți citi aici care sunt cerințele legale esențiale și care sunt capcanele care se ascund.
Ce este un contract de reziliere a leasingului?
Un contract de reziliere a închirierii este o reziliere convenită de comun acord între proprietar și chiriaș, care duce la rezilierea prematură a locațiilor.
Cu un contract de anulare a închirierii, este posibil să se scurteze sau să se anuleze complet perioada de notificare regulată specificată în contractul de închiriere și, de asemenea, să se eludeze reglementările legale.
Ca parte a acordului contractual, există, de asemenea, opțiunea de a reglementa pe cale amiabilă diferite puncte la predarea proprietății de închiriere. Aspectele care ar trebui clarificate dacă chiriașul se mută devreme includ, de exemplu, dacă și în ce măsură apartamentul închiriat trebuie renovat de chiriaș înainte de mutare sau dacă părți ale mobilierului rămân în apartament.
În plus, toate acordurile financiare încheiate între proprietar și chiriaș sunt înregistrate în scris în contractul de anulare a închirierii. Aceasta include, de exemplu, valoarea oricăror plăți de despăgubire care urmează să fie datorate dacă plecați mai devreme. Alte obligații convenite, cum ar fi căutarea chiriașului pentru un nou chiriaș, pot fi, de asemenea, înregistrate aici.
Un contract de anulare a închirierii poate fi încheiat fie oral, fie în scris. Cu toate acestea, pentru a evita ambiguitatea și neînțelegerile, este recomandată în general forma scrisă.
De ce există posibilitatea unui contract de anulare a închirierii?
Un contract de închiriere pentru închirierea unui apartament sau a unei case care se încheie între proprietar și chiriaș conține de obicei acorduri privind rezilierea contractului. În plus, reglementările legale se aplică perioadelor de preaviz. Cu toate acestea, în anumite condiții, rezilierea prematură a locațiilor poate fi avantajoasă pentru chiriaș sau pentru proprietar. În aceste cazuri, ambele părți pot încheia un contract de anulare a închirierii.
Contractul de reziliere a contractului de închiriere este util, de exemplu, dacă proprietarul intenționează să-și vândă proprietatea, deoarece prețul de vânzare pentru un apartament gol fără chiriaș este de obicei mult mai mare.
Cu toate acestea, în cazul unei schimbări de domiciliu legate de locul de muncă, este avantajos ca chiriașul să înceteze închirierea devreme. În acest fel, el se poate muta din apartamentul închiriat la o dată anterioară și astfel poate economisi costuri.
Dacă ambele părți sunt de acord, rezilierea contractului de închiriere poate fi convenită prin intermediul unui contract de reziliere.
Care sunt perioadele de preaviz pentru un contract de anulare a închirierii?
Perioada legală de notificare pentru proprietățile de închiriere din Germania este de trei luni pentru chiriași și de trei până la nouă luni pentru proprietari, în funcție de durata locațiilor anterioare. Termenele care se aplică rezilierii ordinare sunt reglementate în secțiunea 573c din Codul civil german (BGB).
Indiferent de perioada de preaviz convenită inițial în contractul de închiriere, proprietarul și chiriașul pot, totuși, să cadă de acord în contractul de anulare a închirierii la o dată acceptabilă reciproc la care se va încheia relația de închiriere. Termenele prescrise legal pot fi, de asemenea, subminate.
Când are sens un acord de anulare a închirierii?
Dacă situația de viață a unui chiriaș sau planificarea proprietarului cu proprietatea se schimbă, contractul de anulare a chiriei este o modalitate utilă de a rezilia o închiriere mai devreme.
De exemplu, dacă un cuplu de chiriași se separă și unul dintre cei doi chiriași dorește să păstreze apartamentul, chiriașul care se mută ar trebui să încheie un contract de anulare cu proprietarul. În caz contrar, el poate fi tras la răspundere pentru alte plăți de chirie dacă fostul partener nu plătește chiria sau costurile de funcționare.
Alte cazuri tipice în care este adecvat un contract de anulare a închirierii sunt următoarele:
- pentru a evita plata dublă a chiriei dacă chiriașul a găsit deja un apartament nou
- dacă unul dintre chiriași dorește să se mute din proprietatea închiriată în timp ce celălalt chiriaș dorește să locuiască în continuare acolo
- dacă proprietarul are nevoie de proprietate cu scurt timp și ar dori să se mute acolo
- datorită renovării preconizate a proprietății de închiriere, cu scopul unei creșteri ulterioare a chiriei
- proprietatea va fi oferită spre vânzare ca proprietate unlet, pentru a obține un preț de vânzare mai mare
Înainte de a semna contractul de anulare a închirierii, verificați dacă este corect și complet.
Ce informații trebuie să conțină contractul de anulare a închirierii?
Anumite informații trebuie incluse într-un contract de anulare a închirierii, astfel încât să poată sta în fața instanței în caz de urgență. Contractul de anulare a închirierii ar trebui să conțină aceste informații:
- numele părților contractante
- descrierea exactă a chiriei
- adresa proprietății de închiriat (pentru apartamente, de asemenea, apartamentul sau numărul apartamentului)
- eventual numele unui nou chiriaș
- timpul de reziliere convenit al contractului de închiriere, precum și data exactă de mutare
- Reglementarea stării proprietății de închiriat la predare (de exemplu, curățat)
- reglementări convenite suplimentar, de exemplu despre reparațiile cosmetice, restul de mobilier din proprietatea închiriată (de ex. bucătăria), măsurile de demontare de către chiriaș, facturarea utilităților, rambursarea depozitului
- în cazul predării cu întârziere a proprietății, valoarea compensației pentru utilizare
- Acorduri de plată privind rambursarea cheltuielilor către proprietar sau plăți de despăgubire sau plăți compensatorii către chiriaș
- Locul, data și semnătura ambelor părți contractante
În special, acordurile financiare, cum ar fi plățile și cererile de executare, ar trebui înregistrate cât mai detaliat posibil în contractul de anulare a închirierii. În acest context, se recomandă să se expună motivele cererii și să se specifice modalitățile de plată corespunzătoare (termene, numele destinatarului plății sau serviciului, metoda de plată și detalii bancare).
Părțile pot conveni, de asemenea, prin contract să renunțe la dreptul de a obiecta. Deci, niciunul dintre semnatari nu poate revoca acordul de anulare a închirierii în termen de două săptămâni de la semnarea acestuia. Un alt punct important la încheierea unui contract de anulare a închirierii este acordul că toate creanțele reciproce sunt soluționate.
Formularea conform căreia aplicarea secțiunii 545 din Codul civil german (BGB) nu este aplicată este, de asemenea, esențială. Acest paragraf descrie o prelungire tacită a contractului de închiriere, care intră în vigoare în cazul în care chiriașul nu părăsește proprietatea închiriată la ora convenită. Acest lucru este esențial, deoarece dacă această formulare lipsește și chiriașul nu se mută la ora specificată în contractul de anulare a închirierii, în ciuda acordului, întregul acord este nul. Dacă contractul de anulare a închirierii a fost semnat de toate părțile contractante, dar acest pasaj lipsește, proprietarul poate depune o obiecție în termen de două săptămâni - dar numai dacă nu a fost renunțat la dreptul de opoziție.
Un acord de anulare a închirierii este întotdeauna întocmit în duplicat și apoi semnat de proprietar și locatar. Ambele părți contractante vor primi o copie pentru a le păstra în evidența lor.
Când este valabil contractul de anulare a închirierii?
În principiu, un contract de anulare a închirierii este valabil și dacă a fost încheiat verbal. Cu toate acestea, pentru a evita neînțelegerile, sunt necesare aranjamente extrem de precise. În cazul unui contract de reziliere, ca și în cazul tuturor celorlalte contracte, forma scrisă trebuie preferată acordului verbal.
În cazul în care chiriașul primește un acord de anulare de la proprietarul său cu cererea de semnătură și el face acest lucru, chiriașul are dreptul de a revoca această decizie în termen de 14 zile. În acest caz, dispozițiile articolului 312 BGB pentru vânzarea la domiciliu se pot aplica contractului de anulare a închirierii. Perioada de obiecție începe apoi exact în ziua în care chiriașul a primit o declarație scrisă de la proprietarul său cu privire la dreptul de retragere. Dacă această instrucțiune nu este primită de către chiriaș în același timp cu semnarea contractului de anulare, perioada de opoziție se prelungește automat cu o perioadă de patru săptămâni de la primirea instrucțiunii de anulare.
În cazul în care proprietarul nu reușește să informeze chiriașul cu privire la dreptul său de anulare, perioada de anulare se încheie cel târziu la șase luni de la semnarea contractului.
Cu toate acestea, toate acestea se aplică numai dacă nu s-a renunțat la perioada de obiecție (a se vedea mai sus).
Ce ar trebui să ia în considerare proprietarii și chiriașii în cazul contractului de anulare a chiriei?
Informațiile convenționale privind perioada de preaviz, care au fost convenite odată cu încheierea contractului de închiriere inițial, sunt nule prin contractul de reziliere a închirierii. După cum sa menționat mai sus, spre deosebire de contractul de închiriere, nu trebuie respectate reglementări legale. Cu toate acestea, este logic ca ambele părți să se asigure că acordul de reziliere nu conține acorduri care ulterior se dovedesc a fi în detrimentul lor.
Pentru ca proprietarul să nu fie dezavantajat de chiriașul său care se mută devreme, se poate încheia un acord, de exemplu, care îl obligă pe chiriaș să găsească un nou chiriaș pentru a evita locurile de muncă vacante și pierderea aferentă a chiriei. În acest caz, o alternativă este plata unei taxe forfetare de către chiriaș sau plata ulterioară a chiriei până la expirarea regulată a perioadei de preaviz.
În cazul în care inițiativa de reziliere prematură a chiriei vine de la proprietar, chiriașul ar trebui să se asigure că nu suferă dezavantaje dacă se conformează cererii proprietarului. De regulă, proprietarul oferă plata unei despăgubiri adecvate sau a unei despăgubiri corespunzătoare dacă mutarea din proprietatea închiriată va avea loc înainte de expirarea perioadei de preaviz obișnuite.
Este obligatorie o plată de despăgubire în contractul de anulare a închirierii?
Consimțământul chiriașului pentru rezilierea prematură a unui locațiune sau încheierea unui contract de anulare a închirierii nu are ca rezultat automat o cerere de despăgubire sau de despăgubire.
Cu toate acestea, dacă acordul de reziliere are loc prin inițiativa proprietarului, chiriașul se află într-o poziție bună de negociere. Întrucât mutarea devreme are numeroase avantaje pentru proprietar atunci când vinde o proprietate, proprietarul este de multe ori de acord cu plata unei plăți de despăgubire. Compensația ar trebui convenită într-o sumă rezonabilă, cu scopul de a acoperi costul căutării unui apartament și mutarea, precum și taxele de brokeraj necesare, o chirie mai mare și costul achiziționării de mobilier nou.
La calcularea plății de despăgubire, trebuie luați în considerare și alți factori de cost posibili, cum ar fi costurile suplimentare de călătorie datorate unei noi deplasări.
Se poate încheia și un contract de anulare a închirierii pentru imobile comerciale?
Da, se poate încheia un contract de anulare a închirierii pentru proprietăți de închiriere utilizate în mod privat, precum și pentru proprietăți comerciale. Deoarece chiar și în cazul unei relații de închiriere cu o proprietate comercială, pot exista diferite motive pentru care este logic să se scurteze perioada de preaviz obișnuită. În cazul în care contractul de închiriere pentru un magazin, atelier sau altă proprietate comercială este reziliată prematur, toate părțile implicate trebuie să semneze contractul de reziliere a contractului de închiriere. Prin urmare, trebuie verificat cu atenție ce semnături sunt necesare din partea antreprenorilor cărora le-a fost închiriată proprietatea.
Unde pot descărca un eșantion de contract de anulare a închirierii?
Deoarece o mulțime de informații trebuie luate în considerare într-un contract de anulare a închirierii, este recomandabil să utilizați un formular de probă. Puteți descărca un exemplu de contract de anulare a închirierii aici:
