O leasing este baza oricărei închirieri. Acesta stabilește drepturile și obligațiile esențiale ale ambelor părți, adică cele ale chiriașului și ale proprietarului. Acest lucru este deosebit de important dacă există o dispută între cele două părți - atunci ceea ce este convenit în contractul de închiriere este decisiv.
În Germania există o mare libertate în elaborarea unui contract de închiriere - dar acest lucru nu ușurează lucrurile. Deoarece, în funcție de modul în care este formulat contractul de închiriere, acesta poate fi foarte prietenos cu chiriașii sau - și acest lucru va fi mai mult în interesul dvs. - să fie mai puțin decât prietenos cu chiriașii. Și aici lucrurile mici sunt absolut esențiale, deoarece într-o situație de urgență pot decide mulți bani sau dacă chiriașul poate rămâne în apartament.
Ce trebuie să fie în contractul de închiriere?
Conform legii, un contract de închiriere nu trebuie să îndeplinească nicio cerință formală specifică. Nici măcar nu trebuie încheiat în scris. Cu toate acestea, pentru ca părțile contractante și obiectul contractului să fie clarificate, aceste trei informații minime sunt necesare pentru contract:
- numele și prenumele proprietarului și locatarului
- și suma chiriei
- adresa și locația apartamentului
Dacă nu se convine nimic altceva în afară de aceste date-cheie, legea locațiilor, care este prevăzută în Codul civil german (BGB), se aplică în toate celelalte chestiuni. În interesul dvs., ar trebui, prin urmare, să faceți contractul de închiriere mult mai detaliat, deoarece se aplică în principiu următoarele: Ceea ce a fost convenit aici și care nu contrazice legea aplicabilă, rămâne.
Există numeroase exemple de contracte de închiriere pe care le puteți descărca. Cu toate acestea, pe de o parte nu trebuie să le folosiți niciodată fără ezitare și, pe de altă parte, trebuie să verificați întotdeauna cine a furnizat eșantionul. Propunerile de contracte de închiriere din partea asociațiilor de chiriași sunt de obicei mai prietenoase cu chiriașii. Prin urmare, ar trebui să utilizați un eșantion de contract de închiriere de la o asociație a proprietarilor sau să aveți un contract de închiriere individual, prietenos cu proprietarul, întocmit de un avocat specializat pentru dreptul chiriei.
De ce ar trebui să încheiați un contract de închiriere prietenos cu proprietarul?
Situația juridică din Germania acordă o atenție deosebită protecției chiriașilor. În comparație, interesele proprietarului sunt mai mult în fundal. Acest lucru devine deosebit de clar atunci când vine vorba de o reziliere. Dar chiar și cu aspecte mai puțin drastice, cum ar fi reparațiile cosmetice, plățile depozitelor sau costurile auxiliare, proprietarul este dezavantajat în ceea ce privește legea locațiilor dacă nu se fac reglementări individuale. Prin urmare, este important să cunoaștem posibilitățile care fac un contract de închiriere prietenos cu proprietarul și încă funcționează în cadrul legal.
În contractul de închiriere, pot fi stabilite numeroase modalități în favoarea locatarului sau a proprietarului - de exemplu, cine trebuie să plătească impozitul pe proprietate.
Ce ar trebui să conțină un contract de închiriere prietenos cu proprietarul?
Într-un contract de închiriere prietenos cu proprietarul, toate acordurile care pot fi încheiate într-un astfel de document sunt formulate în așa fel încât să compenseze cel puțin dezavantajul legal al proprietarului. Această compensație poate fi deosebit de utilă în ceea ce privește următoarele reglementări:
- Costuri adiționale
Costurile auxiliare sunt una dintre numeroasele capcane din legea chiriei. Deoarece conform articolului 556 BGB, asumarea acestor costuri de către chiriaș este doar o regulă opțională. În cazul în care chiriașul trebuie să plătească aceste costuri, acest lucru trebuie menționat în mod explicit în contractul de închiriere, altfel veți suporta singur aceste costuri! Potrivit secțiunii 556 din Codul civil german (BGB), cheltuielile pot fi arătate ca o sumă forfetară sau ca o plată în avans - totuși, conform textului legii, numai într-o „sumă adecvată”. În caz de îndoială, solicitați consiliere juridică aici pentru a fi în siguranță.
- depozit
În calitate de proprietar, trebuie să investiți depozitul de chirie în siguranță, dar profitabil pentru chiriaș. Dacă chiriașul se mută și părăsește apartamentul cu daune considerabile, acesta poate fi reparat sau reparat cu ajutorul depozitului, fără nici o povară financiară pentru dvs. Cu condiția să nu existe daune și chiriașul să fi respectat toate regulile, trebuie să rambursați chiriașului depozitul de închiriere, inclusiv câștigul din investiție. Plata unui depozit de către chiriaș nu este, în general, prevăzută legal. Dacă doriți să vă protejați financiar împotriva riscului de daune cauzate de chiriaș, ar trebui să acceptați cu siguranță o astfel de plată în contractul de închiriere. Important: Odată cu valoarea depozitului, sunteți obligat de § 551 BGB. Aici este hotărâtcă depozitul chiriei nu poate depăși trei chirii nete.
- Reparații minore
Este deosebit de prietenos cu proprietarul, dacă chiriașul este obligat să plătească el însuși reparații minore la apartament. Pentru aceasta, este esențial ca contractul de închiriere să prevadă în mod clar suma până la care chiriașul trebuie să plătească pentru fiecare reparație individuală. În jurisprudența generală, instanțele au evaluat o sumă de 75 până la 100 de euro pe reparație, după caz. Pentru ca clauza să fie sigură din punct de vedere legal, trebuie stabilită și o limită de cost anual în contractul de închiriere. Aici, în prezent, 8% din chiria de bază anuală este considerată adecvată.
- Impozitul pe proprietate
Ordonanța privind costurile de funcționare (BetrKV) prevede în mod clar în § 2, nr. 1 posibilitatea de a transfera impozitul pe proprietate către chiriaș. Pentru aceasta, însă, acest lucru trebuie menționat clar în contractul de închiriere. Ar trebui, de asemenea, să adăugați această clauză pentru a face acordul de închiriere prietenos.
- Limita
Dacă nu doriți să încheiați contractul de închiriere pentru o perioadă nedeterminată, ci doar pentru o perioadă limitată, este esențial să respectați cerințele secțiunii 575 din Codul civil german. Punctul esențial aici este că trebuie să informați chiriașul despre motivul termenului fix la încheierea contractului de închiriere. Și conform BGB, acest lucru trebuie făcut în scris! În mod ideal, ar trebui să notați motivul termenului direct în contractul de închiriere. Dacă nu puteți dovedi că l-ați informat pe chiriaș cu privire la motivul limitării, chiria este considerată a fi pe o perioadă nedeterminată.
Sfat suplimentar: Aveți grijă să nu încheiați singur un contract de închiriere, din câte știți și credeți. Pentru a obține securitatea juridică, este absolut esențial să solicitați sfaturi profesionale. Formularile exacte și corecte din punct de vedere tehnic sunt cruciale aici și determină dacă o clauză este valabilă în instanță sau nu.