Cu o reziliere din cauza uzului personal, proprietarul are posibilitatea de a se muta în apartamentul său, închiriat anterior. Condiția prealabilă este ca proprietarul însuși, o rudă apropiată sau un membru al gospodăriei să aibă nevoie de spațiul de locuit și acest lucru este clar menționat în notificarea de reziliere.
În practică, există întotdeauna probleme legale din cauza rezilierii pentru uz personal. Chiriașii, de exemplu, neagă adesea că există vreun interes real pentru utilizarea proprie. Ei suspectează că acest tip de reziliere a unui contract de închiriere este doar un avans pentru a putea utiliza proprietatea mai eficient. Legea privind serviciile de informații și impozitele LBS au compilat mai multe hotărâri privind încetarea utilizării personale pentru ediția sa suplimentară.
Încetarea din cauza nevoilor personale dacă sunteți prea bătrân
O vârstă foarte înaintată poate proteja chiriașii de a fi reziliați din cauza uzului personal, conform hotărârii Curții Regionale din Berlin (numărul dosarului 67 S 345/18). Un proprietar a eșuat cu cererea sa de a scoate din apartamentul său un cuplu de 87 și 84 de ani. Cei afectați au subliniat că nu ar putea fi de așteptat să se mute din cauza stării lor de sănătate, a bătrâneții și a rădăcinilor sociale din zonă. Curtea regională din Berlin a acceptat aceste motive de dificultate. Dacă proprietarul nu suferă dezavantaje deosebit de grave din partea sa, dacă nu se poate muta în proprietate, atunci trebuie să renunțe. Nu a fost cazul aici, la urma urmei, nici nu intenționa să-l folosească tot anul.
Încetarea din cauza utilizării personale după doar scurt timp
În momentul închirierii, proprietarul ar trebui să ia în considerare cu atenție dacă ar putea să-l folosească singur în viitorul apropiat. O reziliere din cauza nevoilor personale poate fi ineficientă din punct de vedere juridic dacă urmează încheierea contractului prea repede și cauza era deja evidentă la momentul respectiv. Curtea Federală de Justiție (dosarul numărul VIII ZR 233/12) a trebuit să examineze dacă acest lucru ar putea fi în continuare după trei ani. Judecătorii au negat acest lucru, dar au precizat, de asemenea, că perioada problematică este mai mică de trei ani.
Rezilierea în avans din cauza utilizării personale
O reziliere din cauza utilizării personale nu este justificată dacă proprietarul poate prezenta o persoană autorizată, dar aceasta este evident utilizată doar ca substituent. Într-un dosar în fața Curții Federale de Justiție (numărul dosarului VIII ZR 214/15) era vorba despre o astfel de constelație. Locatarii l-au acuzat pe proprietar că intenționează să vândă și că i-a lăsat apartamentul doar nepotului său pentru a facilita vânzarea proprietății ulterior. BGH a reușit să înțeleagă aceste argumente.
Încetarea din cauza utilizării personale cu intenția de a înțelege
Un fotbalist profesionist care a lucrat în străinătate și-a dorit să locuiască cu familia în timpul liber (mai ales în pauza de iarnă, care a durat câteva luni) într-un condominiu pe care îl deținea și, prin urmare, a dat chiriașului o notificare din cauza propriei sale utilizări. Acesta din urmă a considerat că cererea a fost făcută și nu a eliberat apartamentul. Judecătoria din München (numărul de dosar 473 C 7411/714) a auzit-o pe soție (mama unui copil pe care l-au născut recent) și a ajuns la concluzia că există într-adevăr o utilizare intenționată.
Încetarea din cauza nevoilor personale după separarea spațială a soților
O formă neobișnuită de utilizare personală apare atunci când cauza este separarea de soți. Un bărbat - căsătorit cu doi copii - a anunțat chiriașii săi pe motiv că dorea să se mute în apartamentul său din cauza problemelor de relație în curs. El a putut dovedi acest lucru în fața instanței regionale din Heidelberg (dosarul numărul 5 S 42/12) printr-o declarație a soției încă. Acest lucru a confirmat că coexistența a fost „greu de suportat”. În plus, instanța a acceptat argumentul proprietarului potrivit căruia apartamentul închiriat îi câștiga puțin sub 400 de chirii pe lună, dar că el însuși nu putea obține decât un spațiu de locuit comparabil pentru mult mai mulți bani.
Rezilierea din cauza uzului personal: renunțare scrisă în contractul de închiriere
Este foarte posibil ca un proprietar să se abțină de la început să-și afirme propriul uz locatarului. Cu toate acestea, în acest caz, această renunțare, la fel ca și contractul de închiriere, ar trebui înregistrată în mod clar în scris. În orice caz, Curtea Federală de Justiție a decis (dosarul numărul VIII ZR 223/06) că acest lucru ar fi necesar pentru o perioadă mai mare de un an dacă dreptul de reziliere a fost exclus.
Încetarea din cauza utilizării personale: obligația proprietarului de a oferi
Dacă proprietarul are un alt apartament în aceeași casă sau complex care este vacant în prezent, trebuie să ofere acest lucru chiriașului care a fost reziliat din cauza nevoilor personale. În principiu, există o astfel de „obligație de a oferi”, a decis Curtea Federală de Justiție (numărul dosarului VIII ZR 311/02). Acest lucru se aplică cel puțin dacă un astfel de apartament devine vacant până la sfârșitul perioadei de preaviz obișnuite. Exact asta nu făcuse proprietarul și, în schimb, a închiriat proprietatea altcuiva. Acest lucru a dus la ineficiența rezilierii pentru uz personal.
Încetarea din cauza nevoilor personale datorate unui membru al familiei
Cumnatul sau cumnata proprietarului nu aparține efectiv grupului de rude care justifică rezilierea pentru uz personal. Aceasta include rude apropiate, cum ar fi copiii, părinții sau frații. Cu toate acestea, dacă proprietarul are un contact deosebit de strâns cu cumnatul său, Curtea Federală de Justiție (dosarul numărul VIII ZR 247/08) este convins că o cerere de uz personal poate fi făcută ca excepție.
Rezilierea falsificată din cauza uzului personal: compensare
Uneori părțile ajung la o soluție în contextul unei proceduri de utilizare captivă. Dar ce se întâmplă dacă, după o astfel de comparație, motivul rezilierii menționate inițial se dovedește a fi fals? Conform Tribunalului districtual din München (numărul dosarului 474 C 19752/11), depinde apoi dacă comparația ar trebui să traseze o linie fără a lua în considerare veridicitatea. Dacă acest lucru a fost intenționat, cererile ulterioare pentru despăgubiri ale chiriașului reziliat sunt excluse.
Test de dificultate după încetare din cauza uzului personal
Locatarii se pot apăra împotriva rezilierii din cauza nevoilor personale cu referire la un caz de dificultate. Dacă o mutare nu este rezonabilă pentru ei, de exemplu pentru că sunt foarte bătrâni sau grav bolnavi, ei pot rămâne în apartamentul închiriat în ciuda faptului că au primit o notificare. Conform jurisprudenței actuale a Curții Federale de Justiție, instanțele trebuie să examineze acum mai îndeaproape dacă există un caz de dificultate. De exemplu, un expert poate fi chemat să examineze starea fizică și mentală reală a chiriașului. Hotărârile schematice în care, în funcție de vârsta locatarului sau de tipul bolii, unei părți i se atribuie automat un interes mai mare pentru proprietatea închiriată, ar trebui evitate în viitor (numerele de dosar: VIII ZR 180/18 și VIII ZR 167/17).
