Valoarea creditului ipotecar al unei proprietăți este esențială pentru achiziționarea acesteia cu un împrumut. Deoarece valoarea împrumutului posibil este determinată direct de valoarea creditului ipotecar. Iar suma dobânzii la împrumut depinde și de aceasta.
Puțini oameni sunt capabili să plătească pentru o casă sau un apartament fără finanțare imobiliară. Cu toate acestea, dacă se va contracta un împrumut pentru aceasta, suma nu poate fi selectată liber. Mai degrabă, banca face ca suma furnizată să depindă de valoarea creditului ipotecar al proprietății.
Care este valoarea creditului ipotecar al unei proprietăți?
Valoarea creditului ipotecar este suma care poate fi atinsă pentru proprietatea cu o probabilitate care limitează certitudinea la momentul cumpărării, dar și în orice alt moment din următorii 30 de ani. Se determină în așa-numitul test al creditului ipotecar.
În Ordonanța privind adecvarea capitalului (CRR), valoarea creditului ipotecar este definită în articolul 4, paragraful 1 (74) ca valoarea unei proprietăți, „valoarea unei proprietăți bazată pe o evaluare atentă a viitoarei sale comercializări, ținând seama de proprietățile sale pe termen lung, durabile, condițiile normale și locale ale pieței, Se determină utilizarea, precum și utilizările alternative adecvate ".
Această valoare este atât de importantă pentru instituțiile de credit, deoarece casa sau apartamentul cumpărat de împrumutat servește întotdeauna ca garanție pentru finanțare. Dacă împrumutul nu mai poate fi rambursat, acesta poate ajunge la o licitație de executare silită. Prețul de vânzare rezultat pentru Your-Best-Home.net sau pentru apartament este de obicei mai mic decât prețul inițial plătit atunci când l-ați cumpărat. Acest fapt este deja luat în considerare la stabilirea valorii creditului ipotecar al unei proprietăți, ceea ce conferă băncii siguranța recuperării banilor.
Sfat de lectură : Vă întrebați cât de mult vă puteți permite împrumutul? Noi raspundem.
Cât de mare este valoarea creditului ipotecar?
Valoarea creditului ipotecar al imobilelor nu corespunde nici prețului de cumpărare, nici costurilor de construcție ale unei case sau apartamente. De regulă, este în jur de 70-90 la sută din prețul de achiziție pentru a amortiza posibilele riscuri viitoare de depreciere. Cu toate acestea, nu toate băncile folosesc acest tampon de siguranță. Unele bănci se abțin și ele de la această reducere, astfel încât valoarea de piață a proprietății să corespundă și valorii sale de împrumut.
În conformitate cu secțiunea 16, paragraful din Pfandbrief Act (PfandBG), totuși, valoarea creditului nu poate depăși niciodată valoarea de piață: Obiectiv, condițiile normale ale pieței regionale, precum și alte utilizări actuale și posibile. "
Cum se determină valoarea creditului ipotecar?
La stabilirea valorii creditului ipotecar pentru finanțare, băncile trebuie să respecte Ordonanța privind determinarea valorii creditului ipotecar (BelWertV). În cazul în care valoarea imobilului este de peste 400.000 de euro, trebuie evaluat și un evaluator.
Pentru a determina valoarea creditului ipotecar în testul creditului ipotecar, există trei proceduri într-un prim pas. Ele corespund celor care sunt, de asemenea, utilizate pentru a determina valoarea de piață a unei proprietăți:
- Comparativă
metoda valorii Metoda valorii comparativă folosește prețurile de vânzare ale proprietăți similare care au fost vândute recent într - o zonă comparabilă și a cărei corespunde celei a proprietății pentru care valoarea este acum să fie determinată condiție. - Metoda câștigurilor
capitalizate Metoda câștigurilor capitalizate este utilizată dacă proprietatea este închiriată sau utilizată comercial. Aici veniturile din închiriere sau veniturile comerciale sunt comparate cu cheltuielile pentru întreținere și, de asemenea, cu riscurile (cum ar fi postul vacant).
Metoda valorii reale În metoda valorii reale, se determină valoarea reală a clădirii. În acest scop, o depreciere legată de vârstă este dedusă din costurile pentru o clădire nouă comparabilă. Dacă adăugați valoarea terenului, obțineți valoarea reală a proprietății.
De regulă, nu se utilizează doar una dintre aceste proceduri, ci de obicei o combinație de cel puțin două. După cum s-a menționat mai sus, se face apoi o deducere de la 10 la 30 la sută din valoarea de piață determinată a proprietății, ceea ce duce la valoarea creditului ipotecar de 70 până la 90 la sută din valoarea de piață.
Raport de evaluare pentru a determina valoarea creditului ipotecar
Numeroase bănci fac ca aprobarea împrumutului să depindă de o inspecție a proprietății, pe parcursul căreia se determină valoarea proprietății și, ca urmare, valoarea împrumutului.
Este important ca potențialii cumpărători să știe că această inspecție a proprietății nu poate fi facturată de bancă. Este doar în interesul instituției de credit, motiv pentru care costurile pentru aceasta trebuie să fie suportate și de bancă. Determinarea valorii creditului ipotecar al proprietății este una dintre obligațiile legale ale băncii, astfel încât să nu poată fi solicitați bani de la împrumutat (LG Stuttgart din 24 aprilie 2007 - Az. 20 O 9/07 și OLG Düsseldorf din 5 noiembrie 2009 - Az. I -6 U 17/09).
De ce există o valoare a creditului ipotecar?
Suma pe care banca o va pune la dispoziție pentru finanțarea imobiliară ca parte a unui împrumut depinde de valoarea împrumutului. Băncile sunt de obicei de acord să ofere maximum 80 la sută din valoarea creditului ca împrumut pentru construcții. Se vorbește apoi despre limita de împrumut a proprietății.
Care este limita de creditare?
Spre deosebire de valoarea creditului ipotecar, limita de creditare este suma până la care un institut de credit permite finanțarea imobiliară. Limita de creditare este de obicei de la 70 la 90% din valoarea creditului.
Excepții de la acest lucru, în care un împrumut este pus la dispoziție până la valoarea creditului ipotecar pentru un împrumut pentru construcții, se fac de obicei numai dacă împrumutatul are un venit excepțional de bun sau poate furniza alte garanții, cum ar fi o proprietate pe care o dețin deja.
Cum se determină limita de împrumut?
Pentru ca banca să fie în siguranță la acordarea împrumutului pentru finanțarea construcției, se deduce un anumit procent din valoarea creditului ipotecar pentru a atinge limita de creditare. Acest „tampon” suplimentar este destinat protejării băncii de riscuri neașteptate care ar putea duce la pierderea valorii proprietății. Procentul acestui buffer este variabil și, prin urmare, poate fi determinat în mod liber de fiecare bancă. Cu toate acestea, de regulă, acesta reprezintă 70-90 la sută din valoarea creditului ipotecar.
Limita de creditare este astfel calculată folosind următoarea formulă:
Valoarea creditului ipotecar - reducere procentuală la risc = limita de creditare pentru creditul ipotecar
Calcul de eșantion pentru determinarea valorii creditului și a limitei de creditare
De exemplu, dacă doriți să finanțați o proprietate cu o valoare de piață de 500.000 de euro, institutul de credit va proceda conform acestui exemplu de calcul:
|
Valoarea de piață a proprietății |
500.000 € |
|
Valoarea creditului (80% din valoarea de piață) |
400.000 € |
|
Limita de creditare (80% din valoarea creditului) |
320.000 € |
Prin urmare, se așteaptă că banca va fi de acord să acorde în jur de 320.000 de euro ca împrumut pentru finanțarea construcțiilor. Dacă echivalează valoarea de piață cu valoarea creditului ipotecar, ar fi posibil un împrumut de 400.000 de euro. Ar trebui să acoperiți deficitul cu capital propriu.
Care este raportul împrumut-valoare?
Valoarea creditului ipotecar și limita de credit calculată cu acesta nu sunt singurele valori esențiale pentru un împrumut imobiliar. Există și perioada de împrumut.
Această valoare procentuală indică relația dintre valoarea împrumutului și valoarea creditului ipotecar. Și decide ce condiții vă oferă băncile în ceea ce privește dobânzile la creditele ipotecare: Cu cât raportul împrumut-valoare este mai mic, cu atât veți primi de la bancă oferte cu dobânzi de debit mai mici. Mai simplu spus: cu cât aduceți mai mult capital, cu atât este mai mică suma împrumutului și, prin urmare, este mai mic riscul pentru bancă. Și cu atât este mai bună oferta din punct de vedere al dobânzii pe care banca o va face pentru creditul ipotecar.
Prin urmare, finanțarea imobiliară este, în mod inevitabil, mai ieftină pentru dvs., cu un raport credit-valoare scăzut decât cu o valoare mai mare: dacă aduceți mai mulți bani, veți obține mijloacele financiare de care aveți nevoie pentru a finanța cu un împrumut cu rate mai mici ale dobânzii decât cineva care are bani mai puțin economisiți iar cumpărarea casei trebuie să fie finanțată integral.
Cum se determină raportul împrumut-valoare?
Raportul împrumut-valoare se calculează utilizând această formulă:
Raport împrumut-valoare = suma împrumutului * 100 / valoarea împrumutului
|
Valoarea de piață a proprietății |
500.000 € |
|
Valoarea creditului ipotecar |
400.000 € |
|
Limita de împrumut |
280.000 € |
|
Mai puțin echitate |
220.000 € |
|
Sumă împrumutată |
280.000 € |
|
Perioada de împrumut |
70% |
În cazul finanțării construcțiilor cu o sumă a împrumutului de 280.000 de euro și capitaluri proprii de 220.000 de euro aduse, raportul împrumut-valoare este de 70 la sută dacă se presupune o valoare a împrumutului de 400.000 de euro.
