Dobânda de angajament poate face ca un proiect de construcție sau cumpărarea de bunuri imobile să fie inutil de costisitoare. Puteți afla ce este interesul angajamentului și cum îl puteți evita în acest ghid.
Atunci când construiți o casă sau cumpărați o proprietate, de obicei trebuie să calculați foarte precis: Cât de multă echitate există? Câți bani trebuie strâns un împrumut la domiciliu? Multe dintre costurile auxiliare la cumpărarea imobilelor sunt luate în considerare, dar posibilele dobânzi de angajament sunt adesea uitate.
Interesul angajamentului: ce este?
Dobânda pentru provizion este întotdeauna datorată dacă un împrumut pentru clădire nu este solicitat în totalitate sau parțial într-o anumită perioadă și nu este utilizat în scopul planificat.
Dobânzile de angajament sunt percepute de bancă, care preia finanțarea pentru construcții, dacă există o perioadă mai lungă între posibila debursare a sumei împrumutului și debursarea efectivă decât cea convenită în contractul de împrumut. Prin urmare, această dobândă se datorează pentru suma de bani pusă la dispoziție, care este disponibilă contrar acordului contractual, dar nu este utilizată în timp util. Dobânda necesară pentru aceasta se mai numește deținere de dobânzi sau comision de angajament.
Important:Un aspect cheie al unui împrumut la domiciliu este că împrumutul este alocat. Împrumutatul nu poate suna banii în termenul limită și, de exemplu, îi „parchează” în contul său pentru a evita dobânzile angajamentului.
De ce percep băncile dobânzi de angajament?
Dacă a fost încheiat un contract de împrumut pentru un împrumut la domiciliu, banca trebuie să țină gata suma convenită pentru împrumutat. Nu mai puteți dispune liber de acesta și, prin urmare, nu mai investiți banii în mod profitabil. În același timp, banca nu primește nicio dobândă de împrumut de la împrumutat în momentul furnizării. Acest lucru duce la pierderi pentru ei, pe care le compensează cu dobânda de angajament. Prin urmare, dobânda de angajament poate fi privită ca un fel de compensație pentru bancă.
Când încep să se aplice dobânda de angajament?
De când un împrumutat trebuie să plătească dobânzi de angajament depinde întotdeauna de contractul individual de împrumut. Un așa-numit timp de non-provizionare este înregistrat în acest document. Numai când acest lucru a expirat, debitorii trebuie să plătească dobânzi de angajament.
Cât durează perioada fără dobândă?
Practic, timpul în care debitorii nu trebuie să plătească dobânzi pentru provizion este negociabil în mod liber. Constructorii sau cumpărătorii de proprietăți ar trebui să folosească cu siguranță această opțiune pentru a evita dobânda angajamentului, deoarece la unele instituții de credit această perioadă este extrem de scurtă.
Pentru unele bănci este doar o lună, pentru altele un sfert de an, cu altele, chiar și o perioadă fără dobândă de provizion de 12, 15 sau, în cazuri individuale, chiar și 24 de luni este posibilă. În anumite circumstanțe, persoana de contact a băncii poate fi convinsă să prelungească timpul standard. Merită să ne întrebăm despre acest punct pentru a evita interesul angajamentului.
Pentru ca dobânda de angajament să nu vă scufunde în griji neașteptate legate de bani, ar trebui să verificați condițiile contractului dvs. de împrumut în perioada fără angajament.
Ce efecte are perioada fără angajamente asupra ratei dobânzii împrumutului?
Totuși, ceea ce ar trebui luat în considerare la negocierea timpului fără provizionare este următorul: Un timp mai lung fără provizionare are de obicei un impact asupra ratei dobânzii acordate la împrumut. Cu cât timpul permis este mai mare, cu atât se adaugă mai mult rata dobânzii, astfel încât împrumutul pentru locuință să devină mai scump în general.
Bine de știut: la unele bănci, perioada fără dobândă începe cu primirea cererii de împrumut și nu cu încheierea contractului de împrumut. Dacă există mai multe săptămâni între aplicație și încheiere, acest lucru poate duce deja la costuri cu un timp foarte scurt fără furnizare.
Cât de mare este interesul angajamentului?
Rata dobânzii pe care o percep băncile după expirarea perioadei de indisponibilitate este de obicei mai mare decât rata dobânzii percepută pentru împrumuturile ipotecare. Drept urmare, un împrumut foarte ieftin în sine poate deveni brusc semnificativ mai scump.
Băncile percep adesea dobânzi de angajament de 3 la sută pe an, ceea ce corespunde 0,25 la sută pe lună și astfel crește costurile lună după lună. Dacă, de exemplu, fondurile pentru un împrumut pentru construcții de peste 400.000 de euro nu sunt solicitate la timp, pot apărea costuri lunare suplimentare de 1.000 de euro (12.000 de euro pe an).
Sfat : Nu vă lăsați orbiți de ratele scăzute ale dobânzii atunci când comparați ofertele de finanțare. Vă recomandăm o comparație precisă a tuturor condițiilor înainte de a încheia contractul de împrumut.
Cum se calculează dobânda de angajament?
Pentru a calcula dobânda de angajament, trebuie mai întâi să clarificați ce tip de dobândă trebuie asumată:
- Dobândă de angajament credibilă
- Dobânda de angajament neimpozabilă
În cazul dobânzii de provizion cu taxă, numai suma împrumutului este taxată cu dobânzi care nu au fost încă accesate după expirarea perioadei fără provizion. Datorită planului de plăți și a programului de construcție al unei proprietăți, se poate întâmpla, de exemplu, ca unele progrese în construcții să fi fost deja plătite, dar nu și altele. Dacă banca a convenit cu împrumutatul o dobândă credibilă pentru provizion, numai suma încă disponibilă pentru plată va fi taxată cu dobândă. Această variantă este deosebit de atractivă pentru acei împrumutați care construiesc o proprietate.
În cazul dobânzii de angajament nerambursabile, suprataxa este întotdeauna calculată pe baza sumei totale a împrumutului, indiferent de câți bani a apelat deja împrumutatul.
Exemplu: Pe baza dobânzii neimputabile, un calcul exemplar al oricăror costuri suportate pentru o sumă a împrumutului de 400.000 de euro, care se numește după șase luni, arată astfel.
|
Împrumut I. |
Împrumutul II |
|
|---|---|---|
|
Sumă împrumutată |
400.000 de euro |
400.000 de euro |
|
Perioadă fără dobândă |
3 luni |
12 luni |
|
Timp de recuperare după |
6 luni |
6 luni |
|
Rata angajamentului pe an |
3% (0,25% pe lună) |
3% (0,25% pe lună) |
|
acumulând dobânzi de provizion pe lună |
1.000 de euro |
1.000 de euro |
|
Dobânda totală de angajament suportată |
3.000 de euro |
0 euro |
Datorită perioadei de timp libere mai scurte, împrumutul I generează costuri suplimentare de 3.000 de euro în termen de trei luni, împrumut II nu suportă din cauza perioadei mai lungi convenite.
Cu toate acestea, în exemplul prezentat mai sus, nu se iau în considerare diferențele de rată a dobânzii în condițiile împrumutului. Cu toate acestea, întrucât instituțiile de credit percep de obicei o suprataxă a dobânzii dacă timpul liber este mai lung, acest lucru trebuie luat în considerare și la compararea împrumuturilor, deoarece rata lunară depinde de rata dobânzii și, astfel, automat suma totală care trebuie ridicată pentru împrumut.
Următorul exemplu presupune din nou o sumă a împrumutului de 400.000 de euro, precum și o rată a dobânzii fixă de zece ani și o rată a dobânzii de 1,3 la sută și respectiv 1,4 la sută.
|
Împrumut I. |
Împrumutul II |
|
|---|---|---|
|
Sumă împrumutată |
400.000 de euro |
400.000 de euro |
|
Dobândă |
1,3% |
1,4% |
|
rata lunara de la plata (rambursare 2%) |
1.100 euro |
1.133,33 € |
|
Costurile dobânzii |
46.616,44 euro |
50.182,89 |
|
Perioadă fără dobândă |
3 luni |
12 luni |
|
Timp de recuperare după |
6 luni |
6 luni |
|
Rata angajamentului pe an |
3% (0,25% pe lună) |
3% (0,25% pe lună) |
|
acumulând dobânzi de provizion pe lună |
1.000 de euro |
1.000 de euro |
|
Dobânda totală de angajament suportată |
3.000 de euro |
0 euro |
|
cost total |
49.616,44 euro |
50.182,89 euro |
Devine clar că, în acest caz specific, finanțarea construcției cu o perioadă de disponibilitate mai scurtă ar fi fost cu atât mai ieftină. Cu toate acestea, dacă plata împrumutului ar fi întârziat doar cu încă o lună, împrumutul II ar fi fost cu atât mai ieftin.
Sfaturile cu privire la varianta care este mai potrivită nu pot fi date peste tot. Mai degrabă, trebuie verificat foarte atent în fiecare caz individual. Graba de a compara este orice altceva decât un ghid bun.
De asemenea, este important să rețineți că dobânda de angajament, dacă a fost percepută atunci când suma împrumutului a fost pusă la dispoziție doar parțial până în prezent, trebuie plătită în paralel cu rata lunară. În consecință, încărcarea lunară este semnificativ mai mare în acest timp. În exemplul nostru, taxa lunară suplimentară este de 1.000 de euro.
Cum puteți evita interesul angajamentului?
Deoarece dobânda de angajament se datorează exact atunci când banii sunt de obicei restrânși oricum, merită să știți sfaturi despre cum să evitați costuri suplimentare sub formă de dobândă de angajament.
Există aceste opțiuni:
- Negociați timpul de așteptare cât mai ieftin posibil
- Dacă este posibil: negociați rata dobânzii
- Negociați dobânda de angajament credibilă
- Negociați utilizarea capitalului datoriei înainte de capitaluri proprii
- Păstrați timpul de construcție cât mai scurt posibil
Dacă negociați ieftin la încheierea contractului de împrumut, aveți șanse mari să evitați dobânzile de angajament sau cel puțin să fiți nevoiți să plătiți mai puțin. Încercați să negociați timpul de așteptare cât mai mult posibil fără a suporta o primă de dobândă semnificativă. Rareori este posibil, dar merită încercat, să reducem nivelul dobânzii de angajament (de exemplu, 2,5 la sută în loc de 3 la sută). Dacă construiți și solicitați treptat banii, este de asemenea recomandabil să negociați o dobândă permisă.
Dacă reușiți apoi să determinați banca să permită utilizarea capitalului împrumutat înaintea capitalului propriu, devine din ce în ce mai ușor, mai ales pentru proprietarii de clădiri, să evite dobânda de angajament.
Nu în ultimul rând, este recomandabil să mențineți timpul de construcție al proprietății cât mai scurt posibil. Acest lucru poate fi realizat cu o casă prefabricată, de exemplu, dar și cu un dezvoltator imobiliar de încredere. Dacă aceasta din urmă poate coordona în mod sensibil diferitele companii implicate în construcții, riscul de întârzieri și dobânda de angajament scade semnificativ.
