Cu un împrumut la termen, se poate asigura o rată a dobânzii atractivă pentru finanțarea ulterioară, atunci când împrumuturile ipotecare se apropie de sfârșit. Aici puteți afla ce este important și cât de devreme ar trebui să aveți grijă de el.
Odată ce locuința a fost cumpărată și mutată, finanțarea imobiliară necesară pentru aceasta este uitată rapid. Cu toate acestea, în funcție de durata perioadei de rată fixă a dobânzii, poate fi util să o faceți din nou foarte curând și să contractați un împrumut forward, de exemplu. Acest lucru se datorează faptului că ratele dobânzilor valabile în prezent, favorabile, pot fi asigurate pentru viitor.
Ce este un împrumut la termen?
Un împrumut forward este o formă specială de finanțare ulterioară pentru un împrumut imobiliar. Împrumutații trebuie să aibă grijă de acest lucru cel târziu când expiră rata fixă a dobânzii la creditele ipotecare anterioare.
În timp ce finanțarea „normală” de urmărire poate fi organizată nu mai devreme de șase până la douăsprezece luni înainte de expirarea ratei fixe a dobânzii, în funcție de furnizor, acest lucru se poate face mult mai devreme cu împrumutul forward: cu împrumutul forward, acesta poate fi aranjat cu până la cinci ani înainte de expirarea ratei fixe a dobânzii. . În acest fel, debitorii pot asigura condiții favorabile în prezent pentru împrumut și se pot proteja împotriva creșterii dobânzilor în viitor.
Un împrumut la termen este posibil doar cu un împrumut la domiciliu; nu este destinat altor tipuri de împrumut.
Cum funcționează un împrumut la termen?
Pentru a contracta un împrumut forward pentru finanțare ulterioară, debitorul contactează banca de finanțare cu mult înainte de expirarea finanțării inițiale și, în mod ideal, pe lângă alți furnizori sau portaluri de comparație.
Compararea condițiilor pentru împrumut este importantă, deoarece împrumutatul nu este obligat, ca și în cazul finanțării „normale” de urmărire, să îl încheie cu banca inițial finanțatoare. Între timp, alte instituții de credit pot oferi condiții mai favorabile.
Următoarea este o comparație a diferiților furnizori și a ratelor actuale ale dobânzii pentru împrumut. Pe baza acestor condiții, se creează oferte adecvate pentru finanțare ulterioară. Dacă împrumutatul acceptă una dintre ofertele pentru un împrumut, a fost încheiat un contract de împrumut obligatoriu și ambii parteneri contractuali sunt obligați la această finanțare ulterioară. Acest lucru se aplică și în cazul în care împrumutul forward a fost încheiat cu câțiva ani înainte de expirarea creditului ipotecar inițial.
Împrumutul la termen urmează imediat prima finanțare și o înlocuiește. Cotele lunare pentru împrumutul forward trebuie, de asemenea, plătite doar din acest moment. Nu există dobândă de angajament de la încheierea contractului până la începutul împrumutului forward, adică în așa-numita fază forward.
Deoarece împrumutatul nu este legat de banca de finanțare inițială cu un împrumut la termen, merită să comparați diferiți furnizori. Acest lucru vă permite să găsiți termeni mai favorabili și să economisiți o mulțime de bani.
Cu cât timp în avans se poate contracta împrumutul la termen?
Este important de știut că un împrumut la termen este posibil numai dacă contractul de împrumut actual este mai lung de douăsprezece luni și maximum 60 de luni (cu unii furnizori, de asemenea, 66 de luni). Dacă împrumutul curent se încheie în mai puțin de douăsprezece luni, se poate selecta o finanțare regulată.
Datorită acestui timp îndelungat, împrumutatul poate obține o garanție de planificare remarcabil de extinsă: dacă, de exemplu, încheie un împrumut la termen cu o rată fixă a dobânzii de 15 ani cu cinci ani înainte de expirarea creditului ipotecar actual, știe exact ce taxe lunare sunt legate de împrumut în următorii 20 de ani.
Ce costă un împrumut la termen?
Împrumutul forward prezintă un anumit nivel de risc pentru ambele părți:
- Dacă ratele dobânzilor scad, împrumutatul riscă să plătească mai mult pentru împrumutul forward decât ar fi trebuit să plătească pentru finanțarea de urmărire „normală”.
- Banca riscă să promită o rată a dobânzii favorabilă care ar fi putut fi depășită cu mult în momentul finanțării ulterioare.
Pentru a reduce riscurile instituției de credit, băncile adaugă de obicei o suprataxă a dobânzii la ratele dobânzilor oferite în prezent pentru împrumuturile la termen. Cu aceste costuri, puteți fi compensat pentru aprobarea anticipată a împrumutului și puteți reduce riscul de pierderi financiare.
Cuantumul primei de dobândă depinde întotdeauna de modul în care banca evaluează evoluția preconizată a ratei dobânzii. Cu cât este mai probabil ca rata dobânzii să crească, cu atât prima de dobândă va fi de obicei mai mare.
O estimare aproximativă este în prezent o suprataxă de 0,01 puncte procentuale pe lună până la sfârșitul ratei dobânzii fixe, adică până la răscumpărarea „vechiului” împrumut. (Unii furnizori renunță la aceste costuri în primele șase până la doisprezece luni.)
În principiu, se aplică următoarele: cu cât este mai lung timpul necesar răscumpărării ipotecii, cu atât este mai mare prima de dobândă. Și acest lucru este logic, deoarece cu cât poate fi estimată mai puțin precis dezvoltarea ratelor dobânzii, cu atât este mai mare riscul pentru bancă în ceea ce privește împrumutul.
Tabelul următor prezintă un exemplu de suprataxe de dobândă pe care banca le poate percepe pentru un împrumut la termen pentru împrumuturi ipotecare.
|
Rata dobânzii curentă |
Suprataxarea dobânzii în |
Timp până la |
|
|
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 de luni |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 luni |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 de luni |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 de luni |
0,60% |
1,10% |
Care sunt oportunitățile și riscurile cu un împrumut la termen?
Posibilitatea de a putea avea grijă de finanțarea de urmărire într-o etapă timpurie are avantaje, dar prezintă și riscuri: Prin contractarea anticipată a împrumutului, atât debitorul, cât și băncile pariază și speculează cu privire la evoluțiile viitoare ale ratei dobânzii. Cu expertiza adecvată, este posibil să se estimeze aproximativ direcția în care ratele dobânzii se vor dezvolta, dar nimeni nu poate prezice acest lucru cu o precizie absolută. Și acest lucru se aplică cu atât mai mult cu cât în viitor este necesară finanțarea ulterioară.
Decizia asupra ratei dobânzii pentru finanțarea ulterioară cu mulți ani înainte este, prin urmare, deosebit de utilă, dacă ratele dobânzii la momentul începerii ulterioare a noii finanțări sunt semnificativ mai mari decât cea actuală. Dacă cad, totuși, este de asemenea posibil ca împrumutatul care a obținut un împrumut la termen mai devreme să plătească mai mult pentru finanțarea ulterioară decât ar trebui dacă ar încheia contractul de împrumut mai târziu.
Cu toate acestea, un avantaj clar pentru împrumutat este, ca și în cazul împrumutului de anuitate, garanția de planificare. Prin contractarea împrumutului forward, el știe deja ce rate va trebui să plătească după rambursarea împrumutului inițial. Această certitudine cu privire la costurile viitoare poate fi extrem de utilă în multe cazuri.
Indiferent dacă ratele dobânzii vor scădea sau vor crește în viitor, rămâne speculație. Asigurarea timpurie a unei rate a dobânzii prin împrumutul forward implică, prin urmare, anumite riscuri, dar oferă și oportunități și, mai ales, securitatea planificării.
Împrumut forward: avantajele și dezavantajele dintr-o privire
Înainte de a decide cu privire la un furnizor și la un împrumut la termen, după o comparație amănunțită, merită să cântărim avantajele și dezavantajele unul împotriva celuilalt.
Avantajele împrumutului sunt:
- Posibilitatea de a asigura rate de dobândă favorabile pentru viitor, astfel un mare potențial de economisire cu rate de dobândă în creștere bruscă
- Planificarea securității pentru finanțare
- niciun interes de angajament în faza viitoare
Dezavantajele:
- Taxă suplimentară la împrumut
- Dacă este necesar, costuri mai mari pentru împrumut cu rate ale dobânzii în scădere
- Este necesară expertiză
- Lipsa de flexibilitate din cauza deciziei timpurii cu privire la finanțarea ulterioară
Când are sens un împrumut forward?
Încheierea unui împrumut la termen este întotdeauna utilă dacă ratele dobânzii sunt scăzute la momentul încheierii contractului și se poate aștepta în același timp să crească ratele dobânzii. În cazul în care împrumutatul are cunoștințele de piață necesare sau doar buzele potrivite, un împrumut la termen de la furnizorul potrivit poate asigura rate scăzute ale dobânzii și economisi rapid sume de patru până la cinci cifre în urma finanțării ulterioare.
Dacă, pe de altă parte, sunt de așteptat scăderea ratelor dobânzii, un împrumut la termen nu are sens, deoarece împrumutatul ia atunci șansa de a obține o finanțare ulterioară mai ieftină în viitor decât ar fi posibil cu un împrumut la termen.
Eșantion de calcul: economii posibile printr-un împrumut la termen
Dacă ratele dobânzilor cresc - chiar dacă crește doar cu 0,5 puncte procentuale - acest lucru are un impact semnificativ asupra costurilor asociate împrumutului. Un împrumut la termen se poate dovedi a fi destul de profitabil, după cum arată următorul exemplu de calcul:
|
Împrumut la termen |
Finanțare ulterioară |
|
|---|---|---|
|
Sumă împrumutată |
200.000 de euro |
200.000 de euro |
|
Rata efectivă a dobânzii |
1,0% |
1,5% |
|
Rata fixă a dobânzii |
zece ani |
zece ani |
|
Rambursare |
5% |
4,5% |
|
Datoria rămasă după încheierea ratei dobânzii fixe |
94.875,10 euro |
102.964,75 euro |
|
Plata lunara |
1.000 de euro |
1.000 de euro |
|
Costurile dobânzii |
14.875,10 euro |
22.964,75 euro |
Exemplul arată că un împrumut la termen este util, chiar dacă rata dobânzii crește doar ușor. În cazul specific, o comparație directă a împrumuturilor cu furnizorul ales a economisit costuri de peste 8.000 de euro.