Practic, este de datoria proprietarului să mențină un apartament în condiții conform contractului. El poate totuși să plătească chiriașului costurile pentru reparații minore. Puteți afla aici în ce măsură acest lucru este posibil și când o clauză de reparație minoră în contractele de închiriere este ineficientă.
Ce sunt reparațiile minore?
Reparațiile minore reprezintă repararea daunelor minore dintr-un apartament închiriat. Conform legii chiriei, costurile suportate pentru aceasta pot fi impuse chiriașului până la anumite limite.
Pentru ca acest lucru să fie posibil, trebuie să existe o clauză eficientă de reparații minore în contractul de închiriere. Locatarul este apoi obligat să suporte costurile reparațiilor la lucrurile care sunt închiriate și la care are acces direct și frecvent.
Exemple de reparații minore
Exemple tipice de reparații minore pe care nu trebuie să le plătească proprietarul, ci chiriașul includ, de exemplu, deteriorarea acestor dispozitive sau facilități din apartament:
- Robinetele
- Spălarea toaletei
- Curele de obloane
- Mânerele ușilor și ferestrelor
- Cap de dus
- intrerupator
- Prize
Un exemplu tipic de reparații minore în care chiriașul trebuie să suporte el însuși costurile este un cap de duș defect.
Ce nu se consideră reparații minore?
În conformitate cu legea chiriei, proprietarul nu poate transfera cheltuielile chiriașului pentru echipamentele defecte din apartamentul cu care locatarul intră extrem de rar sau nu are contact direct prin clauza de reparații minore.
Acesta ar fi cazul, de exemplu, dacă s-ar fi produs daune acestor instalații:
- Linii de înaltă tensiune
- Geam de sticla
- Cutie cu rulouri
- Îmbinări din silicon
- Becuri în scara sau pe hol
Geamul spart nu este una dintre micile reparații. De obicei, proprietarul plătește aici.
Care este clauza de reparații minore?
În principiu, chiriașii nu sunt obligați să acopere costurile reparațiilor minore. În cazul în care proprietarul dorește să se scutească parțial de obligația sa de a menține un apartament închiriat prevăzut în secțiunea 535 din Codul civil german (BGB) și de a impune costul reparațiilor minore asupra apartamentului închiriat pe chiriaș, în contractul de închiriere trebuie menționată așa-numita clauză de reparare minoră.
Pentru ca această clauză să fie efectivă din punct de vedere juridic, proprietarul trebuie să precizeze exact la ce părți din proprietatea închiriată se aplică. Cu toate acestea, nu este necesar să enumerați fiecare proprietate din apartamentul de închiriat. Este suficient dacă, în conformitate cu secțiunea 28, paragraful 3, clauza 2 din a doua ordonanță de calcul (BV), grupurile majore sunt numite în contractul de închiriere, de exemplu „elemente de instalare pentru electricitate, apă și gaz, echipamente de încălzire și gătit, încuietori pentru ferestre și uși și Dispozitive de închidere pentru obloane '.
Când este ineficientă clauza de reparații minore?
Clauza de reparații minore este atunci ineficientă dacă lipsește denumirea grupurilor superioare și nu este specificată nicio limită maximă financiară până la care chiriașul este obligat să plătească costurile pentru reparațiile minore. Acest lucru se aplică atât costurilor fiecărei reparații individuale care pot fi suportate, cât și costurilor totale maxime care pot fi impuse chiriașului pentru reparații pe an.
Dacă proprietarul nu a notat aceste valori în contractul de închiriere, clauza este ineficientă și chiriașul nu trebuie să plătească niciunul dintre costurile suportate.
Clauza de reparații minore din contractul de închiriere reglementează momentul în care proprietarul poate transmite chiriașului costurile reparațiilor minore. Cu toate acestea, nu este valabil în anumite circumstanțe.
Care este costul maxim pe care trebuie să-l suporte chiriașul?
Practic, nu există o limită maximă legală în dreptul chiriașului până la care un chiriaș poate fi obligat să își asume costurile reparațiilor. Prin urmare, proprietarii pot alege teoretic limitele după bunul plac și le pot nota în clauza de reparații minore.
Cu toate acestea, acestea nu sunt în totalitate gratuite: în jurisprudența germană, diferite hotărâri au stabilit un cadru dur în care trebuie să se deplaseze limitele maxime ale costurilor pentru reparațiile minore. Aceasta este singura modalitate prin care clauza este valabilă din punct de vedere juridic și nu este ineficientă.
Există ambele limite pentru fiecare măsură individuală și pentru costurile totale admisibile pe an care trebuie suportate de chiriaș.
Până la ce sumă trebuie să plătească chiriașul pentru reparații minore individuale?
Într-o hotărâre din 1989, Curtea Federală de Justiție a constatat că era permis să se aștepte ca chiriașul să suporte costuri de 100 DM pe reparație minoră în conformitate cu contractul de închiriere (BGH, hotărârea din 7 iunie 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Instanța districtuală din Würzburg, într-o hotărâre cu privire la dreptul locatiei, 21 de ani mai târziu, a considerat adecvată o sarcină a cheltuielilor pentru chiriaș de 110 EUR pe reparare minoră (AG Würzburg, hotărârea din 17 mai 2010, Az.: 13 C 670/10).
În general, în prezent se presupune că costul pe reparație va fi între 75 și 100 de euro.
Total sau deloc: Nicio rambursare proporțională a costurilor pentru reparații minore
În practică, stabilirea unei limite maxime în clauza corespunzătoare a contractului înseamnă că se aplică principiul „totul sau nimic”: în contractul de închiriere sau în clauza de reparații minore, o sumă maximă pentru repararea minoră a 90 de euro, iar suma facturii este de 85 de euro, chiriașul trebuie să plătească costurile conform legii chiriei.
Cu toate acestea, dacă factura este de 95 de euro, proprietarul trebuie să plătească factura în totalitate. El nu poate solicita apoi chiriașului să împartă costurile în cuantumul sumei maxime convenite conform clauzei de reparații minore (a se vedea hotărârea Curții regionale superioare din Düsseldorf din 11 iunie 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Până la ce sumă totală trebuie să plătească chiriașul pentru reparații minore pe an?
Există, de asemenea, o limită maximă a costurilor totale pe care chiriașul trebuie să le plătească pentru reparații minore pe an. Aceste informații din clauză sunt esențiale pentru a proteja chiriașul de cheltuieli incalculabile în cazul în care sunt necesare numeroase reparații minore în apartament în decurs de un an.
În ceea ce privește cheltuielile totale pe an calendaristic pe care chiriașul trebuie să le asume pentru reparații, există mai multe hotărâri din legea chiriei care definesc un cadru permis pentru închiriere:
Actuala jurisprudență deține o sarcină financiară anuală pentru chiriaș pentru reparații în valoare de 6 la sută (BGH, hotărârea din 6 mai 1992, VIII ZR 129/91) până la 8 la sută (AG Braunschweig, hotărârea din 17 martie 2005, Az.: 116 C 196/05) din chiria de bază anuală este permisă. Orice costuri suplimentare suportate trebuie suportate de către proprietar.
Pentru ca clauza de reparații minore să fie valabilă, proprietarul trebuie să respecte un cadru dur în care trebuie să se deplaseze limitele maxime ale costurilor pentru reparațiile minore.
Cine îl angajează pe meșter pentru reparații minore?
Chiar dacă chiriașul trebuie să plătească el însuși costul reparației până la o anumită sumă - contractul trebuie întotdeauna executat de către proprietar. În caz contrar, chiriașul riscă să fie responsabil pentru măiestrie defectă. Așa-numitele „clauze de serviciu”, care obligă chiriașul să efectueze reparații singur sau să le pună în funcțiune, sunt invalide (a se vedea hotărârile BGH din 6 mai 1992, NJW 1992, p. 1759, precum și ale AG Schöneberg din 19 august 2008, Az .: 3 C 220/08).
Poate locatarul să efectueze singur reparații minore?
Se scurge robinetul? Dacă trebuie înlocuit doar capul de duș sau înlocuit aeratorul din robinet, chiriașul poate întreprinde și el singur această reparație cu abilitățile manuale adecvate.
Cu toate acestea, în principiu, vă recomandăm cu tărie să nu efectuați reparații minore. Deoarece, dacă lucrarea este executată necorespunzător sau, în cel mai rău caz, duce chiar la daune consecutive, proprietarul poate percepe integral persoana care a cauzat dauna pentru costurile reparațiilor majore care sunt atunci necesare. Veți fi taxat apoi către chiriaș.
