Întâlnirea proprietarilor este un eveniment regulat, care este foarte important pentru toți proprietarii de case. Printre altele, întrunirea proprietarilor decide ce, când și cum să construiască. Adunarea proprietarilor este reglementată de Legea privind proprietatea locuințelor. Trebuie să aibă loc cel puțin o dată pe an.
Ședința proprietarilor
Cu cât se implică mai mulți oameni în decizii, cu atât este mai problematică găsirea unei soluții. Toată lumea are dorințe diferite și vrea să fie luate în considerare. La fel este și cu proprietarii de case. Este nevoie de o întâlnire a proprietarului și de un vot. Adunarea este ca o excursie cu barca: toată lumea este în aceeași barcă, managerul controlează barca, dar proprietarii au idei diferite despre reperele, cum ar fi renovarea balcoanelor și traseul - bani din rezervă sau taxă specială. Unii vor chiar să discute despre interpretarea legii.
Cei mai dedicați iau loc lângă manager și critică fiecare manevră a comandantului într-un mod detaliat și detaliat. La mijloc stau cei care sunt preocupați doar de propriul câștig. Spre sfârșitul ședinței, își exprimă brusc propriile interese și încearcă, de exemplu, să scoată bani din buzunarele vecinilor pentru a adăposti un coș de gunoi destul, astfel încât simțul estetic să nu mai fie deranjat atunci când se uită pe fereastră. În ultimul rând sunt cei care apar la eveniment doar din simțul pur al datoriei și chiar vor să plece acasă cât mai curând posibil. Aproape că ai adormit întregul circ și ai încredere în pachetul auto-important din jurul managerului.
Comunitatea determină în ședința proprietarilor
Indiferent dacă un proprietar dorește să-și lustruiască balconul, să-și betoneze intrarea în garaj, să monteze o antenă sau să construiască o grădină de iarnă - este necesar acordul celorlalți proprietari din complexul rezidențial. În funcție de măsură, construcția este posibilă doar dacă a fost fluturată la ședința proprietarilor. Comunitatea de proprietari decide, de asemenea, cu privire la măsurile de modernizare prin vot majoritar.
Vot și majorități în ședința de proprietari
La ședință toată lumea votează dorințele individuale. Este necesară o majoritate diferită în funcție de tipul de rezoluție care trebuie luată. Este necesară o majoritate simplă pentru luarea deciziilor majorității rezoluțiilor, cum ar fi planul de afaceri, pentru alte măsuri mai complexe, majoritate calificată, majoritate dublă calificată sau chiar unanimitate. Conform legii, fiecare proprietar are un singur vot, chiar dacă deține mai multe apartamente (principiul principal). Dacă se află în declarația de divizare, comunitatea poate vota în funcție de acțiuni de coproprietate. Timp de aproximativ zece ani (2007), reglementările din declarația de divizare pot fi modificate dacă respectarea reglementării anterioare pare a fi „nedreaptă” din „motive serioase”.Înainte de aceasta, acest lucru era posibil doar printr-un acord între toți proprietarii de apartamente.
La ședința proprietarilor, toți proprietarii votează dorințele persoanelor fizice.
Majoritate simplă - în funcție de declarația de divizare, mai mult de jumătate dintre cei prezenți sau majoritatea acțiunilor de coproprietate.
- Conturi anuale, descărcarea administratorului, planul de afaceri, întreținerea proprietății comune, valoarea și investiția rezervei, prelevări speciale, întrebări legale, regulile de procedură pentru ședința de proprietari, angajarea îngrijitorului și toate celelalte măsuri care servesc la administrarea proprietății comune și la menținerea valorii acesteia.
Majoritate calificată - cel puțin 51% dintre proprietari trebuie să voteze.
- Retragerea dreptului de proprietate asupra locuinței - de exemplu cu plăți restante sau comportament necorespunzător.
Majoritate dublă calificată - trebuie să voteze cel puțin două treimi din toți proprietarii și cel puțin jumătate din acțiunile proprietății închiriate.
- În principal pentru măsuri de modernizare.
Unanimitate - toți proprietarii înscriși în cartea funciară.
- Toate aspectele care depășesc utilizarea corectă, în special în cazul modificărilor structurale. Rezoluțiile scrise trebuie luate întotdeauna în unanimitate.
Invitație la întâlnirea proprietarilor
Administratorul este invitat la ședința proprietarilor. El invită cel puțin o dată pe an și trebuie să fie atent la câteva lucruri. Pe de o parte, timpul trebuie să fie potrivit, ceea ce înseamnă că trebuie luate în considerare toate dorințele proprietarilor; pe de altă parte, data trebuie să fie „normală și rezonabilă”. Prin urmare, instanța regională superioară din Frankfurt interzice întâlnirile proprietarilor: dimineața în timpul săptămânii, în timpul bisericii duminica, în timpul sezonului de sărbători și în timpul jocurilor importante de fotbal. Invitația trebuie să conțină și agenda și trebuie să fie disponibilă tuturor proprietarilor cu cel puțin două săptămâni înainte de data respectivă. Punctele de pe ordinea de zi trebuie să fie clar formulate, adică fiecare proprietar trebuie să fie capabil să le înțeleagă. În cazuri excepționale, proprietarii individuali pot solicita propriile puncte de pe agendă pentru obiecții importante.
Reprezentare la ședința de proprietari
Un proprietar poate fi reprezentat acordând unei alte persoane o procură scrisă - cu condiția să nu existe restricții de reprezentare în ordinea comunității. Dacă la întâlnire apar prea puțini proprietari, administratorul trebuie să stabilească o nouă dată. Această reuniune repetată are apoi un cvorum, indiferent de câte acțiuni sunt reprezentate.
Rezoluții ale ședinței de proprietari
Deciziile eficiente pot fi luate la adunarea proprietarilor numai dacă cei prezenți reprezintă mai mult de jumătate din acțiunile coproprietății în declarația de divizare sau reglementările comunitare. Prin urmare, este extrem de important pentru proprietarul individual ca vecinul sau vecinii să-l susțină în situații explozive fără excepție. Este recomandabil să-ți faci prieteni din timp și să-i cunoști ca aliați. O altă strategie bună pentru afirmarea propriilor interese este sprijinirea celorlalți. Dacă individul a susținut interesele legitime ale altor proprietari în mai multe ocazii, poate fi mai ușor să fie de acord.
Rezoluții nevalide
Vă puteți opune rezoluțiilor în termen de o lună.
Deciziile luate sunt obligatorii dacă nimeni nu a formulat obiecții în termen de o lună. De asemenea, este posibil să depuneți o cerere la instanța locală pentru declararea nulității. De exemplu, din cauza erorilor de formă în invitație, a încălcărilor regulilor casei sau a adunării sau pentru că o rezoluție a fost adoptată cu majoritate, chiar dacă unanimitatea ar fi fost necesară. Cu toate acestea, dacă termenul a expirat, se aplică toate rezoluțiile, inclusiv cele incorecte - cu condiția să nu încalce legile indispensabile.
Proces-verbal al ședinței de proprietari
Președintele ședinței trebuie să țină o evidență detaliată a deciziilor luate de ședința proprietarilor. De asemenea, nu este neobișnuit ca rezultatele votului și alte explicații să fie incluse în acest proces-verbal. Înregistrările sunt păstrate de administrator într-o colecție de rezoluții; sunt accesibile oricărui proprietar. Aceasta înseamnă că potențialii cumpărători de case pot ajuta la luarea deciziei: vechile înregistrări arată dacă există șoferi încrucișați în comunitatea de proprietari și care reparații sunt planificate.
Sfat de lectură: După cum puteți vedea, multe depind de manager. Cum să găsiți administratorul de proprietăți potrivit pentru WEG-ul dvs., citiți aici.
Concluzie
Ședința proprietarilor poate fi o tulpină pentru toți cei implicați! În fața orelor de discuții despre o creștere a beneficiilor pentru locuințe de la trei euro pe lună la cincizeci de euro, nu toți s-au născut cu asta. Pe de altă parte: Oricine dorește să își spună cuvântul în direcția călătoriei poate afla mai multe din agendă și poate avea un cuvânt de spus. Nu trebuie să renunți complet la cârmă!
Sfat : Dacă ați decis să cumpărați un apartament într-un complex rezidențial, aflați în prealabil despre ceilalți coproprietari. Este posibil să fiți deja în măsură să participați la o întâlnire a proprietarilor și să vă faceți o idee despre potențialii vecini.
Bine de stiut: Dacă nu v-ați informat în prealabil, dar vânzătorul nu v-a spus despre nicio perturbare în rândul proprietarilor, puteți contesta ulterior contractul de cumpărare. Puteți fi în siguranță dacă obțineți o asigurare în contractul de vânzare că nu există tensiune sau probleme majore în comunitatea de proprietari în momentul vânzării.