Oricine dorește să cumpere o proprietate în Germania trebuie să încheie un contract de cumpărare în fața notarului. Aceasta sfătuiește părțile și direcționează schimbarea dreptului de proprietate până la sfârșit.
Contractul de cumpărare pentru o casă reglementează foarte multe detalii, de exemplu ce proprietate este, până la momentul în care urmează să fie plătit prețul de achiziție, cine suportă costurile auxiliare ale contractului sau modul în care sunt ordonate garanțiile. Acesta este înființat și notarizat de un notar, care este de obicei ales de cumpărător, deoarece acesta trebuie să suporte costurile notariale datorate la cumpărarea casei. Recomandările prietenilor sau ale Camerei Notarilor locale pot furniza adrese în apropiere.
Notarul pune în aplicare dorințele părților implicate într-un mod legal corect. Cu toate acestea, în calitate de consilier imparțial, el nu acordă atenție unui contract echitabil și echilibrat de cumpărare a proprietății - nu trebuie să vă așteptați la niciun sfat fiscal sau evaluare economică a contractului de la el. În schimb, indică riscurile posibile pentru părțile contractante și clarifică domeniul de aplicare juridic al documentului. La sfârșitul procesului, notarul aranjează și avizul de transport în cartea funciară, care garantează cumpărătorului achiziția proprietății.
Ce este reglementat în contractul de vânzare pentru o casă?
- Partener contractual
Numele cumpărătorului și vânzătorului sunt menționate aici împreună cu datele personale, cum ar fi datele de naștere, starea proprietății și adresele. - Obiect de cumpărare
Ce se vinde și ce este inclus? Dacă cumpărați lucruri precum mobilier, o saună, o bucătărie utilată sau ulei de încălzire pe lângă proprietate, notarul trebuie să certifice acest lucru, inclusiv prețurile negociate. Impozitul pe transferul imobiliar nu se aplică.
Cartea funciară și starea lucrurilor Descrierea proprietății include locația, dimensiunea, numărul parcelei și extrasul din cartea funciară. În primul rând este de obicei taxa terestră a băncii. Acesta servește drept garanție la contractarea unui împrumut imobiliar și permite băncii să excludă proprietatea în cazul în care datoria nu este achitată. O taxă deja existentă a vânzătorului ar trebui compensată cu prețul de achiziție și ștearsă la schimbarea proprietarului.
În următoarele locuri din cartea funciară, sunt menționate sarcinile existente asupra proprietății, cum ar fi drepturile de trecere a vecinilor, drepturile de locuință existente sau drepturile de ipotecă.- Prețul de achiziție și condițiile de plată
Suma exactă a prețului casei, orice plan de plată și detaliile contului vânzătorului sunt menționate aici. Prețul de achiziție se plătește numai după ce notarul a efectuat schimbarea de proprietate prin certificarea sa și a informat cumpărătorul despre aceasta. - Data transferului de proprietate
Aceasta înseamnă momentul în care proprietatea este transferată economic - adică cu transferul de drepturi, obligații și costuri - către cumpărător. De regulă, aceasta este legată de plata anterioară a prețului de achiziție. - Reclamații privind garanția
Defectele de construcție cunoscute sunt enumerate aici și garanțiile sau revendicările pentru reparații și îmbunătățiri care există. Vânzătorul este responsabil de asigurarea faptului că proprietatea are numai defectele convenite în contractul de cumpărare. Cu toate acestea, dacă există alte defecte în clădirea veche neamenajată, vânzătorul poate răspunde doar pentru cele pe care ar fi trebuit să le recunoască - deși este de obicei dificil să dovedească acest lucru. (BGH VII ZR 117/04). - Alte reglementări
Dacă costurile de dezvoltare sunt încă suportate pentru proprietate, acestea vor fi reglementate între părți și menționate în contractul de cumpărare. Orice drepturi existente de prim refuz ale vânzătorului, ale municipalității sau ale chiriașului (în cazul condominiilor) trebuie, de asemenea, să fie menționate în contract.
Înscrierea în cartea funciară face parte din cumpărarea și construirea imobilelor. Cu toate acestea, poate avea loc numai dacă contractul de vânzare a fost semnat și certificat.
Ar trebui să acordați atenție acestui lucru atunci când încheiați contracte speciale de vânzare
La cumpărarea unui condominiu
Solicitați conducerii proprietății să vă arate în prealabil declarația de divizare cu reglementările comunitare și colectarea rezoluțiilor. Acest lucru vă va spune câte drepturi de vot aveți în ședința de proprietari. Documentul este, de asemenea, o parte esențială a contractului de cumpărare pentru condominiu și trebuie prezentat notarului în timp util.
Când cumpărați de la dezvoltator
Dacă îți cumperi casa de la dezvoltatorul imobiliar, ar trebui să fii deosebit de atent cu contractul de vânzare. Deoarece cumpărarea unei case și a imobilelor merg mână în mână și modalitățile contractului de dezvoltator sunt de obicei prescrise. Puține companii sunt dispuse să facă compromisuri. Organizațiile de protecție a consumatorilor, precum Bauherren-Schutzbund sau Asociația Constructorilor privați avertizează că proiectele de contracte prezentate conțin deseori metode de plată care sunt dezavantajoase pentru constructori. Prin urmare, verificați contractul de dezvoltator de către un expert înainte de a-l semna.
Întocmește un contract de cumpărare pentru o casă
Proiectul de contract ar trebui să fie disponibil ambelor părți cu cel puțin două săptămâni înainte de numirea notarului. Până la legalizare, cumpărătorii și vânzătorii verifică contractul de cumpărare și pot primi sfaturi de specialitate cu privire la întrebări. Acest lucru se face de obicei de notar, alternativ de o asociație de proprietari de case și terenuri sau de un avocat. Adăugări sau modificări la textul contractului sunt, de asemenea, posibile în această fază și sunt incluse în contractul de cumpărare a proprietății de către notar.
Examinarea extrasului din cartea funciară
Între timp, avocatul folosește extrasul din registrul funciar pentru a clarifica dacă proprietatea oferită aparține cu adevărat vânzătorului și oferă o imagine de ansamblu asupra eventualelor sarcini. Registrul funciar conține, de asemenea, informații despre dimensiunea, locația și tipul de utilizare a proprietății. Notarul notează acest lucru în textul contractului. Oricine aruncă o privire asupra cadastrului încărcăturii de clădire al autorității locale pentru construcții este în siguranță.
Sfat: În plus, confirmarea scrisă de finanțare de la banca cumpărătorului ar trebui să fie disponibilă și înainte de programarea notarului. Întrucât banca necesită de obicei introducerea unei taxe funciare, puteți aduce acest lucru la notarizarea contractului de cumpărare - bineînțeles după o consultare prealabilă - și ambele au fost notariate dintr-o dată. Asta economisește timp și bani.
Când intră în vigoare contractul de cumpărare pentru o casă?
Doar atunci când vânzătorul a confirmat plata prețului de achiziție către notar și fiscul a confirmat plata impozitului pe transferul imobiliar, avocatul inițiază înscrierea în cartea funciară. Acest proces asigură că atât vânzătorii, cât și cumpărătorii sunt în siguranță. Schimbarea de proprietate este acum completă. Dar pentru că acest lucru poate dura ceva timp, există posibilitatea încheierii unui contract preliminar. În acest fel, cumpărătorii și vânzătorii se asigură reciproc.
Sfat : retragerea din contractul de vânzare nu este ușoară și implică costuri considerabile. Pentru a afla cum mai puteți ieși în caz de urgență, citiți ghidul nostru Retragerea din contractul de cumpărare: Drepturile dvs. de cumpărător și vânzător de proprietate.
