Oricine cumpără o casă sau un apartament la o vânzare de executare silită poate economisi între 10 și 30 la sută din prețul obișnuit al pieței - dar își asumă și anumite riscuri. Pentru ca licitația la domiciliu să aibă succes, ar trebui să vă familiarizați cu procesele în avans. Am rezumat regulile și cele mai importante sfaturi pentru dvs. aici.
Licitație de executare silită: astfel obțineți oferta
Ofertanții prezenți la licitația de executare silită au la dispoziție cel puțin 30 de minute pentru a-și depune ofertele. Dacă nimeni nu câștigă oferta, va fi stabilită o dată de repetare. La prima întâlnire, oferta trebuie să atingă cel puțin 50% din valoarea de piață. Creditorii au dreptul de a obiecta la oferta în prima întâlnire dacă nu se oferă cel puțin 70% din valoarea de piață. De multe ori nu mai există limite pentru a doua și următoarea numire. Se recomandă contactul timpuriu cu creditorul, astfel încât să nu existe defecțiuni în timpul licitației.
Cu cea mai mare ofertă, aveți șanse mari de a câștiga. Ofertantul plătește imediat zece la sută din valoarea de piață pentru proprietate dacă creditorul o solicită - de obicei sub forma unei garanții bancare sau a unui cec încrucișat emis de o bancă. De asemenea, este posibil un transfer bancar: în acest caz, suma trebuie să fi fost transferată în contul instanței competente la data licitației și dovada acestui lucru trebuie să fie disponibilă. Acționează ca administrator și plătește banii înapoi dacă licitația proprietății nu reușește.
În cazul unei licitații de executare silită, zece la sută din prețul de achiziție trebuie plătit imediat în numerar sau ca cec.
Drepturile și obligațiile dumneavoastră ca cumpărător
Odată cu atribuirea, deveniți proprietarul proprietății și trebuie să încheiați imediat asigurarea necesară pentru proprietar. Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor nu puteți utiliza în mod liber Your-Best-Home.net. Prin urmare, ar trebui să planificați o fază de tranziție mai lungă. În cazul în care proprietarul anterior sau chiriașul acestuia refuză să părăsească proprietatea, un avocat specialist vă va ajuta să stabiliți termene adecvate, să anunțați rezilierea și, dacă este necesar, să introduceți o acțiune de evacuare.
Înscrierea în cartea funciară are loc imediat ce ați transferat impozitul pe transferul imobiliar și a avut loc data distribuției. De asemenea, plătiți înscrierea în cartea funciară și - în locul costurilor notariale pentru un contract de vânzare - o taxă suplimentară către instanță.
Comparație de costuri: executarea silită vs.
Margareta M. a achiziționat o casă decomandată cu grădină și garaj dintr-o vânzare de executare silită în Düren. Proprietatea are 539 de metri pătrați, iar spațiul de locuit este de 180 de metri pătrați. Un expert jurat a stabilit valoarea de piață la 220.000 de euro. Margareta M. cumpără proprietatea cu 170.000 de euro.
Costul unei case dintr-o licitație de executare silită
| cheltuieli | suma în euro |
| Valoare de piață: 220.000 euro, inclusiv prețul în creștere | 170.000 |
| Fără comision de brokeraj | - |
| Taxe notariale | - |
| Impozitul pe transferul terenului 3,5%, calculat din creșterea prețului | 6.000 |
| Expert desemnat oficial, plătit de instanța locală | - |
| Adjudecarea și transferul la instanță | 1.190 |
| Pretul total | 177.190 |
Costuri la cumpărarea unei case în mod tradițional
| cheltuieli | suma în euro |
| Pretul de cumparare | 220.000 |
| Taxa brokerului: 5,8% din prețul de achiziție | 13.100 |
| Taxe notariale și înscriere în cartea funciară: 1,5% | 3.400 |
| Impozitul pe transferul imobiliar: 3,5% | 7.900 |
| Apreciere aproximativ 2% din prețul de achiziție | 4.500 |
| Prețul total de achiziție | 248.900 |
Luând în considerare cele mai importante costuri suplimentare, există o diferență de preț de 71.710 euro față de o achiziție. Economii: aproape 30%. Prin urmare, licitația oferă două mari avantaje față de achiziție: În primul rând, economisiți comisioanele de brokeraj, precum și costurile notariale suportate la cumpărarea unei case.
Vânzare de executare silită: cele mai frecvente probleme și riscuri
Într-o licitație de executare silită, ofertanții cumpără un porc într-o bătaie, ca să spunem, pentru că înainte de licitația casei nu au dreptul legal să vadă proprietatea din interior. Dacă vi s-a atribuit contractul și există defecte, nu puteți revendica o garanție împotriva instanței, a evaluatorului sau a proprietarului anterior. Prin urmare, verificați dacă decizia privind valoarea de piață și evaluarea sunt realiste. Ar trebui să acordați o atenție deosebită datei de evaluare: cât a fost? În caz contrar, riscați ca valoarea de piață estimată în raport să fie excesivă.
Devine incomod dacă debitorul nu dorește să se mute din proprietate după licitația de executare silită. Apoi, procesul de evacuare amenință.
Dacă doriți să licitați pentru un condominiu, trebuie să contactați administratorul comunității de proprietari. Există planificate lucrări de construcție costisitoare în viitorul apropiat și care este rezerva de întreținere? Există unul sau mai mulți coproprietari care se află în dificultăți financiare și nu pot plăti alocația pentru locuință? Există întotdeauna un risc rezidual, dar prețul de ofertă este atractiv.
Nouă sfaturi pentru o îmbunătățire reușită a locuinței
1. Sfat:
Vizualizați fișierul licitației Consultați fișierul licitației la instanța locală. Acesta conține o opinie a experților cu planuri de podea și fotografii ale proprietății.
Sfat 2: inspectați registrul funciar
Dosarul licitației conține de obicei un extras din registrul funciar. Din aceasta puteți vedea cât de mult este împovărată financiar proprietatea.
3. Sfat: Întrebați conducerea proprietății
Dacă aveți de-a face cu un apartament sau proprietate parțială, întrebați cu conducerea proprietății dacă și în ce măsură există deficite de locuință-bani.
4. Sfat: Vizitarea proprietății
În cazul executărilor silită, acest lucru este de obicei posibil doar din exterior. Este recomandabil să luați un expert cu dvs. și să inspectați raportul de evaluare a pieței la instanță.
Sfatul 5: finanțare sigură
Zece la sută din prețul de achiziție trebuie depus în numerar sau cu un cec certificat la depunerea unei oferte. Soldul este de obicei plătit câteva săptămâni mai târziu. Clarificați finanțarea cu banca dvs. în prealabil.
6. Câștigă experiență
Participă în avans la câteva zile de licitație ca spectator, astfel încât să-ți poți menține nervii când vine vorba de casa ta de vis.
7. Fii cu ochii pe programare
Uneori o programare este anulată cu puțin timp înainte de licitație. Cereți cu puțin timp înainte la instanța locală dacă numirea este încă deschisă sau dacă s-a făcut o numire alternativă. Poate fi util să urmăriți soarta proprietății, de multe ori se ajunge la o licitație de executare silită ulterior - cu o concurență corespunzător mai redusă.
8. Respectați limita de preț
Este suficient dacă plasați suma licitată în ultimele minute. Feriți-vă de a cădea într-o frenezie licitativă. Stabiliți în avans suma maximă pe care doriți să o licitați - și respectați-o strict.
9. Încetarea debitorului
În cazul în care debitorul locuiește el însuși în proprietate, faceți uz de dreptul special de anulare după eliminare, eventual chiar și o evacuare este în așteptare. Puteți rezilia chiriașii în anumite condiții din cauza utilizării personale.
