Costurile suplimentare de achiziție pot împiedica bucuria cumpărării unei case. Adesea sunt uitați în timpul planificării și apoi surprind după aceea. Aici puteți afla cum puteți reduce costurile suplimentare de achiziție.
Ratele dobânzilor sunt scăzute, chiriile sunt mari și o surpriză neașteptată vă surprinde: un moment bun pentru a cumpăra o casă. Ziarele și internetul sunt verificate, ofertele obținute de la brokeri și proprietățile inspectate. La un moment dat, casa de vis va fi găsită într-o locație bună și la un preț rezonabil. Deoarece capitalul propriu nu este suficient pentru a plăti în întregime Your-Best-Home.net, se ia un împrumut. Prețul de achiziție minus capitalul propriu este egal cu suma împrumutului. Procentele anuale de dobândă și rambursare, împărțite la douăsprezece, au ca rezultat rata lunară.
Dar cumpărarea unei case aduce cu sine costuri de achiziție auxiliare la care nu se așteaptă orice cumpărător de locuințe:
- Costuri obligatorii de cumpărare auxiliare: impozit pe transferul terenurilor, taxe notariale, costuri de carte funciară
- Costuri flexibile de cumpărare auxiliare: comision broker, costuri de modernizare, costuri de finanțare auxiliare, costuri de mutare
- Costuri suplimentare posibile, de exemplu pentru noua bucătărie montată și mobilier suplimentar
Luate singure, costurile de cumpărare auxiliare sunt destul de ușor de gestionat, dar luate împreună pot constitui o povară grea, iar în cele din urmă casa de vis este un procent de două cifre mai scump decât se credea inițial.
Oricine cumpără o proprietate trebuie să țină cont de 10-15 la sută costuri suplimentare de achiziție în bugetul său - aceasta este regula generală. Câteva puncte procentuale pot fi salvate dacă nu este implicat niciun broker. Dar niciun cumpărător nu poate evita impozitul pe transferul imobiliar. Și, în funcție de statul federal, acesta reprezintă până la 6,5% din prețul proprietății. Dar există modalități legale de a economisi.
Apropo: de altfel, costurile auxiliare la construirea unei case nu sunt aceleași cu costurile accesorii ale casei. Acestea se acumulează pe lună, în plus față de rata împrumutului.
Costuri de achiziție mai mici datorită inventarului
Cumpărătorii de proprietăți existente pot economisi destul de puțin din costurile de achiziție suplimentare dacă proprietarul anterior vinde inventarul. Baza de evaluare a impozitului pe transferul imobiliar este valoarea proprietății. Mobilierul mobil, cum ar fi bucătăriile montate, mobilierul, copertinele, saunele sau instrumentele de grădină nu sunt incluse. Prin urmare, ar trebui să aveți prețul de cumpărare pentru inventarul prezentat separat în contractul notarial. Apoi, puteți economisi impozitul pe transferul imobiliar pentru aceste lucruri și plătiți adesea cu sute sau mii de euro mai puțin. Rezerva de întreținere pe care o asumați ca viitor coproprietar al unei clădiri de apartamente poate fi, de asemenea, afișată separat.
Costuri suplimentare de cumpărare la cumpărarea unei case - un exemplu de calcul.
Taxele notariale
Notarul formulează contractul de cumpărare și notarizează achiziția proprietății. El indică riscurile și asigură tranzacția. Taxele sale sunt reglementate la nivel național în Legea privind taxele pentru instanțe și notari (GNotKG) și eșalonate în funcție de prețul de achiziție. În eșantionul de factură (graficul de mai sus), costurile contractului de achiziție notarial sunt puțin sub 0,8 la sută din prețul de achiziție. Există, de asemenea, taxe pentru cartea funciară. Ați putea reduce dimensiunea acestor articole prin încheierea unui contract de inventar separat cu vânzătorul. Cu toate acestea, acest lucru este riscant: dacă ocoliți notarul, întregul contract de vânzare poate deveni ineficient.
Reduceți costurile de achiziție auxiliare: utilizați domeniul de negociere
Proprietarii folosesc adesea un broker pentru a-și vinde proprietatea existentă. Apoi cumpărătorul trebuie să includă comisionul unui broker în bugetul său. Valoarea brokerajului variază în funcție de statul federal: cumpărătorii din Renania de Nord-Westfalia plătesc de obicei 3,57% comision pe prețul de achiziție, în Brandenburg se datorează de obicei 7,14%. Spre deosebire de onorariile notariale, nu există un program de taxe pentru brokeri. Aceasta înseamnă că taxa de brokeraj este negociabilă. Înainte de a cumpăra, puteți afla dacă se poate vorbi cu brokerul. Pentru a vă pregăti pentru negocierea brokerajului, ar trebui să aflați cât timp a fost vândută casa dvs. de vis. Dacă este o presupusă „mișcare lentă”, marja de manevră este de obicei mult mai mare. Cu toate acestea, perioadele lungi de ofertă sunt, de asemenea, suspecte:Pentru a fi în siguranță, aruncați din nou o privire la Your-Best-Home.net cu un expert în construcții înainte de a cumpăra pentru a vă asigura că nu ați trecut cu vederea niciun defect grav, cum ar fi creșterea mucegaiului sau putregaiul uscat.
Costurile de producție nu sunt costuri de achiziție auxiliare
Oricine achiziționează o clădire nouă de la dezvoltator trebuie să se aștepte la costuri suplimentare de achiziție, costuri auxiliare de construcție. „Mulți dezvoltatori imobiliari și antreprenori generali consideră conexiunile, lucrările de terasament sau instalațiile exterioare drept costuri de achiziție auxiliare, deși strict vorbind, acestea sunt costuri de producție care ar trebui incluse în prețul fix”, critică Volker Wittmann, expert al Asociației Constructorilor Privați. Și aici merită ca contractul de dezvoltare imobiliară să fie verificat de un expert. Dacă se dovedește că dezvoltatorul dorește să vă suporte o mulțime de costuri, solicitați îmbunătățiri.
Economisiți cu Wohn-Riester
Cei care își finanțează propria casă prin Wohn-Riester nu primesc doar subvenții de stat. Economisitorii de locuințe se bucură, de asemenea, de avantaje fiscale: în fiecare an, puteți solicita rambursări de până la 2.100 de euro ca cheltuieli speciale în declarația dvs. de impozit pe venit.
Impozitul pe transferul imobiliar dintr-o privire
Din 2006, impozitul pe transferul imobiliar poate fi stabilit individual de către statele federale. Până în prezent, a fost de 7% în așa-numitul „caz normal”, proprietatea rezidențială ocupată de proprietar fiind în general scutită de impozitul pe transferul imobiliar. De la modificarea legii, impozitul a devenit o sursă importantă de venit pentru statele federale. Sfat pentru vânătorii de chilipiruri: dacă locuiți într-o regiune de graniță între două state federale, puteți economisi până la 3 la sută - de exemplu, dacă cumpărați o casă în Bavaria vecină în loc de Turingia.
|
stat |
Cota de impozitare veche |
Cota de impozitare nouă |
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bavaria |
3,5% |
nicio schimbare |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Pomerania Occidentală |
3,5% |
5,0% |
|
Saxonia Inferioară |
4,5% |
5,0% |
|
Renania de Nord-Westfalia |
5,0% |
6,5% |
|
Renania-Palatinat |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Saxonia |
3,5% |
nicio schimbare |
|
Saxonia-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Turingia |
5,0% |
6,5% |
| Stare: 2018 |
Pentru cine merită să-și cumpere propriile patru pereți?
Majoritatea oamenilor beneficiază de proprietatea unei case. Mai ales dacă doriți să utilizați o proprietate pentru o lungă perioadă de timp, propria dvs. casă este mult mai atractivă din punct de vedere financiar decât un apartament de închiriat. Institutul de Economie Germană a reușit să demonstreze acest lucru. În acest scop, experții imobiliari au comparat costurile de locuit ale chiriașilor, adică chiria de bază, cu costurile financiare ale proprietarilor de case. Rezultatul vorbește clar în favoarea proprietății unei case: costurile achiziționării unei proprietăți - inclusiv toate costurile de achiziție auxiliare și întreținerea regulată - sunt mai mici (pe o perioadă mai lungă de timp) decât chiria pentru o proprietate comparabilă.
Cum pot fi utilizate cel mai bine ratele scăzute ale dobânzii?
Contul clasic de economii nu plătește aproape nici o dobândă. Pe de altă parte, finanțarea proprietății de locuințe nu a fost niciodată mai accesibilă pentru mulți oameni. Un contract de împrumut al societății de construcții asigură dobânda de împrumut scăzută istoric pe termen lung. Condițiile pentru împrumut sunt fixate de la început pentru întregul termen. Cumpărătorii de proprietăți și constructorii beneficiază de acest lucru. Costurile dvs. de finanțare pot fi întotdeauna calculate. Și în loc să depuneți bani în contul unui proprietar în fiecare lună, suma se varsă în propriii dvs. pereți. Cu un contract de împrumut și economii la domiciliu Riester, beneficiați și de alocații guvernamentale și de avantaje fiscale. Acest lucru face săritul în propria casă mai ușor ca niciodată.
Proprietatea se achită și ca investiție de capital?
Da, dacă sunteți atent la o creștere a valorii și la o rentabilitate bună a închirierii. Pentru cumpărătorii de case, rentabilitatea inițială netă a chirii este importantă. Acesta indică ce procent din costurile investiției veți câștiga din chiria anuală. Dacă luați în considerare și costurile de achiziție auxiliare pentru brokeri, notari și carte funciară, ar trebui să obțineți o rentabilitate netă a închirierii de peste patru la sută. Experții de la LBS și Sparkasse vă vor ajuta să calculați cu atenție investiția.